Investir Ensemble : foncière collaborative (avec Michaël Ferrari et Frédéric Pedro)

J’ai eu l’occasion de m’entretenir en visio en février avec les 2 têtes pensantes du groupe, Frédéric Pedro et Michaël Ferrari, à l’époque où ils cherchaient des responsables locaux pour dupliquer le modèle sur diverses régions. Le projet a changé de cap depuis et ils vont poursuivre l’abondement de la foncière d’origine. Ticket d’entrée 30k€, les participants mettent la main à la patte selon leur expertise et leur disponibilité, la foncière sera liquidée au bout de 8 ans et le produit de la vente des biens redistribué au prorata des parts détenues.

Le projet est intéressant et accessible, permet de faire d’excellentes affaires en achetant cash, et joue beaucoup sur le soutien des élus locaux en s’engageant à rénover le parc en DPE A ou B. Ils commencent à être connus sur le marché au point que des institutionnels leurs proposent des achats par centaines de lots.

Le rendement final est difficile à estimer, mais pour quelqu’un qui cherche à investir un petit ticket et à participer à un projet de groupe avec un fonctionnement plutôt horizontal, ça peut être intéressant.

Typiquement un rentier récent localisé dans l’ouest de la France qui chercherait à rencontrer du monde tout en restant dans le domaine patrimonial y trouverait probablement son compte.

Dernière modification par DCAddict (27/06/2024 23h50)

C’est drôle, j’étais également en train de monter le business plan d’une sci entre amis… Je retrouve beaucoup de choses que j’avais imaginé dans ce projet.

De nos jours, compliqué de faire un crédit si on veut ou si on a déjà une RP avec les taux élevés.

Difficile de trouver de la rentabilité avec des crédits à 4%. Donc s’associer permet effectivement de mettre en commun les compétences, les fonds, et lancer la machine.

On a tous la trentaine passée, on doit cumuler un bac+50 à même pas 10, on a tous un peu d’argent de côté mais n’arrivons pas à nous lancer en solo. Sur le papier c’est une bonne idée et j’étais en train de récupérer les avis, les montants. De mon côté j’adhère totalement à l’idée.

Cette réflexion, on l’a eue avec des amis sur le domaine du venture capital, et on a fini par monter un véhicule commun (une SCR) pour investir ensemble. Puis on l’étend par bouche à oreille et cooptation de personnes intéressées pour apporter leur patte et leur expertise.

On a exclu l’immobilier de l’équation car trop capitalvore, en vue de constituer un portefeuille large et très diversifié.

Ca semble très intéressant.

Ma principale interrogation est sur la durée de vie annoncée de 8 ans et le fait qu’ils lèvent du capital et donc achètent de nouveaux immeubles encore maintenant alors qu’elle a déjà 3 ans d’ancienneté. A mon sens, si on veut être sûr de gagner de l’argent, il est intéressant de garder l’immeuble plusieurs années (les loyers sont un revenu certain), puis de revendre (avec une PV incertaine qui dépend de l’état du marché immobilier à ce moment-là). Pus on se rapproche de la fin de la foncière, plus les nouveaux investissements vont rester peu longtemps, donc plus on a du revenu incertain (PV) par rapport au revenu certain (loyer).
Je trouve que, sur une durée de vie annoncée de 8 ans, quand on approche de la fin (les 4 dernières années par exemple), il vaudrait mieux ne plus investir sur foncière 1, mais démarrer plutôt foncière 2. Ainsi, on évite d’acheter des immeubles qui auront moins de 4 ans de production de loyer avant revente.

Hello à tous,

HEUREUX de vous découvrir ! Cela fait bien des années que je n’étais allé sur un forum.

Je suis Frederic, le fondateur de la coopérative d’investisseurs immobiliers (Investir Ensemble). Un candidat m’a parlé de ce post. Cela m’a rendu curieux, vu que nous étions assez caché

J’en profite pour vous apporter des éclairages.

@Gog, il ne s’agit pas d’un appel public à l’épargne et nous sommes dans un régime d’exemption de l’AMF. Nous recherchons des associés, pas des investisseurs. La nuance est importante :
il faut passer plusieurs entretiens, prouver sa motivation et ce que l’on peut apporter comme compétence, et nous avons refusé plus des 78% des candidatures jusqu’à présent.

Michael Ferrari a été un des premiers investisseurs. J’ai essayé d’aller chercher des gens inspirants ou pointues dans leur demaine.

@Bernard2K. La durée était de 10 ans. Il en reste 8 ans (supérieur à la moyenne française
Oui c’est certain que ceux qui étaient là aux débuts auront gagné + d’argent que ceux qui seront à la fin. Les associés viennent chez nous car ils ont une expérience unique et qui booste leur projet perso.

On ne devait pas du tout réouvrir des places, ce n’était pas prévu. Il y a l’occasion car avec du cash, de la compétence, du réseau, du bas carbone, c’est une des meilleures périodes d’investissement ever dans l’immobilier. On a des gros projets où on ne peut tout financer qu’avec les associés de base.

@Julien : Pour le "communisme", j’ai répondu indirectement. Les profils sont ultra sélectionnés et il y a un gros gros travail de community management.

Alors oui il y aura toujours des planqués. Et des gens qui auront un temps et valeur inégale.
Quand une des 10 personnes les plus riches de France, qui fait parti de l’aventure, envoie un email pour nous mettre en relation avec la bonne personne, c’est certain que cela a plus d’impact qu’un week-end de bricolage.
Il y a un système de carotte et baton pour la nouvelle "génération" (bonus/malus si on a participé ou pas)

On peut se poser la question de plutot de "comment garder les gens impliqués"
Leur donner quelque chose qu’ils n’ont jamais vu :
- Des projets qu’on ne peut pas faire tout seul : (exemple la rénovation de toute une rue avec la mairie, une résidence étudiante de 50 logements, etc.)
- Des techniques de performance qu’ils n’ont jamais vu (obtenir des DPE A ou B en réno, avoir acheter, une méthode pour reconstruire un immeuble pour 10 personnes en 2 mois, etc.) / avoir un côté "labo" (ce qui veut dire qu’on "fail" parfois)
- du "sens" (aide à des associations, neutralité carbone avec 600 arbres plantés par an, des techniques innovantes pour économiser l’eau par 3 dans un logement, favoriser la biodiversité, etc. En cela, l’AFNOR nous a certifié comme l’entreprise immobilière la plus engagé RSE / la plus exemplaire de France.
- de la formation (conférences internes, apprendre auprès d’associés, etc.). CF reportage France 3 : Reportage TV France 3 - YouTube

kiwijuice, bryan, Politok : oui c’est une idée vieille comme le monde. On est les premiers en Europe à l’avoir implémenté (hors tiers lieu / RP). A la base c’était un projet de master de recherche qui devait être limité à 4 immeubles. Et puis finalement c’est tellement cool qu’on se prend au jeu

Ne pas hésitez à "tenter votre chance"

Bisous à tous
Fred