Crédit Mutuel Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

NOTE D’INFORMATION, page 38 a écrit :

Lorsque les demandes de retrait de parts ne sont pas compensées par des souscriptions dans un délai de 3 mois, et sous réserve de la dotation du Fonds de remboursement, le remboursement des associés pourra, sur leur demande expresse, s’effectuer par prélèvement sur les fonds dont la Société aurait la libre disposition. Le prix de retrait, dans un tel cas, ne pourra être supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à cette même valeur moins 10 %, sauf autorisation de l’Autorité des Marchés Financiers.

RA 2017, page 7 a écrit :

En mai 2017, une nouvelle dotation de 4 millions d’euros au fonds de remboursement aura permis d’assurer le remboursement 17 783 parts au prix de 219 euros en faveur d’associés contraints par l’urgence du traitement de leur dossier. En ce début 2018, le fonds de remboursement dispose de 3,7 millions d’euros incluant une nouvelle dotation de 2,5 millions d’euros.

Je ne vois aucune raison pour que le montant proposé, actuellement, soit supérieur à 219 €.

Bonjour,
J’ai rapidement regardé le dernier Rapport annuel.
Avec un rendement de 4%, tout n’est pas catastrophique dans cette SCPI.
Vous mentionnez un chiffre de 60 ans pour que les nouvelles souscriptions compensent les demandes de retrait.
C’est un calcul fait sur le nombre de souscriptions faites au dernier trimestre : 543 parts qui, sur un total de 131 000 en attente de cession, représentent 241 trimestres.
Rien ne dit que ce chiffre va rester aussi bas. Peut-être remontera-t-il dans l’avenir… Peut-être pas.
Mais, à côté de ces 543 parts venues compenser autant de parts demandées en retrait, existe un fonds de remboursement qui a, si j’ai bien lu, permis d’annuler 17 783 parts en 2017.
Presque 4 M€ (219€ x 17783) ont été affectés à ce poste.
"En ce début 2018, le fonds de remboursement dispose de 3,7 millions d’euros incluant une nouvelle dotation de 2,5 millions d’euros." Peut-on lire dans le RA.
Ce qui permet de racheter presque autant qu’en 2017, soit 3,7 M€/219 = 16894 parts qui vont être rachetées.
Sans en chercher les raisons, le nombre de parts en attente de rachat paraît important, mais ne représentait que 2,46 % du total des parts de la SCPI au 31/12/2017.
Ce qui n’est pas catastrophique.
Surtout que la SCPI est stable sur le plan décote/surcote : petite décote de 0,59%.
Elle n’est donc pas dans une politique de recherche absolue d’associés, sinon elle baisserait le prix de souscription de manière à attirer les clients.
C’est d’ailleurs, au final, ce qui lui fait le plus défaut : pas assez de souscripteurs.
Je l’ai juste survolé, mais la qualité du portefeuille me paraît bonne. Le rendement, 4% contre une moyenne de 4,3 ou 4,4 en 2017, n’est pas catastrophique.
Le gestionnaire semble avoir pris quelques mesures pour améliorer la qualité d’ensemble.
Mon avis perso, c’est que ce qui se passe là, est ce qui va arriver à beaucoup de SCPI à capital variable si jamais le flux acheteur venait à se tarir dans un avenir proche.
Mais bon, 4% sur un actif relativement sûr, si vous êtes dans une TMI à 30%, vous avez encore un rendement net autour de 2,1%.
C’est de l’immobilier, il couvre l’inflation. C’est déjà pas si mal, à mon avis, non?

J’avoue être assez estomaqué à la lecture de votre message Poam.
Gbl a très bien répondu, j’ajoute ceci :
Apporter la contradiction je veux bien, c’est important dans tout débat et lorsque je parle de 60 ans pour vendre les parts sans passer par le fonds de remboursement, c’est en effet une photographie à l’instant T et il est tout à fait possible que le trimestre prochain ce soit 10 ou 20 ans. Je ne manquerai pas de suivre cela
Ce qui est certain c’est que ce n’est plus un ou deux ans comme jusqu’à l’an dernier et cela devrait rester de l’ordre de plusieurs années pour un bon bout de temps si la société de gestion ne prend aucune mesure dans l’intérêt des associés voulant vendre.
Ce qui est certain aussi c’est le mensonge de La Française quand elle écrit "évitant ainsi le délai de traitement de près de 12 mois" en évoquant ceux ne passant pas par le fonds de remboursement, c’est un mensonge et c’est factuel. Ecrire cela dans un bulletin est de la désinformation vis-à-vis de l’associé.

poam5356 a écrit :

Sans en chercher les raisons, le nombre de parts en attente de rachat paraît important, mais ne représentait que 2,46 % du total des parts de la SCPI au 31/12/2017.
Ce qui n’est pas catastrophique.

Là vous faites aussi de la désinformation et surtout êtes dans le déni. A quoi bon parler de la situation en fin d’année dernière ? J’ai écrit que le nombre de parts à la vente avait augmenté de 30% depuis malgré les millions du fonds de remboursement, le 2,46% n’est donc plus d’actualité, au 30 septembre 2018 ce sont 3,2% des parts qui sont inscrites à la vente, chiffre qui n’en finit pas de monter.
Passer de 2,46% à 3,2% en 9 mois, si ce n’est pas catastrophique, c’est grave et je ne vois pas l’intérêt de le relativiser.

Pour le reste de votre message vous avez raison, dans l’absolu ce n’est pas dramatique pour un associé n’étant pas dans le besoin de vendre, il perçoit un dividende 10% moins bon que la moyenne des SCPI mais il le perçoit tout de même, à lui de ne pas trop s’inquiéter de l’évolution de la situation, la porte de sortie étant le fonds de remboursement avec 16,5% de décote.

Le nombre de parts en attente de retrait est passé à 143 773 au 31/12/2018 soit une augmentation 41% en un an et 9,4% par rapport au trimestre dernier.
Avec le nombre de souscriptions compensant les retraits (409 parts seulement au T4, encore en baisse), on arrive à un délai théorique toujours en hausse de près de 88 ans pour un vendeur de parts qui ne souhaiterait pas passer par le fonds de remboursement (mais c’est sans compter les parts qui finissent par être remboursées par ce fonds et qui donc raccourcissent ce délai).
C’est peine perdue pour les nouveaux vendeurs, le peu de parts remboursées à la valeur de retrait normale sont des parts en vente depuis 2016 ou avant.

La société de gestion semble enfin réagir - timidement - à voir comment cela se traduira : concrètement les associés désirant vendre se verront proposer automatiquement au bout de 3 mois un remboursement plus rapide via le fonds de remboursement.
Celui-ci est de plus en plus sollicité, la société de gestion l’abonde, c’est un blocage relatif mais je rappelle le prix de vente dans ces conditions qui est alors de 220€ nets vendeur.

Je rappelle l’origine semble-t-il du problème :

Bulletin 2ème trimestre 2016 a écrit :

Marché des parts :

La collecte brute s’élève ce trimestre à 3,2 millions d’euros dont la totalité a assuré la contrepartie au retrait de 11 150 parts.
Le nombre de parts en attente de retrait a progressé à 115 846 contre 94 326 précédemment.
Cette évolution s’explique par un institutionnel dont la politique d’allocation d’actifs a été récemment redéfinie à hauteur de quelques millions d’euros.
Par ailleurs, 13 997 parts ont été remboursées au prix de 219 euros ayant ainsi permis de supprimer tout délai aux associés contraints par l’urgence (notamment dans le cadre de règlement de succession …)
Au 30 juin 2016, Crédit Mutuel Pierre 1 capitalise 1,19 milliard d’euros.

Dans le dernier bulletin, on lit ceci :
"Au 31 décembre 2018, le nombre de parts en attente de retrait s’élève à 3,51% du total des parts Crédit Mutuel Pierre 1 qui capitalise 1,17 milliard d’euros."
La société de gestion se veut ensuite rassurante sur la distribution qui est stabilisée et devrait rester inchangée en 2019.

Question naïve (peut-être ?) : un associé peut-il devancer cette proposition et demander le remboursement par ce fonds avant les 3 mois ?

(Je ne suis pas concerné… c’est pour info et j’ai la flemme de rechercher. Désolé !)

Est-ce que ne pouvoir revendre que via ce fond de rachat  ne reviendrait pas au même qu’avoir des frais (d’achat, ou plutôt de vente) bien plus élevés, sur cette SCPI ? (au moins pour le vendeur, car ce ne sont pas les mêmes qui encaissent les frais d’achat).

Pour réveiller cette file…
Je viens de demander le retrait de mes parts pour lesquelles je viens de retrouver la Pleine Propriété… je vous dirai

3 ans pour revendre ses parts de SCPI !
Il ne faut pas être dans l’urgence, tout en sachant que ce délai est non garanti. Ceux qui souscrivent jeunes des parts de SCPI devraient bien en prendre conscience, il ne faut pas avoir besoin de liquidités pour un projet.
On voit là aussi l’intérêt de diversifier sur au moins 5 SCPI de 3 ou 4 sociétés de gestion différentes, on pourra au moins revendre les plus liquides en situation normale de marché.

Il faudra m’expliquer pourquoi, ça ne présente aucun avantage en terme de liquidité.

Bonjour,

Il convient de nuancer un peu le propos précédent : l’assureur assure la liquidité du contrat mais peut imposer un prix de retrait plus faible en cas de marché bloqué. A titre d’exemple, l’avenant SCPI du contrat APICIL (parmi lesquelles Crédit Mutuel Pierre 1) précise :

"Pour un ordre de désinvestissement, le prix de transaction applicable à la SCPI correspond à la valeur de cession par l’assureur des parts de la SCPI. Par valeur de cession, il faut entendre le prix de retrait évalué par la société de gestion de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent être cédées à ce prix, le prix  retenu  sera la  valeur  de  la  réalisation  calculée conformément à la note d’information de la SCPI"

On trouve sur le site de la Française les chiffres suivants pour Crédit Mutuel Pierre 1 :

Prix de souscription 23/11/2019 : 285,00 €
Valeur de retrait au 23/11/2019 : 262,20 €
Valeur de réalisation au 31/12/2018 : 246,03 €
Prix de cession via le fond de remboursement : 222,00 €

Canyonneur

En tout cas au prix de réalisation net pour moi je vends à qui veut (Surin j’ai bien compris que ce ne sera pas votre cas😉).
Ne pas hésiter à m’envoyer un message privé 😊

Vous avez oublié l’article 7 dans la rubrique OPERATIONS :

Article 7. Date d’effet des opérations a écrit :

Terme, Rachat total :
Les opérations de désinvestissements sont réalisées au plus tard dans les 5 jours ouvrés (ou à la cotation suivante si la valorisation du support n’est pas quotidienne) qui suivent la réception par l’Assureur du courrier de demande de règlement sous réserve qu’il dispose de l’intégralité des pièces nécessaires.
Ces délais pourraient être, le cas échéant, augmentés des délais nécessaires pour la réalisation des opérations de change ou pour l’achat ou la vente d’actifs pour lesquels l’Assureur se trouve dans l’impossibilité d’acheter ou de vendre (absence de cotation ou de liquidité…).

Après je ne saisis pas les subtilités entre les rubriques OPERATIONS et PRESTATIONS.
Ce qui est bien avec les assureurs, c’est que dans leurs CG, il y en a pour toutes sortes d’interprétations …
Je n’irai pas plus loin, simplement restez méfiant, cette épargne doit être considérée comme potentiellement difficilement liquide dans le genre de situation que rencontre la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1.