LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Dans la suite de la lecture de l’article du Conseil des prélèvements obligatoires cité précédemment, j’ai lu une autre série de rapports publiés le même jour, sur le thème Conforter l’égalité des citoyens devant l’imposition des revenus : Conforter l’égalité des citoyens devant l’imposition des revenus | Cour des comptes

Le rapport particulier n°1, intitulé "Les différences de traitement entre catégories de revenus" mérite vraiment la lecture.

Je cite le passage 7.2.1 qui devrait intéresser pas mal de monde ici :

Rapport sur les différences de traitement entre catégories de revenus a écrit :

La qualification fiscale des revenus tirés de la location d’immeubles d’habitation dépend du caractère meublé ou nu du logement donné à bail. En effet, l’activité de location de logements meublés est de nature commerciale, dès lors que les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité. Les revenus tirés de cette catégorie constituent donc des bénéfices industriels et commerciaux. Au contraire, lorsque la location est nue, les revenus qui en sont tirés relèvent de la catégorie des revenus fonciers.

Cette distinction emporte des conséquences substantielles sur la détermination des charges déductibles des revenus. En effet :
- en matière de BIC, sont déductibles du revenu les charges correspondant aux dotations aux amortissement du bien mis à bail, conformément au 2° du 1 de l’article 39 du CGI ;
- en matière de revenus fonciers, de telles charges ne sont en principe pas déductibles, exception faite des dépenses d’agrandissement et d’amélioration, ou de divers dispositifs fiscaux ciblés concourant à la politique du logement.

En principe, la possibilité d’amortir les biens utilisés dans le cadre d’une activité industrielle et commerciale est compensée par le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, lors de la cession d’un bien affecté à l’usage professionnel, les amortissements constatés sont repris sur la valeur d’acquisition du bien pour le calcul de la plus-value taxable. Ce régime correspond donc en principe à un décalage dans le temps de l’assiette de l’impôt, mais non à une érosion de sa base.

En revanche, si la location meublée est exercée à titre non professionnel, alors :
- les revenus tirés de la location du bien sont assujettis au régime des BIC, ce qui permet la déduction des charges de dotation aux amortissements ;
- une fois le bien vendu, les plus-values tirées de la cession sont soumises au régime des plus values des particuliers, et non à celui des plus-values des professionnels. À ce titre, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de l’impôt sur la plus-value de cession n’est pas diminué de la somme des dotations aux amortissements précédemment appliqués. Cette analyse n’est pas modifiée par les modifications introduites au régime de la location meublée non professionnelle par la loi de finances initiale pour 2024. Cette spécificité permet donc une double-déduction bénéficiant à la seule activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Cet effet distorsif est particulièrement perceptible dans le cas des régimes micro, pour lesquels la déduction de charges est forfaitaire.

En pratique les locations meublées non professionnelles représentent 97 % des locations meublées réalisées par des bailleurs assujettis à l’impôt sur le revenu : en effet, ce régime s’applique dès lors que les revenus qui en sont tirés n’excèdent pas 23 000 € sur une année ou ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal.

L’effet de distorsion induit par ce régime, favorable à la location meublée et de courte durée, est documenté de longue date. Une mission d’évaluation de l’inspection générale des finances (IGF) et du conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) évaluait en 2015 la perte pour les finances publiques liée aux différences de traitement fiscal de la location nue et de la location meublée entre 330 M€ et 380 M€. Les rapporteurs n’ont pas connaissance d’une évaluation plus récente.

Dans son rapport de 2023 consacré à la fiscalité du logement, le Conseil des prélèvements obligatoires recommandait d’aligner le régime de la LMNP sur celui des revenus fonciers en supprimant la possibilité de procéder à des amortissements sur le bien immobilier dans le cadre de l’assujettissement à l’IR des revenus tirés de la location meublée. Les rapporteurs relèvent qu’une alternative permettant de supprimer l’anomalie que constitue le double-amortissement consisterait à retraiter la valeur amortie dans le calcul de la plus-value de cession des logements locatifs loués meublés, à l’instar de ce qui prévaut pour la location meublée professionnelle. Toutefois, cette alternative, tout en permettant de supprimer une anomalie fiscale, serait probablement moins incitative à la location nue. En outre, les changements de régime entre location nue ou meublée et location professionnelle et non professionnelle susceptibles de survenir au cours de la vie du bien seraient source de complexité. La suppression de la faculté de procéder à des amortissements sur le bien immobilier pour la LMNP apparaît donc préférable.

Compte tenu de la porosité existant entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle — la catégorie dépendant de seuils de revenus susceptibles d’être franchis chaque année —, la suppression de la possibilité d’amortir les biens immobiliers loués en meublé devrait également concerner la location meublée professionnelle. La nouvelle règle pourrait être assortie de dispositions transitoires maintenant le régime applicable aux locations dont l’amortissement a déjà commencé. Les professionnels qui souhaiteraient maintenir l’amortissement des biens qu’ils donnent à bail meublé et réintégrer ces amortissements pour le calcul des plus-values pourraient conserver cette possibilité en optant pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Proposition n° 2 : Dans le cadre de l’assujettissement des revenus tirés d’une location meublée à l’impôt sur le revenu, supprimer la faculté de procéder à des amortissements sur le bien immobilier.

Dernière modification par Plutarque (17/10/2024 00h36)

Admettons que la loi passe. Quelles sont nos solutions pour l’avenir ?

1) Acheter plus et passer LMP: mais attention si "trop" de recettes, RSI en plus et  taxation partielle ou totale sur PV.

2) Passer en nue et sa taxation prohibitive

3) Revendre ses biens immobiliers et arrêter les locations - dans une période où beaucoup de monde fera pareil je pense donc on peut craindre une baisse des prix temporaires

4) Monter une SASU/SCI et se racheter les biens à soi-même (OBO) à un prix le plus élevé possible mais en ligne avec le marché pour profiter de la PV non taxé une dernière fois. Mais frais de notaire à payer et frais en plus de la tenue de la société.

EDIT: 5) Rester en LMNP! Et payer les impôts qu’il faudra payer.

Voyez-vous d’autres solutions ? Une préférence ?

Je suis personnellement tenté par l’option 4 car je réfléchissais justement à créer une SASU d’investissement pour mes placements boursiers.

Dernière modification par SeedSquall (17/10/2024 12h31)

Pierrot31 a écrit :

l’option 4 a l’air intéressante sur le papier mais appelle beaucoup de questions… Cela me semble illusoire de boucler une opération comme celle là pour le 31 décembre…

Quid des biens encore sous emprunt à 1% que l’on veut faire financer par une SAS?
Qui a déjà fait ce genre d’opération?

Mettons en pratique, avec un bien que j’ai.
Achat en 2017. prêt à 1.35% sur 20 ans de 55 000€. CRD 36k€.
Valeur actuelle à 70k€.

Les prêts sont à 3.8% + frais de notaire + frais de gestion de la société + frais de constitution de la société + IRA. 

Je vois beaucoup de frais qui sortent, je ne sais pas si j’y gagne réellement au final.

Quels sont vos calculs pour que ça soit avantageux ?

Pierrot31 a écrit :

Le top étant de vendre à votre SAS un bien vous appartenant et n’étant plus sous emprunt.

Ça limite déjà fortement le nombre d’investisseurs qui pourront être concernés.
Tous mes biens ont des prêts… souvent avec des taux très avantageux par rapport à ce qu’on me proposerait aujourd’hui.

D’accord mais est-il possible de boucler une opération comme cella là avant le 31/12/2024?

au 01/01/2025, si on vend à sa SAS, on va devoir réintégrer les amortissements dans le calcul de la PV ou je me trompe. A partir de quand va s’appliquer la "nouvelle loi" ?

Je viens de signer pour un nouvel appartement que je prévois de louer en colocation.
J’avais connaissance qu’une réforme était en cours mais depuis, je suis cela de plus près et notamment au travers de vos contributions avisées.
Je poursuis le projet car il est financé à presque 100% à crédit malgré un taux d’endettement légèrement supérieur à la norme. Cela reste donc un levier intéressant.

Je vais essayer de signer l’acte de vente avant la fin de l’année pour bénéficier de l’imputation des frais de notaire et frais d’agence (à charge acheteur) dans les charges LMNP de l’exercice 2024. Cela ne devrait pas avoir d’incidence sur la plus-value de cession il me semble.

Ce bien supplémentaire devrait me faire passer en LMP. Ce qui m’apparait comme une potentielle bonne nouvelle.
Néanmoins, rien ne semble garantir que le statut LMP demeure tel qu’il est aujourd’hui, notamment en terme d’exonération des plus-values de cession.
Par ailleurs, le site du gouv indique que "L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. Il faut aussi que l’activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans."
Je n’arrive pas à savoir si ces 5 ans inclus les années passées au régime LMNP.

AlexKbis a écrit :

Par ailleurs, le site du gouv indique que "L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. Il faut aussi que l’activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans."
Je n’arrive pas à savoir si ces 5 ans inclus les années passées au régime LMNP.

Les textes de loi (je vous laisse les chercher) me semblent clairs (même si ce résumé sur le site du gouv l’est moins) : il faut avoir été LMP pendant au moins 5 ans.

Merci pour cette idée …

En effet, en cas de suppression de la déduction fiscale des amortissements, le loueur LMNP au réel pourrait avoir sérieusement intérêt à basculer au micro-BIC.

Les conditions étant de pas percevoir plus de 77000 € de recettes locatives.

source Les régimes d’imposition |impots.gouv.fr

Autre avantage, si l’amendement visant à réintégrer les amortissements dans le calcul de la PV était voté, en passant au micro-BIC on devrait échapper à cette réintégration.

Question : quel délai laisser après le basculement,  en cas de vente du bien, pour que la PV soit taxée au  régime micro-bic ?  Le but est d’éviter que le fisc procède à une requalification pour abus de droit.

Autre problème : le risque que le seuil du micro-BIC soit baissé et qu’en parallèle le taux d’abattement soit réduit de 50 à 30% (cf rapport du conseil des prélèvements obligatoires - lien transmis ci-dessus). Cela rendrait le basculement beaucoup moins intéressant (sauf pour l’imposition de la PV).

Votre réponse est intéressante Durand18.

Concrètement comment cela se passerait ? J’essaie juste de comprendre …

En micro BIC il n’ y a plus de liasse fiscale, de suivi des amortissements, de VNC.
Comment le comptable / notaire lors de la cession du bien fait pour disposer des informations si le vendeur a basculé de LMNP à micro BIC depuis plusieurs années ?

Mer.ci pour votre éclaircissement. J’étais trop optimiste …

Il me semble qu’il y a des subtilités lorsque l’administration est déjà en possession des éléments, elle n’a pas besoin en soi d’exercer un droit de communication, or vous êtes censé adresser la liasse fiscale avec le détail des amortissements chaque année.

durand18, le 18/10/2024 a écrit :

Il me semble qu’il y a des subtilités lorsque l’administration est déjà en possession des éléments, elle n’a pas besoin en soi d’exercer un droit de communication, or vous êtes censé adresser la liasse fiscale avec le détail des amortissements chaque année.

Étant donné que sur une liasse fiscale les biens ne sont pas traités individuellement, comment l’administration fiscale peut elle connaître a priori les amortissements effectués sur un bien en particulier (celui que l’on vendra) ?

1. Est-ce que ce sera au notaire de réclamer la comptabilité du bien vendu au vendeur pour avoir le détail exact ?

2. En période de fortes charges (notamment les 1res années), on fait chaque année une dotation aux amortissements, mais on ne les consomme pas nécessairement entièrement (on en conserve en réserve). Qu’est-ce qui fera référence alors ? les apports bruts ou ceux qui ont effectivement été consommés au moment de la vente ?