Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Point après la conférence de Paref de ce soir :
Performance 2023 prévisionnelle : > 6%  (revalo de part + distribution de PV)

Bonjour,
J’ai contacté Paref Gestion hier pour savoir si une augmentation du prix de la part était prévue prochainement, la réponse : Il n’y a pas d’augmentation de prévue.
FCP, avez-vous plus d’informations sur l’augmentation dont vous nous faites part.
Si d’autres membres ont des informations, je suis preneur car je vais me séparer des quelques parts et dans ce cas je pense attendre un peu.
Par avance, merci.

Je viens de parcourir le BT123 et le rapport annuel 2022. Quelques remarques :

- Le flux de souscription a été en forte baisse au T123 vs T122 (1045 vs 8751). On a à nouveau des parts en instance de retrait (3596 soit 1.7 % des parts). L’absence d’évolution du prix de la part explique peut-être ces faibles souscriptions.
- Une seule vente au cours du T123 (469 k€)
- Livraison de l’actif situé rue Carlos Fuentes (75014) acquis en VEFA en 2021 - 974 m2
- La directrice générale, dans l’éditorial, évoque les conséquences des nouvelles réglementations et en particulier le DPE.

- 4 résolutions ont attiré mon attention :
* 2 (8 et 9) concernant la rémunération et le remboursement des frais des membres du conseil de surveillance. Je n’ai pas pu trouver les montants antérieurs. Le conseil comporte 9 membres (source note d’information p34)
* 2 concernant la division des parts (11 et 12) - 8 parts nouvelles pour 1 ancienne. La société de gestion motive cette modification (page 46 du RA22) en indiquant qu’elle permettra "aux associés de réinvestir régulièrement leurs dividendes". Je ne comprends pas cette justification car la possibilité existe déjà avec une souscription à un prix préférentiel limité au nombre entier de parts par rapport au droit à plus value avec un minimum de 1 part.
Une simulation, sur la base des conditions du réinvestissement 2022, montre que la division des parts est défavorable pour les "petits" associés (jusqu’à 56 parts anciennes : possibilité de souscrire 1 à 7 parts nouvelles versus 1 part ancienne) et neutre ou favorable au delà.

- Les valeurs occupées 2021 de l’inventaire détaillé des placements immobiliers (pages 41 à 43 du RA22) n’ont pas été ajustées en fonction des ventes réalisées en 2022. Il faut donc pas comparer directement les valeurs occupées 2022 et 2021.

- Le RA22 évoque une SCI Nova Resi 1 à de nombreuses reprises…
Page 28 : "En 2022, la SCPI a souscrit à 999 parts de capital, soit 99,9% de détention de parts, pour la constitution de sa filiale, la SCI Nova Resi1".
Une consultation des statuts indique que la SCI a été constituée en juillet 2022 et que la dernière part est possédée par une autre SCI : PARUS
Sur les biens possédés par cette SCI :
Page 28 : "l’actif situé 6 rue Carlos Fuentes à Paris a été cédé à la SCI Novarési1 le 20 décembre 2022"
Page 12 : " la SCPI suit l’avancement de trois programmes en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) dont elle s’est portée acquéreur, par l’intermédiaire de sa filiale NovaRési1, situés à Neuilly‑sur‑Seine et Paris. Il s’agit de:
● Un programme de 9 logements à Neuilly‑sur‑Seine représentant 767 m² pour 4,2 M € hors taxes
● Un programme de 47 logements à Paris 18ème représentant près de 2 930 m² pour 19,6 M € hors taxes
● Un programme de 15 logements à Paris 14ème représentant environ 975 m² pour 6,2 M € hors taxes
Cette année, Novapierre Résidentiel, par le biais de sa filiale NovaRési1, s’est également positionnée sur un investissement en VEFA à Gennevilliers. Cela lui a permis de renforcer la décote immobilière de son portefeuille :
● Un programme en VEFA à Gennevilliers portant sur 9 lots représentant 537 m² pour 2,0 M€ hors taxes."
Page 13 : "De plus la SCPI s’est portée acquéreur au moyen de sa filiale, la SCI NovaRési1, de quatre programmes en VEFA, dont un cetteannée, situés à Neuilly‑sur‑Seine, Paris et Gennevilliers pour un montant total de 32,0 millions d’euros hors taxes. Les paiements de ce programme sont échelonnés dans le temps entre la date de signature du contrat de réservation et la livraison du programme"
Page 30 : "La SCPI détient des participations contrôlées à hauteur de 999 parts de la SCI Nova Rési 1" Une phrase complémentaire dans le RA22 version papier : "Fin d’année 2022, la SCPI a octroyé à la SCI une avance en compte courant d’un montant de 6 715135 €."

On note dans l’état du patrimoine page 22, un montant de 999 € en immobilisation financières contrôlées (montant du capital social).

Les motivations de la création de cette SCI ni les frais associés à l’apport des 4 programmes n’apparaissent, sauf erreur de ma part, dans le rapport.

- le rapport indique page 13 :
"Ces différents programmes totalisent des paiements de 8 528 K€ sur l’année 2022. En ajoutant les paiements effectués en 2020 et en 2021 pour les opérations "Neuilly Garnier", "Clignancourt" et "Carlos Fuentes" les paiements atteignent 22 363 K€ à fin 2022, ce qui est donc considéré comme la valeur de ces quatre actifs dans le patrimoine."
En revanche, je note une valeur de 18 167 k€ dans le tableau de la page 29 (ventilation des immeubles en cours, construits ou acquis) que l’on retrouve dans l’état du patrimoine page 22…
Mes compétences en compta ne me permettent pas d’expliquer l’écart…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/06/2023 11h12)

Le prix de la part a augmenté de 2,6% au 1er juin à 1664 € !

Je suis tombé sur cette info par hasard en allant voir cette page :
scpi residentiel novapierre residentiel - PAREF Gestion

Malheureusement ça devrait durer longtemps,  et toucher beaucoup de SCPI vu la situation du marché immobilier.

Il est trop tard pour vendre.

Selon le dernier rapport annuel, il ne restait (de mémoire) que 200 000 € dans le Fonds de remboursement, donc une somme dérisoire face à la demande des assureurs-vie assaillis par des demandes de retrait.

Je ne sais pas si la reconstitution du Fonds de remboursement suppose une décision en AG ou une simple décision du directoire. En tout cas, aucune résolution n’était prévue en ce sens lors de la dernière assemblée.

Mais face à cet afflux de demandes de retrait, la reconstitution de ce Fonds est inévitable. Le problème aussi, c’est que, en l’absence de cessions d’actifs à due proportion, son utilisation conduit à majorer la part de la dette financière sur l’actif…alors que les taux d’intérêts d’aujourd’hui encourage beaucoup moins qu’avant à utiliser le levier de l’endettement. Les associés restant se retrouveront avec une SCPI plus endettée - raison de plus pour que le niveau de rachat par le Fonds soit bas.

Dans les statuts, on lit:

L’assemblée générale peut, si elle le juge utile à la satisfaction des demandes de retrait, constituer un fonds de remboursement au plus égal à 10% du capital effectif existant à la clôture de l’exercice précédent.

Le prix de remboursement des parts est fixé comme suit suivant les cas :
a) s’il existe des demandes de souscription pour un montant égal ou supérieur aux demandes de retrait, le retrait est réalisé au prix de souscription en vigueur, diminué de la commission de souscription fixée à l’article 17. Le solde des souscriptions et retraits s’analyse sur les trois derniers mois.
b) si le retrait n’a pas pu avoir lieu dans un délai de un mois en raison de l’insuffisance des souscriptions, mais si le fonds de remboursement le permet, le retrait est réalisé, après accord de l’associé, à un prix fixé par la société de gestion entre la valeur de réalisation en vigueur et celle-ci diminuée de 10%.
c) si, le fonds de remboursement étant vide, les demandes de retrait en attente depuis plus de douze mois excèdent 10% des parts, la société de gestion en informe l’Autorité des Marchés Financiers et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois, pour décider, conformément à l’article L.214-93 du Code monétaire et financier, la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.

Compte tenu de la réponse reçue par Utafit, j’en déduis que le fond de remboursement est vide, ou bien son interlocuteur n’a pas donné toutes les informations.

Pas de distribution de plus values prévue pour l’instant par la société de gestion, après consultation du conseil de surveillance.
L’information sera communiquée dans le prochain bulletin trimestriel.

Source : réponse à une question posée au service associés de la société de gestion

Canyonneur

Ce n’est pas nouveau.
Même Novapierre Allemagne, où les gens se battaient pour en avoir il y a un an, commence à être touchée. 

C’est probablement pour abonder le fond de remboursement: ’Les sommes allouées à ce fonds proviennent soit du produit de cession d’éléments du patrimoine locatif dans le respect de la durée minimale de cinq ans de détention des actifs, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels.’

C’est plutôt une bonne idée, et une mesure de prudence dans le contexte actuel de retraits massifs sur les SCPI.

PS: Même si dans le bulletin d’information de T3, on trouve une autre explication ’Faisant suite à lʼéchange mené avec votre conseil de surveillance en date du 29 septembre 2023, nous confirmons lʼabsence de versement de plus-values en 2023. Cette décision a pour but de lancer l’année 2024 sur des bases financières solides et pouvoir se positionner sur de futures opportunités d’acquisition et de développement du patrimoine du fonds.’

En direct de la conférence Paref :





Des institutionnels ont décidé de sortir en 2023, c’est l’une des raisons pour laquelle aucune PV n’a été distribuée en 2023, afin de la distribuer plus tard à ceux qui restent.

Le code monétaire et financier impose que la société de gestion mette en place des outils de liquidité dès lors que plus de 10% de la capi est en attente de retrait. Fonds de remboursement (on oublie), ouverture du marché secondaire, liquidation --> Go marché secondaire et ses 30% de décote.

Le bulletin T1-2024 est sorti ; les parts en attente atteignent 18,76% du capital. Les souscriptions se tarissent (65 parts).

BT