Fiscalité du loueur de biens immobiliers : LMP, LMNP, micro…

sourirelyon · #1

Bonjour,

Je loue actuellement un appartement meublé, deux autres nus et des garages.

J’envisage l’achat d’un 4 me appartement pour le louer.

Je loue également des terres agricoles (20 Hectares).

Je paie actuellement les TF, la CFE, les PS et mes loyers sont imposés dans mon IR.

Je m’interroge sur les avantages et inconvénients (surtout fiscaux):

1) de tout louer en LMP ou en LMNP (à part les terres bien sûr)

2) de louer en auto-entrepreneur (donc tout en meublé)

3) de louer en micro-entreprise (mixte meublé/nu)

4) existe-t-il d’autres statuts ?

Merci de me faire de vos expériences !

Existe-t-il des livres ou des sites sur l’optimisation fiscale ?

Mots-clés : lmnp, location biens immobiliers, micro entreprise, statut

GoodbyLenine · #2

Vous avez raison de vous interroger, et la lecture de ce forum (en commençant par son BestOf et les discussions épinglées, devrait répondre à la plupart de vos interrogations. Mais n’espérez pas trop une Nième répétition de tout ceci ou une nouvelle synthèse ici.

Je ne pense pas que la location fasse partie des activités accessibles à un auto-entrepreneur.

Je ne vois pas trop quels avantages vous auriez en micro-entreprise.

Faites simples : LMNP pour les locations en meublé (LMP si jamais vous remplissez les critères, mais peu probable) avec une comptabilité au réel (avec le support d’un pro), revenus fonciers pour le reste (sauf peut-être terres agricoles que je ne connais pas), et payez les TF, CFE, PS, et IR qui vont avec.
Evaluez la rentabilité nette de vos investissements (en comparant le revenu net avec le montant net que vous récupéreriez en vendant), et arbitrez ceux à trop faible rentabilité.

GeGe777 · #3

@GbL

Si la location fait bien partie des activités possibles pour les auto-entrepreneurs. La preuve : Déconnexion …
Domaine : immobilier hébergement et services aux touristes
et dans la liste des activités on trouve les chambres d’hôtes, gîtes ruraux, locations meublées avec prestations hôtelières et location immobilière en meublé

Cela dit je suis d’accord avec vous le statut LMNP étant une double niche fiscale (amortissements pour réduire le résultat imposable mais régime des plus-values des particuliers ie sans intégration des amortissements) je ne vois pas l’intérêt fiscal de passer en auto-entrepreneur
MAIS
ne pas oublier qu’une même personne ne peut avoir qu’une entreprise individuelle. Le LMNP étant une entreprise individuelle (avec numéro de siren) il n’est pas possible de cumuler avec une activité différente en auto-entrepreneur. Il faut alors tout mettre dans une seule entreprise individuelle un auto-entrepreneur pouvant avoir deux activités (il faut bien sûr respecter le plafond)
A priori je ne vois que ce cas de figure qui pourrait justifier le choix de l’auto-entrepreneur plutôt que le LMNP

pierrejacques11 · #4

Surtout un LMNP ne paye pas de charges sociales (parce que souvent il cotise déjà ailleurs), ce qui n’est pas le cas de l’auto entrepreneur. Pour la fiscalité, le prélèvement libératoire pour un auto entrepreneur c’est pas très pénalisant.

DDtee · #5

GeGe777 a écrit :
ne pas oublier qu’une même personne ne peut avoir qu’une entreprise individuelle. Le LMNP étant une entreprise individuelle (avec numéro de siren) il n’est pas possible de cumuler avec une activité différente en auto-entrepreneur. Il faut alors tout mettre dans une seule entreprise individuelle un auto-entrepreneur pouvant avoir deux activités (il faut bien sûr respecter le plafond)

Votre intervention me pose question, mon centre des impôts m’affirmant le contraire de vos propos.
Ma compagne est d’une part auteure, d’autre part auto entrepreneur (pour prestation de service assimilée libérale) le cumul d’une activité LMNP au réel en plus ne semble leur poser aucun soucis…

Avez vous des sources ?

Le n° siren ne signifie pas forcément entreprise individuelle, il est aussi attribué dans d’autres activités comme auteur par exemple.

pierrejacques11 · #6

De ma petite expérience la plupart des incompatibilités que j’ai pu voir venaient du cumul au niveau de l’affiliation à un régime de cotisation. Par exemple, un gérant majoritaire au RSI qui veut être auto entrepreneur pour une activité également rattachée au RSI sera retoqué. Par contre pour un gérant minoritaire affilié à l’URSSAF (assimilé salarié) qui veut être également autoentrepreneur pas de pb.

Il est a fortiori possible d’être à la fois LMNP et autoentrepreneur pour une autre activité, puisque d’un point de vue social le LMNP n’est rattaché à aucun organisme.

Antoine35 · #7

Bonjour à tous,

Une nouvelle question que je soumets à vos avis avisés (…).

Mes parents vont subir sur les années qui viennent une importante hausse d’impôt. (Je suis depuis quelques mois autonome financièrement, il va en être de même pour ma soeur dans un ou deux ans …)

De fait et eux n’y connaissant pas grand chose, je cherche à les aider à optimiser leur situation d’un point de vue fiscal.

Ceci devra sur le moyen-terme évidemment s’inscrire dans une démarche globale (réinvestir dans du locatif, …) mais ce n’est pas le sujet du moment et j’ouvrirai pour ce cas un nouveau post.

Désireux d’optimiser cette situation étape par étape, je souhaite tout d’abord considérer le cas d’un studio que mes parents ont en location depuis 5-6 ans.

Les données :
- Loyer mensuel hors charges : 330e/mois
- Charges 30e/mois
- Loyer charges comprises : 360e/mois
- L’appartement a été payé en cash, c.a.d sans aucun emprunt. (60 000e + environ 7000e de frais de notaire - Je sais que le rendement n’est pas exceptionnel mais ce n’est pas le sujet ici.)
- Celui-ci est loué en nu et les revenus déclarés sous le régime micro-foncier.
- Le TMI est de 14%.

Le statut micro-foncier :
- Si je comprends bien, il faut prendre le revenu annuel hors charges soit ici : 330*12 = 3960e/an
auxquels on applique un abattement de 30% soit 3960*0.70 = 2772e/an à déclarer par an.
(Dites moi si je me trompe …)

Le statut LMNP :
- Quelle serait la formule de calcul dans ce cas ? (Je n’ai su trouver réponse claire jusque là …)

Merci d’avance

pierrejacques11 · #8

Le LMNP s’applique aux locations meublées, il faut que vous fassiez des recherches sur les revenus fonciers calculés au réel.

Pour faire une première distinction entre les régimes :

http://vosdroits.service-public.fr/part … 1991.xhtml

S’il n’y a pas de travaux et aucun intérêt d’emprunt à déduire, le micro foncier sera a priori plus intéressant.

Boubouka · #9

le passage en meublé signifie la possibilité de passer du micro foncier au micro bic.

micro foncier : abattement de 30%.

micro bic : abattement de 50%.

le plafond du micro bic est deux fois plus élevé que celui du micro foncier.

http://vosdroits.service-public.fr/part … 1991.xhtml

skyfox · #10

Bonjour,

j’aurai besoin de savoir quel serait le statut le plus adapté à ma situation.

Je viens d’hériter de 4 studios en meublés à Paris qui me rapportent 2200€ par mois.

Je suis au dessus des 23000€ de seuil minimal nécessaire pour prétendre au statut LMP.

En parallèle je suis auto-entrepreneur mais je tends à vouloir diminuer la part de cette activité qui souffre de la crise économique actuelle et qui devient moins rentable à cause du taux de 26,5% auquel je suis assujetti à ce jour.

A terme, je voudrais pouvoir côtiser pour la retraite et il me semble que seul le statut LMP le permette.

Si le statut LMNP bénéficie d’un abattement de 50%, j’aurai besoin de savoir quels avantages réels j’aurai à souscrire au statut LMP, sachant que les écritures comptables doivent être plus ’fournies’ si je ne m’abuse ?

Dans ce dernier statut, je crois que l’on peux considérer les charges suivantes (dont je ne suis pas absolument sûr) tel que :

le coût du comptable
les honoraires de l’agence qui prend 5% HT + 2.5% HT de GLI soit 62€ par mois par studio
l’assurance PNO (propriétaire non occupant) soit 140€ par studio par an
les frais de réfection (peinture, isolation, changement du lino au sol, etc.)
les charges de co-propriétés soit environ 70€ par mois par studio

Si vous avez des conseils pertinents à me donner, je suis preneur.

Je pensais ouvrir une 2ème activité sous mon régime actuel d’auto entrepreneur, mais avec le taux de 26.5% (avec le prélèvement libératoire inclus), je devrais payer :

2200 * 0.265 = 583€ par mois soit près de 7000€ de charges sociales par an !

Il doit y avoir un moyen de payer moins non ?

Merci pour votre aide.

GoodbyLenine · #11

Entre LMP et LMNP avec compta au réel, la comptabilité doit être très similaire.

Allez lire les nombreuses discussions sur ce thème sur le forum, en particulier les quelques synthèses qui ont été faire, et qui répondent largement à vos questions…. dont pas mal de liens vous ont déjà fournis dans votre présentation, avec une réponse déjà personnalisée à vos interrogations.

Par ailleurs, la plupart des français (et assurément tous les salariés) paient bien plus que 26.5% de leurs revenus bruts sous forme de charges diverses, et je doute que vous puissiez optimiser encore.

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