Balibali : étude de cas immobilier (toit d'un immeuble)

Bonjour,

Vos questions s’entremêlent au niveau des réponses ; en effet si vos travaux impactent la structure porteuse de l’immeuble les co propriétaires doivent vous imposer des conditions pour garantir que ces travaux ne causent pas de désordres dans l’immeuble dans le futur,  au moment de la rédaction du règlement. Sinon, vous aurez sans doute du mal à revenir sur ce point. Et il faudra payer un avenant au règlement…
Les possibilités sont donc liées sur le plan technique et administratif.

Pour ce qui est de la dispense du Permis je crains que vous n’ayez pas bien saisi (hélas) les possibilités offertes par la Loi.
Il faut effectivement être en PLU, en zone U ET que la surface de plancher totale ne dépasse pas les fatidiques 150 m2 (recours à l’architecte obligatoire en prime du Permis) : s’agissant d’un immeuble êtes vous sur de votre coup ? Si OK, alors il faudra quand même une DP. Et  d’ici 10 ans cela peut encore changer.

Pour l’étage de plus, regardez le règlement de écrit du PLU de votre zone (U "quelque chose" sans doute) ; mais surtout assurez vous que le PLU n’est pas en cours de Révision (PLU ou PLUi) auquel cas un sursis à statuer équivalent à un refus pourra vous être opposé. Un appel aux services instructeurs en ce sens vous renseignera (ou une visite sur le site de la commune et de l’Interco.).

Globalement, avec un projet à 10 ans il n’y a aucune manière de garantir vos droits à bâtir éventuels sur une telle période. Bon, le sens des lois est plutôt à la densification en centre urbain, donc le bon sens voudrait que vous restiez optimiste

Attention car je ne suis pas sur que l’on se comprenne bien la surface de plancher est celle de l’immeuble ENTIER. Pas uniquement la surface de vos 2 lots réunis.

Sur le règlement de copropriété, il faut éviter de faire des cas particuliers lorsqu’il n’y a pas lieu de le faire. Le cas général dit que la structure reste commune. Ca répond déjà à pas mal de choses. La structure reste collective, de la même façon que la dalle sous les pieds du propriétaire d’un appartement ne lui appartient pas car elle est commune.

Par contre, prévoir des droits particuliers pour le propriétaire du toit (créer un accès, surélever, supprimer les cheminées) me semble une bonne idée, et simplifiera effectivement les travaux par la suite.

Je dirais même que ces clauses contribuent de façon essentielle à la définition de la "chose" que vous achetez, donc à sa valeur. Un toit sans le droit de rien y faire a beaucoup moins de valeur qu’un toit avec le droit d’y faire des choses. De même qu’un local commercial dont le règlement prévoit "tous commerces" + droit de modifier l’agencement et l’aspect intérieur et extérieur + droit d’apposer une enseigne a plus de valeur que le même local où les activités possibles sont strictement limitées et où il est strictement interdit de modifier quoi que ce soit sur l’aspect intérieur et extérieur et interdit de mettre une enseigne.

Si je pousse le raisonnement jusqu’à l’absurde : quelle serait la valeur d’un garage dont le règlement de copropriété interdit aussi bien le stockage d’affaires que le stationnement des véhicules à moteur ?

Je vous engage donc à négocier étroitement le contenu du réglement, s’il en est encore temps, avec le conseil d’un spécialiste (notaire ou géomètre). Ce spécialiste doit être le votre, qui vient en quelque sorte en contre-expertise de celui du proprio vendeur (qui n’a pas besoin de savoir que vous avez demandé cette contre-expertise ; reprenez les arguments et demandes de votre professionnel à votre compte, sans le mentionner nommément).

DDTee, je pense que vous avez inversé entre LMNP et revenus fonciers. En revenus fonciers au réel, des travaux de construction/agrandissement ne sont pas déductibles, tandis qu’en LMNP au réel, ces travaux seront déductibles car considérés comme un investissement amortissable.

Très juste, la remarque sur les tantièmes. Il me semble que la logique voudrait qu’un toit "vide" ait moins de tantièmes, et qu’on paie pour davantage de tantièmes quand il sera construit donc habitable ; ce qui changerait le total des tantièmes. Donc soit le règlement prévoit à l’avance cette évolution, soit il faut d’office faire appel à nouveau au géomètre. J’avoue que là, je ne sais pas comment ça marche.

@Ddtee : pour le coup, je dirais que oui l’aspect technique à été abordé ; dernièrement, s’agissant d’un bien perso, j’ai été surpris de l’avancée technologique dans le BTP : désormais on trouve assez facilement des BE "compétents" et surtout des techniques abordables (tout est relatif).
Et je parle d’un bien ancien bâti à la chaux qui fissure. Tout est question d’assurance peut être !