Analyse de la SCPI Atlantique Pierre 1 : gestion, redressement et fusion
Cette discussion, s'étalant sur plusieurs années, analyse la performance et la gestion de la SCPI Atlantique Pierre 1 (AP1), initialement gérée par Fiducial Gestion, puis par Paref Gestion, avant sa fusion avec Capiforce Pierre. Les membres partagent leurs expériences, leurs analyses des rapports annuels et des bulletins trimestriels, et débattent des stratégies d'investissement, notamment de la gestion du risque et de la recherche de rendement.
Un point central porte sur les mauvaises pratiques de gestion de Fiducial Gestion, identifiées par les participants : surestimation des surfaces, facturation de frais non justifiés, achats et ventes de biens entre gestionnaires. Ces dysfonctionnements ont entraîné une baisse significative des dividendes et de la valeur des parts, occasionnant des pertes importantes pour certains membres ayant souscrit lors d'une augmentation de capital. La discussion met en lumière la nécessité d'une analyse approfondie des SCPI avant tout investissement, en examinant attentivement les rapports annuels et les indicateurs clés comme le taux d'occupation financier (TOF) et le taux d'occupation physique (TOP).
Le changement de gestionnaire vers Paref Gestion en 2016, suite à une mobilisation des associés, marque une tentative de redressement. Les membres suivent avec attention les actions entreprises par Paref pour améliorer la situation financière et redresser la SCPI. La discussion retrace les efforts, les difficultés et les améliorations progressives, avec une analyse détaillée des indicateurs clés et des actions de gestion. Cependant, des tensions persistent entre certains associés et le conseil de surveillance, notamment concernant la transparence de la communication et la gestion du marché secondaire.
Enfin, la discussion aborde la fusion avec Capiforce Pierre, détaillant les modalités de conversion des parts, le prix de fusion et les implications pour les associés. Les membres débattent des aspects positifs et négatifs de cette fusion, soulignant les préoccupations concernant l'augmentation des frais de gestion et l'opacité de certaines décisions. Des divergences apparaissent quant à l'évaluation de l'amélioration de la situation de la SCPI.
La discussion se conclut avec des analyses divergentes sur la performance à long terme de la SCPI et la pertinence des décisions prises par la gestion et le conseil de surveillance. Les participants se questionnent sur les opportunités d'investissement, notamment sur le marché secondaire, et sur la manière dont les décisions des instances dirigeantes affectent directement les intérêts des associés.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Atlantique Pierre 1 à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 7% - 1 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 23% - 3 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 0% - 0 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 15% - 2 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 53% - 7 | |||||
Nombre de recommandations : 13 Recommandation moyenne : 1,2/4  |
||||||
1 #151 02/04/2021 19h15Hier, le résultat de la confrontation de mars avait été saisi dans le tableau "historique du marché" : un bon millier de parts (je n’ai pas retenu le nombre exact) à un prix d’exécution de 160,01 €. Ce matin, la ligne avait été supprimée…
Dernière modification par fredagro (02/04/2021 20h05)
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Hall of Fame Intéressant, à noter que la page sur leur site reprend les "chiffres clés" de la première version du bulletin, que l’on retrouve sur le site de Primaliance pour ceux qui ne l’auraient pas …
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Hall of Fame Je n’avais pas tout compris du message de Surin, Donc pour ceux qui sont comme moi :
BTI 4T2020 initial BTI 4T2020 du 08.03.2021
Capitalisation : 39.2 M€ 43.5 M€
TOF au 31/12/2020 : 91.9% 87%
Lots vides au 31/12/2020 : 6.7% 11.6% (*)
(*) ajout de Boulogne-sur-Mer, et de 1 725 m2 de bureaux à Marseille (13) et Nantes (44)
Je préfère que les erreurs soient corrigées, plutôt qu’elles soient maintenues (mais relire plus tôt pour ne pas publier avec des erreurs est encore bien mieux, et devrait être la norme)
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Hall of Fame Absolument, c’est quoiqu’il en soit inacceptable d’autant plus qu’ils n’en sont pas à leur coup d’essai.
J’ajoute les baux passant de 93 à 90, les loyers générés qui passent de 4,170M€ à 3,849M€ et la durée des baux de 1,48 à 1,44 ans. La liste des vacants change aussi … (de 17 à 19).
Le TOF m’avait paru étonnamment bon au vu des vacants et du contexte. Et pour cause, ils se plantent, quand on sait qu’ils mélangent les locaux entre leurs SCPI, ça fait peur, il peut y avoir le même genre d’erreurs sur la facturation des clients. D’ailleurs si le nombre de baux passe de 93 à 90, c’est qu’un abruti en a compté 3 de trop dans ATP1 qui devaient bien appartenir à autre chose.
On est dans l’amateurisme le plus flagrant. L’AMF devrait sanctionner mais elle ne réagit pas.
Edit : il en est de même pour les Cifocoma, bulletin mis à jour mais ne concerne que la capitalisation.
Des associés ont-ils été mis au courant de ces changements, par courrier ou mail ?
Dernière modification par Surin (03/04/2021 09h21)
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Le prix d’exécution par part au 31/03 est confirmé à 160,01 € sur le site de Paref (1275 parts échangées)
Cette SCPI me fout le cafard…
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Le courrier d’aide à la déclaration des revenus que je viens de recevoir ce matin comporte une erreur dans sa partie réservée à l’IFI.
La valeur de retrait pour AP1 indiquée dans la colonne de gauche est erronée. (et l’on serait ravis qu’il soient à ce niveau !).
Si la valeur IFI est la bonne (c’est plausible) alors il faut lire dans la colonne de gauche 171,17 € ( 157,47 / 92% ) et non pas 280,03.
C’était effectivement le prix d’exécution en date du 31/12/2020 (visible dans l’historique du marché sur le site de Paref)
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Autre problème sur ce document…
Je possède plusieurs SCPI gérées par Paref, et chaque année, ce document comportait une ventilation des revenus fonciers bruts, des frais et charges, des intérêts payés et des revenus nets pour chacune des SCPI.
Cette année, tout est poolé sur une seule ligne, et je ne sais donc pas comment je vais pouvoir remplir les différentes cases correspondant aux immeubles 1, 2, 3, etc… du formulaire 2044 millésime 2021, qui est inchangé.
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Bonjour,
Vous pouvez adresser un courriel à Paref, ils vous adresseront le détail par SCPI.
J’en ai fait l’expérience : cf. #105 NovaPierre
Perso, je ne sais pas encore si je détaille pour chacune des 2 SCPI que j’ai en portefeuille ou si je fais une déclaration commune comme le suggère Paref.
Au fond, dans ma situation, cela ne change rien.
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1 #159 25/04/2021 10h11Merci pour votre réponse. Je n’avais pas lu cette autre discussion.
En relisant le formulaire 2044, il y a un astérisque après les cases ’immeuble 1, 2, etc…’ renvoyant à ’ou groupe d’immeubles de même nature ayant le même régime d’imposition’.
Il doit donc être possible de pooler toutes les SCPI de Paref ayant le même régime d’imposition lors de la déclaration. Celles n’ayant que des revenus imposables en France par exemple…
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Tout à fait, c’est comme cela que je procède.
Ce serait tellement simple d’avoir un formulaire on l’on pourrait rajouter autant de lignes que l’on possède de SCPIs et régimes fiscaux différents. Malheureusement, notre chère administration n’y a pas encore pensé…
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1 #161 25/04/2021 18h48AMHA c’est pire que cela : un administratif qui simplifierait trop mettrait son emploi en danger.
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Bonjour.
Le montant du dividende ATP1 pour le premier trimestre 2021 s’établit à 3,21 euros. Avis reçu ce jour de PAREF.
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Ce versement pour le T1/2021 est plus important que celui des trois trimestres précédents.
Distribution d’un reliquat des sommes résultant de l’assignation de Fiducial, comme au T1 2020 ?
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Je viens de recevoir ce jour le courrier trimestriel du conseil de surveillance.
Un nouveau gérant sera connu lors de la prochaine assemblée générale du 29 juin 2021.
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3 #165 25/05/2021 16h34 Hall of Fame Le bulletin répond à la question de sm94 :
BT1 2021 a écrit :
Ce contexte nous permet d’envisager la distribution d’un acompte sur dividende de 3,21 euros par part au titre du 1er trimestre 2021 dont 0,21 euros par part de résultat exceptionnel perçu suite à la décision de justice de mars 2020. Sur les 3,61 euros de résultat exceptionnel par part générés suite à cette décision, 2,71 auront ainsi été distribués et l’objectif est bien de pouvoir verser le montant restant, soit 0,90 euros par part, le plus rapidement possible en fonction du résultat dégagé par la SCPI et de l’évolution des recouvrements et capacités de paiements de nos locataires.
Le gérant donne d’autres informations sur le recouvrement 2020 qui atteint 93%. Seulement 68% pour le T1 mais au moins ils en parlent et semblent vouloir s’en occuper.
Le TOF se maintient sous les 90% mais ne s’en éloigne pas trop. Heureusement qu’il était bon auparavant.
Je reviens sur le changement de gérance :
Lors de la lettre du CS du T4 2020, ils ont clairement posé la question au gérant de savoir s’il souhaitait réellement poursuivre le développement de la SCPI tel qu’il s’y était engagé lors de la reprise de sa gérance, chose qu’ils n’ont cessé de confirmer ensuite par des paroles ou promesses dans les bulletins.
Peut-être que le dernier achat va dans ce sens mais le bilan - en terme de développement du patrimoine - est décevant.
L’épilogue on l’a dans la lettre CS du T1 (extraits donnés ici hier) :
Les choses ont le mérite d’être claires : Paref Gestion ne se sent pas assez ambitieux pour continuer, ils ont clairement d’autres priorités (leurs SCPI à capital variable) et pas assez de moyens humain (en nombre et en compétences) - ça c’est mon point de vue que d’autres associés partagent.
Si je sais être critique envers certains CS ou personnes le constituant comme HK ici et ses mensonges, je dois dire que pour le suivi de ATP1, il y a eu un travail rigoureux de leur part avec des attentes sur chaque bien listées avec des actions à entrevoir. Je veux même bien reconnaître du mérite à Paref Gestion pour avoir remonté le TOF à 94,6% par exemple au T2 2020 et pour avoir distribué aux associés des dividendes très satisfaisants, leur offrant plus de 6% - sur la base du prix acheteur, ce n’est pas la même chose pour ceux qui ont acheté leurs parts anciennement à un prix bien plus élevé.
Nul doute qu’un autre gérant saura reprendre les choses en main, ainsi Paref Gestion se sera débarrassé des 4 SCPI à capital fixe qu’ils ont reprises et ne laisseront pas une trace inoubliable :
Capiforce Pierre est passée chez Fiducial, les Cifocoma sont en liquidation : le patrimoine va être vendu on l’espère dans l’année pour une dissolution au T1 2022 (ambitieux ?). ATP1 ferme la marche donc, c’est une preuve que gérer une SCPI, c’est plus fatigant et moins rémunérateur qu’en vendre des parts que l’on créé au fur et à mesure de la collecte.
La suite au prochain épisode, que de rebondissements, difficile de vendre ses parts lorsqu’on est associé mais tant que les distributions sont supérieures à 12€/an, pourquoi s’en débarrasser ?
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Extrait de la 10e résolution de l’assemblée générale du 29 juin prochain :
L’assemblée générale acte le non renouvellement du mandat de PAREF GESTION pour l’année N+1 et désigne FIDUCIAL GERANCE, qui accepte, en qualité de société de gestion de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE 1 pour une durée d’un (1) an à compter du prochain exercice qui commence le 1er janvier 2022 et jusqu’à l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2022
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1 3 #167 16/06/2021 19h16 Hall of Fame On peut préciser quelques points (sur cette résolution) :
1) L’actuelle société de gestion (Paref Gestion) indique (p16 du RA2020) ne pas souhaiter le renouvellement de son mandat à son échéance (31/12/2021).
2) Fiducial Gérance était la seule société de gestion acceptant la feuille de route définie par le CS pour développer ATP1, et a été retenue à l’unanimité du CS (voir rapport du CS dans RA2020).
3) On peut être surpris de constater que ATP1, qui a quitté (fin 2015, suite à un vote en AG au printemps 2015, insufflé par un.CS largement renouvelé à l’AG 2014) la société de gestion Fiducial Gérance, en étant plutôt (très) mécontent de sa prestation, et même avec certain associés lançant une procédure (partiellement gagnée) contre elle (Fiducial Gérance) … retourner chez Fiducial Gérance. Mais il ne faut pas oublier que :
a) Fiducial Gérance a depuis beaucoup changé (y compris recruté comme DG …. l’ex DG de Paref Gestion, qui avait amorcéle redressement d’ATP1 en 2016 et 2017);
b) Paref Gestion a aussi beaucoup changé (changé 3 fois de DG, sa maison mère a été rachetée en 2018 par un fond chinois, et un grande partie de ses employés a quitté la société).
4) Une bonne partie du plan de "nettoyage", qui avait été défini en 2016, a été réalisée.
Le plus stable dans tout ceci, ça aura été….. les associés de ATP1 (et le prix de part qui stagne voire baisse depuis 2016, de plus en plus décoté vs les valeurs de réalisation ou de reconstitution, alors que le résultat de la SCPI comme sa distribution augmente chaque année).
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Bonjour,
Parmi ceux qui en ont acheté, recevez vous bien vos dividendes en temps et en heure ?
J’ai compris que la gestion des immeubles etait mediocre mais je me posais aussi des questions sur la comptabilité.
Merci
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1 #169 02/11/2021 18h14Bonsoir,
Les revenus des parts ont été crédités sur le compte de mon fils ainsi que sur le mien le 25 octobre (Boursorama).
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1 #170 02/11/2021 19h15 Hall of Fame 3.21€/ part crédités le 25/10 pour moi aussi.
Le prix des parts sur le marché secondaire est actuellement bas, mais ce marché risque d’être "imparfaitement" géré les prochains mois, avec le transfert PAREF -> FIDUCIAL.
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Le bulletin du T3 21 vient de sortir.
A retenir :
- distribution de 3,21€ par part conforme à l’attendu et identique aux précédents versements
- 2 brises à bail avec franchise de loyer représentant 190k€ de loyer en année pleine, soit près de 4,5% des loyers encaissés.
- le taux de recouvrement des loyers s’améliore à 98%
Le bulletin est à consulter ici.
Bonne lecture.
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Surin, le 16/11/2021 a écrit :
En ce sens oui, le problème est que le patrimoine devient lié au gestionnaire. Si la SCPI part chez un concurrent, les biens en SCI le deviennent avec une ou des SCPI adverses, cela peut poser problème, peut être désavantageux pour l’une ou l’autre des parties, bloquant, coûteux.
Ca donne un argument de poids au gérant pour dissuader de laisser filer la gestion d’une SCPI.
Mouais, pas convaincu. Je ne vois pas trop de différence entre détenir un bien en SCI ou en indivision. Et quand vous avez des petits montants à investir et que vous souhaitez vous placer sur des "gros" biens, il n’y a que le choix entre indivision et SCI. Dans les deux cas, vous le faites avec d’autres SCPI. L’achat via SCI a de nombreux avantages fiscaux.
Enfin l’argument du CS qui change la SCPI de SDG est à mon avis une fable. Chaque fois ou presque que cela a été fait cela s’est mal terminé. Je ris encore des associés de ATP1 qui se sont fait embobiner par la présidente du CS et qui changent de SDG tous les quatre ans. Pour quel gain ? Le rôle du CS est de faire pression sur la SDG pour faire aboutir des demandes (diminuer la vacance, faire tourner le patrimoine, se développer sur des thèmes plus porteurs). Ce n’est en aucun cas de jouer à se prendre pour la SDG et encore moins de changer de SDG tous les quatre ans.
C’est une fable que des gens souvent piteusement incompétents racontent à des gens naïfs pour les convaincre de changer de SDG. Les associés de ces SDG devraient commencer par virer les irascibles idiots qui sont dans les CS et mettre en place un travail coopératif avec les SDG que de penser qu’ils vont tout régler en changeant de SDG.
Et souvent les SDG qui sont "quittées" sont bien contentes de ne plus avoir à gérer les egos surdimensionnés de personnes du CS qui croient tout savoir mais n’ont jamais rien fait dans leur vie.
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Hall of Fame Pour ma part, je pense que l’argument du CS qui change la SCPI de SDG n’est pas une fable. Mais ça ne peut se produire que pour certains types de SCPI, à savoir des SCPI petites. Pour les grosses SCPI, dans toutes celles que je connais un peu, le poids des associés dans la gouvernance est symbolique, et la société de gestion entre en AG avec des "pouvoirs au président" (qui est généralement la SdG, statutairement, même si c’est un conflit d’intérêt flagrant) ou/et des soutiens d’associés institutionnels (détenant beaucoup de parts) qui lui permet de décider du résultat de toutes les résolutions.
Dans le cas de ATP1, il n’était pas trivial d’anticiper que PAREF serait cédé à un groupe chinois, et que le DG (et une grande partie de ses équipes) quitterait PAREF Gestion. On peut d’ailleurs noter que ATP1 sera, à partir du 1er janvier 2022, géré par la société de gestion dont le DG est précisément cet ex-DG de PAREF Gestion (et supposer qu’une partie de ses équipes l’aura suivi). Accessoirement, la présidente du CS d’ATP1 n’a pas été le moteur principal pour changer de SdG en 2015 (et elle s’attribue parfois des actions qu’elle n’a pas initiées, et raconte aussi parfois des bobards (ou au moins en racontait : j’ai pris un peu de distance, et peut maintenant moins avoir un avis éclairé sur son discours).
Cependant, il me semble évident que l’état de cette SCPI est à présent bien meilleur qu’il ne l’était avant le changement de SdG en 2015 (relisez les constats qui ont été fait à l’époque !), ceci même s’il laisse pas mal d’associés insatisfaits (surtout du prix de la part sur le marché secondaire).
Je suis bien d’accord sur le fait que le rôle du CS n’est pas de jouer à se prendre pour la SDG, ou de changer de SDG tous les quatre ans. Mais c’est un rôle de contrôle de la SdG, qui intègre le fait d’informer les associés avec le plus d’objectivité possible, d’exiger de disposer des informations nécessaires, de réagir aux mauvaises pratiques, et aussi de lancer des propositions (à la SdG comme aux associés, sachant que les décisions importantes, par ex celle de changer de SdG, restent du ressort de l’AG)
Je suppose qu’il y a une coquille quand vous évoquez les "associés de ces SDG" (ce sont les "associés des SCPI"). Et quand vous écrivez "virer les irascibles idiots qui sont dans les CS et mettre en place un travail coopératif avec les SDG", je pense que vous connaissez assez peu comment les CS sont élus, et comment se passent les relations entre SDG et CS quand il y a des divergences (dans certains CS, le membre du CS qui exprime trop de divergences est quasiment certain de ne plus jamais être élu, cf 1er paragraphe de ce message).
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GoodbyLenine, le 17/11/2021 a écrit :
Cependant, il me semble évident que l’état de cette SCPI est à présent bien meilleur qu’il ne l’était avant le changement de SdG en 2015 (relisez les constats qui ont été fait à l’époque !), ceci même s’il laisse pas mal d’associés insatisfaits (surtout du prix de la part sur le marché secondaire).
Je ne sais pas où vous voyez cette "évidence". Le TRI 5 ans de ATP1 est de 0,42%. C’est ce qu’ont gagné les associés pendant les 5 ans de gestion de Paref. Si on enlève le gain judiciaire (qui n’est pas à mettre au crédit de Paref), le TRI est sans doute négatif.
Si vous trouvez "évident" que l’état de ATP1 est bien meilleur alors que pendant 5 ans les associés n’ont eu aucun retour sur leur investissement, je veux bien vous proposer des produits financiers 
Notons aussi que le TRI 10 ans est de -0,94% et qu’il recoupe grosso modo 5 ans de Fiducial et 5 ans de Paref. Donc quand on le compare au 5 ans qui ne compte que du Paref, on voit que Paref n’a fait que très très légèrement mieux versus Fiducial.
Je ne suis pas associé, je ne défends pas Fiducial, je ne déteste pas Paref. Je suis cette SCPI depuis longtemps en pensant y entrer mais je la vois se dégrader d’année en année ce qui ne m’y incite pas et je ne vois absolument aucune amélioration depuis que Paref a repris la gérance. Prix acquéreur quand Paref a repris la gestion : 212 euros. Prix actuel : 176. Soit -17%. C’est très mauvais. Que Paref ait versé un peu plus de dividendes ne change absolument pas la situation de cette SCPI… Poudre aux yeux.
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Je ne connaissais pas cette SCPI mais vous semblez dire qu’elle est passé de FIDUCIAL à PAREF en 2015 et là en lisant le BT T3 2021 il est indiqué "En date du 29 juin 2021 l’Assemblée Générale a voté le transfert de la gestion de votre SCPI à Fiducial Gérance. Les équipes de PAREF Gestion restent entièrement mobilisées jusqu’au 1er janvier 2022, date du transfert de la gestion, afin d’assurer la meilleure transition possible pour votre SCPI."
--> retour en arrière 5 ans après alors!
Le prix de la part à beaucoup baissé depuis les 2 dernières années alors que le dividende est stable voir en augmentation depuis 5 ans, ne serais pas au contraire une bonne opportunité d’y investir (si les actifs dont sain, je n’ai pas lu RA ni cherché plus loin….)
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