Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

J’ai reçu de la pub ce jour, de la part de mon CGP, pour Novapierre et Eurovalys.
12% de frais de souscription et 12% des revenus encaissées en frais de gestion annuels !

voici pour info l’argumentaire commercial :

Madame, Monsieur,

depuis les années 60 les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, investies en murs de bureaux ou de commerces, ont connues un grand succès. Leur encours global dépasse désormais les 38 milliards d’Euros et la collecte n’a jamais été aussi forte: 4,3 milliards d’Euros ont été investis en SCPI en 2015 !

Plus d’informations sur le fonctionnement et les avantages des SCPI.

L’opportunité du moment: profitez du développement des SCPI en Allemagne pour investir dans la 1ère puissance économique d’Europe

Jusqu’en 2014 les SCPI se positionnaient quasiment exclusivement sur des murs de bureaux ou de commerce situés en France. Toutefois le marché de l’immobilier d’entreprise ayant un fonctionnement et un rendement très proche en Allemagne, plusieurs sociétés de gestion se sont depuis intéressées à ce marché. Et on retrouve désormais deux SCPI spécialisées sur l’Allemagne. Elles constituent donc un excellent moyen de diversifier son patrimoine dans la 1ère puissance économique de la zone Euro, de manière simple et diversifiée.

Novapierre Allemagne est la 1ère SCPI a s’être lancée spécifiquement sur ce marché, en novembre 2013. Depuis elle a connu un franc succès puisqu’à ce jour elle a collecté plus de 130 millions d’Euros, investis dans 49 lots immobiliers. Les immeubles cibles sont tous des commerces, principalement situés dans des zones commerciales en périphérie de villes moyennes. L’idée du gestionnaire étant d’acquérir les murs du supermarché "star" de la zone. Et donc sans surprise on retrouve parmi les principaux locataires des enseignes de la grande distribution comme Aldi, Lidl, Rewe ou Netto.

Eurovalys a été lancée plus récemment, en juillet 2015. Fort logiquement elle a donc une taille plus modeste: 43 millions d’Euros environ. Il est à noter que, dès son lancement, la compagnie d’assurance Ageas a investi 14 millions d’Euros dans cette SCPI, ce qui est selon nous un réel gage de confiance. Eurovalys se positionne de manière opportuniste sur des murs de bureaux, commerce ou hôtels, principalement situés dans les grandes villes d’Allemagne. A titre d’illustration elle détient aujourd’hui des immeubles à Cologne, Francfort et Wolfsburg.

L’objectif de rendement de ces deux SCPI est d’environ 4,5 % / an net de fiscalité allemande *

                           Novapierre Allemagne                                Eurovalys
Société de gestion    Paref Gestion                                       Advenis IM
Type d’actifs visés    murs de commerces                            murs de bureaux, commerces ou hotels
Capitalisation    environ 130 millions d’Euros au 30/09/2016        environ 43 millions d’Euros au                   
                                                                                         30/09/2016
Objectif de rendement net de fiscalité allemande*    4,70 %                 4,50 %
Patrimoine actuel       49 lots                                                     7 lots
Investissement minimum    7 650 € (soit 30 parts à 255 €)         1 000 € (soit 1 part à 1 000 €)

La fiscalité appliquée est clairement favorable
En vertu de l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, les revenus immobiliers de source allemande (revenus locatifs et plus-values de cession des biens immobiliers de la SCPI) sont imposables en Allemagne. Ces revenus supportent l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825 %. Afin d’éviter une double imposition, et en application de l’article 20-2 a. cc de la convention, les revenus immobiliers de source allemande, qui sont également soumis à l’impôt sur le revenu en France (selon la Tranche Marginale d’Imposition), bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus (calculé sur la base du Taux Moyen d’Imposition), ce qui revient à exonérer presque totalement les revenus de source allemande.

Prenons un exemple pour bien comprendre, en partant du principe que ma tranche marginale d’imposition est de 30 % et que mon taux moyen d’imposition est lui de 20 %.
si je possède un bien immobilier en France qui me rapporte 100 € de revenu je paye 30 € d’impôts sur le revenu + 15,50 € de prélèvement sociaux >> il me reste donc 54,5 € dans ma poche
si je possède un bien immobilier en Allemagne qui me rapporte 100 € de revenu je paye 15,825 € d’impôts en Allemagne + 30 € d’impôts sur le revenu en France, mais je récupère 20 € de crédit d’impôts en France >>> il me reste 74,175 € dans ma poche

Une offre complémentaire exclusive: jusqu’à 1500 € de chèques cadeaux

Pour rendre cette opportunité encore plus attractive nous avons décidé de proposer à nos clients une offre exclusive: à partir de 20 000 € de souscription nous vous offrons des chèques cadeaux Spirit Of Cadeau (valables dans plusieurs centaines d’enseignes, dont la Fnac, Conforama, Les Galeries Lafayette, Darty  par exemple), suivant le barème ci-dessous:
à partir de 20 000 € de souscription >>> 200 €
à partir de 50 000 € de souscription >>> 500 €
à partir de 100 000 € de souscription >>> 1000 €
à partir de 150 000 € de souscription >>> 1500 €
Les conditions détaillées de l’offre vous seront envoyée par courrier avec votre dossier d’information, sur simple demande. Celle-ci est valable jusqu’au 31/12/2016.

    Messages déplacés, venant de (16/19) SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management

Sandra a écrit :

J’en profite pour vous poser une question, le courtier qui me propose Corum m’a parlé aussi de Novapierre. Il m’a dit que tous les immeubles étaient en Allemagne et que je n’aurais strictement aucune fiscalité.
Or quand je vous lis, je comprends que pour l’Allemagne (pays 8TK), je vais devoir payer 21% d’impôts sur mes dividendes (30-9). Mon conseiller se trompe ?

Merci d’avance.

cat a écrit :

Votre conseiller se trompe ou alors il est relativement imprécis sur Novapierre Allemagne (la question est bien traitée me semble-t-il dans le fil de discussions dédié à cette scpi).

GoodbyLenine a écrit :

Votre conseiller se trompe sur Novapierre Allemagne.

Vos calculs sont bons. Si vous utilisez un emprunt pour acquérir les parts de SCPI, vous pourrez retirer les intérêts et frais d’emprunt (au moins pour la quote-part des immeubles en France, pour les 8TK et 8TI je ne suis pas sur) du revenu foncier imposable.

Merci à Cat et à vous pour vos réponses.

J’essaye de creuser pour Novapierre Allemagne.
Sur leur site, ils parlent d’un impôt local de 15.825%.
Je suis tombée sur un autre site où il était expliqué que la fiscalité serait de : 15.825% + TMI - Taux moyen
Dans mon cas ça ferait près de 37%.

Pourtant vous m’avez dit que mes calculs étaient bons. Puis-je vous demander si je vais payer en fiscalité uniquement TMI - taux moyen ou si je dois rajouter ces 15.825% ? Si je ne dois payer que  "TMI - taux moyen", pouvez-vous me confirmer que les 4.70 de dividendes annoncés par Novapierre sont bien nets ?

Merci d’avance.

C’est très clair Cat.
J’en déduis que Novapierre est plus "clean" que Corum dans sa communication qui augmente "artificiellement" son taux de rendement.

Bonjour,

Pour info novapierre Allemagne suspend les souscriptions de fin octobre et ce jusque fin d’année (ce qui est pour moi plutôt un bon signal pour les porteurs), surement afin de gérer la collecte et l’investissement.

Communiqué ici

Bonjour,

Je suis résident fiscal Allemand.
Si j’investis via un crédit dans Novapierre Allemagne, je n’ai rien besoin de déclarer en France donc?

Novapierre distribue 4,76% en 2016, ceci correspond donc au taux après impots et après frais de gestion?

Bonne soirée.

Concernant la déclaration d’impôt pour l’année 2017, j’ai contacté la société Paref lundi car je n’avais reçu aucun document pour la SCPI Novapierre Allemagne.

Il semblerait que la société de gestion ait du retard et les déclarations devraient arriver dans 2 semaines.

Je vois qu’il y a des privilégiés. Avec la chance de mes derniers jours, je receverai le document après le délai accordé pour remplir la déclaration.

Bonjour

Non, j’ai eu ce matin une personne qui m’a informé que c’était en cours mais pas opérationnel à l’heure actuelle.
Elle m’a informé recevoir bcp de demandes dans ce sens
Cdt

eg972 a écrit :

Elle m’a informé recevoir bcp de demandes dans ce sens

C’est très étrange, on dirait même qu’ils sont étonnés, le citoyen lambda doit déclarer ses impôts, il s’y prend relativement tôt par honnêteté et pour être débarrassé, manque de chance il lui manque un document d’une société de gestion incompétente infichue d’anticiper la chose et avec certainement d’excellentes raison pour n’avoir réussi à faire son travail dans les temps impartis mais bien sûr elle n’aura jamais à se justifier (ponts, congés, grèves etc, tout est bon…).
Non vraiment il ne faut surtout pas vous sentir gênés à l’idée de réclamer ce qui devrait déjà être fait, peut-être comprendront-ils pour les autres années qu’il est vertueux de fournir ces documents au début du mois d’avril, comme le font les autres.

Surin a écrit :

Non vraiment il ne faut surtout pas vous sentir gênés à l’idée de réclamer ce qui devrait déjà être fait, peut-être comprendront-ils pour les autres années qu’il est vertueux de fournir ces documents au début du mois d’avril, comme le font les autres.

Pour ma part j’ai reçu les documents fiscaux de mes différentes SCPI dans cet ordre :

mi-avril : SCPI PIERVAL (disponible en téléchargement via le site MONIWAN)
21/04 : SCPI PF0² et SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE

Et j’attends toujours pour SCPI CORUM et SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT…

cat a écrit :

Sur cette base, vous aurez alors un taux d’imposition de  (TMI - taux moyen) sans les PS.

Donc si je prends un exemple :
TMI de 30%

Net imposable de 75 000 €
impôts de 8000 €, soit 10,6%

L’imposition des revenus de la SCPI serait donc de 30% - 10,6% = 19,4%
Pas de PS.

Plus les taxes déjà payées en Allemagne, mais transparentes.

C’est bien ça ?

A noter, pour information (cf le bulletin trimestriel paru ces derniers jours) le rejet lors de la dernière AG des résolutions 7 (renouvellement expert externe en évaluation) et 11 (qui proposait de supprimer la diminution de moitié de la commission de souscription quand un associé possède plus de 2000 parts).
C’est assez rare (le rejet d’une résolution proposée par la société de gestion) pour être signalé.

Cette SCPI semble avoir des associés qui n’accepte pas tout ce que propose la société de gestion.

Je suis curieux de mieux comprendre l’impact du rejet du renouvellement de l’expert : qui donc fera les expertise tant qu’un autre expert ne sera pas nommé ?

Pour la commission de souscription des gros associés (2000 parts, c’est 510 k€ investis), la proposition de la société de gestion me semblait logique (voire dans l’intérêt d’une majorité des associés) en relation avec le souhait de mieux maîtriser la collecte (illustré par la fermeture des nouvelles souscription durant quelques mois chacun des récentes années, lorsque la société de gestion avait des difficultés à investir la collecte, abondante), même si la progression de la commission de collecte de cette SCPI explique une grande partie de l’amélioration des résultats de PAREF durant les derniers exercices (facile à constater, PAREF étant cotée).