Cifocoma : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Histoire de Cifocoma :

Analyse des résultats :

A noter, entre le BT3 et le BT4 :

Surin · #1

(j’ai synthétisé et ajouté la répartition du patrimoine sur différentes périodes) :

Note d’information Cifocoma d’octobre 2010 a écrit :
1° -Historique :
La SCPI CIFOCOMA a été créée le 8 mars 1968* à l’initiative des organismes professionnels du commerce de l’alimentation de détail par l’intermédiaire de leur filiale spécialisée dans les opérations commerciales : la SERCC, elle en assurera aussi la gestion.

En 1999, le Groupe UFFI est devenu l’actionnaire majoritaire de la SERCC.
En juin 2008, un conflit est intervenu entre la SERCC et les associés de la société.
Un administrateur judiciaire a été nommé par le Conseil de Surveillance de la société le 1er juillet 2008 pour administrer la société.

Les associés de la société ont décidé lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 26 novembre 2008, que la gestion de la SCPI CIFOCOMA est confiée à la société de gestion de portefeuille SOFIDY

2° -Patrimoine et Politique d’investissement
Le patrimoine de la société, acquis quels que soient les cycles immobiliers, est très ancien. La majorité des locaux ont été acquis entre les années 1968 et 1989.
Sur la base des valeurs vénales arrêtées au 31 décembre 2009, le patrimoine immobilier se répartit comme suit :

NOTA :
Sur la base des valeurs vénales arrêtées au 31 décembre 2012, le patrimoine immobilier se répartit comme suit :

D’après le dernier bulletin (T3 2018), il reste moins de 1% de bureaux. Le patrimoine est à 99,2% investi en murs de commerces avec cette répartition:
Paris 65,4%, Région Parisienne 8,9%, Province 25,7%

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La société de gestion entend, en accord avec le Conseil de Surveillance et les associés, poursuivre la politique d’investissement d’origine en sélectionnant des acquisitions de préférence dans des murs de magasins et de boutiques et accessoirement dans des bureaux situés tant à Paris qu’en Région Parisienne qu’en Province.
Elle entend également procéder le cas échéant à des arbitrages. Les nouveaux investissements permettront de développer, et de renouveler le patrimoine immobilier pour s’adapter à l’évolution des modes de consommation. La société de gestion entend également mutualiser davantage le patrimoine.

3° -Politique de gestion
La société entend :
-valoriser le patrimoine en pratiquant une politique active de revalorisation des loyers,
-constituer des provisions pour grosses réparations pour assurer la pérennité des immeubles tant en ce qui concerne leur entretien que leur amélioration,
-se doter de réserves distribuables qui permettent de lisser les revenus distribués lorsque le patrimoine accuse une baisse du taux d’occupation

* La journée de la femme n’existait alors pas officiellement, avec le regain féministe des années 70, la « Journée internationale des femmes » est reconnue officiellement par les Nations Unies en 1977, puis en France en 1982.

La suite :

Note d’information Cifocoma d’octobre 2017 a écrit :
Les associés de la SCPI CIFOCOMA ont choisi de confier lors de l’Assemblée générale ordinaire du 1er juin 2017, le mandat de gestion à la société de gestion PAREF GESTION

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- Capitalisation au 30 septembre 2018: 21M€, capital fixe

Marché secondaire :

83 parts échangés en 2018 au prix moyen de 1152,8 € (reste 442 parts à la vente au 30/09/2018 contre 73 parts au 31/12/2017)
=> pour 2018 ce sont les échanges sur 10 mois.

- Évolution du dividende et prix de part :

- RAN par part en 2017 : 31€, en 2016 : 43€

- TRI 10 ans : 9,24% , TRI 5 ans : 10,60%

- Taux d’occupation: 82,1% (2017 : 93,95%)

- Loyers facturés au cours de l’exercice 2017 : 1,4 M€ contre 1,5 M€ pour 2016, en légère baisse.

- Résultat exercice 2017 : 881 945€ (2016 : 1 016 838 €)

- Créances douteuses : 488 235 € à fin 2017, 279 516 € à fin 2016

- Dette: 4 184 284 € (19,9% de la capitalisation), autorisé jusqu’à 30% de la capitalisation
Plus des 2 tiers des emprunts à taux fixe ont un taux allant de 2,92% à 4,18%.

Mots-clés : cifocoma, paref gestion cifocoma, scpi cifocoma

DrFab · #2

Réunion mi février entre les CS de Cifocoma et Cifocoma 2 en vue d’une fusion des deux SCPI…

salaze · #3

Il me semble que Paref pousse beaucoup à cette fusion en ne mettant en avant, dans ses publications, que des côtés positifs: fluidité du marché secondaire, complémentarité du patrimoine, meilleure répartition des risques locatifs, taille critique….

Je ne suis pas un financier, ni gestionnaire d’outils financiers mais, à moins de ne pas avoir tout compris, j’ai quand même l’impression qu’ils prennent les associés et futurs associés pour des "crétins". Cela dit, ce ne sont pas les premiers ni les derniers bien plus intéressés à capter des pigeons pour se gaver en frais en tous genres, qu’à développer et rentabiliser les placements de ces derniers.

Pour en revenir à ce projet de fusion. Nous avons 2 SCPI avec toutes deux des marchés secondaires coincés. Des prix de parts qui diminuent, des actifs problématiques hérités d’anciens gestionnaires avec les TOP et TOF qui vont avec et, mathématiquement, une baisse des dividendes….

Je sais qu’en mathématique: - et - = + . Dans ce cas de figure, j’ai beau tourner les arguments et chiffres dans tous les sens, je ne vois pas en quoi fusionner 2 SCPI mal en point en font d’un coup de baguette magique une SCPI "gagnante". Les problèmes pris séparément vont se cumuler et les seuls avantages sont pour Paref qui n’aura qu’une structure à gérer et non plus 2… ou 3. Car des bruits laissaient envisager que Capiforce pourrait aussi être englouti dans cette fusion.

Tout ce que je retiens, comme l’a souligné GBL dans un autre post, la vision et gestion semble bien différente entre les SCPI et SIIC par les dirigeants de ces structures. Avec les SCPI, j’ai l’impression d’être de plus en plus un pigeon qui, au final, risque d’y laisser beaucoup de plumes.

Surin · #4

La fusion, ils y pensent depuis le jour où ils ont repris la gestion de la SCPI :

Bulletin 4T 2017 a écrit :
Ce dernier trimestre de l’année a été marqué par les difficultés que nous avons rencontrées dans le transfert des données de gestion venant de votre ancien gérant, allongeant les délais inhérents à la prise en main des actifs immobiliers constituant votre portefeuille.
(…)
Enfin, nous pensons qu’il faut aussi redonner une perspective de développement à votre SCPI afin d’animer le marché secondaire et que ceux qui ont besoin de céder leurs parts puissent trouver un acquéreur plus aisément. Dans ce contexte, un rapprochement avec une autre SCPI afin d’atteindre une taille critique sans impacter le rendement à terme est l’un de nos axes de réflexions. Nous travaillons avec votre conseil de surveillance sur ces thèmes.

A noter, Sofidy n’a pas facilité la transmission des dossiers, pour quelles raisons et dans quel but ?

Dans le bulletin suivant, ils ne parlent plus de la fusion mais expliquent le problème de trésorerie :

Bulletin 1T 2018 a écrit :
En ce début d’année, votre SCPI a rencontré des difficultés, notamment
en matière de trésorerie au moment de distribuer le dernier acompte sur dividendes de l’année 2017. En effet, Cifocoma a vécu avec une trésorerie tendue en 2016 et 2017, à tel point que la précédente société de gestion a mis en place le refinancement de deux actifs pour un montant de 1M€ durant l’été 2017. Cet apport financier a permis de traiter partiellement le problème, mais à la suite du changement de société de gestion, les banques qui assuraient des lignes de trésorerie complémentaires pour faire face aux dépenses courantes ont fermé ces lignes. Nous avons pu mettre en place, en urgence, de nouvelles lignes de trésorerie, mais le délai nécessaire à leur prise de connaissance de la nouvelle gérance et à l’application des procédures des établissements bancaires a été très long, ce qui nous a obligé à décaler vos versements.

D’après ce que j’ai entendu, la démarche des banques a été brusque et sans préavis, sur injonction ?
Ils expliquent ensuite baisser les 3 acomptes sur dividende mais que pour le 4ème : "le dernier acompte de l’année pourra être revalorisé selon les résultats et avec la trésorerie nécessaire au paiement dans les délais habituels" tout en parlant de perspectives positives, la suite on la connait, il n’en a rien été bien au contraire, les problèmes se sont accumulés et le dividende reste scotché à 36€ contre 60€ l’an dernier.

Revenons à la fusion :

Bulletin 2T 2018 a écrit :
L’Assemblée Générale annuelle de votre SCPI s’est déroulée le 14 juin 2018, le quorum n’a permis de traiter que les résolutions à titre ordinaire qui ont toutes été adoptées, des échanges intéressants ont eu lieu entre associés et avec la société de gestion concernant entre autres la reprise en gestion de la fin 2017 et la réflexion en cours concernant une possible fusion de Cifocoma une fois les sujets de trésorerie traités

Puis finalement dans le dernier bulletin ils semblent enclencher le processus. Il aurait peut-être mieux fallu s’atteler immédiatement à solutionner le problème de trésorerie de Cifocoma, ils parlaient de vendre un bien, l’ont fait mais un gros locataire a posé problème, du coup il faut encore vendre un bien (source BT3 2018), on ne sais pas trop où tout cela en est.

Bulletin 4T 2018 a écrit :
Dans ce contexte, nous devons travailler à rendre votre patrimoine plus résistant aux évolutions à la fois conjoncturelles et structurelles, c’est dans cet esprit que nous avançons dans l’étude d’un projet de fusion avec Cifocoma 2.
Les deux patrimoines sont complémentaires, et leur rapprochement donnerait naissance à une belle SCPI spécialisée en commerce de centre-ville.
Ce projet vous sera présenté lors des prochaines Assemblées Générales de Cifocoma et Cifocoma 2.

Bref, à suivre. Individuellement ces deux SCPI ont des problèmes mais une fois fusionnées ça se règlera ? Je n’en crois rien, il faudra surtout s’occuper de remonter les TOF bien au delà des 90% et régler tous les litiges.

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

Nombre de recommandations : 1 Recommandation moyenne : 0/4

_Le patrimoine, toujours de 62 lots, passe de 6132m² à 6190m² (idem Cifocoma 2 où l’on passe de 7888m² à 7955m²). Fantastique, on gagne des m² …

_La capitalisation a perdu 2,7M€ du fait de la baisse du prix de part, on est donc à 18,3M€.

_Le patrimoine à Paris passe de 65,4% à 66,8%, autres régions de 14,1% à 13,3%, 12 régions plus importantes passe de 11,6% à 10,9%. Cela est probablement du aux valeurs d’expertise qui ont du s’apprécier à Paris et baisser ou stagner en région. RP stable.

_Plus étonnant, la part de bureaux passe de 0,8% à 2,4%. Là je suis curieux d’en connaître la raison (mais il parait que je suis trop curieux).

Surin · #5

Le bulletin est sorti :

Bulletin T1 2019 a écrit :
Votre SCPI traverse encore une période difficile, en dépit d’un résultat 2018 satisfaisant, le manque de trésorerie disponible a limité la capacité de distribution de dividende et le report à nouveau a pu être à nouveau doté.

Ca fait un an que cela dure mais soit, ok pour limiter "la capacité de distribution de dividende" mais la phrase suivante est contradictoire non ? Manque-t-il une négation, ont-il malgré cela doté le RAN ?
Je ne comprends pas …

Passons à la gestion locative :

Bulletin T1 2019 a écrit :
Du côté gestion locative, les travaux d’aménagement du local de Biscarosse sont achevés et l’agence immobilière qui a pris à bail ce local de 130 m² fin 2018 est maintenant installée et a démarré son activité de manière satisfaisante. A Fréjus, c’est une boutique de 161m² qui a été relouée au cours du premier trimestre, un lot vacant de moins !

Bonne nouvelle donc, ce local génère un loyer de 34000€.
Ah mais juste en dessous dans la rubrique "libérations constatées", un local à Clermont-Ferrand (encore !) s’est libéré avec un loyer "actuel" de 42125€ et un loyer "potentiel" de 34416€ …
Se moqueraient-ils de nous ?
Donc en plus de revoir le loyer à la baisse (-18,3%), ils occultent ce nouveau local vacant dans l’éditorial signé Gilles CHAMIGNON tout en mettant en avant une relocation. On peut se demander si lui-même est au courant …

TOF T4 2018 = 82,5%, TOF T1 2019 = 82,5% - pas de quoi pavoiser.

Cyril440 · #6

Surin a écrit :
Manque-t-il une négation, ont-il malgré cela doté le RAN ?
Je ne comprends pas …

Si il n’y a pas de trésorerie pour distribuer le resultat, alors il sera obligatoirement mis en réserve. Cela viendra donc doter le RAN.

En tout cas c’est ma compréhension.

GoodbyLenine · #7

C’est aussi ma compréhension.
Et pour renflouer la trésorerie, une possibilité serait de vendre un bien (car faire une augmentation de capital avec un marché secondaire en berne n’est pas très recommandé), d’où le "plan d’arbitrage d’envergure" évoqué dans le dernier BTI.

Je ne suis pas associé de cette SCPI. Il serait sans doute utile que des associés réclament un tableau prévisionnel (sur plusieurs années, hors arbitrages) de trésorerie de cette SCPI, puisqu’il semble que le Conseil de Surveillance n’a pas été capable de le faire (depuis des années) (je sais bien qu’il comporte différents "clans", et ce n’était pas un président dont l’âge n’a pas amélioré la lucidité qui allait en améliorer le mode de fonctionnement) et que la société de gestion n’en avait pas fait (ou n’en avait pas tiré les conséquences), et que tout ce petit monde n’avez pas anticipé cette situation de trésorerie exsangue.

Cette situation est une illustration de plus qu’un RAN n’est pas forcément utile pour garantir la stabilité de la distribution d’une SCPI, ici, même pour une petite SCPI, à capital fixe, et qui ne collecte pas depuis des années, et dont les associés sont très stables (cf. volume très faible sur le marché secondaire).

Surin · #8

Sans prévenir, la distribution trimestrielle baisse encore, passant de 9€ à 6€, quand jusqu’en 2017 on était au delà de 12€.
Ca donne 24€/part pour les 3 premiers trimestres 2019.
A 30€ de dividende, mettons que ça peut être acceptable d’obtenir 5% - en dessous ça serait vraiment faible par rapport aux SCPI de commerce comparables - on obtient un prix d’achat de 600€.

Rentavix · #9

Je me suis replongé dans l’analyse des derniers documents de Cifocoma, Cifocoma 2 et Capiforce Pierre gérées par Paref. Aucune de ces 3 SCPI à capital fixe ne bénéficie de la hausse constatée sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe de ces derniers mois(cf Fructipierre, les Actipierre et surtout la 2, Accès valeur Pierre et France investipierre).
Je comprends bien la circonspection d’éventuels investisseurs face à la baisse des distributions de Cifocoma et dans une moindre mesure de Cifocoma 2.
Cette baisse semble s’expliquer par des échéances de prêts amortissables très importantes pour les deux SCPI (un peu moins pour Capiforce Pierre) en plus de vacances que j’espère temporaire pour les associés. Ce qui revient à dire que ce qui est perdu en distribution est récupéré en valeur de réalisation par le biais d’un passif qui s’allège fortement.

En consultant le détail du passif sur les rapports 2018 (il n’y a que le détail des prêts amortissables à taux fixe et pas le détail des prêts à taux révisables), je constate des remboursements très importants sur Cifocoma (page 23) mais nous ne savons pas s’il s’agit d’échéances mensuelles ou trimestrielles et nous ne pouvons donc connaître le terme des prêts qui correspondra à l’amélioration de la capacité distributive de la SCPI.
Un membre du forum et associé historique de cette SCPI aurait-t’il ces infos (dates d’échéances des prêts) ?

Pour Cifocoma 2, nous avons les dates d’échéances (page 25) mais pas leur montants…toutefois avec le capital restant dû des prêts et les dates d’échéances, j’estime à 100KE/an après les termes de 2022 et encore 50KE supplémentaires après ceux de 2024 soit au total 3,44€/an/part pour une distribution de 27€ en 2018 (sans doute beaucoup moins pour 2019).

Bref, je pense la baisse de la distribution (et donc la baisse de la valeur des parts notamment de ces deux SCPI) temporaire.
Si mon raisonnement (qui ne tient pas compte des prêts à taux révisables dont nous n’avons aucun détail) est juste, le cours actuel est une opportunité en terme de rendement futur et de revalorisation des parts.

Suis-je aveuglé par la gourmandise ou mon raisonnement vous paraît fondé?

colia · #10

Je suis novice et ne connaissait pas ces SCPI, donc je ne vais rien vous apprendre mais mon avis de debutant est que quand je vois que Capiforce Pierre a distribué un dividende de 15,34 €/part, dont 4,32 € prélevés sur le RAN…ca ne donne pas trop envie, meme avec 6% sur le dernier prix.
Cifocoma 2 semble + seduisante, avec un patrimoine + reparti geographiquement, mais le 100% commerce surtout avec une seule enseigne majoritaire entame l’interet..le rendement de 6.3% est interessant, mais une relative stabilité de celui-ci ne me semble pas acquis.
Pour Cifocoma avec majoritairement des commerces a Paris, pas tres engageant non plus, 4.35% sur le prix actuel, mais + de 7% au meme dividende que 2015/2017, grevé cette année par les remboursements de prets que vous evoquez.
Les TOF sont faibles pour toutes (on peut aussi y voir du potentiel)
Par contre, elles paraissent "bon marché" comparées au valeurs de reconstitution 2018. C’est le genre de SCPI delicates a analyser, non ? J’imagine que les particuliers sans experience dans mon genre sont tentés de regarder d’abord le DVM et sa progression, le fait qu’elle soient fixes et de commerce, majoritairement sur Paris, doit aussi faire tiquer pour une bonne partie d’entre-eux.

Surin · #11

On ne peut pas parler des 3 SCPI concernées sur un même ujet, chacune a ses problèmes biens particulier même si elles ont en commun d’être (mal) gérées par Paref Gestion.
Je dis mal car quand on voit le déficit flagrant de compétences que j’ai dénoncé sur ce forum à plusieurs reprises dans plusieurs discussions et les erreurs constatées dans les publications, on peut sérieusement se poser des questions sur l’aptitude d’une telle entreprise à continuer de gérer des SCPI avec un agrément AMF - c’est un autre sujet.

Concernant Cifocoma, il se murmure que son résultat 2019 serait de 33€/part.
Non contente d’avoir baissé son dividende de 40% l’an dernier, cette SCPI se permettrait donc de continuer à le diminuer - c’est en cours - mais en plus d’afficher un résultat encore inférieur !

Si l’on considère un rendement de 5% comme un minimum pour une telle SCPI, avec 33€ de résultat, multipliez par 20 et vous avez le prix d’achat maximum "au juste prix".
Cette SCPI peut devenir intéressante si on l’achète 660€ frais inclus. Elle ne vaut actuellement pas plus.

Rentavix · #12

Surin, je vais rechercher vos remarques sur Paref avant de m’engager dans une acquisition d’une ce ces SCPI.
Toutefois, je préfère les professionnels discrets à ceux qui font beaucoup de bruit (en SCPI comme dans d’autres secteurs d’activité), or Paref me paraît plutôt discrète relativement à d’autres et je trouve votre jugement sévère sur leur gestion de cette SCPI (vous avez sans doute raison sur la qualité de leur information).
En effet de ce que j’ai pu constater, la baisse de la distribution est plutôt saine puisque désormais en phase avec les flux disponibles des SCPI Cifocoma. Je pense qu’il faut se demander comment une société de gestion (avec l’aval du CS) a ou les endetter (en crédits amortissables) dans de telles proportions et alourdir leur trésorerie et là il s’agit bien de l’ancienne SG (Sofidy). Le seul moyen de préserver la distribution à 50€ aurait été de vendre chaque année des immeubles.
Évidemment pour un associé qui recherche du revenu régulier, la situation actuelle est décevante au vu de la baisse de la distribution.
Pour moi qui vais avoir quelques fonds à placer en apport dans un crédit dans les 3 mois qui viennent, j’essaye d’estimer la performance globale. Si je suis assuré d’un résultat par part de 50€ avec une distribution de 30€/an, j’achète.
En effet je viens d’y passer une partie de l’après-midi, Cifocoma consacre annuellement 393KE au remboursement en capital de ses dettes (hors intérêt donc), soit 22€/part ce qui en fait une SCPI non plus seulement de distribution mais à moitié de capitalisation…
L’amortissement annuel du capital des emprunts représente presque 3% de la capitalisation de Cifocoma (1,50% pour Cifocoma 2 et 0,85% pour Capiforce Pierre).
Bref si la gestion passée a réduit sa capacité distributive, la désaffection actuelle pour cette SCPI et la chute du cours laissent entrevoir une rendement futur plus important.
Il me faut donc à m’assurer que le résultat reste bien à 50€/part et ne baisse pas comme l’indique Surin à 33€.
Et pour répondre à Colia, effectivement elles font partie des SCPI délicates à analyser ou, en tout cas, le DVM n’est plus l’indice le plus pertinent (au même titre que les SCPI de capitalisation style Pierre 48).

Surin · #13

Le résultat 2019 autour de 33€, c’est source gérant via la communication trimestrielle du CS réservée aux associés.
Si je reprends le RA 2018 ça commence par ceci en page 1 :

RA 2018 a écrit :
C’est la conjugaison des évènements évoqués ci-dessus qui a provoqué une baisse du résultat (- 7,6 %) et surtout une baisse de la distribution faute de trésorerie disponible alors que votre SCPI est riche d’une réserve de plus-values de plus de 2,8 M€.
Cette situation est donc de court terme et sera traitée en 2019

On voit donc qu’il n’en est rien et que la situation a au contraire empiré en 2019.
L’optimisme affiché par le gérant est d’autant plus insupportable qu’il prend des engagements face aux associés en prétendant s’occuper de vendre des actifs ou renégocier / faire un point sur l’endettement or dans la pratique il n’en est rien ou c’est insuffisant.
Je pense qu’il est bien plus rentable pour Paref Gestion de s’occuper de la pérennité de l’afflux de liquidités apporté par la vente massive de parts de ses SCPI à capital variable.
Un projet de fusion est évoqué régulièrement comme pouvant régler d’un coup de baguette magique le problème de revente sur le marché secondaire sans que des actions concrètes ne soient prises, c’est encore une fois de la communication non suivie de moyens d’exécution.

Au niveau fiscalité :

RA 2018 p14 a écrit :
Les revenus fonciers nets à déclarer pour l’année 2018 sont de 49,27 € pour une part.

Les retraités qui touchaient 60€ de dividende/part et ne se sont vu verser que 36€ sans préavis tout en ayant à payer de l’impôt sur près de 50€ de résultat apprécieront, l’avantage c’est que pour 2019 cette situation ne se reproduira pas, il faut aussi voir le bon côté des choses.

Les 22€/part venant rembourser de l’emprunt ne sont pas perdus en effet et peuvent faire effectivement penser à une SCPI de capitalisation mais il faut aussi tenir compte des créances représentant un montant supérieur et qui elle pèsent durablement sur le résultat car elles ne sont pas en phase de résorption (p21).

En page suivante on voit "le remboursement des dettes financières sur l’exercice s’élève à 418 K€ hors remboursement anticipé" donc c’est un peu plus que votre chiffre. Quand on voit le taux moyen des emprunt supérieur à 3%, cela montre l’absence de gestion sur ce paramètre qui est bien meilleur sur toutes les autres SCPI du marché (sauf la soeur Cifocoma 2).

En page 28 je ne sais pas comment lire le tableau présentant la "Variation des dettes à long terme" et "Variation des dettes à court terme", on y trouve plus de 600k€.

Le rapport du CS donne davantage d’éléments sur les créances douteuses et dettes :

RA 2018 p33 a écrit :
Les dettes financières le remboursement des dettes financières sur l’exercice s’élève à 418 K€ hors remboursement anticipé de 233 K€ Elles sont constituées de 429 K€ à 1 an, 1.725 K€ de 1 à 5 ans, 1.380 K€ à plus de 5 ans

On retrouve le 418 K€.

Je vous déconseille toute précipitation sur un marché des parts qui n’a pas fini sa purge et des vendeurs qui n’ont pas encore digéré est compris la durabilité de la baisse drastique du dividende.

Rentavix · #14

Je vais effectivement patienter et observer quelques mois.

Surin · #15

Actuellement 200 parts cherchent preneur au prix de 750€ hors frais.
C’est exactement le nombre de parts échangées sur toute l’année 2019, à un prix supérieur.
C’est aussi à peu de choses près (227) le nombre de parts échangées en 2 ans sur les années 2017 et 2018, à un prix moyen plutôt proche de 1100€ hors frais.

leportois · #16

Le TOF est à 82%, le dividende est passé de 62€ à 36€ en 5 ans. La valeur de reconstitution est à 1288€ au 31/12/2018 d’apres le bulletin d’information du 3eme trimestre. Si on imagine que ces parts sont le fait de vendeurs qui cherchent à se débarrasser de part acquises il y a longtemps, cela pourrait être une bonne affaire, non ? J’ai lu sur un autre forum que le meme phénomène est en cours sur d’autre SCPI, dont actipierre 2.

Surin · #17

leportois a écrit :
meme phénomène

La comparaison est maladroite, Actipierre 2 vient de connaître un simple trou d’air sur le marché secondaire uniquement, sa situation est immensément plus saine que celle de Cifocoma et la bonne affaire s’il y en a une est (était) probablement là (TOF supérieur à 95%, patrimoine de qualité non dégradé par des augmentations de capital malvenues avec des biens de piètre qualité devenus vacants).

Acheter Cifocoma est un pari spéculatif sur le long terme, tous ceux qui l’ont fait en 2019 risquent de l’avoir fait bien trop tôt et mettre des années de dividendes à récupérer la perte sur le prix de part.
Reste à voir si l’on atteint un plancher ou non, je ne serais pas catégorique, cela fait plus 3 ans que beaucoup pensaient cela sur Cifocoma 2, la baisse peut donc continuer des années.

Rentavix · #18

Je confirme.
Régulièrement sur de « petites » SCPI à capital fixe, il y des trous d’air souvent dûs à des successions dont les héritiers ne connaissent pas biens les SCPI et les notaires fixent des ordres à vil prix qui plombent temporairement le carnet d’ordre (comme Actipierre 2 en 2019).
Pour Cifocoma, c’est effectivement plus grave, il n’y a simplement personne à l’achat.
Un jour quelqu’un fera une très bonne affaire mais est ce maintenant à 750€ ou plus tard bien plus bas? J’attends avec impatience la valeur de réalisation au 31/12/2019. Si la décote entre le prix d’achat et la VR reste toujours aussi importante, la SCPI finira par vendre des immeubles pour rembourser les dettes ce qui permettra une remontée de la distribution de loyers.

En tout état de cause il faut toujours surveiller le carnet d’ordre des SCPI à capital fixe pour saisir d’éventuelles opportunités.

GoodbyLenine · #19

Je voudrais partager avec vous quelques réflexions, sur la SCPI Cifocoma, et aussi sur ses petites sœurs (Cifocoma2, AtlantiquePierre 1, Capiforce) qui présentent certaines similitudes.

Les SCPI Cifocoma et Cifocoma2 (et à un moindre degré Atlantique Pierre 1, et même Capiforce) cumulent divers problèmes :
- un marché secondaire sinistré, parce que les associés actuels sont structurellement plutôt vendeurs (l’âge n’aide pas, et une partie des successions vendent "à tout prix"), et qu’il n’y a guère d’acheteurs (les réseaux de commercialisation de SCPI n’ont pas de motivation pour placer ce genre de SCPI : commissions faibles, marche étroit, difficultés pour financer à crédit, récentes performances dissuasives);
- un patrimoine largement ancien et pas forcément idéal (y compris pour les achats plus récents), et un endettement qui pèse sur la trésorerie;
- une taille limitée, qui condamne à cibler seulement des petits actifs, et motive moins/peu la société de gestion (qui pourrait avoir mieux à faire ailleurs);
- des perspectives de développement limitées (je doute que ces associés voient une augmentation de capital d’un bon oeil), ce qui à nouveau motive peu la société de gestion;
- des associés "très anciens", souvent passifs et résignés, ancrés dans leurs croyances (comme celle qui les rend réticents à toute fusion sous prétexte d’un impact fiscal - qui existe, mais combien d’euros représente-t-il ?-, ou réticent à tout passage en capital variable -par crainte de perdre le contrôle sur une gouvernance qui ne sert en fait pas à grand-chose, et qui n’a pas permis d’éviter le naufrage actuel-, qui est une des rares pistes qui permettrait d’espérer retrouver une liquidité -des acheteurs, grâce à des commercialisateurs rémotivés- et un prix de part plus proche de la valeur de reconstitution), et divisés (voire, pour certains, belliqueux), ce qui complique la tâche de la société de gestion.

Mon sentiment est qu’il y a 3 alternatives (en fait 5, avec les variantes de la 2ème et 3ème) :
1) le statut-quo : le plus probable, en l’absence de consensus entre suffisamment d’associés volontaristes.
2) un regroupement, par fusion de plusieurs (toutes ?) les "petites" SCPI de PAREF, et un passage en capital variable, avec relance de la commercialisation des parts; même si ceci implique quelques "pertes de valeur" (par ex cf fiscalité, ou choix des parités), les gains devraient être bien supérieurs (au niveau du nouveau prix des parts, et de la liquidité retrouvée).
2a) variante de 2), où ce serait une SCPI existante de PAREF (par ex Interpierre France, ou Novapierre1) qui absorberait les "petites" SCPI à capital fixe qui choisiraient cette voie.
3) plan de cession énergique d’une bonne moitié du patrimoine de ces "petites" SCPI à capital fixe, pour résoudre l’endettement et apurer le patrimoine (prendre les pertes/gains), constituer un fond de remboursement, et redéployer l’éventuel surplus sur de nouveaux biens. Certes, la conjoncture n’est guère favorable aux cessions de biens, mais ça ne devrait pas conduire à rejeter cette possibilité.
3a) variante de 3) allant jusqu’à la liquidation de la SCPI.

Pour ma part, même si toutes les alternatives méritent d’être creusées, je rejetterais 1) (la plus probable, ce qui me décourage d’investir plus dans ces SCPI), et privilégierais 2a) qui me semble la plus pragmatique.

C’est aux (gros) associés de ces SCPI qu’il revient de décider, et de donner, le cas échéant, une impulsion claire à la société de gestion.

Surin · #20

Je trouve l’exercice intéressant, même si je ne privilégie pas les mêmes alternatives que vous.

Avant cela je voudrais corriger l’emploi du terme "petites sœurs" qui me parait inapproprié.
Pour Cifocoma 2 ok mais Capiforce Pierre et Atlantique Pierre 1 n’ont rien à voir avec les Cifocoma et la gestion de ces 4 SCPI n’a que récemment - à l’échelle de l’historique de ces SCPI - rejoint Paref Gestion.
Il se trouve que l’on peut trouver pas mal de points communs entre les patrimoines des deux Cifocoma et celui de Capiforce Pierre. Je ne vois pas pour autant pourquoi les associés de cette dernière accepteraient une telle fusion.
Concernant Atlantique Pierre 1, ça me parait complètement hors-sujet, pour le coup les associés des deux côtés auraient de bonnes raisons de ne pas accepter. Idem vos deux autres propositions.

En terme de patrimoine, Cifocoma et Cifocoma 2 représentent à chacune la moitié de celui de Capiforce Pierre ou Atlantique Pierre 1.

Au niveau des alternatives, il me semble que la 1 s’impose du fait de l’actualité. Toute autre alternative risque de se prendre les pieds dans le tapis dans une telle période.
Je ne suis pas favorable à la deux car pas convaincu de son succès, même si avec un joli coup de marketing on a vu que cela fonctionne pour des patrimoines bien moins qualitatifs que ceux dont on parle (hors ATP1).
La trois me parait la plus sûre de bénéficier aux associés à supposer que l’on soit dans un marché de l’immobilier similaire à celui connu avant Covid-19 mais inenvisageable tant qu’il y a des dettes à échéance >3 ans.

Bref …

Dernière modification par Surin (27/04/2020 09h52)

GoodbyLenine · #21

Si j’en crois un email que la présidente du CS de Cifocoma2 a envoyé à la Direction Générale de PAREF Gestion, et dont elle a transmis une copie à certains associés [*], et dont je viens de prendre connaissance (de manière indirecte, via un autre associé, cf (*]), les distributions T1/2020 de CIFOCOMA et CIFOCOMA2 seraient : 0.00€ / part.

Ce même email "enguirlande" copieusement la société de gestion, et écrit "La dissolution doit être présentée rapidement aux votes et s’effectuer dans une période moins critique, c’est désormais la seule solution", sans toutefois faire cette demande dans la forme requise par les statuts, qui prévoient pourtant une manière d’imposer l’inscription d’une résolution à l’AG (il faut que cette demande soit soutenue par des associés détenant un certain pourcentage des parts, et le CS n’aurait aucun mal à obtenir assez de tels soutiens).

Je suis assez "interpellé" (pour ne pas dire plus) de cette manière de procéder, et j’espère qu’il s’agit juste d’erreurs dûes à un peu de précipitation, que la demande d’inscription d’une telle résolution sera faite prochainement dans les formes appropriées, et que TOUS les associés seront à l’avenir traités et informés de la même manière.

[*] choisis selon des critères qui m’échappent : le CS est supposé représenter TOUS les associés d’une SCPI de la même manière, mais je fais visiblement partie des associés (j’en connais d’autres) que la présidente "oublie" d’informer… et pourtant j’ai retourné les documents demandant à recevoir ce type d’informations (et PAREF Gestion me diffuse en conséquence les ’’Communication du CS’’ trimestrielles).

Surin · #22

Confirmation de la suspension du dividende :

Paref Gestion a écrit :
L’exposition de la SCPI CIFOCOMA est importante en la matière puisque son portefeuille se compose de 47 actifs immobiliers dont 46 commerces et 1 actif de bureau. Depuis le 15 mars, 73 % des commerces du portefeuille sont frappés de fermeture, représentant plus de 76 % des loyers de la SCPI.
…
En conséquence, et pour toutes ces raisons, la Société de Gestion décide de suspendre le versement du premier acompte sur dividende et en a informé votre conseil de surveillance en date du 27 avril 2020.

Source

On voit là la dangerosité de l’immobilier à crédit : il est avéré que les derniers achats, peu qualitatifs et effectués à crédit qui plus est à des taux élevés, se sont retrouvés vacants bien avant la crise actuelle entraînant des problèmes de liquidité au sein de la SCPI.
Le gérant n’ayant pas su réagir en conséquent malgré de nombreuses promesses, la SCPI se retrouve incapable de payer des dividendes et demande même un report des échéances de crédit.
Il faut savoir que les associés, bien que ne percevant rien, auront à déclarer les revenus de la SCPI, tout comme l’an dernier il où les revenus à déclarer étaient bien supérieurs au dividende perçu.

Avec l’emprunt on peut gagner plus d’argent grâce à l’effet de levier, ce qui est réversible.

Dernière modification par Surin (02/05/2020 18h45)

eg972 · #23

Bonjour

Le bulletin trimestriel est sorti
cifocoma_-_2t-2020.pdf

Comme pour Cifocoma 2, une proposition de dissolution liquidation sera présentée lors de la prochaine AG

PERSPECTIVES ET STRATÉGIES DE VOTRE SCPI
Les actions que nous avons mises en place au 1er trimestre portent leurs fruits.
Ainsi la suspension du 1er acompte de l’année, l’obtention d’un Prêt Garanti par l’Etat de
350 000 euros et le report de 6 mois de la totalité des échéances fiancières nous ont
permis de stabiliser la trésorerie de votre SCPI. La cession de l’actif Parisien « Aligre »
à date du 8 Juin pour 2,3 millions d’euros nous permet de retrouver plus de latitude,
rendant notamment possible une restructuration de la dette afi d’alléger la charge
fiancière.
En dépit de ces bonnes nouvelles et des efforts mis en place par votre société de
gestion pour répondre à la crise sanitaire, votre SCPI reste « petite » en taille de
patrimoine et fortement exposée aux crises et aléas de marché. Si la fusion avec sa
sœur jumelle Cifocoma 2 apparaissait comme une solution évidente, son cout reste un
obstacle majeur et nous pousse à envisager d’autres solutions alternatives. Dans ce
contexte la Société de Gestion présentera lors de l’Assemblée Générale Mixte de votre
SCPI une opération de dissolution liquidation permettant d’envisager la distribution aux
associés des importantes réserves de Plus-Value et de Résultat constituées au fi des
années.

GoodbyLenine · #24

Sauf erreur de ma part, la résolution portant sur une opération de dissolution liquidation résulte d’une demande d’associés (conformément à l’article R.214-138 II du Code monétaire et financier, qui permet d’inscrire un projet de résolution à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale, si des associés détenant suffisamment de parts le souhaitent).

En tout cas j’ai vu circuler (pour cette SCPI, dont je ne suis pas associé) une demande d’associés pour faire inscrire une résolution portant sur l’élaboration d’un plan de cession d’une partie du patrimoine de la SCPI.

Quand on se souvient de la date (récente) à laquelle PAREF Gestion a repris la gestion de cette SCPI, force est de constater que la société de gestion semble avoir changé d’avis… D’aucun peuvent comprendre pourquoi (mais ni excuser, ni accepter le niveau des prestations subi par les associés), en se rendant compte que la capitalisation de Cifocama est voisine de la collecte mensuelle de Novapierre Allemagne 2…

utafit · #25

Décision prise de la dissolution de la SCPI.

Source :
Liquidation de la SCPI Cifocoma - Paref Gestion

AMF : porteur de parts

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