Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Vous reprochez à Novapierre Allemagne 2 ses frais de souscription de 13,64% 11,11% tout en informant que vous prenez du CorumXL ayant 13,64% de frais de souscription et 16,8% de frais de gestion pour l’immobilier hors zone euro ce qui - à ma connaissance - est un record toutes SCPI confondues.
Libre à vous mais je ne comprends pas l’argument.

Gog: que voulez-vous dire par là?

Kabal: il n’est pas toujours possible de contourner un CGP pour souscrire en direct la SCPI.

Apparemment, Novapierre 2 prevoit un delai de carence de 3 mois au lieu de 4 sur Novapierre (1).

Avez vous une source car d’après celle évoquée précédemment :
"Le prix de souscription est fixé à 250 € à compter du 18/09/2019"

Que signifie ”avec effet de levier initial au maximum" ?

Gog,
Personnellement, j’ai fait partie des premiers souscripteurs de Novapierre Allemagne.
Je me suis basé sur leur brochure et je leur ai fait confiance. C’était probablement un risque, mais je ne le regrette pas.
Mais, comme le dit Polaris plus haut, nous avions droit à une "ristourne" pendant 6 mois lors du lancement de la SCPI. Ça aide peut-être aussi à prendre la décision.

Le prix de la part de Novapierre Allemagne avait été revalorisé de 8,7% la 2ème année, voir le graphique ici page 3 :
https://www.paref-gestion.com/pdf/novap … T-2019.pdf

Est ce que l’on sait pourquoi ? Est ce que ça pourrait se reproduire pour la V2 ?

Canyonneur75 a écrit :

Bonjour,

Je pense qu’il convient de regarder le comportement de quelques SCPI récemment créées pour estimer l’intérêt de souscrire au lancement d’une nouvelle SCP.

1 - Exemple 1 : Opus Real
commercialisation de la SCPI  : février 2017
délai de jouissance : 3 mois
Distribution 2017 : 0 €
Distribution 2018 : 31,08 € - 1,59 %
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 24 euros - prévision 2019 : 50 à 54 € - de 2,55 à 2,76%

Montée en puissance poussive et situation de sous-investissement.

Les investisseurs de 2017 ne sont pas favorisés.

2 - Exemple 2 : My Share SCPI - Voisin
commercialisation de la SCPI  : janvier 2018
délai de jouissance : 3 mois au lancement
Distribution 2018 : 9,45 € - 5,25%
Capitalisation fin 2018 : 66M€
Distribution 1S 2019 : 4,5 euros - 5% sur base annuelle

Les investisseurs de juin 2018 sont favorisés…
La SCPI investit rapidement.

3 - Exemple 3 : Corum XL

commercialisation de la SCPI  : avril17
délai de jouissance : 5 mois actuellement
Distribution 2017 : 9,13 € - 4,93 %
Distribution 2018 : 13,69 € - 7,25 % sur la base du prix de la part au 31/12
Capitalisation fin 2018 : 226M€
Distribution 1S 2019 : 3,15 + 2,96 euros - prévision 2019 : 9,45 € - 5 %

La aussi, rendements en années 1 et 2 très satisfaisants

4 - Par ailleurs, Paref a du préparer les investissements 2019 de Novapierre Allemagne afin d’absorber la collecte prévisionnelle 2019. Paref dispose peut-être de projets qui permettront des investissements rapides pour Novapierre Allemagne 2… et donc un décollage rapide des distributions.

Canyonneur

NB : je ne suis pas associé des SCPI précitées

Merci pour ce travail de compilation, qui apporte un éclairage utile sur le sujet.

La principale condition nécessaire au bon démarrage d’une SCPI en création est la capacité de la société de gestion à mobiliser de la "seed money", c’est à dire faire entrer au tour de table un ou plusieurs institutionnels disposés à apporter immédiatement les fonds nécessaires à l’acquisition d’un premier immeuble afin de dégager les premiers loyers et ainsi délivrer rapidement des résultats tangibles.

Faute de quoi, la SCPI ne pourra pas acquérir son premier immeuble tant qu’elle n’aura pas réuni une somme suffisante, ce qui peut prendre de nombreux mois. Et c’est d’autant plus long que les souscripteurs potentiels ne se bousculeront pas au portillon lorsqu’il s’agira d’acquérir des parts dont la rentabilité est famélique, voire nulle.

C’est un effet autoréalisateur bien connu : moins elle rapporte, moins la SCPI séduit et engrange de nouvelles souscriptions donc moins elle dispose d’argent pour investir, et moins la SCPI est en capacité de délivrer des loyers.

En l’absence de seed money, mettre en place une décote au bénéfice des premiers investisseurs est une bonne solution. Encore faut-il que la société de gestion accepte de le faire… ou, plus prosaïquement, ait pensé à le faire. Ce sont des choses qui arrivent !

Surin a écrit :

Concrètement, les frais de souscription pour Novapierre Allemagne sont de 11,11% si l’on se base sur la valeur de retrait ou 10% par rapport au prix de souscription (prix de souscription 260€ / valeur de retrait 234€).
Les sociétés de gestion les expriment différemment, ce n’est pas normé, elles en profitent.
D’après le lien donné pour Novapierre Allemagne 2, on aurait un prix de souscription de 250€ pour une valeur de retrait de 220€ ("La commission de souscription est de 12 % TTC du prix de souscription, soit de 30 € TTC") donc les frais de souscription pour Novapierre Allemagne 2 sont de 13,64% si l’on se base sur la valeur de retrait ou 12% par rapport au prix de souscription.

Les frais de souscription de Novapierre Allemagne et Allemagne 2 sont de 10% (HT car exonérés de TVA). Le pourcentage s’exprime par rapport au prix que vous payez c’est-à-dire le prix de souscription et non par rapport à la valeur de retrait.

Dernière modification par ddazin (20/09/2019 15h40)

Les calculs de rendement se font tous à partir du prix d’acquisition. Vous achetez 100, il vous reste 90 après frais de souscription. A la fin de l’année , votre rendement annuel est de (90-100)/100 = -10% , vos frais de souscription vous ont coûté 10%. Quelle est votre autre méthode de calcul et qu’exprime-t’elle?

Je n’ai jamais vu des frais calculés ainsi.
Avec X et x, on fait en général (X - x) / X   ; donc dans l’exemple (100 - 90) / 100 soit 10 %.
Les deux valeurs ont un sens, mais comme elles sont différentes il ne faut pas passer de l’une à l’autre pour faire des comparaisons.

Désolé ddazin, je vois que vous aviez répondu déjà ! Mes excuses.

A l’intention de Michel en particulier : Je maintiens mon message du 17 septembre dernier quant aux fondamentaux macro-économiques allemands à venir. Je vous suggère d’ élargir votre réflexion avant de qualifier dans votre notation de "rumeur" une évolution de perspective… Courtoisement, bien sûr.

Une source parmi d’ autres : Charles GAVE…