Au sujet de ce portefeuille et de sa gestion.
1 Objectif patrimonial global
2 Objectif d’allocation
3 Titres vifs / ETFs / Fonds / options ?
4 Objectif de répartition du portefeuille
5 Brut / net … Fiscal / Social
6 Fiscalité
7 Mesure de la performance
8 Parangonnage (Benchmarking) (1/2)
9 Parangonnage (Benchmarking) (2/2)
10 Quantité (réflexions sur la taille)
11 Dividendes
12 Enveloppes fiscales
13 Courtiers / Frais
14 Short / Long
15 Marge / Levier
16 Devises
17 Nano / Micro / Small / Mid / Big Caps
18 Règle des 3-4% ? / DCA « à l’envers » ?
19 Immobilier
Après mon chapitre 11 « Dividendes », et les inévitables (bienvenus et bienveillants) agacements que ça a pu provoquer, je continue en mode Schtroumpf grognon : « Moi, j’aime pas l’immobilier ». C’est tout à fait personnel (c’est pourquoi je ne l’écrirai jamais ailleurs que sur cette file).
A titre personnel, j’ai gagné énormément de sous avec l’immobilier en tant que résidence principale : un appartement en VEFA acheté 1,15 MF en 1998, revendu 320 K€ en 2007, avec un levier pas loin du x 8, vous voyez un peu la culbute et l’enrichissement sans rien faire d’autre que de vivre chez soi, et plus tard, une maison en IdF achetée 475 K€ en 2007 et revendue 580 K€ en 2015, cette fois-ci avec un levier plus faible ( x 3 quand même ).
Bon, j’ai gagné plein de sous avec l’immobilier, et pourtant j’aime pas çà, pourquoi ?
1 – Je suis ingénieur en travaux publics. Aussi loin que je me souvienne j’ai toujours fait des routes et des ponts dans le bac à sable de ma maternelle. Pour les ponts, c’était plus difficile, mais 16 ans avant qu’on me l’apprenne, je connaissais déjà, avec mes mains d’enfant de 5 ans, les principes fondamentaux de l’optimum Proctor de teneur en eau des matériaux granulaires. J’avais bien compris qu’il fallait mélanger le sable mouillé et un peu argileux du fond avec le beau sable sac du dessus. Mais je faisais des routes et des ponts. Pas des murs. Vu de loin, c’est pareil. Bâtir, construire, c’est pareil. Bah non, fondamentalement, c’est absolument antinomique. Certains sont faits pour monter des murs pour isoler (ou des toits pour protéger), d’autres sont faits pour construire des ponts et des routes pour relier. Ça n’a absolument rien à voir.
2 – Ma première expérience professionnelle en tant qu’ingénieur a été dans le bâtiment. C’était l’enfer. Les réunions de 4 heures pour savoir dans quel sens on ouvre une porte. Déjà, question conception, c’était abominable de médiocrité. Ensuite parce que construire ce n’est pas seulement concevoir mais c’est aussi maîtriser l’acte de bâtir, la désillusion est immédiate lors de la première réunion de chantier : Le plombier qui se plaint du maçon qui n’a pas fait la réservation au bon endroit (ou au bon diamètre). Le maçon qui se plaint du terrassier qui lui a mis un coup de godet sur son mur. Le terrassier qui se plaint du peintre qui ne lui laisse pas la place de stationnement. Le peintre qui se plaint de l’électricien qui ne lui permet pas de travailler le soir au 4ème étage. L’électricien qui se plaint du plombier qui a mis un lavabo sous sa prise. Le plombier qui se plaint du plaquiste qui bousille tout son travail en masquant l’accès à son robinet d’arrêt. Le plaquiste qui se plaint du maçon qui n’a pas laissé un bon support. Et pour boucler le cycle, le maçon se plaint du plombier parce qu’il a très mal rebouché les réservations qui lui avaient été faites et qu’en plus, il a dû revenir 5 fois alors que ce n’était pas prévu dans son contrat, et que ça va forcément coûter très cher … Et à la fin, quels que soient les architectes, maîtres d’œuvre, payés pour verrouiller ça, ils viennent tous la sébile à la main pour gratter encore un petit sou.
J’arrête, c’est tellement désespérant.
Le bâtiment, en tant que profession, je peux plus.
3 – L’immobilier en tant que résidence principale : C’est un bon sujet. Comme je l’ai dit, j’ai déjà été deux fois propriétaire de ma RP. Maintenant, est ce que c’est, comme on peut le lire partout, une absolue condition préalable à l’autonomie financière ? Je n’en suis pas certain du tout. La question centrale est celle du rapport entre le rendement locatif (quintuple net : impôts, TF, travaux, vacance locative, impayés ) et le rendement ( également double net fiscal / social) d’un investissement en actions. Actuellement, dans la situation qui est la mienne, payer environ 3.5% par an de la valeur du bien dont je suis locataire alors que je dégage par ailleurs 9% par an de valeur sur mon portefeuille global, ça me va très bien.
4 – L’immobilier en tant que résidence secondaire
Chacun ses danseuses.
5 – L’immobilier en direct en tant que support d’ « investissement »
Alors là, j’ai vraiment un problème. Au-delà de la tonte fiscale à l’entrée (6% quand même) Je le dis sans offense : comment peut-on aimer s’emmerder à ce point avec des locataires, des robinets qui fuient, de chaudières à changer en 24h, des déménagements à la cloche de bois, des impayés, des huissiers, des dégradations, pour des rendements aussi minables ?
Je ne parle même pas de ce qui représente à mes yeux l’horreur absolue : le meublé ou le RbnB, avec les chiottes à nettoyer, la vaisselle à ranger, et les draps à laver (quand ils sont récupérables) à 90 °C.
Etre bailleur est une activité comme une autre, il n’y a pas de jugement là-dessus. D’ailleurs je suis très satisfait du mien. Mais qu’on ne vienne pas dire qu’être bailleur c’est être rentier. Etre bailleur, comme emmerdements c’est pire qu’être commerçant : non seulement on dépend de ses clients, mais en plus ils vivent chez vous.
6 – L’immobilier papier en tant que support d’ « investissement »
Je n’en dis rien. Je ne connais pas bien. De ce que je vois (mais je me trompe sans doute) je trouve que les droits d’entrée sont élevés, les rendements faibles, la fiscalité lourde.
7 – L’immobilier en tant qu’instrument de défiscalisation.
Défiscalisation = piège à taons.
Vous êtes vous une fois posé la question suivante : pourquoi les investisseurs professionnels n’y vont pas et qu’il faut appâter Madame Michu avec de le défiscalisation ?
8 – L’immobilier … c’est immobile.
C’est trivial de le dire comme ça, mais moi j’aime bien, si le plaisir m’en prend, savoir que je peux tout liquider immédiatement en trois clics. La liquidité (en même temps que la valorisation instantanée au prix du marché) ça représente beaucoup.
Edit : J’oubliais un autre aspect. J’ai 54 ans. Mon adresse est la 17ème de mon existence ( la 14 ème depuis que suis majeur ). Je ne sais pas ce que me réserve l’avenir mais, par exemple, ces 8 dernières années j’ai été locataire à 3 adresses différentes. Je n’ai pas l’âme d’un nomade, mais être propriétaire de son logement implique une certaine "sédentarité" (pas seulement géographique, mais aussi psychique, professionnelle ou sentimentale) qui ne me convient pas beaucoup. Tous les propriétaires diront le contraire, évidemment. Mais sur mes 14 adresses d’adultes, les 2 où j’ai passé le plus de temps (et de loin) sont les 2 où j’étais propriétaire.
A suivre :
Louche
Mur Carré
Nombre de lignes
Mouvements
Mesures anti «couteau qui tombe»
Mesures anti vieillissement
Acheter
Vendre
Renforcer
Alléger
Dernière modification par Asinus (19/09/2021 12h02)
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1 #126 14/09/2021 15h46
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