Atlantique Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

J’ai reçu la seconde lettre du nouveau conseil d’administration.
Certains associés se réveillent mais j’ai l’impression que plus ils creusent et plus ils déterrent de mauvaises surprises (surestimation des surfaces achetées, facturation non justifiée de frais divers…). Pas très optimiste pour le futur en tout cas…

Bonjour,

J’ai aussi reçu ce courrier. Bien que je sois effaré des manquements de l’ancien conseil de surveillance et des sociétés de gestions successives, ayant eu les conséquences actuelles sur le dividende et la valeur de la part, je suis néanmoins un peu rassuré de savoir que des associés remplissent enfin leur rôle.

Certes, le travail de redressement de la SCPI va être long et il faudra être patient. Mais au moins, on ne peut que se féliciter de la motivation de la majorité du nouveau conseil de surveillance et de leur ardeur à la tâche, qui est loin d’être aisée. Félicitations à ceux-ci, dont on ne peut que se réjouir, malgré la situation et les manquements qu’ils ont découverts. Vaut mieux tard que jamais.

Bonjour,

Pour ceux qui veulent un récapitulatif des dernières avancées en cours (action juridique, remise en cause de la société de gestion), un blog vient de s’ouvrir sur le sujet : LA PAGE DES ASSOCIES D’ATLANTIQUE PIERRE 1 - D’UNE RIVE A L’AUTRE, LES ASSOCIES S’INFORMENT ET COMMUNIQUENT

Bonjour à tous,

J’aurais besoin de vos conseils avisés.

Je suis le malheureux détenteur de part de SCPI Atlantique Pierre 1. Je pense que cette SCPI parle à beaucoup de monde. J’ai acheté ces parts lors de l’augmentation du capital fin 2010.

A l’epoque, j’ai pu avoir un taux à 4% (4,76% TEG) sur 20ans au credit foncier pour un montant emprunter de 71300 euros. Remboursement de 455 euros par mois. Or, vu la baisse du dividende versé par la SCPI, mes "loyers" sont en gros de 228 euros par mois. Donc la moitié de mon crédit. J’ai donc un effort d’epargne de 227 euros par mois. Ce qui est un comble quand on fait un investissement immo locatif.

Bref, profitant des taux bas, j’ai demandé à un courtier pour le rachat de part de SCPI. Il m’a conseillé d’aller voir ma banque car ca se faisait tres peu.

Je suis donc allé voir ma banque qui ne me propose pas du tout ce que je voulais. Il me reste actuellement un peu plus de 15 ans à rembourser à un taux de 4%.
Je voulais garder le meme nombre de mensualité mais avec un taux bien plus bas.
Or, ma banque pour les rachats de SCPI ne veut pas de longue durée (aller savoir pourquoi).
Ils me proposent 2.1% sur 10 ans. Il reste actuellement 59000 eur de capital à rembourser auquel il faut que je rajoute les IRA à payer du credit fonctier(1200) + frais de dossier + garantie credit logement= 62000 eur pour le nouveau crédit dans ma banque.
Ce qui donne des mensualités à 588 eur/mois avec assurance. Or, je voulais un effort d’épargne moindre à la base.
Je sais qu’au final, j’y gagne en terme de "cout du crédit" mais mon effort d’épargne augmente tres fortement.

J’avais demandé il y a 2 mois,  au crédit foncier, pour rénégocier mon taux et ils me proposaient du 3,15% avec 600 euros de frais de dossier en restant sur le meme nombre de mensualité. J’ai trouvé ca très haut comme taux en vue des taux actuel.

J’avais pensé à une autre idée. J’ai un peu de liquidité et je me disais que je pourrais rembourser 30 000 eur de ce crédit donc remboursement par anticipation, il ne resterait plus que 29 000 euros ce qui en laissant 15 ans de remboursement ammenerait les mensualités autour de 225 euros sur 15 ans. En gros, crédit=dividendes recues.
Ca me permettrait d’assainir mes finances et repartir sur un bon pied pour de futurs investissements. J’ai appris dans la douleur, depuis je me suis formé. Bon certes, j’ai encore énormément de choses à apprendre.

Voici ce qu’il y a écrit dans mon contrat Credit foncier :
"Accord du Credit foncier pour une remise d’IRA après 5 ans d’amortissement du prêt sauf en cas de rachat de celui-ci par la concurrence".
Ma question est la suivante : Si je fais un remboursement partiel à la fin de l’année (pour attendre les 5 ans), on est bien d’accord que je ne paierai pas d’IRA?

J’ai aussi pensé revendre mes parts mais vu le prix de la part maintenant, baisse de 40% par rapport à mon prix d’achat (j’ai arrêté de regarder à vrai dire), ca serait catastrophique de faire ce choix je pense. Il vaut mieux attendre que la situation se rassainisse de ce côté la (action en justice + reprise en main de la SCPI…)

Que feriez-vous à ma place?
Que dois-je faire pour optimiser ces "pertes"?

Merci pour votre aide

Bonjour,

Effectivement, je compte bien suivre les recommandations du conseil de Surveillance. Je suis d’ailleurs en relation avec eux.

Reprendre les reines de la SCPI est une chose mais il faut aussi que j’améliore la situation crédit de mon côté. C’est plus à ce niveau que j’attends des conseils.

Merci dans tous les cas pour ce retour

Bonsoir,

Hier, s’est tenue l’AG de la SCPI AP1.

Preuve que les associés ont encore un pouvoir, les choses sont en pleine ébullition.

Fiducial Gerance a été démis de son mandat par plus de 87% des membres, qui ont décidé de la remplacer par PAREF Gestion à l’issue de l’année fiscale.

En conséquence, les votes ont désapprouvé la gestion du sortant et lui ont refusé le quitus.

Cette action, rendue possible par le dynamisme et l’effort de mobilisation et d’information de certains associés est encourageante. En effet, elle devrait sensibiliser l’ensemble des acteurs des SCPI à plus d’intérêt envers les associés et leur gestion, puisque rien ne sera désormais acquis.

La route du redressement de la SCPI AP1 est encore semée d’embûches, mais au moins un premier pas déterminant a été fait dans la bonne direction.

La reprise par PAREF commence par une amputation du dividende pour travaux. Le dividende du 4eme T 2015 est de 1.08e au lieu des 3.10e espérés. Le dividende annuel de cette année 2016 sera de 10.38e.
Le marché des parts venait de repartir a la hausse, ca devrait ralentir les futurs acquéreurs. On peut souligner que la société de gestion a l’air de prendre le probleme en main quitte a prendre une décision n’étant ni populaire ni dans son intéret a court terme. A quand le bout du tunnel que tout le monde attend?

En savez-vous un peu plus?
Le probleme vient-il du parc immobilier trop vieux et necessitant des travaux, de litiges, de vacances locatives? Il est difficile d’avoir des informations fiables et la presse ne dit rien d’interessant lorsqu’il y a un article.

En possèdez-vous Surin ? Vous me semblez particulièrement intéressé.

Surin a écrit :

Le probleme vient-il du parc immobilier trop vieux et necessitant des travaux, de litiges, de vacances locatives?

Il suffit de faire ses devoirs et lire attentivement tous les rapports. On comprends vite qu’il y a un peu de tout cela. Sans comptez que les biens sont loin de ce que l’on pourrait qualifier de "premium". Et si ce genre de bien offre une meilleure rentabilité lorsqu’il est loué, une fois en vacance locative, il est difficile parfois de le recaser.

Surin a écrit :

Il est difficile d’avoir des informations fiables et la presse ne dit rien d’interessant lorsqu’il y a un article.

La lecture détaillée des rapports annuels donne un maximum d’information. Il y a aussi un blog dédié qui a été créé par un associé pendant la "crise ATP1":
LA PAGE DES ASSOCIES D’ATLANTIQUE PIERRE 1 - D’UNE RIVE A L’AUTRE, LES ASSOCIES S’INFORMENT ET COMMUNIQUENT

Enfin, mon expérience personnelle me laisse à penser que cela predra du temps. C’est une évidence lorsque l’on connait le marché de l’immobilier… français.

En espérant que cela vous soit utile…

Surin, vous vous sous-estimez !

Je pense au contraire que vous avez toutes les capacités d’en déduire un certains nombres de choses à la lecture des rapports annuels.

Par exemple, pour la SCPI ATP1, le rapport annuel 2014 nous indique les chiffres suivants:
Loyers 4 384 009,85 € (en baisse de presque 10%)
Charges facturées 910 566,13 € (c’est énorme en regard du loyer. J’aimerais pas être locataire !)
Pertes sur créances irrécouvrables 630 986,41 € (en augmentation de plus de 600% en un an et 2x la provision passée l’année précédente !)
Provisions pour créances douteuses 246 779,09 € (en diminution tandis que les pertes sur créance irrécouvrable augmentent. N’est-ce pas paradoxal ?)
Provisions pour grosses réparations 131 520,30 €  (3% seulement ? Avec un parc vieillisant et donc les charges pour réparations s’élèvent pour l’année 2014 à environ 5% des loyers, ce n’est pas une gestion trés prudente, n’est-il pas ?)
Provisions pour litiges  0€ (là-aussi, ce n’est pas une gestion trés prudente).

De plus, vous vouliez connaitre les litiges en cours: Ils sont recensés dans le RA: section "État des procédures contentieuses en cours". Pourquoi n’y a-t-il aucune provision de passée pour certains litiges ?

Vous pourriez noter aussi que dans cette section, il est fait état d’un litige portant sur l’immeuble Chemin des Espinaux- 30340 Saint Privat des vieux, acquis à 50/50 en indivision avec la SCPI FICOMMERCE. Donc ATP1 reste toujours un peu lié à FIDUCIAL… APT1 ne pourra pas vendre cet immeuble (si la SCPI le souhaite) sans le consentement de FIDUCIAL (à travers la SCPI FICOMMERCE). Un autre risque supplémentaire… 

Vous avez aussi listé dans dans le RA, toutes les addresses des biens de la SCPI. Libre à vous de faire l’effort (ou pas) de regarder à quoi cela correspond.

Je pourrais développer beaucoup plus… mais ce n’est peut-être pas à propos. Il faut aussi que chacun se fasse propre opinion. Je vous donne simplement ma conclusion: Le RA ne reflète pas une gestion saine et prudente que l’on attends d’un bon gestionnaire de SCPI.

On peut noter aussi que malgré un TOF/TOP faible, une vacante élevée, aucune cession/acquisition n’a été réalisée sur l’année et les relocations ne semblent pas non plus la priorité du gestionnaire.

Bref, l’étude attentive du bilan et du RA dans son ensemble fournit tout de même beaucoup d’éléments de réponse… 

Si je résume, il y a 2 questions:
1- Justification d’une différence entre TOF et TOP.
2- Interprétation du TOF.

Je ne suis pas un grand spécialiste mais je vais tenter de répondre aux 2 points.

1- La différence entre TOF et TOP

Elle est fréquente lorsqu’il s’agit d’immobilier de bureaux ou commerciaux. C’est beaucoup plus rares pour de l’habitation. En général, la différence s’explique par un "deal" entre le bailleur et le locataire.

Par exemple, pour les bureaux l’année dernière où le marché des bureaux était assez difficile, un cas assez fréquent lors de la négociation avec un nouveau locataire. Celui-ci négocie une ristourne sur le loyer, mais pluôt que d’accepter une ristourne, le bailleur transforme cela en une période gratuite (3 ou 6 mois de loyer, par exemple). Cela a plusieurs avantages: pour le bailleur, cela ne fait pas baisser la valeur estimée du bien, ou le prix du marché, en ne baissant pas la valeur locative. De plus, c’est un avantage gracieux mais temporaire. Et, pour le propriétaire, le dicton "il vaut mieux tenir que courir" s’applique souvent. En d’autres termes, il vaut mieux avoir un locataire tout de suite, qu’un futur potentiel on ne sait trop quand et des locaux vides qui ne rapportent rien !  Pour le locataire, cela lui laisse le temps de prendre possession des bureaux et compense en partie (ou en totalité) les frais liés à cet emménagement.

Un autre exemple, souvent appliqués pour les locaux commerciaux: L’emménagement d’un nouveaux magasins nécessite souvent des travaux de facades et d’intérieurs importants. Plutôt que le propiétaire fasse une remise au propre des locaux, puis que le nouveau locataire refasse derrière une décoration adaptée à son enseigne, l’ensemble des travaux est pris en charge par le nouveau locataire. En contre-partie, une période gratuite est conscentie au nouveau locataire.

Dans les 2 cas cités ci-dessus, cela correspond à un TOF inférieur au TOP.

Il se peut aussi qu’un locataire quitte un immeuble avant la fin du bail, sans respecter le préavis de 6 mois (généralement appliqué sauf accord explicite entre les deux parties). Dans ce cas, le locataire à libérer les locaux, tout en continuant de payer le loyer. Cela correspond au cas inverse où le TOF est supérieur au TOP.

En ce qui concerne les impayés, cela ne devrait pas modifier le TOF car les loyers ont bien été réclamés. Enfin, c’est comme cela que je comprends les choses.

2- L’interprétation du TOF

Là, cela devient beaucoup plus difficile. Idéalement, on devrait être à100%, tout le temps. En réalité, c’est rarement le cas.  Un TOF bas (<90%, en général), n’est pas forcément mauvais. Si le turn-over des locataires est important, cela signifie peut-être que beaucoup sont partis dans cette période, Et, cela peut augurer d’un meilleur rendement lorsque le plein de locataires sera fait. Mais cela peut aussi augurer d’une difficulté à louer ces locaux.

Aussi un bien sans locataires et mis en vente, va contribuer à faire baisser le taux tant que la vente n’est pas finalisée.

Pour faire le distinguo entre une situation ou une autre, il faut regarder plus en détail, et mettre en parallèle le TOF avec d’autres informations. Par exemple, les cessions ou la liste des locaux vacants avec la date de mise en disponibilités.

Dernière modification par WhiteTiger (02/02/2016 14h13)

Différence entre TOF et TOP :

   TOF = loyers (et assimilés) facturés / loyers facturés si tous les biens étaient occupés
                                                   (loyer de marché pour les biens libres ou en travaux)
   TOP = m² occupés / m² de l’ensemble des biens de la SCPI

Ces définitions ont été normalisées (avec plein de détails, par exemple sur comment prendre en compte un immeuble en travaux) par l’ASPIM (et pas par "la loi") pour éviter que chaque Société de Gestion n’utilise sa propre définition (comme c’était largement le cas avant) et pour rendre les TOF comparables entre eux.

Il est clair que si, par exemple, une SCPI possède des biens se louant 600€/m²/an et d’autres 40€/m²/an (par exemple des bureaux au centre de Paris et des entrepôts anciens en bordure d’une nationale en rase campagne), il peut vite y avoir des écarts entre TOP et TOF.

Les franchises de loyers (parfois 20% de la durée du bail ferme…) expliquent aussi que certains immeubles occupés ne génèrent aucune facturation de loyer (mais c’est déjà bien mieux qu’un immeuble vide, car au moins le locataire paiera la quasi-totalité des charges à la place de la SCPI).