Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Tssm a écrit :

Je rentre dans les chiffres pour que les lecteurs se fassent une idée :

En 2013, la société touche 8%HT des loyers avec un minimum de 6,09 e/m2 /trimestre

Commission de gestion encaissée est de 1,285me et loyers encaissés sont de 6,3me

Soit un ratio de frais de gestion de 20,4% en 2013

Je laisse le lecteur juger si ces frais de gestion sont comparativement plus faibles que dans les autres scpi

Vous êtes bien drôle. Quand les loyers sont, par construction même, excessivement faibles (loi 48) ou nuls (nu-propriété), des frais de gestion de 20,4% des loyers ne veulent rien dire. Il faut regarder le ratio frais/valeur du patrimoine ou sur actif net (ici, ces deux dernières notions se confondent, car il n’y a pas de dette).

Vous verrez alors que le ratio frais/patrimoine est très faible. Comparez avec d’autres SCPI, où cela tourne autour de 0,7 à 0,9% par an, ou ceux d’une sicav ou d’un fonds immobilier, où on est plutôt à 1,5%-2,4% par an de frais.
Vous ne voulez quand même pas que Paref Gestion travaille à perte.

Dans le même ordre d’idée, prenons l’exemple théorique d’un gérant de sicav spécialisé dans les petites actions du Nasdaq ne versant généralement pas de dividende.
Vous allez découvrir que ses frais de gestion annuels représentent 200 ou 300% des dividendes, bien au dessus des 20,4% qui semblent vous choquer. Ce n’est pas pour autant que ce gérant vous vole forcément. Il calcule ses frais en pourcentage de la valeur des actions et non du montant des dividendes, qui sont faibles ou nuls.

Pour finir, vous avez de votre propre aveu fait un excellentissime investissement ces onze dernières années avec Pierre 48, avec en prime très peu de volatilité, alors même que la société de gestion a prélevé trop peu de frais les premières années (même si elle a légitiment tendance à vouloir les augmenter un peu depuis quelques années, pour arriver à un niveau de frais plus normal). Et vous chipotez?

Tssm a écrit :

Bien sur, ce n’est pas une scpi de rendement ! Il faut comparer ce qui est comparable

Mais Il faut plutôt prendre la seconde partie de mon post pour comparer ce qui est comparable, celle qui concerne le patrimoine libre

Est ce que 11% de frais de gestion sur loyer est comparativement plus faible que d’autre scpi ?

Des frais annuels de Pierre 48 représentant 11% des loyers "libres" ne me choquent nullement. Je les trouve même comparativement bien plus faibles que des frais représentant 8 à 12% des loyers d’une SCPI classique (bureaux ou murs de boutiques).

En effet, il faut raisonner en euros (et non en % des loyers) tombant dans la poche de la société de gestion, car ce sont ces euros qui lui permettent de couvrir ses propres frais et d’avoir une rentabilité normale.

Or dans le premier cas (Pierre 48), les loyers annuels de logements à Paris et proche banlieue, hors loi 48, sont égaux à 2,5% à 4% de la valeur du patrimoine, à comparer avec 5,5% à 8,5% dans le cas de bureaux ou de commerces.
De plus, Pierre 48 a des logements dispersés sur de nombreux immeubles (et non des immeubles d’habitation entiers comme dans le cas des SCPI fiscales) et dont la valeur unitaire est inférieure à celle d’immeubles de bureaux ou plateaux de bureaux. Bref, Pierre 48 demande un travail important à la fois d’asset management et de property management, par construction même.

Regardant votre autre point, je ne peux pas me prononcer sur les perspectives futures de Pierre 48. Ce fut un excellent placement ces 15 dernières années. On peut penser que ce le sera moins dans le futur, mais qui sait? Et puis il faut aussi se comparer aux obligations, qui ne rapportent plus grand chose. Dans l’environnement actuel de taux faibles et de rendements faibles, Pierre 48 reste peut-être comparativement un très bon placement. A chacun de voir.

En tout cas, votre vision me semble souvent partielle. Quand vous dites que la valeur de part n’a pas augmenté depuis 2013, c’est probablement vrai (je n’ai pas vérifié), mais vous oubliez un ou deux dividendes exceptionnels (qui plus est, nets d’impôt) qui ont été versés en 2013 et 2014 au titre de la distribution des plus-values. Si ces distributions n’avaient pas eu lieu, la part aurait mécaniquement augmenté de valeur.

En caricaturant un peu, vous me faites penser à une de mes connaissances, porteur de l’obligation Saint Gobain 5 ans émise en pleine crise financière à 8% début 2008 et remboursée depuis. Un excellent investissement évidemment, au regard du risque pris (Saint Gobain s’endette aujourd’hui sur 5 ans à moins de 3%!).
Il se plaignait que son obligation lui a été remboursée au prix d’origine (ce qui est normal), et donc qu’il n’a pas gagné grand chose, et oublie qu’il a aussi touché sur son assurance-vie le coupon annuel de 8%.

Tssm a écrit :

Je profite de ce post sur pierre 48 pour indiquer que je suis aussi investi à l’étranger sur 2 fonds ayant une stratégie comparable à pierre 48 (je n’ai pas comparé les frais!). Je ne peux pas faire de post car ils ne sont pas ouverts à la souscription en France

C’est intéressant. Merci de nous indiquer le nom de ces deux fonds. Vous pouvez évidemment le faire et aucune réglementation n’interdit ce qui relève de votre liberté d’expression.

La réglementation française interdit seulement aux promoteurs de ces fonds de pratiquer un démarchage public, si ces fonds n’ont pas obtenu au préalable les autorisations nécessaires.

Voici quelques informations : les investissements immobiliers sont effectués en Pologne, à Varsovie

Le principe est le suivant ; étapes de manière très schématique
- les anciens propriétaires récupèrent immeuble spolié par les communistes après guerre
- les immeubles sont bien sur occupés avec des loyers de misère
- le propriétaire vend son immeuble en bloc et occupé au fond
- Le fond mène les procédures d’expulsion
- Le fond rénove
- Le fond vend à la découpe

Je dis que cela ressemble à pierre 48 car il s’agit d’achat de biens décoté car occupé et en bloc, sauf que le cycle de libération et revente est plus rapide dans le cas du fond. Tout comme Pierre 48, j’apprécie particulièrement ce type de stratégie « capitalisante » « value »

Le tout prend environ 7/8 ans, le fond est liquidé

La société de gestion en est à son 3eme fond levé

1er  levé en 2006/2007. Il est en train d’être liquidé (fin 2014/2015)
2eme  levé en 2010
3eme levé en 2012/13

J’ai souscrit aux 2 premiers
Je ne sais pas quand sera la 4eme levée. Cela dépend des opportunités la bas bien évidemment
Et il n’y a pas de publicité ni appel public à l’épargne en France

J’ai les rapports annuels 2013 des 3 fonds à faire passer le cas échéant. Très complet pour se faire une idée. Contact par email

Bonjour

je suis tout nouveau sur ce forum.
En résumé j’ai 49 ans, 100 k€ placés en assurance vie et je viens de vendre ma petite société a un groupe de conseil qui m’a proposé de l’accompagner dans le développement de la "petite pépite" que j’avais créé. j’ai un salaire de 7 k€ net mensuel et 300 k€ à placer (les 300 k€ arriveront petit a petit sur les 3 ans a venir dont 150 déjà en ma possession+mes 100 d’assurance vie).

Un cabinet de conseil en placement me suis depuis plus de 10 ans. cela ce passe bien leur conseil ont été souvent intéressant financièrement pour moi.
Chaque fois qu’ils me proposent un placement j’ai l’habitude de "picorer" des info sur le web pour me faire mon avis toujours plus ou moins pertinent mais au moins c’est le mien.
La ou j’ai besoin de conseils extérieurs c’est qu’ils me proposent de placer en SCPI une grande partie des 300 k€ qui arrivent et la 1ere SCPI conseillée est du Pierre 48.

Le TRI est très faible 1 à 2% sur les 2 dernières années. Quand je vois les rendement des autres SCPI a plus de 5% je me demande si c’est judicieux d’y aller. Mais est ce que je compare des choses comparables ?
Pourriez vous m’éclairer et me conseiller ?
Merci pour vos réponses.

Pour compléter le message de Jesterinvest, à noter que Pierre48, outre ses particularités fiscales qui lui confère un rendement plus bas (puisque les nu-propriété et loi 48 capitalisent en qq sorte celui-ci plutôt que de le distribuer) , est principalement investie en immobilier résidentiel.

La plupart des SCPI qui affichent 5% de rendement le sont en bureaux ou murs de magasins. On part donc déjà d’un type de biens ayant un rendement habituellement plus faible (immobilier d’habitation vs. immobilier d’entreprise) avant même les autres particularités de Pierre 48.

Dernière modification par julien (12/01/2015 15h52)

Je suis étonné que le cabinet vous ai mis une liste de SCPI sans vous en donner les caractéristiques!

Pierre 48 a la particularité d’être à capitalisation donc les revenus distribués (1 à2%) sont des plus values réalisées sur arbitrage. La valeur de la part est sensée croître régulièrement même si effectivement le tassement du marché immobilier parisien résidentiel la pénalise.

Votre cabinet aurait dû vous expliquer que la taxe sur les plus values est de 19% avec abattement pour durée de détention alors que les loyers des SCPI classiques sont soumis à l’IR.
Je ne sais pas quelle est la répartition entre SCPI de capitalisation et de rendement mais à 7K par mois + loyers de SCPI votre centre des impôts va vous aimer.

J’espère que lors de la cession de votre société vous avez pris toutes vos dispositions pour minimiser la fiscalité sur les plus values de cession et que vous avez pensé à l’IR à régler.

Carpediem

Savez-vous pourquoi cet investissement vous est proposé en cash et non par le biais d’un crédit dont vous pourriez déduire les intérêts ? Le cabinet vous conseille-t-il de panacher votre panier sur 2 ou 3 SCPI différentes ?

Je ne sais pas répondre à votre dernière mais je rebondis sur un point :

eric13 a écrit :

- la suivante est l’acquisition d’autres SCPI adossées à des crédits et placées sur des assurances vie

Il me semble que l’acquisition de parts dans un contrat d’assurance-vie ne permet pas la déductibilité des intérêts d’emprunt. A l’occasion, je serais curieux de savoir pourquoi votre cabinet retient cette solution ?

Merci par avance et bonne continuation.

GoodbyLenine a écrit :

vous indiquez qu’on a déjà tout expliqué la-dessus et que vous l’avez compris […]
Dans cette discussion sur Pierre48, on ne devrait pas analyser votre situation, mais juste échanger sur ce qui concerne Pierre48

Les explications sont peut être arrivées entre les 2 messages car dans le premier, eric demande à être conseillé sur sa situation,

eric13 a écrit :

je me demande si c’est judicieux d’y aller. Mais est ce que je compare des choses comparables ? Pourriez vous m’éclairer et me conseiller ?

alors que dans le second, sa question se borne au rendement espéré sur ce placement (en supposant que "rendement global" signifie "rendement brut")…

eric13 a écrit :

Je peux compter sur quel rendement global en gardant cette SCPI plus de 10 ans ?

Il y a eu décollecte nette sur les 2 derniers exercices 2014 et 2015 (pas d’argent qui rentre dans la SCPI pour financer de nouvelles acquisitions, mais au contraire la nécessité pour la SCPI de vendre des biens pour financer les retraits)

Des acquisitions de plus en plus rares sur les dernières années (1209 m2 en 2010, 914 en 2011,  723 en 2012, 0 en 2013, 251 en 2014, 0 en 2015)

Il y a des cessions d’immeubles (2670m2 en 2014, 5629 en 2015), cessions qui sont utilisées pour continuer de rémunérer la société de gestion, alimenter le fonds de rachat des parts (5 M€ / an), et le reste est redistribué aux détenteurs des parts (PV, coupon exceptionnel).

La valeur estimée du patrimoine stagne depuis plusieurs années (valeur augmentée mécaniquement par la décote des biens qui se réduit, mais diminuée par les cessions de biens). En corolaire, la valeur de la part stagne.

On peut s’interroger sur la stratégie suivie : pourquoi redistribuer en PV chaque année, plutôt que d’investir dans de nouveaux locaux, et améliorer ainsi les perspectives de revalorisation des parts ?

Si c’est parce qu’il n’y a plus d’opportunités d’achat (loi 48, viagers, loi 89, nue-propriété), cela est-il durable, ou passager ?

Cela fait un moment que je me dis qu’il y a une place à prendre sur une plateforme de mise en relation pour les SCPI de gré à gré avec un service de tiers de confiance. Bravo pour l’initiative M. greagre même si votre message fait un peu racolleur et hors charte.
Ceci étant dis, je constate la disparition du forum "SCPI de gré à gré" justement, je n’ai pas trouvé de news sur ce sujet, quelqu’un en connait la raison?

yannou77 a écrit :

Cela fait un moment que je me dis qu’il y a une place à prendre sur une plateforme de mise en relation pour les SCPI de gré à gré avec un service de tiers de confiance. Bravo pour l’initiative M. greagre même si votre message fait un peu racolleur et hors charte.
Ceci étant dis, je constate la disparition du forum "SCPI de gré à gré" justement, je n’ai pas trouvé de news sur ce sujet, quelqu’un en connait la raison?

IH avait fermé/supprimé la file car il avait constaté que très peu de membres du forum utilisait la file qui par contre était un vrai aimant à racolage de conseillers financiers à l’image du post ci-dessus… CQFD