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Favoris 1    #1026 16/10/2024 17h57

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Bonjour, je me pose une question au sujet de ce fameux PLF et du nouveau calcul de la PV en LMNP, et je ne trouve pas la réponse. Je loue un bien en meublé (maison neuve) depuis quelques années et j’envisage une revente à horizon 10 ans. Pour résumer, j’amortis beaucoup (presque tout sauf le terrain) et je ne ferai sans doute pas une grosse PV "classique" (avant réintégration des amort.).

Question 1 : est-ce que la réintégration des amortissements peut "créer" une PV taxable ? (si je vends à mon coût de revient, je n’ai pas de PV mais les amortissements pourraient en créer une). Je pense que la réponse est oui mais je suis preneur de votre critique.

Question 2 : si j’attends les 9-10 ans (à partir desquels je vais commencer à payer de l’IR sur le LMNP), est-ce que je peux rebasculer en location nue ou tout simplement arrêter mon activité LMNP pour ensuite bénéficier d’un calcul de PV classique ? Ca me paraît un peu gros…mais je n’ai pas trouvé un texte qui permettrai au fisc de ressortir les amortissements si l’activité LMNP est bien radiée au service des impôts des entreprises !

Merci pour vos lumières !

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Favoris 2    #1027 16/10/2024 21h02

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Dans la suite de la lecture de l’article du Conseil des prélèvements obligatoires cité précédemment, j’ai lu une autre série de rapports publiés le même jour, sur le thème Conforter l’égalité des citoyens devant l’imposition des revenus : Conforter l’égalité des citoyens devant l’imposition des revenus | Cour des comptes

Le rapport particulier n°1, intitulé "Les différences de traitement entre catégories de revenus" mérite vraiment la lecture.

Je cite le passage 7.2.1 qui devrait intéresser pas mal de monde ici :

Rapport sur les différences de traitement entre catégories de revenus a écrit :

La qualification fiscale des revenus tirés de la location d’immeubles d’habitation dépend du caractère meublé ou nu du logement donné à bail. En effet, l’activité de location de logements meublés est de nature commerciale, dès lors que les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité. Les revenus tirés de cette catégorie constituent donc des bénéfices industriels et commerciaux. Au contraire, lorsque la location est nue, les revenus qui en sont tirés relèvent de la catégorie des revenus fonciers.

Cette distinction emporte des conséquences substantielles sur la détermination des charges déductibles des revenus. En effet :
- en matière de BIC, sont déductibles du revenu les charges correspondant aux dotations aux amortissement du bien mis à bail, conformément au 2° du 1 de l’article 39 du CGI ;
- en matière de revenus fonciers, de telles charges ne sont en principe pas déductibles, exception faite des dépenses d’agrandissement et d’amélioration, ou de divers dispositifs fiscaux ciblés concourant à la politique du logement.

En principe, la possibilité d’amortir les biens utilisés dans le cadre d’une activité industrielle et commerciale est compensée par le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, lors de la cession d’un bien affecté à l’usage professionnel, les amortissements constatés sont repris sur la valeur d’acquisition du bien pour le calcul de la plus-value taxable. Ce régime correspond donc en principe à un décalage dans le temps de l’assiette de l’impôt, mais non à une érosion de sa base.

En revanche, si la location meublée est exercée à titre non professionnel, alors :
- les revenus tirés de la location du bien sont assujettis au régime des BIC, ce qui permet la déduction des charges de dotation aux amortissements ;
- une fois le bien vendu, les plus-values tirées de la cession sont soumises au régime des plus values des particuliers, et non à celui des plus-values des professionnels. À ce titre, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de l’impôt sur la plus-value de cession n’est pas diminué de la somme des dotations aux amortissements précédemment appliqués. Cette analyse n’est pas modifiée par les modifications introduites au régime de la location meublée non professionnelle par la loi de finances initiale pour 2024. Cette spécificité permet donc une double-déduction bénéficiant à la seule activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Cet effet distorsif est particulièrement perceptible dans le cas des régimes micro, pour lesquels la déduction de charges est forfaitaire.

En pratique les locations meublées non professionnelles représentent 97 % des locations meublées réalisées par des bailleurs assujettis à l’impôt sur le revenu : en effet, ce régime s’applique dès lors que les revenus qui en sont tirés n’excèdent pas 23 000 € sur une année ou ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal.

L’effet de distorsion induit par ce régime, favorable à la location meublée et de courte durée, est documenté de longue date. Une mission d’évaluation de l’inspection générale des finances (IGF) et du conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) évaluait en 2015 la perte pour les finances publiques liée aux différences de traitement fiscal de la location nue et de la location meublée entre 330 M€ et 380 M€. Les rapporteurs n’ont pas connaissance d’une évaluation plus récente.

Dans son rapport de 2023 consacré à la fiscalité du logement, le Conseil des prélèvements obligatoires recommandait d’aligner le régime de la LMNP sur celui des revenus fonciers en supprimant la possibilité de procéder à des amortissements sur le bien immobilier dans le cadre de l’assujettissement à l’IR des revenus tirés de la location meublée. Les rapporteurs relèvent qu’une alternative permettant de supprimer l’anomalie que constitue le double-amortissement consisterait à retraiter la valeur amortie dans le calcul de la plus-value de cession des logements locatifs loués meublés, à l’instar de ce qui prévaut pour la location meublée professionnelle. Toutefois, cette alternative, tout en permettant de supprimer une anomalie fiscale, serait probablement moins incitative à la location nue. En outre, les changements de régime entre location nue ou meublée et location professionnelle et non professionnelle susceptibles de survenir au cours de la vie du bien seraient source de complexité. La suppression de la faculté de procéder à des amortissements sur le bien immobilier pour la LMNP apparaît donc préférable.

Compte tenu de la porosité existant entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle — la catégorie dépendant de seuils de revenus susceptibles d’être franchis chaque année —, la suppression de la possibilité d’amortir les biens immobiliers loués en meublé devrait également concerner la location meublée professionnelle. La nouvelle règle pourrait être assortie de dispositions transitoires maintenant le régime applicable aux locations dont l’amortissement a déjà commencé. Les professionnels qui souhaiteraient maintenir l’amortissement des biens qu’ils donnent à bail meublé et réintégrer ces amortissements pour le calcul des plus-values pourraient conserver cette possibilité en optant pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Proposition n° 2 : Dans le cadre de l’assujettissement des revenus tirés d’une location meublée à l’impôt sur le revenu, supprimer la faculté de procéder à des amortissements sur le bien immobilier.

Dernière modification par Plutarque (17/10/2024 00h36)


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1    #1028 17/10/2024 01h14

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Merci pour ce document très intéressant.
Visiblement, des recommandations existent pour modifier également le LMP.  C’est inquiétant…

J’ai regardé, les débats de la commission des finances.  On sent vraiment la volonté de taxer tout ce qui ne l’est pas encore ou de taxer encore plus.
Les députés ont parlé de rétention immobilière,  comme si le fait de garder un bien familial était quelque chose de répréhensible.  Un seul député s’est élevé contre ce terme et cette philosophie… Un seul …

Un amendement,  le 1814 je crois, a été adopté en commission et supprime à compter du 1er janvier 2027, les abattements actuels pour durée de détention pour le calcul de la PV. Cela impacte tous les biens hors résidence principale… donc pas uniquement les LMNP…
Dans le nouveau dispositif un coefficient d’érosion monétaire sera appliqué mais cela sera nettement moins avantageux. Cela va piquer …

La niche fiscale (selon le terme des députés) de l’exonération de la PV de la résidence principale a été longuement discutée. Il a été évoqué de passer de 6 mois à 5 ans de détention pour qu’il y ait  exonération … Je ne sais pas si l’amendement a été adopté. 

C’est hallucinant,  cette maladie de la taxation… Une obsession … Désespérant …

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1    #1029 17/10/2024 06h37

Membre (2022)
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Admettons que la loi passe. Quelles sont nos solutions pour l’avenir ?

1) Acheter plus et passer LMP: mais attention si "trop" de recettes, RSI en plus et  taxation partielle ou totale sur PV.

2) Passer en nue et sa taxation prohibitive

3) Revendre ses biens immobiliers et arrêter les locations - dans une période où beaucoup de monde fera pareil je pense donc on peut craindre une baisse des prix temporaires

4) Monter une SASU/SCI et se racheter les biens à soi-même (OBO) à un prix le plus élevé possible mais en ligne avec le marché pour profiter de la PV non taxé une dernière fois. Mais frais de notaire à payer et frais en plus de la tenue de la société.

EDIT: 5) Rester en LMNP! Et payer les impôts qu’il faudra payer.

Voyez-vous d’autres solutions ? Une préférence ?

Je suis personnellement tenté par l’option 4 car je réfléchissais justement à créer une SASU d’investissement pour mes placements boursiers.

Dernière modification par SeedSquall (17/10/2024 12h31)

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#1030 17/10/2024 10h14

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1bis ou 5bis/ être en LMNP (ou LMP), ne jamais vendre, faire des travaux si nécessaire et rester avec une imposition à 0 (ou à 0+SSI minimum).

l’option 4 a l’air intéressante sur le papier mais appelle beaucoup de questions… Cela me semble illusoire de boucler une opération comme celle là pour le 31 décembre…

Quid des biens encore sous emprunt à 1% que l’on veut faire financer par une SAS?
Qui a déjà fait ce genre d’opération?


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#1031 17/10/2024 10h26

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Pierrot31 a écrit :

l’option 4 a l’air intéressante sur le papier mais appelle beaucoup de questions… Cela me semble illusoire de boucler une opération comme celle là pour le 31 décembre…

Quid des biens encore sous emprunt à 1% que l’on veut faire financer par une SAS?
Qui a déjà fait ce genre d’opération?

Mettons en pratique, avec un bien que j’ai.
Achat en 2017. prêt à 1.35% sur 20 ans de 55 000€. CRD 36k€.
Valeur actuelle à 70k€.

Les prêts sont à 3.8% + frais de notaire + frais de gestion de la société + frais de constitution de la société + IRA. 

Je vois beaucoup de frais qui sortent, je ne sais pas si j’y gagne réellement au final.

Quels sont vos calculs pour que ça soit avantageux ?

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#1032 17/10/2024 11h46

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Je suis dans le flou aussi. comme vous, je vois beaucoup de frais et de complication avec une SAS. Par contre, il y a un intérêt énorme en faisant ça: vous récupérez du cash en nom propre…

Le top étant de vendre à votre SAS un bien vous appartenant et n’étant plus sous emprunt. Vous récupérez du cash en nom propre et le nouvel emprunt finance votre bien. Ajoutez à cela les avantages en terme de donation. Vous pouvez faire comme avec une SCI: un démembrement de part et vous donnez la nue-propriété des parts à la création. Cela n’impacte aucunement votre abattement de 100k par parent par 15ans.


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#1033 17/10/2024 11h51

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Pierrot31 a écrit :

Le top étant de vendre à votre SAS un bien vous appartenant et n’étant plus sous emprunt.

Ça limite déjà fortement le nombre d’investisseurs qui pourront être concernés.
Tous mes biens ont des prêts… souvent avec des taux très avantageux par rapport à ce qu’on me proposerait aujourd’hui.

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#1034 17/10/2024 12h37

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Le passage en société est en effet un cas particulier. Il est intéressant pour de gros montant pour que les frais ne représentent pas un pourcentage élevé. Et ne doit pas être là seul raison, comme mentionné cela se combine avec des cas où il n’y a plus d’emprunt/peu de crédit a rembourser ou un besoin de transmission, ou autres cas, comme moi qui veut placer en bourse via une société. Faut être sûr de son coup!

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#1035 17/10/2024 12h43

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D’accord mais est-il possible de boucler une opération comme cella là avant le 31/12/2024?

au 01/01/2025, si on vend à sa SAS, on va devoir réintégrer les amortissements dans le calcul de la PV ou je me trompe. A partir de quand va s’appliquer la "nouvelle loi" ?


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1    #1036 17/10/2024 12h56

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Pour avoir tenté l’opération de la vente à soi même l’année dernière, je peux vous dire que malgré un bon dossier, le financement est un point très compliqué.
Et si vous trouvez un financement, n’espérez pas récupérer la totalité du cash…
Le moins mauvais que j’avais trouvé, c’était de récupérer 40% du cash et de devoir nantir les 60% restants sur une AV de banque chargée de frais pour la durée du crédit, ce qui était hors de question pour moi.

À mon sens, il est possible de boucler ce genre d’opération pour le 31/12 avec l’apport du bien à la société, mais pas en vente à soi-même.
Apport à société IS = 5% de droits de mutation, déclenchement l’imposition sur la PV et la faculté de préemption de la mairie.
Apport à société « IR » = la même, mais avec 5% uniquement sur la part de capital restant dû s’il y a reprise de financement.

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#1037 17/10/2024 14h35

Membre (2022)
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Je viens de signer pour un nouvel appartement que je prévois de louer en colocation.
J’avais connaissance qu’une réforme était en cours mais depuis, je suis cela de plus près et notamment au travers de vos contributions avisées.
Je poursuis le projet car il est financé à presque 100% à crédit malgré un taux d’endettement légèrement supérieur à la norme. Cela reste donc un levier intéressant.

Je vais essayer de signer l’acte de vente avant la fin de l’année pour bénéficier de l’imputation des frais de notaire et frais d’agence (à charge acheteur) dans les charges LMNP de l’exercice 2024. Cela ne devrait pas avoir d’incidence sur la plus-value de cession il me semble.

Ce bien supplémentaire devrait me faire passer en LMP. Ce qui m’apparait comme une potentielle bonne nouvelle.
Néanmoins, rien ne semble garantir que le statut LMP demeure tel qu’il est aujourd’hui, notamment en terme d’exonération des plus-values de cession.
Par ailleurs, le site du gouv indique que "L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. Il faut aussi que l’activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans."
Je n’arrive pas à savoir si ces 5 ans inclus les années passées au régime LMNP.

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Favoris 1    #1038 17/10/2024 16h14

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INTJ

Mb29, le 16/10/2024 a écrit :

Bonjour, je me pose une question au sujet de ce fameux PLF et du nouveau calcul de la PV en LMNP, et je ne trouve pas la réponse. Je loue un bien en meublé (maison neuve) depuis quelques années et j’envisage une revente à horizon 10 ans. Pour résumer, j’amortis beaucoup (presque tout sauf le terrain) et je ne ferai sans doute pas une grosse PV "classique" (avant réintégration des amort.).

Question 1 : est-ce que la réintégration des amortissements peut "créer" une PV taxable ? (si je vends à mon coût de revient, je n’ai pas de PV mais les amortissements pourraient en créer une). Je pense que la réponse est oui mais je suis preneur de votre critique.

Question 2 : si j’attends les 9-10 ans (à partir desquels je vais commencer à payer de l’IR sur le LMNP), est-ce que je peux rebasculer en location nue ou tout simplement arrêter mon activité LMNP pour ensuite bénéficier d’un calcul de PV classique ? Ca me paraît un peu gros…mais je n’ai pas trouvé un texte qui permettrai au fisc de ressortir les amortissements si l’activité LMNP est bien radiée au service des impôts des entreprises !

Merci pour vos lumières !

Bonjour,
Pour la question 1: Puisque vous êtes en LMNP au régime réel, vous transmettez à Bercy votre bilan annuel. Dans celui-ci, figure la VNC (valeur nette comptable) de votre bien, vraisemblablement ventilée en compartiments. Cette VNC décroît avec les amortissements que vous pratiquez (et inversement augmente si vous déclarez des travaux pour les passer ultérieurement en amortissements).  Pour le calcul de la PV, c’est cette VNC (= valeur d’achat - tous les amortissements pratiqués) qui fait référence et qui est comparée à la valeur de revente.
Il est donc très fortement probable que vous ayez une PV taxable à la revente, sauf si les prix immobilier se sont effondrés de 2 à 5%/an ou sauf si vous avez fait beaucoup de travaux.
Regardez donc la VNC de votre bilan, comparez au prix du marché et vous aurez la PV brute. Déduisez les abattements pour durée de détention et vous aurez la PV nette taxable. Pour ma part, j’ai regardé pour deux de mes studios de l’Essonne acquis en 2014, en utilisant mon simulateur. Cela fait mal (PJ)! Je perds 20000€ de capital en vendant en 2025, réforme passée.
Pour la question 2, vous pouvez bien évidemment choisir de passer en location nue, voire de cesser l’activité LMNP. Il faudra le déclarer (formulaire CERFA P2 ou P4), les amortissements passés ne seront pas remis en question. En revanche, il me parait assez évident ( mais je n’ai pas de texte) qu’il vous faudra exploiter en nue quelques temps voire quelques années avant de revendre. A défaut, l’administration fiscale pourrait y voir un abus de droit pour motif fiscal, vous redresser avec une majoration de surcroît.

Bonne journée

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#1039 17/10/2024 17h35

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AlexKbis a écrit :

Par ailleurs, le site du gouv indique que "L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. Il faut aussi que l’activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans."
Je n’arrive pas à savoir si ces 5 ans inclus les années passées au régime LMNP.

Les textes de loi (je vous laisse les chercher) me semblent clairs (même si ce résumé sur le site du gouv l’est moins) : il faut avoir été LMP pendant au moins 5 ans.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1040 18/10/2024 13h08

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Personne n’évoque le sujet, mais quid d’une rebascule du LMNP au forfait 50% plutôt qu’au réel. Dans ce cas là, ne pourront plus être pris en compte les amortissements lors de la revente future non ?

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#1041 18/10/2024 14h40

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Merci pour cette idée …

En effet, en cas de suppression de la déduction fiscale des amortissements, le loueur LMNP au réel pourrait avoir sérieusement intérêt à basculer au micro-BIC.

Les conditions étant de pas percevoir plus de 77000 € de recettes locatives.

source Les régimes d’imposition |impots.gouv.fr

Autre avantage, si l’amendement visant à réintégrer les amortissements dans le calcul de la PV était voté, en passant au micro-BIC on devrait échapper à cette réintégration.

Question : quel délai laisser après le basculement,  en cas de vente du bien, pour que la PV soit taxée au  régime micro-bic ?  Le but est d’éviter que le fisc procède à une requalification pour abus de droit.

Autre problème : le risque que le seuil du micro-BIC soit baissé et qu’en parallèle le taux d’abattement soit réduit de 50 à 30% (cf rapport du conseil des prélèvements obligatoires - lien transmis ci-dessus). Cela rendrait le basculement beaucoup moins intéressant (sauf pour l’imposition de la PV).

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#1042 18/10/2024 14h48

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L’article 24 du PLF (version initiale) est "bête et méchant" je n’y vois nulle condition relative au régime juridique actuel du bien ou du vendeur au moment de la vente, vous avez déduit des amortissements à un instant T, c’est réintégré X années plus tard au moment de la cession, quel que soit votre statut à ce moment là,  même tarif pour tous (peut être une exception pour le passage en LMP car ce n’est plus la PV des particuliers).

Autant j’ai une confiance très relative dans les compétences fiscales de nos honorables parlementaires, qui sont bien capable d’aboutir in fine à une version inconstitutionnelle à force de charger la barque, autant un projet de loi (version initiale) c’est plutôt solide car cela passe par le filtre d’un avis du Conseil d’Etat.

Sauf meilleure analyse, je suis tout ouie.

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#1043 18/10/2024 14h55

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Votre réponse est intéressante Durand18.

Concrètement comment cela se passerait ? J’essaie juste de comprendre …

En micro BIC il n’ y a plus de liasse fiscale, de suivi des amortissements, de VNC.
Comment le comptable / notaire lors de la cession du bien fait pour disposer des informations si le vendeur a basculé de LMNP à micro BIC depuis plusieurs années ?

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#1044 18/10/2024 15h00

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Comme disait Geronimo c’est vous qui êtes responsable de votre déclaration et probablement de conserver les justificatifs pour une durée indéterminée (à vérifier je ne suis pas fiscaliste), et le fisc se réserve la possibilité de contrôler.

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#1045 18/10/2024 15h02

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Mer.ci pour votre éclaircissement. J’étais trop optimiste …

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#1046 18/10/2024 15h12

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Bonjour,
est-ce que le délai de six ans s’appliquerait dans ce cas?
Cdt

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#1047 18/10/2024 15h34

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Il me semble qu’il y a des subtilités lorsque l’administration est déjà en possession des éléments, elle n’a pas besoin en soi d’exercer un droit de communication, or vous êtes censé adresser la liasse fiscale avec le détail des amortissements chaque année.

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#1048 18/10/2024 16h47

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Il me semble que lorsqu’on opte pour le régime micro avec la déduction forfaitaire, et qu’on repasse à un régime réel plus tard, on doit tenir compte du fait que les déductions forfaitaires incluaient l’amortissement (et on ne peux donc pas amortir comme si rien n’avait déjà été amorti), et le recalculer.
La même chose pourrait s’appliquer pour le calcul de la PV aux petits malins voulant suivre l’idée de grugru (qui me semble tout à fait contraire à l’esprit de la loi des régimes micro, donc sera sans doute empêchée un jour explicitement par la lettre de la loi).

Cela fait des années que de plus en plus de monde s’engouffre dans l’anomalie de la lettre des textes, en amortissant le bien en LMNP pour ensuite échapper à la PV sur ce qui a été amorti, et qu’il y a des messages (dans des rapports parlementaires, ailleurs, et même sur ce forum, où on devrait en trouver datant de 2010 !) avertissant que cette anomalie sera sans doute un jour corrigée par le législateur. Cette mesure ne devrait être une surprise pour personne !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1049 19/10/2024 08h07

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durand18, le 18/10/2024 a écrit :

Il me semble qu’il y a des subtilités lorsque l’administration est déjà en possession des éléments, elle n’a pas besoin en soi d’exercer un droit de communication, or vous êtes censé adresser la liasse fiscale avec le détail des amortissements chaque année.

Étant donné que sur une liasse fiscale les biens ne sont pas traités individuellement, comment l’administration fiscale peut elle connaître a priori les amortissements effectués sur un bien en particulier (celui que l’on vendra) ?

1. Est-ce que ce sera au notaire de réclamer la comptabilité du bien vendu au vendeur pour avoir le détail exact ?

2. En période de fortes charges (notamment les 1res années), on fait chaque année une dotation aux amortissements, mais on ne les consomme pas nécessairement entièrement (on en conserve en réserve). Qu’est-ce qui fera référence alors ? les apports bruts ou ceux qui ont effectivement été consommés au moment de la vente ?

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#1050 19/10/2024 08h57

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Je ne suis pas un pro de la compta mais dans la notice du cerfa 2033 je lis :

« Pour les entreprises qui relèvent de l’impôt sur le revenu, le report des déficits ne s’effectue pas sur les BIC des années suivantes mais au niveau de la déclaration d’impôt sur le revenu n° 2042-SD, soit sur le montant du revenu global dont dispose le foyer fiscal, soit sur les revenus tirés d’activités de même nature au titre de l’année ou des 6 années suivantes.
Ces entreprises n’ont donc pas en principe à servir le cadre Il du tableau 2033-D-SD et doivent mentionner le montant de déficit imputé sur le bénéfice catégoriel sur la ligne 350 « déductions diverses » du tableau 2033-B-SD (à détailler sur un feuillet séparé) »

Après si l’information n’était pas utile en l’état actuel des textes il n’est pas non plus étonnant que celle-ci ne soit pas très explicitement demandée.

J’imagine que le prochain millesime du cerfa sera mis à jour en tant que de besoin …

Pour le notaire je pense qu’il seront obligés de poser des questions, comme pour tout le reste, et ils se couvriront avec vos réponses, mais si vous balancez le tout j’imagine que leur devoir de conseil et responsabilité d’officier ministériel jouera.

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