LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour Rita !

Il aurait sans doute mieux valu vous présenter dans Accueil  >> Nouveau Arrivants.

Vous vous trompez sur le résultat prévisionnel de votre activité, car les cotisations RSI sont une charge à prendre en compte. Vous devriez donc avoir un résultat bénéficiaire proche de 3K  (60-12-5-3-37=3). Sachez que la cotisation RSI dépend du montant de votre bénéfice lors de l’exercice N-2 (pour les premiers exercices il y a un montant forfaitaire), et si vous êtes bénéficiaire vous pourriez avoir à payer un peu plus que le minimum. 
La réalité sera sans doute un peu différente (la réalité est rarement l’exacte copie du prévisionnel) de ces 3K.

Pouvez-vous préciser comment vous détenez cet immeuble (en direct, via une société) ? Ce n’est qu’avec une société que la notion de compte-courant d’associé sera pertinente. Si vous exercez d’activité de location meublée en direct, je pense que vous récupérerez aussi la trésorerie directement (même s’il est quand même préférable -quasi indispensable- de détenir un compte bancaire dédié aux flux de trésorerie de l’activité de location meublée, ne serait-ce que pour faciliter la tenue de la comptabilité).

N’hésitez-pas à avoir recours aux services d’un expert-comptable (à consulter avant de vous lancer), pour tenir la compta dans les règles de l’art (par exemple pour correctement inscrire en immo l’immeuble déjà détenu, effectuer les amortissements, les déclarations fiscales, traiter la TVA, etc.). 

Au niveau de votre statut, LMP n’est pas forcément le plus avantageux, car les avantages du LMP par rapport au LMNP sont limités, et certains préfèrent le LMNP lorsqu’ils exerce l’activité en nom propre (par exemple pour échapper au RSI). Pouvez-vous préciser les raisons d’un choix "LMP" ?

Bonjour tout le monde!

Cela fait maintenant quelque temps que je consulte régulièrement ce forum que je trouve tres documente, mais je ne trouve pas la réponse a ma question:

En tant qu’expatrie je ne suis pas resident fiscal francais, je suis LMP (quelques appartements meubles a Paris) en deficit foncier.
Je compte vendre un de mes appartement sans payer de plus-value puisque j’ai plus de 5 ans d’exercice.
Je viens d’apprendre qu’apres la vente je dois payer les charges RSI sur l’amortissement de l’appartement.
Ma question: Peut-on utiliser le déficit foncier pour réduire la base fiscale imposable? Si ce n’est pas le cas, en tant que non-resident fiscal, comment puis-je utiliser ce déficit?
Si les prix de l’immobilier n’augmentent pas dans les années a venir, l’amortissement continue d’augmenter chaque année (ainsi que les charges RSI sur amortissement), il est donc plus intéressant de vendre maintenant que plus tard?     

D’avance merci

Dernière modification par AlbertZ (23/02/2014 09h29)

Je pense qu’il s’agit des cotisations RSI. Même si ce niveau de confusion est déconcertant !

Bonjour

et merci pour vos reponses.
Desole pour la faute de frappe RCI > RSI (regime social des independants)
Effectivement je suis expatrie et LMP.
Mon comptable m’a explique qu’a la vente je ne serai pas assujeti a l’impot sur la plus value(apres 5 ans d’exercise) mais par contre mon bien achete en 2005 pour 280K Euro s’etant amorti a peu pres a hauteur de 60K Euro depuis 9 ans, je serai redevable a la taxe RSI sur amortissement (40% environ 24K euro)
En meme temps, j’ai un deficit d’exercise qui depasse largement ce montant.
Apparement je ne pourrais pas l’utiliser pour payer cette taxe?
Comment pourrais-je utiliser ce deficit?

D’avance merci

GoodbyLenin: Merci de votre reponse!
Oui je suis proprietaire direct de mes apartements pas de societe.
Je suis inscrit au Registre de Commerce.

Concernant RSI je cite un expert:

"Votre plus value est exonérée d’IR si vous avez plus de 5 ans d’activité sur votre LMP à la fin de l’année dans laquelle intervient la cession et si vous avez en moyenne moins de 90.000 € de recettes pour les 2 années précédent la cession.

En revanche, vous êtes redevable du RSI sur la partie court terme de votre plus value qui correspond aux amortissements pratiqués et déduits sur votre bien cédé. (dans le cas ou la valeur de revente et de  donation cumulée est supérieure à la valeur d’inscription au bilan du bien).

Votre déficit ne pourra s’imputer sur cette plus value car elle n’est pas imposable.

En conséquence, elle se retrouve entièrement soumise au RSI.

Il y aura donc en effet environ 25 k€ de RSI à payer (amortissement : 60 k € x 0.40 = 24 k€)

La loi de finance 2012 qui a prévu cela est donc un vrai piège pour les loueurs professionnels."

Voila
Merci de votre avis

Malhereusement "l’expert" est mon expert-comptable, specialise dans location meublee.
Je voulais juste avoir d’autres avis….
Je suis TRES perplexe car je ne suis pas un specialiste, juste un investisseur, en plus tres eloigne!

AlbertZ a écrit :

GoodbyLenin: Merci de votre reponse!
Oui je suis proprietaire direct de mes apartements pas de societe.
Je suis inscrit au Registre de Commerce.

Concernant RSI je cite un expert:

"Votre plus value est exonérée d’IR si vous avez plus de 5 ans d’activité sur votre LMP à la fin de l’année dans laquelle intervient la cession et si vous avez en moyenne moins de 90.000 € de recettes pour les 2 années précédent la cession.

En revanche, vous êtes redevable du RSI sur la partie court terme de votre plus value qui correspond aux amortissements pratiqués et déduits sur votre bien cédé. (dans le cas ou la valeur de revente et de  donation cumulée est supérieure à la valeur d’inscription au bilan du bien).

Votre déficit ne pourra s’imputer sur cette plus value car elle n’est pas imposable.

En conséquence, elle se retrouve entièrement soumise au RSI.

Il y aura donc en effet environ 25 k€ de RSI à payer (amortissement : 60 k € x 0.40 = 24 k€)

La loi de finance 2012 qui a prévu cela est donc un vrai piège pour les loueurs professionnels."

Voila
Merci de votre avis

AlbertZ a tout a fait raison.

Nous sommes dans le meme cas.

Les changements de loi de 2012 ont totalement coincés les LMPs en cas de revente de maison/appart.

Car MEME si vous etes exonèrés de l’impôt et la CSG, vous etes soumis a la RSI sur la partie amortie.

Ce qui fait un énorme changement non justifié a votre trésorie.

La seule solution que je vois est de devenir LM N P avant la vente, ce qui est facile (se desinscrire de la Greffe). MAIS, personne ne sait m’expliquer si, en meme temps que de payer l’impôt PV privé sur la vente, la RSI vous poursuivrait toujours pour la partie auparavant amorti.

BriochePainPerdu a écrit :

Bonjour,

Etant très surpris par cela, j’ai chercher un peu sur internet et il semblerait que ça soit avéré comme l’explique notamment ce site.

J’en ai parlé à mon comptable qui a été également très surpris (je pense qu’il m’a pris pour un fou honnêtement ).

En tout cas cela handicape énormément le statut du LMP.

Oui, non seulement c’est vrai, mais ça a passé totalement inaperçu par la plupart des gens et d’ailleurs par la plupart des experts.

Mon business va recevoir une facture inattendue de 40 000E. Comment travailler dans ces conditions?

En plus, comme c’est nouveau, aucun expert semble le comprendre, donc impossible d’optimiser sa position.

Il est marrant qu’on lit souvent sur les forums et dans les magazines financières des discussions sur la CICE ou sur 1% de moins de IR, mais la 40% claque comme ça, et personne en parle!

Nous sommes en train de planifier notre sortie non seulement de LMP, mais également de nos propriétés françaises pour investir ailleurs.

D’apres ce que j’ai compris, il n’y a pas de probleme ou de souci de passer de LMP a LMNP car on est libre de se desinscrire de la Greffe (meme si je ne l’ai pas encore fait).

Et de tout facon, beaucoup de LMPs l’ont deja fait, mais pas par choix - ils étaient ejeter du statut LMP car ils ne remplissaient plus les 3 conditions.

Et puis, meme s’il y avait un souci au niveau de la Greffe (je ne vois pas lequel), dans la plupart des cas, comme le revenu degagé par un LMP est souvent zero ou proche, il suffirait de demarrer une tout petite activité de coté qui degage un petit revenu pour ne plus etre qualifié comme LMP. (la regle des 50%).

Le plus important, a mon avis, c’est de savoir comment le changement serait traité fiscalement.

1. Est-ce qu’on considere que l’activité pro a cessé, et donc entraine les prix de cession vers le prive, donc des PVs?

2. Une fois devenu LM NP et on vend une maison, l’abattement du durée de detention compte a partir de la date d’achat, ou la date ou on est devenu LMNP?

Autre avantage de passer LMP a LMNP; jusqu’a present on ne pouvait rien faire d’autre, car sinon, on perdait l’exoneration a l’ISF. En tant que LMNP, tant pis, on payera l’ISF et on sera libre de developper d’autres idées.

Pour l’espoir de l’avenir; faut attendre au moins 3 ans, et il faut rappeler que c’etait la droite qui a commencé la mort du statut LMP. Mais Fillon parle aujourd’hui de supprimer l’ISF ce qui est deja un pas dans la bonne direction.

Il est vrai que la RSI est une grosse machine, difficile a comprendre et pénétrer, et qui a toutes les meilleurs cartes de son coté. J’imagine bien que vous avez eu de la difficulté a vous desinscrire, mais si on n’est plus pro, on n’a plus de place chez eux……

Merci pour la précision concernant revenu/recettes.

Vos 2 réponses me donnent de l’espoir, mais je reste prudent, surtout sur la première.

Car si on a beneficié des amortissements d’une maison en tant que LMP, pendant 7 ans par exemple, cela fait environ 10kE par an de résultat de moins, par maison, donc une économie d’impôt.

Mais ces amortissements n’ont fait qu’agrandir notre PV le jour ou on vend une maison. Du coup, les économies seront repayées le jour de la vente d’une maison.

Devenir LMNP et s’échapper de ce ’repaiement’ me parait presque trop beau, mais si c’est légale et ça marche, je veux bien!

j’ai une question complémentaire : trouve t on des opérateurs qui proposent du LMNP sur des  immeubles entiers (neufs ou rénovés ; ehpad, étudiants ou marché général de l’habitation) afin d’éviter les problèmes de dépendance et de rendement moindre vis à vis d’un exploitant ?
Bien sûr il y a la revente entre particuliers ; mais y a t il une structure entreprise qui se soit lancée là dedans ? Et sinon pourquoi ? Le marché est étroit puisqu’il ne s’adresserait qu’à des "gros" investisseurs ayant la capacité d’achat d’un immeuble (et non d’un simple logement) mais il existe puisque beaucoup d’entre nous ici sont à la recherche d’immeubles en LMNP.
le rendement en passant par un "revendeur" de ce type d’immeuble serait bien sûr moindre qu’un achat en direct, mais la contrepartie serait de pouvoir acheter quelque chose déjà en état rénové et en LMNP (beaucoup d’immeubles rénovés à la vente étant en baux nus)

Pour les EHPAD, voir Synthèse : l’investissement immobilier en EHPAD Les dernières propositions que j’ai eu tournaient vers 5% (ht/ht brut). Les sites qui proposent de la revente en seconde main (référencés dans le message #1 de ce post) affichent un prix de vente et un montant de loyer du bail commercial, ce qui permet de se faire une idée du marché (selon la signature de l’exploitant).

Le marché des immeubles entiers est plus étroit et de niche. Il n’y a pas d’intermédiaire dédié à ma connaissance => il faut voir les généraliste, ou les promoteurs directement. Dans tous les cas, il faut un "exploitant" : soit un tiers dont vous dépendrez, soit ce sera vous et alors vous découvrirez les joies de ce métier.