Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Transaction Highlights

- Acquisition of a portfolio of 15 landmark properties in Québec and Ontario from Ivanhoé Cambridge, a real estate subsidiary of the Caisse de dépôt et placement du Québec
- Acquired portfolio consists of 10 enclosed shopping centres, one retail complex, three office properties and one industrial property, totalling approximately 5.7 million square feet of gross leasable area
- Purchase price of $1.527 billion, representing a capitalization rate of approximately 6.5%
- Natural and complementary fit with Cominar’s existing portfolio and management expertise
- Cominar becomes the leading provider of retail space in Québec
- Enhances diversification by asset class with pro forma retail NOI contribution increasing to 38%
- Strong support from Ivanhoé Cambridge, evidenced by a $250 million equity private placement in Cominar at a price of $19.00 per trust unit
- Ivanhoé Cambridge  will become the largest unitholder of Cominar at 8.5%, followed by the Dallaire family
- Concurrent offering of $250 million of Cominar trust units on a bought deal basis, at a price of $19.00 per trust unit
- Provides immediate accretion to AFFO per unit on a leverage neutral basis
- Further increases Cominar’s entry in the GTA with the acquisition of a downtown class A office property and suburban retail property

Et en Français :
Cominar annonce l’acquisition, auprès d’Ivanhoé Cambridge, d’un portefeuille d’actifs phares au Québec et en… -- QUÉBEC, le 26 août 2014

Faits saillants de l’opération

- Acquisition d’un portefeuille de 15 immeubles phares au Québec et en Ontario auprès d’Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec
- Portefeuille acquis constitué de 10 centres commerciaux à mail fermé, d’un complexe commercial, de 3 immeubles de bureaux et d’un immeuble industriel, ce qui représente une superficie locative brute totale d’environ 5,7 millions de pieds carrés
- Prix d’achat de 1,527 milliard de dollars représentant un taux de capitalisation d’environ 6,5 %
- Adéquation naturelle et complémentaire avec le portefeuille existant et les connaissances en gestion de Cominar
- Cominar devient le plus important fournisseur d’espace de commerce de détail du Québec
- Diversification accrue par catégories d’actifs, l’apport du secteur du détail au résultat net d’exploitation (le « RNE ») pro forma augmentant pour s’établir à 38 %
- Appui solide d’Ivanhoé Cambridge démontré par un investissement de 250 millions de dollars dans les capitaux propres de Cominar dans le cadre d’un placement privé au prix de 19,00 $ la part de fiducie
- Participation de 8,5 % qui fera d’Ivanhoé Cambridge le plus important porteur de parts de Cominar, suivi de la famille Dallaire
- Placement simultané par acquisition ferme de 250 millions de dollars de parts de fiducie de Cominar, au prix de 19,00 $ la part
- Augmentation immédiate des fonds provenant de l’exploitation ajustés (les « FPEA ») par part sans incidence sur l’effet de levier
- Moyen, pour Cominar d’intensifier sa présence dans la région métropolitaine de Toronto grâce à l’acquisition d’un immeuble de bureaux de catégorie A au centre-ville et d’un immeuble commercial de banlieue.

Certes. Cependant, a 6.5% de cap rate inferieur au cap rate moyen du portif existant, j’ai du mal a entrevoir comment le deal peut etre yield accretive. Et comme de plus les actions sont emises largement sous la book value, j’ai dit mal a reconcilier cela avec un impact accretif sur l’AFFO par action, immediat qui plus est. Quelqu’un peut-il m’eclairer?
Merci d’avance.
SerialTrader

Absolument. Je savais les Dallaire prets a une AK. A 19.00 CAD, c’est plutot rassurant, cela aurait pu etre bien pire. Nous verrons bien la reaction du marche a la reprise de la cotation. Mais pour moi, le deal fait bcp de sens strategiquement: accroitre le retail face a la situation un peu difficile sur les bureaux. Je suis impatient d’avoir plus d’infos, notamment une guidance quantifiee sur la LTV pro-forma (annoncee comme inchangee - EDIT: 57.5% mentionee ds le second communique), la vacance, le cout moyen de la dette (i.e. impact du cout de la dette nlle) et sur l’AFFO per share, etc. Pour aujourd’hui, sur la base des infos dispos, je suis comme vous, cher Philippe, plutot tout sourire. Le lock-up d’Ivanoe sur 9 mois et le placement ferme des CAD 250mio supplementaires d’actions nlles garanti par les banques sont aussi rassurants. Pas d’overhang a court terme.
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (28/08/2014 05h16)

Cher IH, pourquoi cette diversification ne vous plaît pas tant ça ?

Simplification de la gestion courante, centralisation du staff, meilleure connaissance du maillage territorial … ? A contrario, en cas de désaffection du secteur (fiscalité, centralisation, décentralisation etc.), c’est tout la foncière qui serait touchée et non un %age quelconque de ses biens …

Bonjour.
Juste un petit feed back sur mon histoire de retard de dividendes cominar chez BD.
Effectivement, comme le disait derival, ils sont tous tombés hier avec quatre mois de retard.
Il faut donc bien être patient.
Bonne journée à tous.

IH et ST, merci pour vos deux réponses !

Sauf erreur, cette AK se fait en "bought deal", autrement dit les actions ont été vendues à des intermédiaires (à 19CAD ; j’imagine - 3% de commission environ) qui se chargent de les écouler sur le marché.
Le titre est à peine descendu à 19.20 (j’en ai repris à ce prix là) avant de remonter ensuite vers 19.35. Cela dit, un trou d’air est toujours possible (et à espérer!).

Bien sur, vous avez raison, cela m’a echappe. Moi qui trouvais cela etrange qu’ il n’y ait pas de book building… Evidemment, elles ont deja ete placees ces nlles actions, vu la taille de la transaction.
Une belle opportunite qui s’echappe, tant pis.
Merci a tous les deux.

Quelques photographies des plus beaux immeubles de Québec, dont le complexe Jules-Dallaire appartenant à Cominar.

Qui possède les plus gros immeubles à Québec ?

Cominar, la Caisse de dépôt et placement du Québec et le gouvernement sont les plus importants propriétaires fonciers de Québec - Visite guidée du haut des airs

Un crash hypotecaire ? vous voulez dire une hausse des taux violentes ?

Cominar serait touchée dans un premier temps, ensuite difficile à prévoir

Merci serial  Trader: en effet, je pense que nous sommes à une croisée des chemins concernant la plupart des actifs. Et qu’il faut envisager différents scénari pour ne pas se faire prendre au piège même si l’idée n’est pas d’être alarmiste non plus.
Certes le marché immobilier canadien semble à priori plus protégé.

Oui mais cominar est extrêmement bien gérée, ce qui fait presque …tout..! La dilution est négligeable..

Toujours de bon résultats pour Cominar (publiés aujourd’hui)

PRÉSENTATION DES RÉSULTATS

Pour le trimestre terminé le 30 septembre 2014, les produits d’exploitation se sont élevés à
173,5 millions $, en hausse de 7,4 % par rapport au trimestre correspondant de 2013 alors que les
produits d’exploitation étaient de 161,5 millions $.

Le bénéfice d’exploitation net a atteint 99,1 millions $, en hausse de 6,2 % par rapport au bénéfice
d’exploitation net du troisième trimestre de 2013.

Le bénéfice distribuable récurrent s’est établi à 53,6 millions $ en hausse de 4,3 % par rapport à celui du trimestre correspondant de 2013. Le bénéfice distribuable récurrent de base par part s’est établi à 0,41 $ pour les trimestres terminés les 30 septembre 2014 et 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation récurrents du troisième trimestre de 2014 ont atteint 61,7 millions $, en hausse de 7,9 % par rapport au troisième trimestre de 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation récurrents par part pleinement dilués se sont élevés à 0,47 $ en hausse de 4,4 % sur ceux du troisième trimestre de 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation ajustés récurrents du troisième trimestre de 2014 se sont
établis à 52,3 millions $, en hausse de 3,4 % par rapport à 2013. Par part pleinement dilués, ils se sont établis à 0,40 $ aux troisièmes trimestres de 2014 et de 2013.

SITUATION FINANCIÈRE

Au 30 septembre 2014, le ratio d’endettement de Cominar (excluant les débentures convertibles) était de 52,6 %.

Le ratio de couverture des intérêts annualisé se situait à 2,71 : 1. À la fin du troisième trimestre de 2014, l’actif total s’élevait à 7,9 milliards $, en hausse de 32,1 % comparé au 31 décembre 2013.