Atlantique Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Il semble que la cour d’appel de Versailles ait rendu (le 13/04) son arrêt dans l’affaire opposant plus d’une centaine d’associés de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE1, la SCPI, et sa (ancienne) société de gestion.

On y lit en particulier que la cour (voir par ex ici)
"Dit que la société Fiducial Gérance a manqué à ses obligations lors de l’acquisition du bien situé à Cosne sur Loire,
Condamne la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts, …/… cette somme portera intérêts légaux à compter du 30 janvier 2014"
et rejette d’autres demandes (ce qui pourrait inciter certains à aller en Cassation, leurs demandes portant sur bien d’autres choses).

Il semblerait que la décision fera l’objet d’un recours en cassation.

Dans le cadre de cette affaire, je pense que les associés auront certainement droit à des "passes d’armes" entre la présidente du CS d’AP1 et les représentants des plaignants, puisque l’attitude de celle-ci et de la nouvelle société de gestion sont contestées.

En tant qu’associé, il est déplorable d’avoir l’impression que des considérations personnelles et des rancoeurs entre les principaux protagonistes ne permettent pas convergence, dans l’intérêt général de tous les associés.

Pour avoir suivi les échanges entre les parties et les arguments des uns et des autres, je trouve légitime et fondée la démarche judiciaire et les arguments des plaignants. Je n’en demeure pas moins conscient que la présidente du CS d’AP1 a permis une réaction positive des associés, vu les manquements des anciennes société de gestion, pour une nouvelle entité, ainsi qu’un gros travail pour améliorer les actifs et le rendement de la SCPI. Il y a encore du travail, mais des éléments semblent s’améliorer.

Quoiqu’il en soit, ce serait plus sain si il y avait un soutien, au moins moral, de sa part à cette contestation judiciaire, puisque beaucoup des éléments portés devant les tribunaux sont des faits, qu’elle même a dénoncé lors de la gestion par Fiducial / UFFI et l’ancien CS.

A mes yeux, cette rivalité entre personnes est improductive et contre l’intérêt des associés. PAREF gestion, chargé de veiller aux intérêts des associés ne peut réellement être impartiale. Il ne va pas chercher à discréditer un confrère, d’autant plus que le nouveau directeur de cette structure est son ancien directeur….

Ayant lu le Rapport Annuel 2017 (RA2017) de cette SCPI, voici quelques questions que j’envisage de poser lors de la prochaine AG (si personne ne les a posé avant moi) :

Q1: Combien (en €/part) représente l’impact du changement de méthode comptable sur le résultat de la SCPI ?
J’ai constaté que ce changement faisait augmenter pas mal le résultat/part des SCPI un peu anciennes, qui avaient une PGR (Provision pour Grosses Réparations) conséquente, et peu ou pas du tout les SCPI récentes.
Certaines SCPI sont transparentes en chiffrant clairement cet impact, et l’évolution du résultat par part à méthode comptable comparable. D’autres semblent annoncer une amélioration du résultat par part … qui ne représente guère une amélioration réelle, mais surtout l’impact du changement de méthode comptable. 

Q2: Peut-on avoir des informations sur les procédures (judiciaires) en cours dans lesquelles la SCPI est impliquée (en particulier celle/celles concernant aussi l’ancienne société de gestion) ?
Vu les montants en jeu, au moins dans une procédure pour laquelle une Cours d’Appel a rendu un arrêt le 13 avril 2018 (bien avant l’écriture du RA2017, sachant qu’un rapport de gestion comporte en général une section "Événements survenus depuis la clôture de l’exercice") allouant déjà un montant non négligeable à la SCPI (même si certains semblent vouloir se pourvoir en Cassation), je m’attendais au moins à trouver quelque chose mentionné dans le RA2017 à ce propos (Or ceci n’y est même pas évoqué, sauf à ce que j’ai mal lu).
L’avis sur ce point de la Société de Gestion, du Conseil de Surveillance, et du CaC, serait intéressant.
   
Je n’ai pas l’intention de demander au Conseil de Surveillance s’il dicte ses décisions à l’AMF (ou s’il a consulté l’AMF) quand je lis (page 35 du RA2017) à propos d’une proposition "sera invalidée par l’AMF". J’aurais été moins affirmatif si j’avais dû écrire un tel texte… J’aurais aussi évité d’écrire "+7.57%" en évoquant le résultat 2017 quand une bonne partie vient d’un changement comptable, ou de commenter une décision de justice sans même donner accès à son contenu intégral et en usant d’autant de texte en gras. Mais c’est sans doute surtout une question de style… 

N’hésitez pas à m’indiquer d’autres questions que vous souhaiteriez voir posées.

J’ai l’impression que les progrès de cette SCPI sont plus maigres que ce que le RA2017 veut faire croire : les valeurs d’expertise (à périmètre inchangé) ne bougent guère, le résultat par part (corrigé du changement comptable) progresse peu, et certains faits importants semblent passés sous silence. Il faudra sans doute être très patient…

J’ai des éléments d’information (entendu à l’AG de l’an passé) sur cet immeuble revendu 360k€ : il était vacant depuis longtemps, et très difficilement relouable (une nouvelle zone d’immeubles de bureaux a été construite à proximité, et les locataires préfèrent la nouvelle zone…). Un immeuble vide coûte, hélas, des charges, et pour vendre un tel boulet il faut faire de sérieuses concessions sur le prix.
Aucune société de gestion n’est à l’abris d’une erreur ou d’un sinistre locatif, mais on s’attend de professionnels qu’ils ne les multiplient pas (autant que l’ancienne société de gestion avec cette SCPI), et qu’ils soit actifs pour y remédier (et pas qu’ils laissent courir, et soient passifs).

GoodbyLenine a écrit :

Les présents, représentés et votes par correspondance totalisaient 48% des parts, soit un quorum suffisant pour l’AGO, mais insuffisant pour l’AGE (j’ignore si la prise en compte des votes par correspondance ‘’tardifs’’ aurait permis de l’atteindre).

Il y aurait un peu plus de 2500 voix concernées, à voir ce que cela représente.
Edit: un peu plus de 1,1% donc à priori ça n’aurait rien changé.

Les bonnes choses que je retiens sont le résultat stabilisé ainsi que les impayés ayant diminué de moitié par rapport à 2015 bien que ce chiffre de 2,5% ne soit pas vérifié. Je chercherai dans le RA ainsi que le chiffre de l’an dernier.

Pour le reste Salaze a bien résumé…

Dernière modification par kc44 (23/06/2018 18h06)

GoodbyLenine a écrit :

Désigner le président de l’AG sur la base de nombre de parts viriles ("un associé une voix", et pas "une part une voix", sachant que les résolutions resteront votées avec "une part une voix") est aussi une pratique en cours dans d’autres SCPI, y compris chez Cifocoma et Cifocoma2 où la présidente du CS d’ATP1 est aussi membre et présidente du CS respectivement

Chose qu’elle ignorait complètement comme j’ai pu le constater en direct lors d’une AG.

Par "clans", j’entends les deux parties, à savoir la présidente du CS et de l’autre Messieurs Lang et Lamboley dont les associés reçoivent depuis quelques semaines les mails de chaque partie dénigrant l’autre en apportant son lot de (contre) vérités.

Par habitude professionnelle, je sais qu’il ne faut jamais accorder 100% de crédit à une seule version, mais prendre un peu de chaque côté.

En conséquence, j’en déduis que chaque "clan" a certainement une part de vérité.

Mais quelles que soient les motivations et arguments des uns et des autres, en bonne intelligence, ils devraient se réunir et s’expliquer en faisant part de leur doléances et trouver un terrain d’entente.

Nous sommes tous associés et ce qui nous importe avant tout est la rentabilité de notre placement et la bonne gestion de celui-ci.

Ces règlements de compte par mails interposés ne facilitent pas la compréhension, par les non initiés, qui, comme moi, représentent la majorité des associés et aimeraient avoir une lecture sereine de la situation de la SCPI et que nos représentants légitimes puissent avoir un réel poids face à la société de gestion.

Ce qui est difficile quand des personnes s’entredéchirent sur la "place publique" devant des associés ne sachant plus qu’y croire.

Donc "clans" ou autre terme, je laisse le choix des mots. J’ai choisi celui-ci par rapport à ce que je perçois de cet état de fait.

Pour les "détails" que j’aimerais voir apparaître dans les rapports d’activités et autres publications seraient par exemple: le nombre de lots par immeubles (je ne l’ai trouvé dans aucun BT ou RA, sauf pour le bien de Clamart), les locataires en place, les surfaces vacantes dans les lots ayant plusieurs locaux, les loyers en cours, l’état des biens.

Les loyers potentiels me semblent moins pertinents, à moins de se baser sur une valeur actuelle du marché et non sur le dernier loyer pratiqué. Pour plusieurs renouvellement de baux annoncés dans les derniers BT, je me suis aperçu, dans le meilleur des cas, d’une stagnation de ceux-ci, mais assez régulièrement, d’une diminution des loyers.

Bref, ayant d’autres biens immobiliers en direct, je m’attends (probablement à tort) à avoir les mêmes informations qui me permettent d’évaluer de la rentabilité et de la situation de mes investissements.

N’étant pas forcément révolutionnaire dans l’âme, je laisse donc le CS et la société de gestion finir leurs mandats avant de me prononcer sur leur renouvellement, à la lecture des résultats obtenus, et de leur efficacité dans la gestion de mon placement et de la défense de mes intérêts.

Espérant avoir éclairci mes positions et attentes

Comme convenu lors de la dernière AG (Et suite aux demandes dissociés présent à cette AG), la société de gestion a informé les associés dans le bulletin trimestriel qui vient de paraître sur la procédure pour laquelle Fiducial Gérance a été condamné en avril 2018 par la cours d’appel à verser 800 000€ (+intérêts) à la SCPI :

PAREF Gestion (dans l’éditorial du BTI T2/2018) a écrit :

Certains associés minoritaires de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I, ayant considéré que l’ancienne société de gestion FIDUCIAL GERANCE avait commis des fautes de gestion, ont initié en 2014 (i) une action sociale destinée à réparer les préjudices subis par la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I et (ii) une action en réparation de leurs préjudices personnels.

La SCPI ATLANTIQUE PIERRE I, qui est tierce à l’action en responsabilité initiée par les associés minoritaires en réparation de leurs préjudices personnels, a été mise en cause dans le cadre de l’action sociale pour des besoins purement procéduraux.

Un premier arrêt a été rendu par le TGI de Nanterre le 18 mai 2017 déboutant les demandeurs de toutes leurs demandes. Ces derniers ont fait appel. La Cour d’appel de Versailles, suivant un arrêt du 13 avril 2018, a confirmé ce jugement sauf s’agissant de la demande de condamnation de FIDUCIAL GERANCE au titre de l’acquisition de l’immeuble situé à Cosne-sur-Loire. La Cour d’appel de Versailles a condamné FIDUCIAL GERANCE au versement de dommages et intérêts d’un montant de 800.000 euros au profit de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I.

FIDUCIAL GERANCE a exécuté cette décision. Le collectif d’associés a formé un pourvoi devant la Cour de cassation et FIDUCIAL GERANCE en formera probablement un aussi.

Compte tenu de l’incertitude liée à l’issue de cette procédure et de la complexité d’un éventuel versement provisoire au profit des associés suivi, en cas de cassation, d’une restitution de leur part, votre société de gestion a estimé qu’il est de l’intérêt social de la SCPI ATLANTIQUE PIERRE I d’attendre l’obtention d’une décision de justice irrévocable mettant un terme définitif à ce litige avant de proposer à l’assemblée générale une éventuelle distribution de cette somme.
Par conséquent, la somme obtenue sera, dans l’intervalle, investie dans des placements de trésorerie conformément aux dispositions statutaires.

Il me semble que les associés qui avaient lancer cette procédure (dont certaines juristes  / magistrats à la retraite) se sont déjà pourvu en cassation, et considèrent avoir un bon dossier, conforte par les attendus de la décision de la cours d’appel.

Bonjour,

Dans ce dernier BT, je constate également une amélioration des TOF et TOP, par rapport au trimestre précédent avec des augmentations respectives à 90,1% contre 87,3% et 85,4% contre 84,2%.

Ce qui ne doit pas masquer que 21 lots sur 113 sont toujours vacants et que, pour certains la relocation risque d’être compliquée en l’état. Cette amélioration étant essentiellement à mettre à l’actif de la relocation à 100% des bureaux de Nantes.

J’ai aussi noté plusieurs nouveaux baux ou renouvellements pour le centre commercial à Les Angles (30) et, enfin, un nouveau bail pour les bureaux de Marseille. Ce dernier représentant une part importante de valorisation des actifs de la SCPI et, parallèlement une vacance très importante, espérons que ce soit un signe d’une dynamique positive sur ce bien.

Je remarque que le nombre d’associés est passé de 1453 à 1450. Ce qui laisse supposer que les dernières acquisitions sont en partie réalisées par des associés de la SCPI, qui restent donc optimistes pour l’avenir.

Par contre, alors que dans de précédentes publications la SG et le CS faisait part d’une possible relocation à court terme de 100% des locaux commerciaux à Cosne sur Loire, il n’en est pas fait mention dans ce dernier bulletin.

@Surin   L’information sur Cosne-sur-Loire est en ligne avec ce qui a été indiqué lors de l’AG, et décrit ici : "Cosne-sur-Loire reloué à 50% (à une locomotive, donc avec de bonne perspectives de louer le reste)". Les 4 dernières lignes "Acquisition sous l’impulsion de PAREF GESTION" concernent (toutes) les acquisitions de 2016 et 2017 (source: inventaire du patrimoine dans le RA2017).

Par contre, il y a d’autres parties du document reçu par les associés qui m’interpellent :

Expression directe du CS de ATP1 du 2ème trimestre 2018 a écrit :

Il est regrettable que beaucoup d’associés ne prennent pas part aux votes car des frais non négligeables d’une 2ème assemblée sont à assumer.

…/…

• Conformément aux statuts, M. Henri Tiessen, membre du Conseil, a été nommé Président de l’Assemblée Générale. Souffrant, il s’est retiré au moment où Mme Hélène Karsenty, Présidente du Conseil de Surveillance devait commenter le rapport du Conseil.

A l’approche des assemblées générales, chaque année, votre Conseil fait face à des attaques virulentes, ne ressassant que de vieux épisodes déformés.

Axé sur sa mission dans l’intérêt de tous les associés, votre Conseil de Surveillance reste sérieux et concentré : il surveille et contrôle chaque actif de notre SCPI Atlantique Pierre 1 afin que rien ne soit négligé sur la voie de son redressement.

Votre Conseil qui garde le souci permanent de ne considérer et de ne diffuser que des informations dont il a pu examiner le caractère tangible ou officiel, a eu connaissance d’une rumeur sur internet courant mai 2018 d’un possible dédommagement concernant Cosne-sur-Loire.

Il serait d’environ 3,49 € / part soit l’équivalent d’un peu plus de 3 mois de revenus de votre SCPI.

Lors de l’AG, la société de gestion a refusé de prendre en compte des votes par correspondance amenés en séance, et représentant plusieurs % des associés (ce qui aurait pu permettre d’atteindre le quorum), avec le plein soutien du CS (qui craignait sans doute que ces votes ne soient pas dans le sens qu’il avait recommandé, vu la personne qui apportait ces votes).
N’est-ce pas contradictoire avec le fait de regretter qu’autant d’associés ne participent pas aux votes ?
(Ce refus pourrait même être contraire aux textes de loi régissant les SCPI, même si les statuts de cette SCPI indiquent que les votes par correspondance sont à communiquer plusieurs jours avant l’AG)

Lors de l’AG, le départ de M.Tiessen (sans explication sur le moment, Mme Karsenty s’est alors assis à sa place, et n’a indiqué que 10-20 minutes après, en réponse à une question, que M.Tiessen était souffrant) est aussi susceptible de poser problème : qui donc présidait l’AG après son départ, et l’AG pouvait-elle ainsi continuer sans autre forme de formalité ?
Heureusement que personne ne semble avoir contester cette AG devant un tribunal !

Il est cocasse de voir le CS écrire faire "face à des attaques virulentes, ne ressassant que de vieux épisodes déformés." … quand tout le monde peut lire dans le Rapport Annuel 2017 la prose du CS (en particulier pages 35 et 36) qui comporte en divers endroits ce qui peut aussi être qualifié comme "attaques virulentes" (je vous laisse les trouver, cherchez dans les textes en gras) et "affirmations mensongères" (prétendre que l’AMF invaliderait l’élection du président de l’AG "à la majorité des parts viriles présentes ou représentées" alors que c’est ce qui se pratique de longue date dans d’autres SCPI qui ont de nombreux membres de leur CS en commun avec ATP1) (à ma connaissance, l’ancien secrétaire du CS ne percevait aucune rémunération autre que ses jetons de présence au CS, et rien n’empêche le CS d’amender un procès-verbal avant de l’approuver) ou trompeuses ( faire relire un texte par son propre avocat ne garanti pas que ce soit la vérité, mais plutôt qu’il présente bien la position d’une partie).

Enfin, il est surprenant que le CS prétende ne pas être au courant d’un jugement (dont moi-même j’avais une copie) dans la procédure lancée il y a plusieurs années par des associés de longue date (dont un a qui il a -à ma connaissance- été demandé de démissionner du CS quand cette procédure a été lancée, pour ne pas avoir de conflit d’intérêt), alors que la SCPI est "tierce à l’action" (j’imagine qu’un CS qui se veut aussi pointilleux suit au plus près les procédures où la SCPI est impliquée), et il est un peu trompeur d’indiquer un montant de dédommagement (3.49€/part) sans préciser que s’ajouteront des intérêts légaux (significatifs, car sur pas mal d’années).
Tout ceci n’explique pas plus que la Rapport Annuel 2017 soit complètement muet sur les procédures dans lesquelles la SCPI est impliquée.

Mais je préfère (de loin) avoir de telles informations, même pas aussi exactes qu’elles se voudraient être, qu’aucune information venant du Conseil de Surveillance, comme c’est hélas le cas dans la majorité des SCPI.

Le TOF est en effet en très légère progression sur le 3ème trimestre passant de 90,1% à 90,3%. Le TOF progresse quant à lui de 85,3% à 87,7%.

Côté vacances locatives, pas d’améliorations avec 1 local de plus vide par rapport à la précédente période.

Avec les nouveaux baux signés et prise effets des baux, les loyers à venir devraient progresser de 233012€, dont il faut déduire les 118445€ de loyers suite aux congés reçus et libérations constatées. Soit une différence positive de 114567€.

Bémol, dans les valeurs locatives potentielles des biens libérés, celles indiquées sont bien inférieures à celles versées par les partants. Donc, comme ce fut le cas lors des derniers départs, il faut s’attendre à une baisse de valeur des relocations, donc à une diminution des dividendes à venir, qui ne pourra pas être compensée, si la vacance locative reste en l’état.

Enfin, de mon point de vue, le marché des parts reste relativement actif. Même si il reste des parts à la vente chaque mois, il y a tout de même un certain nombre de transactions que l’on est loin de trouver sur Cifocoma 2 par exemple.

Merci pour cette analyse.

salaze a écrit :

Avec ce loyer et bail récents, il reste à espérer que son prix de vente ne soit pas trop éloigné de sa valeur comptable, vu que la valeur d’expertise est bien en deçà. S’agissant d’une indivision avec Fiducial, les profits/pertes seront partagés à 50%. Pour rappel, cet actif avait été acquis mi 2006.

Cette vente sera d’autant plus compliquée qu’il ne s’agit pas d’un immeuble mais seulement de parts qui ne représente que 50% du bien. Et, puisqu’il s’agit d’une autre SCPI de Fiducial… il va falloir s’arranger pour que Fiducial accepte la vente ou bien qu’une de leur SCPI rachête ces parts.

Négociation qui peut ne pas être facile sauf si Fiducial a déjà approché Paref en exprimant son intérêt pour le rachat de ces parts pour le compte de l’une de ces SCPI !