Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

A ceux qui s’intéressent à Cominar (dont je suis actionnaire), un article aujourd’hui intéressant du journal francophone des affaires au Canada :

Cominar

J’en retiens que le management actuel de Cominar prend enfin des décisions difficiles mais nécessaires (voir à ce sujet les posts précédents de cette file).

Dernière modification par Tomatoketchoupy (08/03/2018 21h05)

Alexis92 a écrit :

Surprenant de baisser autant le payout puisque le FFO est encore tout de meme à 1.38 CAD sur FY 17.

L’AFFO continue à descendre, ce qui explique cette nouvelle coupe du dividende :



Et ce n’est même pas le fait du désendettement, puisqu’il atteint le niveau record de 57,4% de la valeur du patrimoine.

Comment l’ancien management, avec son expérience (Cominar est la première foncière canadienne !) et en possédant plus de 7% du capital de la société a-t-il pu plomber l’entreprise à ce point en moins de deux ans, est un mystère pour moi et une sacré leçon sur l’importance de la diversification, quel que soit ce que l’on pense connaître de la société et son management.

Quelques nouvelles de Cominar.

Le T1 2018 fait peine à voir. Malgré la bonne volonté du nouveau management, Cominar porte des cicatrices durables de la mauvaise gestion de l’ancienne équipe.

Aperçu des dégâts :


Pourtant, les fondamentaux seraient plutôt bons si la fermeture des magasins Sears ne venait pas pénaliser le secteur commercial :
« Durant le trimestre, Cominar a enregistré une croissance de 0,2 % du bénéfice d’exploitation net du portefeuille comparable comparativement à la même période de 2017, avec une croissance solide de 5,2 % dans le secteur industriel, et une croissance de 1,8 % dans le secteur bureau. Nous continuons de sentir la pression dans le secteur commercial. »

Coté endettement (= LE problème de Cominar), la vente des propriétés hors marchés principaux ne permet que de revenir à un ratio médiocre :
« L’assainissement de notre bilan par la clôture de la vente vers la fin du trimestre d’un portefeuille de 95 propriétés, comprenant 6,2 millions de pieds carrés, situées hors de nos marchés principaux pour un produit brut de 1,14 milliard $. Le produit net de cette transaction a été utilisé pour rembourser de la dette, assainissant ainsi notre bilan. Par conséquent, le ratio d’endettement de Cominar a diminué, passant de 57,4 % au 31 décembre 2017 à 51,3 % au 31 mars 2018. »

C’est mieux, mais pas terrible… De fait, les cessions ne sont peut être pas tout à fait finies :
« Nous continuons d’examiner notre portefeuille afin de trouver des opportunités supplémentaires de vente d’actifs pour assainir notre bilan et améliorer et accroître nos propriétés dans le but d’augmenter le bénéfice d’exploitation net et créer de la valeur ».
Il est donc à craindre un nouvel affaissement des flux des trésoreries. Toutefois, le communiqué souligne qu’il y a « 1,5 million de pieds carrés pour lesquels des baux sont signés et débuteront au cours des cinq prochains trimestres et représentent 24,3 millions $ en bénéfice d’exploitation net sur une base annualisée ».

Parallèlement, je trouve la valorisation de l’action Cominar encore assez haute (13x l’AFFO). Les rachats d’actions sont peut-être un soutien, mais à mon sens, ils ne suffisent pas à rendre le titre attractif à ce prix. Même si la direction semble bonne, il reste encore à faire pour retrouver une situation stable et saine.

Suis sorti il y a quelques jours. L’action me paraît, au mieux, à son prix, voire légèrement surévaluée. Plus aucun intérêt de garder ça en stock, surtout qu le dividende risque d’être à nouveau réduit. Espoir de recovery à LT, mais il y a des dossiers plus intéressants que ce soit en CAD ou en autre devise. Bonne chance à ceux qui restent dans le navire.

Bonsoir, juste pour le suivi,



Le Flux de trésorerie provenant de l’exploitation ajustés récurrents par part diminue par rapport au trimestre précédent passant de 0,22 (T1 2018) à 0,21 (T2 2018).

La dette a augmenté passant de 51,3% à 52% sur la même période.

Comme précisé par PierreQuiroule ci dessus, il est fort possible qu’il y ait d’autres cessions, ce qui ferait/fera mécaniquement baisser les flux de trésorerie.

Si on lit le message aux porteurs de parts, les faits saillants (0,8% de croissance du bénéfice d’exploitation, augmentation du taux d’occupation, diminution du ratio de distribution par rapport à l’an dernier ==> normal, le dividende a été réduit 2 fois…), et l’aperçu du 2ème trimestre (en début de rapport), on a l’impression que tout va bien.
Et pourtant, ce n’est pas ce que disent les chiffres depuis plusieurs trimestres.

Si on ne pouvait pas s’attendre à des miracles d’un trimestre à l’autre (surtout après le massacre de ces dernières années), je ne m’attendais pas forcément à ce que la dette ré-augmente (rappelons tout de même que Cominar a fait de la réduction de la dette une priorité). et à ce que les flux de trésorerie par part diminuent encore.

A la limite, peut-on (peut-être) saluer:

Cominar a écrit :

Au cours du trimestre, nous avons également acquis l’immeuble de l’ancien Sears
d’environ 144 000 pieds carrés, qui était un magasin pilier (shadow anchor) situé sur le terrain de notre centre commercial Les Rivières, pour une contrepartie totale de 3,5 millions $, soit essentiellement la valeur du terrain. Cette acquisition stratégique nous permettra de répondre davantage aux besoins de nos clients existants et potentiels sur ce marché.

A noter un rachat d’action de plus de 2 700 000 actions lors de ce 2ème trimestre.

Bef, pas très excitant pour l’instant.

L’effondrement des cours est en effet impressionnant avec un retour sur les cours de… 2002 ! Je plains les malheureux actionnaires qui se sont embarqués dans de telles galères, les pertes en capital doivent être lourdes. Et quand on regarde les cours, la majorité de ces foncières nord-américaines ne fait guère mieux (Vereit, HCP…). Cela fait aussi réfléchir sur le fait de privilégier les rendements quand on voit de tels désastres. C’est là qu’on se dit que tout simplement une bonne vieille Blue Chips à la française type Danone, Essilor ou Air Liquide, eh ben… ce n’est pas si mal !

Mais j’en reviens à la raison de ce post, une question de néophyte : pourquoi de tels écarts de variation des cours entre ces foncières nord-américaines et les foncières françaises qui elles, au contraire, ont plutôt fait de beaux parcours ? La situation de l’immobilier est-elle donc si catastrophique outre Atlantique ? Je regarde les évolutions de cours de ces 10 dernières années et il semble bien que cette catégorie d’actifs (les foncières nord-américaines) a été un des plus mauvais placements boursiers de la période. Pourquoi un tel fiasco ? J’avoue avoir du mal à comprendre… Chaque titre a son histoire particulière comme le reflète les différents posts ici, mais la tendance lourde très majoritaire est néanmoins des baisses lourdes sur de nombreuses foncières nord-américaines, à la différence de ce que l’on a vu en France. Cela (me) pose question…

Un investissement dans ces sociétés a-t-il une chance de redevenir un jour pertinent ? Et à quelles conditions ? Car bien sûr lorsque l’on observe les cours sur longue durée, plusieurs de ces titres frôlent des plus bas de (très) long terme, et cela n’a pas toujours été le cas. Après la pluie le beau temps ? Mais quand ? Et à quelles conditions ?

Dernière modification par nik66 (15/08/2018 10h51)

Bonsoir à tous,

Mise à jour du Q3 de Cominar.

Cominar est toujours net vendeur et le sera jusqu’à 2019 d’ou encore une fois la perte de bénéfice.

En effet la vente d’un portefeuille de 95 immeubles situés hors des marchés principaux a été signée le 27 mars 2018.

Cependant le bénéfice d’exploitation net du portefeuille comparable à progressé positivement de 1.7 %

On peut noter une croissance du taux d’occupation de 92.2 % à 93.3 % par rapport à l’exercice précédent.

On peut également citer la diminution du ratio de distribution des dividendes qui passe de 104.2 % à 78.3 % qui est toujours bon à prendre.

Et enfin une baisse du ratio d’endettement à 51.9 %, comparativement à 57,4 % au 31 décembre 2017.

Comme pour Dream Office la direction s’attache à re-développer (re-aménager) ses meilleurs propriétés en vendant ses propriétés les moins performantes, et a reconduire ses baux.

des baux signés débuteront au cours des cinq prochains trimestres, représentant environ 22,4 millions $ en bénéfice d’exploitation net sur une base annualisée. Cet écart comprend également 781 000 pieds carrés de locaux en redéveloppement, composés principalement de locaux qui étaient occupés par Sears.

Certains locaux Sears sont en voies de re-développement.

L’écart entre le taux d’occupation physique et le taux d’occupation commis pour le portefeuille au 30 septembre 2018 était de 6,0 %. Pour le secteur commercial, cet écart était de 9,2 % et était composé de nombreux baux signés d’une superficie totale d’environ 277 000 pieds carrés, dont environ 61 % entreront en vigueur d’ici la fin de l’année 2018. Cet écart comprend également 781 000 pieds carrés de locaux en redéveloppement composés principalement de locaux qui étaient occupés par Sears. Pour le secteur bureau de la région d’Ottawa, cet écart était de 10,5% et représente des baux signés dont environ 50 % entreront en vigueur d’ici la fin de l’année 2018. Quant au secteur industriel et polyvalent, l’écart était de 4,3 %, représentant 663 000 pieds carrés de baux signés, dont environ 72 % entreront en vigueur d’ici la fin de l’année 2018.

Source : CNW | Cominar annonce ses résultats du troisième trimestre de 2018

On peut noter quelques investissements opportunistes qui devraient se poursuivre en 2019.

Au cours du troisième trimestre de 2018, Cominar a acquis, pour une contrepartie de 36,0 millions $, le tréfonds et les droits superficiaires d’un immeuble pour lequel Cominar détenait les droits superficiaires de la portion bureaux. Les droits superficiaires de l’autre partie de l’immeuble sont détenus par un opérateur hôtelier. Cette acquisition est en lien avec une option d’achat qui découle de la transaction avec Ivanhoé Cambridge en 2014. L’acquisition de ce terrain a contribué à accroître la valeur de notre propriété d’un montant supérieur au coût d’achat dudit terrain. Cette acquisition nous a aussi permis d’accroître notre bénéfice d’exploitation net de deux façons ; premièrement par l’encaissement de la rente payable par l’opérateur de l’hôtel pour le bail des droits superficiaires reliés à l’hôtel, et deuxièmement par l’annulation de la rente auparavant payable par Cominar pour le bail des droits superficiaires de la partie bureau.

La consolidation des erreurs passées va être comme pour Dream Office très longue, et avant 2020 nous ne pouvons probablement pas espérer grand-chose.

Malgré tout, je m’attendais à pire.
Je pense donc tenir ma position le temps qu’il faudra à Cominar de repasser "acheteuse".

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonsoir,

Cominar remue une peu son management et va changer de président + l’entrée d’un gérant de fonds au board.

https://www.cominar.com/fr/salle-de-pre … ouvelleme/

M. Alban D’Amours, président du conseil des fiduciaires de Cominar, a avisé Cominar qu’il ne solliciterait pas le renouvellement de son mandat à l’assemblée annuelle des porteurs de parts 2019 de Cominar.
En outre, Cominar a conclu une entente de renouvellement du conseil (l’« entente de renouvellement du conseil ») avec FrontFour Capital Group LLC, Westdale Construction Co. Limited et K2 & Associates Investment Management Inc. (collectivement, les « porteurs de parts »).

La réalisation de ce processus de renouvellement du conseil permet à Cominar de poursuivre la mise en oeuvre de son plan stratégique et d’évoluer vers « Cominar 2.0. »

En ce jour de clôture des marchés US, le marché attribue un +5.5% pour cette news.

Cominar 2.0, n’est-ce pas déjà un peu dépassé comme terme ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonsoir,

Cominar annonce son nouveau plan de rachat de titres.

https://www.cominar.com/fr/salle-de-pre … rs-normal/

Cominar peut racheter jusqu’à concurrence de 18 112 182 parts de Cominar ce qui représente environ 10% du flottant des parts au 28 novembre 2018…
Cominar peut racheter quotidiennement un nombre maximal de 80 961 parts. La période de l’offre débutera le 12 décembre 2018 et prendra fin le 11 décembre 2019…
La totalité des parts rachetées par Cominar seront annulées…
Dans le cadre de l’offre de rachat de 2017 de Cominar, 3 440 400 parts ont été rachetées en date du 28 novembre 2018 à un prix moyen pondéré de 14,50 $…
Cominar a aussi annoncé qu’il a mis en oeuvre avec un courtier un régime d’achat automatique afin de faciliter le rachat de ses parts…

L’objectif sur 1 an est de racheter et annuler 10% du flottant.
Il était identique pour 2017 et il en avait à peine été racheté 20% de l’objectif.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

2ème dividende en décembre, c’est la fête ?

Cominar a écrit :

Le Fonds de placement immobilier Cominar annonce la distribution mensuelle de novembre 2018
Québec, le 15 novembre 2018 — Le Fonds de placement immobilier Cominar (« Cominar » ou le
« Fonds ») (TSX : CUF.UN) annonce aujourd’hui une distribution de 6,00 cents par part aux porteurs de
parts inscrits en date du 30 novembre 2018, qui sera payable le 17 décembre 2018.

Cominar a écrit :

Le Fonds de placement immobilier Cominar annonce la distribution mensuelle de décembre 2018
Québec, le 4 décembre 2018 — Le Fonds de placement immobilier Cominar (« Cominar » ou le
« Fonds ») (TSX : CUF.UN) annonce aujourd’hui une distribution de 6,00 cents par part aux porteurs de
parts inscrits en date du 14 décembre 2018, qui sera payable le 31 décembre 2018.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Cominar a publié hier son 4ème trimestre.

Dans la même lignée que les précédents, Cominar s’efforce de réduire sa dette et d’épurer son portefeuille d’actifs.

Le Fonds continuera à optimiser son portefeuille par la vente d’actifs non stratégiques et se fixe un objectif de dispositions de 300 millions en 2019.

Cominar affiche ainsi une perte nette de 353 millions pour le dernier trimestre en comparaison à 581 millions à N-1.

Le ratio de distribution du dividende continue de baisser et s’établit à 87.8 % au lieu de 113.9 % en 2017.

Cominar poursuit ainsi sa période de transition en vendant les immeubles les moins intéressants et en se concentrant notamment sur la région de Montréal, du Québec et d’Ottawa.

On peut s’attendre à ne rien voir de neuf sous les cocotiers avant 2020 - 22.

Pour tous les détails, voir ici : Cominar annonce ses résultats de l’exercice 2018

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Si ce sont les visionnaires qui ont propulsé Cominar au firmament de la galaxie boursière, pas certain que ce soit un bon signal d’achat.

Vous ne croyez pas que c’est assez mal vu de ne pas être actionnaire de la boîte quand on récupère les plus gros salaires? La pression des collègues doit être énorme.

Si je travaillais chez Cominar, je préférerais mettre mon épargne discrètement sur le S&P500.