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9 #1 22/09/2012 02h48
- stef
- Membre (2011)
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Monétaire - Réputation : 88
Cette file fait suite à des réflexions sur la file Projet de lois de financement
où Nikki a abordé le thème de rentier modeste et moi-même, j’avais appelé cela "vivre petitement"
Nombre de sujets concernent l’optimisation des revenus. Vu le durcissement de la fiscalité sur ces revenus et sur le capital générant ces revenus, il devient de plus en plus nécessaire de chercher à optimiser ces dépenses.
J’ai donc ici chercher :
- 1- à optimiser les dépenses sans être extrème
- 2- à simuler cette optimisation dans 2 scénarios géographiques tout en restant en France
- 3- à voir l’impact sur le capital nécessaire pour dégager la rente
Mes hypothèses sont les suivantes :
- couple sans enfant
- propriétaire d’une maison de 120 m2 (l’intérêt d’etre proprio a été détaillé dans un tel scénario par Nikki dans la file pré-citée) car un rentier aime recevoir ses amis et sa famille .
- cette même maison aura une isolation suffisante pour minimiser les dépenses de chauffage sans être stricto sensu BBC ou passive . Pour se faire, on considère que l’on paiera 20% de plus du prix moyen du marché. Les frais d’agence s’élèvent à 5%
- le chauffage sera assuré par du bois (8 stères) qui est aujourd’hui le moyen le plus économique et le moins sensible aux fluctuations du cours des autres énergies.
- le couple aura un véhicule de type Megane Essence de 5 ans qu’il gardera 5 ans pour un kilomètrage annuel de 12000 kms . Elle n’est pas consolidée dans le calcul du capital de départ et de l’assiette ISF . J’ai considéré un amortissement annuel comme une dépense (cela fera hurler les puristes) . En fait je considère que chaque année je mets de côté cette somme pour son renouvellement.
- le couple pour garder une forme d’une part et pour limiter les frais de médecin d’autre part n’hésitera pas à faire un usage immodéré du vélo pour les déplacements quotidiens
-L’hypothèse restaurant 4 X / mois ne signifie pas le couple ira effectivement au restaurant de manière hebdomadaire; cela englobe en fait toutes les dépenses de service (ex : coiffeur / médecin / restaurant / ….)
- prise en compte des dernières évolutions évoquées dans le projet de lois de financement 2013 pour l’ISF ( retour à l’ancien barême) et l’IR (abattement dividende à 20%, suppression de l’abattement sur dividende, l’ensemble des revenus et plus-values suivent le TMI)
- la rente est assurée d’une part par des dividendes (3,5%), des revenus fonciers (4%) et des assurances-vie de plus de 8 ans (hyp = seuls 37% concerne des + values, on s’assurera de ne pas dépasser le niveau de l’abattement de 9200 € sur la part plus value).
- La répartition du capital est 1/3 par type de placement.
- On considère que la rente n’érode pas le capital dans la mesure où on ne touche pas au capital.
- Concernant l’A-Vie on ne retirera que la part qui excède l’inflation.
D’une manière générale, on considère que l’on n’ait plus en phase de constitution d’un capital et que nous nous sommes situés dans une phase 100% rente.
Pour cette raison il n’y a aucun crédit qui court .
Certaines hypothèses sont les miennes. A ce titre, elles peuvent être jugées totalement arbitraires .Vous pouvez donc de votre côté construire les votres.
Les 2 scénarios géographiques :
Dans l’alternative géographique, j’ai cherché à prendre 2 lieux en France qui finalement ne sont pas si différents en terme de mode de vie . Pour cette raison, je n’ai pas retenu une rencontre caricaturale de type Paris VII ème et un village au fin fond de la Lozère qui aurait décrédibiliser ma démarche.
A ma droite j’ai retenu Alençon, préfecture du Dpt de l’Orne (2 h 15’ de Paris du centre de Paris) et à ma gauche Magny les Hameaux situé dans les Yvelines et qui fait parti de Saint Quentin en Yvelines
Magny les H cumule l’avantage d’être calme et résidentiel tout en étant moins cher que les autres communes voisines de St Quentin ou encore de la vallée de Cheveuse.
Dans le cas d’Alençon la maison bénéficie d’un potâger, luxe non raisonnable dans le cas de Magny les H eu égard les prix du m2.
Dans la simu ci-dessous, j’ai une colonne coeff B/A qui permet d’apprécier le ratio de dépenses entre les scénarios B et A . J’ai essayé de le factualiser mais pas toujours facilement (vous pourrez d’ailleurs m’aider à robustifier ce coefficient) . Certains d’entre eux m’ont donné du fil à retordre comme la Taxe d’Habitation ou la Taxe Foncière . J’ai essayé de me battre avec les taux du site www.dgcl.intérieur.gouv.fr et des hypothèses d’assiette locative pour finalement me rabattre sur un vécu proche des 2 scénarios.
Comme il s’agit d’un premier exercice, je suis bien entendu ouvert à toute proposition d’amélioration sans chercher à faire une usine à gaz .
Le principe de la simu est de documenter l’ensemble des dépenses dans les 2 scénarios et de voir le capital de départ nécessaire pour avoir un niveau de "dépenses récréatives" identiques dans les 2 scénarios.
L’ajustement se fait ainsi sur la valeur capital rente du scenario B pour obtenir la même valeur que le scénario A sur la ligne loisir-sport… On considérera alors que les 2 scénarios présentent le même niveau de vie .
Rapide conclusion : on peut voir qu’il devient très difficile d’être rentier sans passer le seuil de l’ISF y compris en vivant modeste.
Le passage du seuil de l’ISF généré par le lieu de vie moins abordable entraîne un effet levier défavorable. En effet pour payer l’ISF, il est nécessaire d’avoir des revenus complémentaires qui a leur tour sont imposés sur l’IR avec un taux de plus en plus lourd.
Ainsi le capital de départ doit être 59 % plus important dans le scénario B (2 M€) que A (1,2 M€). Cet écart de près de 0,8 M€ reste impresionnant.
…. et finalement que donnerait alors un match Paris VIIème et le fin fond de la Lozère 
Le scenario C correspondrait au scenario d’une grande ville comme Nantes (hypothèse pour IH)avec un appartement de 85 m3 moderne de 250 k€ . On constate un gain significatif sur l’achat du bien par rapport au scenario B (Magny les H), par contre avant de rajouter un revenu professionnel c’est très proche au niveau des dépenses.
j’ai notamment fait une estimation au doigt mouillé de 3000 € de charges (soit 250 e / mois pour le cumul part locataire et part proprio) . J’ai retenu 1000 € de TF et 1000€ de Foncier . Peut être est ce même sous-estimé car les grandes capitales régionales sont généralement chères.
Lorsque je rajoute un revenu professionnel de 15000 € pour un temps partiel, le besoin en capital de placement fond à 600 k€ (qui est de mémoire l’objectif fixé par IH) et le niveau de dépenses se situe alors proche du scenario A sans revenu profesionnel
MàJ 22 sept 12 24h
Dernière modification par stef (23/09/2012 00h33)
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