Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Ce que je voulais dire avec le décalage d’un trimestre à l’autre, c’est que vous parlez de loyers facturés or eux parlent bien dans le bulletin des loyers encaissés, c’est différent et ça explique les écarts.

Dernière modification par Surin (26/10/2019 10h07)

En consultant le détail du patrimoine de la SCPI, j’ai constaté la présence du magasin Jardiland d’Essey les Nancy ou je vais de temps en temps.
Sincèrement, il mériterait de gros travaux de rafraîchissement et de colmatage des fuites sans parler de l’état du parking. Un exemple n’est pas une preuve donc j’éviterais d’en tirer des conclusions sur la qualité du patrimoine de la SCPI.
Maintenant si d’autres rentiers connaissent des biens de la SCPI, je suis preneur.

Ah bon, Flyz57, vous avez eu communication du bail commercial concerné, ou d’informations confirmant ce que ce bail met à la charge du locataire et du bailleur ? À défaut, je serais plus prudent avant d’affirmer que ce serait à la charge du locataire, ne sachant pas vraiment à qui de telles charges incombent (ni même par exemple si la cause des fuites est un problème de clos et couvert, généralement à la charge du bailleur).

À noter que le Rapport Annuel 2018 évoque des travaux d’aménagement (en 2018) des immeubles Jardiland pour un montant de 314 209€.
Ce même document indique pour le bien en question, acquis en mars 2017 (avec 6 autre biens similaires loués à Jardiland), une valeur comptable de 2,05 M€ (soit 0.5% des 442.5 M€ de valeur comptable du parc immobilier à fin 2018).

En tout cas, si les travaux tardent beaucoup (mais on n’est sans doute pas à quelques semaines pret…), ce serait un signe que, soit le locataire est un peu défaillant, soit que le bailleur l’est, ce qui dans les deux cas ne serait pas un point particulièrement positif pour la SCPI (mais pas non plus rédhibitoire, si c’est juste une situation isolée, sur un bien, et que le reste du patrimoine ne comporte pas d’autres cas similaires).

Je suis désolé mais l’on parle de travaux de rafraîchissement et non de travaux d’amélioration ou aménagement.
C’est comme les peintures dans un appartement.
Je suis complètement d’accord avec vous que les baux sont très larges dans leur rédactions et qu’ils puissent avoir de grosses variantes entre d’un bail à l’autre.

Concernant les fuites, on part sur un sujet plus délicat car suivant la provenance, le responsable n’est pas le même.

Je suis effectivement un peu trop affirmatif, mais ne me faites pas croire que les SCPI vont payés les travaux de peintures et le changement de couleur et de rayonnage dans les boutiques qu’elles louent.

Je serai plus mesuré dorénavant

La raison est probablement plus simple: bon rendement pour l’instant et un TOF pas mal non plus et plutôt une «bonne réputation » sur la sdg

Cela fait longtemps que je ne fait plus confiance à un vendeur ou un intermédiaire connaissant très bien leurs pratiques qui consiste à mettre en avant soit le produit sur lequel ils margent le plus, soit celui où ils sont commissionnés. Ces pratiques malheureusement se font souvent au détriment du client.
Pour ma part je m’informe personnellement sur ce que j’achète, avec internet c’est devenu facile et très formateur. Donc achat réfléchi et non pas achat poussé par un bonimenteur (voir comment le mot se décompose) qui pose son intérêt avant tout.
On se rappelle les pinels dans des endroits inlouables. Les produits maison gorgés de frais des conseillers bancaires pour ne citer que ces deux exemples.

Pour information, le dividende annuel s’élève à 12€ par part (si détention année complète) contre 12,26€ l’année dernière. Stabilité.

On en a parlé hier dans cette discussion à partir du message 23 :
Classement SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2020

La baisse du dividende est de 1,96%.
Pour la formule, prenez le dernier dividende, divisez-le par le précédent, retirez un et multipliez par 100, en prenant les bons chiffres (12,24€ pour 2018 et non 12,26€).
C’est bien une baisse.

Je suis tout à fait d’accord avec vous même si ça ne renforce pas les théories du complot.

Je ne parlerais pas d’une "hémorragie", mais juste d’’une évolution naturelle (et sans surprise), avec des baux 3/6/9, donc des locataires pouvant partir tous les 3 ans (hors faillites et c°), pour une SCPI qui a commencé à investir en 2014, et est réellement monté en puissance à partir de 2016. Il faudra observer l’évolution (libérations, relocations) pour déterminer vers quel niveau de vacance ça se stabilise.

[Note: la baisse du TOF commence bien plus tôt que pour des SCPI investissant beaucoup hors de France, dont les baux comportent en général des durées fermes bien plus longues. On peut regretter que Atland/Voisin ne communique pas sur la durée ferme moyenne des baux en cours (un indicateur qu’ils suivent sans doute).]

On peut (commencer à) mettre en perspective :
- fin T4/2019 "27 lots vacants dont 15 depuis ce trimestre" représentant 4.07% des loyers potentiels,
- fin T3/2019 "15 lots vacants dont 5 depuis ce trimestre" représentant 2.88% des loyers potentiels,
- fin T2/2019 "10 lots vacants dont 3 depuis ce trimestre" représentant 1.66% des loyers potentiels,
- fin T1/2019 "7 lots vacants dont 1 depuis ce trimestre" représentant 1.42% des loyers potentiels,
- fin T4/2018 "6 lots vacants"
et constater que les (3) premières relocations arrivent en T4/2019 (et qu’avant il n’y en a eu aucune : 6+1=7+0, 7+3=10+0, 10+5=15+0, 15+15=27+3).

Le résultat brut par part de la SCPI (qui conditionne à terme le revenu distribué) devrait se stabiliser à un niveau dépendant de celui auquel le TOF se stabilisera. En outre, avec le délai de jouissance à J+6mois, l’impact relutif de la collecte doit être significatif (et cet impact devrait diminuer à l’avenir).
On connait déjà le résultat annuel par part de 2015 à 2018 : 13.40€, 13.63€, 13.47€, 12.31€. On découvrira celui de 2019 dans le prochain Rapport Annuel. Il semble clair que le rendement 2018 (5.97%) et 2019 (5.85%) est probablement plus élevé que le niveau de rendement auquel ça se stabilisera, et ceux qui ont investi en escomptant du presque 6% pérenne se sont sans doute fourvoyés.
Mais ça peut néanmoins rester une bonne SCPI, avec un rendement correct.

Il y avait 15 lots vacants au début du 4eme trimestre, il y en a 27 à la fin dont 15 devenus vacants ce trimestre. Donc parmi les 15 vacants au début du trimestre, il y en a eu 15+15-27 = 3 lots reloués.

Si le BTI indique "8 lots ont été reloués", ça signifie donc qu’en plus, il y a eu 5 lots libérés et reloués au cours du 4ème trimestre  (peut-être même sans aucune vacance locative, avec un nouveau bail signé avant que le précédent locataire ne parte).

Bonsoir,

1 - Tout d’abord le bulletin Q4 annonce " 8 Lots reloués/renouvelés". Impossible de savoir s’il s’agit d’un changement de locataire ou d’un simple renouvellement de bail après 3 ans de bail…

2 - Et maintenant, Mesdames et Messieurs, je vais démontrer que 27 = 30 ….

Prenons la liste des 15 biens dans le bulletin Q3 :

epargne_pierre_q3_19.pdf

Prenons la liste des 27 biens dans le bulletin Q4 :

epargne_pierre_q4_19.pdf

et on s’aperçoit vite que le bien 12 de Q4 correspond aux biens 4 et 5 de Q3, le bien 21 de Q4 correspond aux biens 12 et 13 de Q3, et que le bien 6 de Q3 a plus que doublé de taille…

Quod erat demonstrandum !

Moralité : bien lire les bulletins !

Canyonneur