Prix d'acquisition neuf et prix dans l'ancien similaires dans certaines villes ?

Bonjour,

Le prix d’acquisition dans l’immobilier neuf est toujours plus élevé que dans l’ancien, et de facto, l’investissement dans le neuf est un piège à éviter, c’est bien connu (j’ai en tête des prix plus élevés dans le neuf que dans l’ancien de l’ordre de 30-40% en moyenne).

J’ai cependant constaté de façon rare que dans certaines villes, dans certains quartiers spécifiques, les prix dans l’ancien et le neuf sont relativement proches (i.e., les prix dans les neuf sont supérieurs de l’ordre de 10%, par rapport au prix de l’ancien, cet écart est parfois plus faible résultant, en des prix quasiment « alignés » entre le neuf et l’ancien).

Sachant qu’il ne s’agit pas de villes ou quartiers sinistrés (j’ai vu cela parfois en centre-ville) et pas non plus de biens neufs avec TVA à 5,5%.

Je n’ai aucune idée de la raison de cet « écart faible ».

Ce constat est réalisé sur la base des prix en €/m² de programmes neufs (hors remises et frais de notaires) et de prix dans l’ancien de biens équivalents (même typologie - T1, T2, etc., surface équivalente, même quartier ou même rue, etc.) identifiés via (i) meilleurs agents, (ii) des ventes de biens équivalents sur leboncoin, (iii) DVF et (iv) surtout Patrim, qui permet une comparaison en surface utile des biens avec la possibilité d’identifier des biens vraiment similaires (superficie identique, même rue, même étage, etc.) en montants net vendeur

Sachant que l’achat dans l’ancien, a plusieurs contraintes :
•    DPE qui nécessite de réaliser des travaux pour pouvoir passer en classe D minimum
•    Nécessité de faire des « rafraichissements » du bien (i.e., enlever le papier peint, remplacer la moquette par du parquet, changer la cuisine si elle est un peu vieillotte, retaper la salle de bains, etc.)
•    Gros travaux (ravalement, etc.) qui arrivent plus rapidement que dans le neuf, en toute logique
•    Obsolescence
•    Biens anciens qui n’ont pas toujours les commodités du neuf (pas d’ascenseur, isolation sonore pas terrible, etc.)

Sachant que le neuf présente des avantages conjoncturels du fait de l’effondrement des ventes de logements neufs :
•    Frais de notaires offerts (contre 7,5% dans l’ancien en moyenne, sachant qu’à la base on tourne plus aux alentours des 2,5% pour un achat dans le neuf)
•    Remises diverses par pièces (e.g., 5 000 € par pièce)
•    Pas de frais d’agence (si on considère que le bien ancien est acheté via un intermédiaire)

Je ne prends pas en compte ici le fait d’acheter des biens dans l’ancien avec une quantité importante de travaux. Certes, le rendement entrepreneurial est bien meilleur sur ce type d’opérations, mais le taux de sérénité est également plus faible en contrepartie et il faut gérer « l’humain » lié aux artisans, développer un réseau, etc. Je suis plus dans une approche « immobilier locatif façon père de famille » que « immobilier locatif façon entrepreneur de l’immobilier ».

Vous ayant présenté la situation, vous trouverez ci-dessous mes différentes interrogations, dans le but de réaliser un investissement immobilier dans ce cas précis ou l’écart de prix d’acquisition entre l’ancien et le neuf n’est pas très élevé (de l’ordre de 10% ou moins en €/m²) pour des biens « équivalents » (même quartier/même rue, même typologie de biens, même surface utile, même étage, etc.) :
•    Auriez-vous en tête une explication de cet écart « si faible » ainsi constaté ?
•    Quelle serait la prime maximale, i.e., le surcout maximum que vous seriez prêt à payer pour acquérir un tel bien dans le neuf par rapport à un bien « équivalent » dans l’ancien (e.g., 10% du prix net vendeur ?), cette prime correspondant donc environ aux couts supplémentaires liés à la « remise à niveau » du bien ancien (travaux pour améliorer le DPE, obsolescence, rafraichissements, etc.) ? (je ne prends pas en compte dans cette prime d’autres avantages pré-cités comme les frais de notaires plus bas ou inexistants, remises, pas de frais d’agence, etc. mais seulement les caractéristiques intrinsèques au bien)

Je vous remercie de m’avoir lu et pour vos réponses,

Cordialement,

Georges

Mots-clés : immobilier neuf, immobilier, investissement locatif