Investir à Montpellier ou à Lunel ?

Tam10 · #1

Bonjour,

je fais appel à vos avis éclairés car je n’arrive pas à me décider ou plutôt à me rassurer.

Je souhaite faire mon premier investissement en nom propre et évidement, je recherche le meilleur investissement possible… J’habite dans un petit village entre Montpellier et Nîmes et je travaille à Lunel.
Je « gère » déjà un appart appartenant à la SCI familiale sur Montpellier mais commence à bien connaitre le marché du Lunel.

Dans l’absolue, je recherche un T2 avec travaux, bien placé pour du meublé…

Sur Lunel on trouve « facilement » une rentabilité à 10 % brut voire un peu plus… Sur Montpellier, lorsqu’on a du 7% brut c’est déjà énorme.

Je sais que je pourrais louer un bien, même en meublé, sur Lunel, néanmoins, je n’arrive pas à me rassurer et continue de lorgner sur les annonces Montpelliéraine…

Merci d’avance de vos avis, suggestions…

Mots-clés : choix, investissement, lunel, montpellier

Isild · #2

Bonjour Tam10,

Je n’y connais strictement rien en investissement immobilier par contre, je connais très bien le secteur.

La rentabilité est peut-être meilleure à Lunel qu’à Montpellier mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte.
A Montpellier, les appartements se vendent comme des petits pains (mes parents ont vendu les leurs en moins d’une semaine) et se louent très facilement. La ville est magnifique, très recherchée et elle a explosé ces trente dernières années.

Lunel n’a pas la même aura et je ne vous apprends rien en vous disant qu’elle pâtit, malheureusement, d’une mauvaise image.
Vous même, vous donnez l’impression qu’investir à Lunel vous angoisse un peu puisque vous dites ne pas être "rassuré". C’est bien qu’il y a un truc qui vous chagrine avec cette commune.

Par ailleurs, un investissement à Montpellier peut s’avérer judicieux lorsqu’on a des enfants (ce qui est votre cas si je m’en réfère à votre présentation). Ils pourront bénéficier, éventuellement, d’un appartement pour effectuer leurs études le moment venu. Compte tenu du prix de l’immobilier dans cette ville, ça se réfléchit.
En tout cas, j’ai pas mal d’amis et collègues qui ont investi à Montpellier il y a quelques années, dans cette optique.

Voilà, bon courage dans vos recherches !

Bernard2K · #3

A Montpellier, sécurité et faible rendement, à Lunel, plus fort rendement en contrepartie d’un risque plus élevé (de perte sur le capital, d’avoir des locataires plus craignos, etc). A vous de voir !

Ca dépend aussi de ce que vous avez déjà… Avec la SCI, vous avez déjà la sécurité, non ? Pourquoi pas faire des investissements un peu plus osés à titre personnel ? Par contre, si vous allez à Lunel, soyez agressif dans votre approche : recherchez les biens avant qu’ils soient mis sur le marché (cf. conseils de DDTee à ce sujet), faites des offres basses (inspirez-vous de la démarche de Cricri). Il faut vous mettre dans l’état d’esprit où vous rendez service au vendeur en le débarrassant d’un bien encombrant. S’il ne saisit pas votre offre, tant pis pour lui, passez au suivant.

Par rapport à l’idée de l’appartement pour les études des enfants : je trouve que cette idée est une aberration. Elle me hérisse le poil à chaque fois que je l’entends :
1) côté pertinence de l’investissement : c’est comme ça qu’on investit dans de l’immo "à la papa", à 3 % de rendement. Beurk.
2) côté pertinence vis à vis de l’éducation de vos enfants : ah bon, vous avez déjà décidé que vos enfants feraient des études supérieures, et dans cette ville en particulier ? Et s’ils veulent faire des études supérieures dans une spécialité qu’on ne trouve qu’à Lyon, Paris ou Limoges ? S’ils ne veulent pas faire d’études supérieures, mais veulent poursuivre leur talent et leur passion en se formant à la céramique d’art, ou à la rénovation de tableaux anciens ou devenir dessinateur de BD, formations qu’on ne trouve qu’à Sèvres, Moutiers ou Genève ?

Placez vos sous judicieusement pour que ça vous rapporte de l’argent ; avec cet argent, payez les études de vos enfants quelles qu’elles soient et où qu’elles soient ! Et laissez-les vivre, au lieu de les enfermer à l’avance dans un parcours tout tracé !

Surin · #4

En chiffres c’est toujours plus parlant, voici pour les prix à Montpellier :

Source : Prix immobilier Montpellier (34000)

Ou encore sur une période plus courte :

Source : Prix immobilier - Montpellier (34000) | LaVieImmo.com

Des prix donc relativement peu volatiles depuis une dizaine d’années, évoluant autour de 2400€/m² à + ou - 8-10%.

A Lunel on évolue autour de 1700€/m² :

Source : Prix immobilier - Lunel (34400) | LaVieImmo.com

Voici pour les prix aujourd’hui donc peu d’évolution :

Source : Prix immobilier Lunel (34400)

J’aurais tendance à privilégier un investissement à 6 ou 7% brut de rentabilité à Montpellier, les prix ayant plus de chance d’augmenter (ou du moins ne pas trop baisser) à Montpellier.

darkvadehors · #5

Bonjour,

Nous nous sommes intéressés à Lunel pour à peu près les mêmes raisons que les votres: Profiter du marché de Montpellier sans son prix et donc pour le rendement à priori très attractif .Nous avons renoncé parce que , pour nous , un bon investissement est un investissement qui attire des locataires soigneux et solvables. Lunel ne coche pas les cases. Il ne faut pas oublier que la situation de Montpellier est quand même très particulière par rapport à la faible richesse de la région environnante.

Isild · #6

Les gardois achètent pas mal de logements à Montpellier pour les louer à des étudiants. Ils ne le font pas pour y caser leurs propres enfants mais ils se disent qu’un jour, si ces derniers décident d’étudier dans cette ville et bien, ils auront le pied-à-terre sous le coude. En gros, d’une pierre deux coups.
Mais cela ne va en rien obliger les enfants à faire leurs études à Montpellier et heureusement !

FrancoisM · #7

Pourquoi ne pas regarder du côté de la colocation à Montpellier?

Etant une ville étudiante par excellence, tous les investisseurs s’arrachent les studios / T1 / T2, ce qui fait que trouver une bonne affaire parmi ce type d’appartement est compliqué.

En achetant une surface plus importante vous aurez moins de concurrence d’investisseurs, pourrez négocier au mieux et in fine atteindre une rentabilité >= 10% assez facilement. Surtout que contrairement à l’idée reçue, il n’y a pas que les étudiants qui s’intéressent à la colocation. Les jeunes actifs privilégient de plus en plus de type de logement est leur turnover est moins élevé.

Tam10 · #8

Très intéressant tous ces éléments !

Lunel se débat quand même pas mal pour faire remonter la réputation de la ville et se positionner comme une « vrai » alternative à l’habitat Montpelliérain (et Nîmois d’ailleurs). La gare est en train d’être modernisée (ils font des travaux très impressionnant). Pour venir y travailler tous les jours, je constate que le paquet est mis sur l’amélioration de la ville. Les nouvelles arènes qui se veulent être aussi un pole culturel en sont l’illustration.

Je veux dire par là que les prix de Montpellier ont peut être tendance à rester stable mais à Lunel, je ne vois pas bien comment ils pourraient encore baisser… J’aurai tendance à dire le contraire…

Pour réponde à

FrançoisM a écrit :

, la colocation est une très bonne idée mais les montants d’investissement ne sont pas les mêmes…

J’ai réfléchi au moyens d’augmenter la rentabilité par d’autres biais comme par exemple passer en bail étudiant puis en location saisonnière pour les trois mois d’été… Mais, pour déjà gérer un Airbnb, la disponibilité doit être énorme !

Kundera · #9

Je ne suis pas originaire du coin (34)
Je ne le connais qu’à travers les médias. (Ce n’est pas bien, mais c’est le cas de 95% des gens)

Lunel, pour moi, dans mon imaginaire - peut être erroné - mais en tout cas qui commande mes choix - c’est "un nid à djihadistes" pour reprendre les expressions journalistiques.
Et se défaire d’une mauvaise réputation, ça prend des décennies…

Avez vous envie d’acheter une action très risquée Atari ou Sears - ou préférez vous un truc pépère genre Air Liquide ?

FrancoisM · #10

Tam10 a écrit :
, la colocation est une très bonne idée mais les montants d’investissement ne sont pas les mêmes…

J’ai réfléchi au moyens d’augmenter la rentabilité par d’autres biais comme par exemple passer en bail étudiant puis en location saisonnière pour les trois mois d’été… Mais, pour déjà gérer un Airbnb, la disponibilité doit être énorme !

Le prix moyen étant de 2700€ / m2, j’imagine qu’on trouve assez facilement des bien à rénover en dessous de 2000€ / m2?
Dans ce cas là, on peut avoir un grand appartement refait à neuf pour environ 150K / 200K, qui rapporte 1500€/2000€ par mois.

Certes Airbnb peut être très rentable mais beaucoup trop chronophage selon moi. Vous tenez vraiment à ne jamais partir en vacances pendant les 3 mois d’été?

Tam10 · #11

Vos calculs afin de trouver un appart à moins de 2000 euros / m2 en le refaisant à neuf pour 150 K afin d’obtenir 1500 euros de loyer me paressent juste impossible sur Montpellier. Ou alors je ne sais pas ou regarder ! Sauf si on s’attache moins à l’emplacement mais je ne cèderai pas sur ce point. Je préfère acheter à un bon emplacement à Lunel qu’un Quartier pourri à Montpellier.

Par contre, je suis tout à fait d’accord avec vous sur les loc saisonnière type Airbnb. Je gère actuellement, un petit appart à coté de chez moi depuis 3 mois, je suis moi même surpris que ça marche aussi bien. Par contre, je suis aussi surpris par le travail que ça représente. J’avais prévu le temps ménage / machine / préparation / gestion de planning… mais je n’avais pas anticipé la charge mentale que ça représente ! On pense Airbnb tout le temps, c’est épuisant et je ne souhaite pas multiplier l’expérience ou alors il ne faut pas avoir de travail salarié.

rollingstone · #12

Bonjour,
Il y a toujours de quoi faire à Montpellier.
J’ai revendu l’année dernière un T5 (aménagé en T4) à Alco, 81m2, acheté 82 000 euros il y a quelques années, environ 10 000 euros de travaux, je le louai 960 euros/mois en colocation nue et à bail unique (les 3 locataires arrivaient ensemble et repartaient ensemble) il y a des écoles supérieures à côté, c’étaient toujours des copains de classe qui se connaissaient. Pas beaucoup de travail, à chaque dépôt d’annonces pour louer j’avais le premier jour une vingtaine d’appel. Une fois en place pas de gestion. Le quartier est moyen mais la résidence bien tenue, je l’ai revendu sans problème.

Surin · #13

Vous donnez quelques chiffres qui, sans compléter, n’apportent pas grand chose.
En quelle année l’aviez-vous acheté et à quel prix l’avez-vous revendu ?

rollingstone · #14

Pas besoin de connaître un prix de vente quand on parle rendement, maintenant si vous souhaitez la rentabilité alors je l’ai revendu 95 000 euros (achat en 2012) . Je ne visais pas la PV mais le cashflow positif (je l’ai payé comptant). Je l’ai revendu à une personne qui d’ailleurs voulait continuer la colocation.

Surin · #15

D’accord, en effet je comprends mieux pourquoi vous donniez le prix de revient.
C’est intéressant d’avoir ces chiffres car cela illustre bien le marché de Montpellier, vous n’avez pas gardé ce bien très longtemps et avez pu le revendre - sans plus-value certes - facilement.
C’est donc un marché très liquide comme souvent dans les grandes villes mais ici les prix sont plutôt stables depuis 2011.

Tam10 · #16

Pour répondre à rollingstones, en effet, vos chiffres sont bons. Comme vous le dites, le quartier est "pas terrible" je suis bien d’accord. Je suis plus parti sur des emplacements plus "prestigieux". De ce que je connais, les résidences à Alco ont, pour beaucoup, des charges importantes ce qui est pour moi plutôt rédhibitoire. Vous dites avoir payer Cash et rechercher le cashflow positif ? J’ai du mal a saisir…

Scipion8 · #17

Au centre ville (quartier Antigone), mon achat récent d’un appartement (85 m2 à 245k€, soit 2900€/m2) tend à confirmer la tendance à la baisse des prix ces 5-10 dernières années.

Il y a 7-8 ans mes parents voulaient acheter un appartement jumeau dans la même résidence (et avec un budget rénovation supérieur) : ils en auraient alors eu pour environ 30k€ de plus.

Cela dit, nous avons peut-être économisé autour de 10k€ sur cet achat en préemptant la mise en agence dans une situation particulière (une dame âgée quittant cet appartement pour rejoindre sa famille).

Cet achat est surtout pour permettre à mes parents (usufruit) de passer une retraite tranquille près de la mer et avec de bons services de santé, mais dans une optique d’investissement à long-terme, je suis assez confiant compte tenu de la démographie et du dynamisme de Montpellier.

Chakira · #18

Bonjour

Je souhaite investir, certes pour la première fois, mais à Montpellier donc voici mon avis pour avoir pas mal prospecter…
Risque de vacance locative moindre qu’à Lunel comme vous le souligner…
Or il est tout à fait possible de trouver une très bonne renta à Montpellier ! En étant attentif, réactif, patient etc… C’est peut-être plus rare (surtout pour un F2 qui sont moins présents sur le marché)…
Surtout que la location saisonnière peut faire exploser cette rentabilité ! À Montpellier c’est indéniable, à Lunel j’en doute 😅

& étant psychologue de l’orientation je rejoins totalement Bernard2K sur le fait que l’on achète pas un studio pour y caser plus tard son enfant : quid de son projet PERSONNEL qui ne sera peut-être pas du tout réalisable sur cette commune ? Ou dont l’école (et on est d’accord : pas forcément une fac mais peut-être un CFA ou autres) existera sur cette commune mais sera difficilement accessible depuis votre appartement ? Idem s’il s’agit de son lieu de travail car choix d’études courtes ?
A la limite, louer un bien et le loyer perçu autofinancera le loyer de son logement au plus proche de ses besoins 😜
Pourquoi pas, mais je pense que cela se passe rarement comme prévu, même si toutefois il est déjà en terminale !

Pierrot31 · #19

Je ne connais pas cette ville mais pour ce qui s’intéresse à Montpellier, dans le "Particulier immobilier" d’octobre 2018, la ville est analysée. Quelques exemples chiffrés sur des studio et des t2 (prix vendu, prix de location, quartier) et des chiffres repères.

En diagonale, je lis que le quartier des hôpitaux et facultés offre les meilleurs rendements et que les quartiers avec une plus-value potentielles sont: au sud de la gare Saint Roch, le quartier Gambetta et au sud sur le trajet de la ligne 5 du tram…

Apres la problématique Montpellier/Lunel est, je pense, transposable à toutes les grandes métropoles Françaises (et cela vient de la mondialisation)…

Chakira · #20

Si on ne se fie qu’au rendement c’est surtout à la mosson qu’il est le meilleur puisque des f5 pour 60000 minimum… Après c’est des quartiers difficiles, mais comme ce sont des surfaces difficiles à trouver le loyer reste élevé (& charges élevées mais en régime réel…)

Hôpitaux facultés c’est une bonne renta avec moins de difficultés, mais la meilleure je ne suis pas sûre

Pierrot31 · #21

Je ne connais pas Montpellier mais au vu des photos disponibles sur Google, le mosson est une cité qui ressemble au Mirail à Toulouse.

Le particulier immobilier est un journal généraliste sur l’immobilier. Dans leurs études de ville, on ne parle pas de colocation, de quartiers sensibles etc etc c’est de l’immobilier « à la papa »….

La forte rentabilité, comme dit sur ce forum a maintes reprises, se crée : réseau, travaux, négociation etc etc

Chakira · #22

Oui c’est bien ce que je pensais : c’est le genre d’articles qui ne compare qu’entre quartiers où il fait bon vivre, d’autant que si la rentabilité y est excellente, il y a aussi une prise de risque plus importante (ne serait-ce qu’à la revente)
Et puis dans ce cas je pense que si c’est pour investir à la mosson, autant opter pour Lunel 😅

rollingstone · #23

Tam10 a écrit :
Vous dites avoir payer Cash et rechercher le cashflow positif ? J’ai du mal a saisir…

C’est simple, pas d’emprunt, la quasi totalité du loyer dans ma poche.

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Tam10 a écrit :

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