Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

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#76 21/05/2019 21h09

#77 21/05/2019 21h33

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#90 14/02/2020 18h18

#91 14/02/2020 18h38

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#93 14/02/2020 21h34

#94 14/02/2020 22h13

#95 26/03/2020 19h10

1 #96 12/04/2020 09h31

#97 12/04/2020 17h24

#98 19/05/2020 19h13

[+1 / -1] #99 23/05/2020 12h12

3 #100 23/05/2020 23h13

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Sequoia · #76

Bonjour,
Je suis concerné par le même problème, j’ai fait le net avec le montant indiqué pour Interpierre France

FCP · #77

Idem, j’ai fait la somme avec la case de la SCPI d’à coté.

Sinon le rapport annuel 2018 est en ligne :
https://www.paref-gestion.com/pdf/pierr … rre-48.pdf

Dernière modification par FCP (21/05/2019 21h50)

FCP · #78

Distribution de PV de la SCPI : 24 € net par part, soit 1,7%.

Avec possibilité de les réinvestir avec une décote de 5% sur le cours actuel. On peut aussi en acheter plus, en bénéficiant aussi des -5%.

Personnellement cette année, contrairement aux années précédentes, je passe mon tour. J’en ai déjà assez.

yannou77 · #79

Bonjour FCP,
J’ai loupé l’info (pas reçu de mail de paref), vous pourriez m’indiquer votre source spv

jiorgio · #80

Les associés ont reçus un courrier postale indiquant ce qui est dit plus haut par FCP.
Je suis associé

FCP · #81

Oui, on reçoit le même type de courrier tous les ans, à cette période. Avec le même type de conditions.

yannou77 · #82

Merci, mon père ne m’avait pas transmis le courrier .
Du coup, j’hésite à reprendre une louche de cette SCPI dans un financement à crédit in fine. J’ai contacté Paref, car bien sur les délais sont trop court pour espérer boucler le financement d’ici le 12 Juillet (date butoir du bulletin réponse). Il m’ont gentillement répondu qu’avec un petit mot, il me servirait en part à prix préférentiel du moment que le virement leur arrive sous 3 mois (ce qui me laisse le temps de boucler le dossier.)
La SCPI n’a pas bien performé ces dernières années loin s’en faut, et est quasi illiquide à la vente en ce moment (même si paref est en train de sérieusement rectifier le tir).
Pourtant, je crois toujours dans le buisness modèle, j’ai espoir que la décollecte à prix bradé soit relutif pour les associés restants, mais surtout, avec un crédit in fine 2% sur 15 ans, si on regarde le "mauvais" TRI 5 ans à 3,9, ca fait toujours un différentiel exploitable de 2,9 (3,9 -2/2 car déductibilité des intérêt d’emprunt pour ma TMI 30%). Ma conservation des parts allant au dela de 20 ans, j’estime ne pas payer d’impot sur la plus value. Quand on compare à une jeune SCPI caracolant avec une distribution de 6%, le différentiel n’est que de (6-2)/2 = 2% (rendement - credit)/2 à cause de la fiscalité que je simplifie par /2 (-47.2%)
Cela m’amène à un questionnement, la SCPI investissant de plus en plus dans la nue propriété (à priori pas de bailleur social), quid des intérêt d’emprunt déductible ? Ne seront-ils pas remis en cause un jour?

Canyonneur75 · #83

Bonjour,

Une notice du BOFIP détaille les conditions de déductibilité des intérêts et frais d’emprunt des revenus fonciers dans des cas particuliers :

- cote 130 : Intérêts supportés par les porteurs de parts de certaines sociétés immobilières.
- cote 170 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire d’immeuble loué
- cotes 171 et 172 : Intérêts d’emprunts contractés par les nus-propriétaires de logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social (ce passage traite explicitement de la détention directe et indirecte)

Pour ces 3 cas, les intérêts et frais sont déductibles.

- cote 160 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts de sociétés

Pour ce cas, les intérêts et frais ne sont pas déductibles.

Cela semblait indiquer que les intérêts étaient déductibles dans le cas exposé.

Il m’a néanmoins semblé qu’il existait une contradiction entre le contenu des cotes 170 et 171, la cote 171 (dans la partie de la notice consacrée aux logements dont l’usufruit est détenu temporairement par une bailleur social) restreignant la déductibilité des intérêts d’emprunt pour le nu-propriétaire aux logements loués et imposés entre les mains de l’usufruitier à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Après quelques recherches, il s’avère qu’une réponse ministérielle Warsmann du 11 décembre 2007, précise que la déductibilité n’est possible que si l’immeuble est loué et que les revenus soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi il n’y aura pas de déductibilité possible lorsqu’ils sont soumis à l’IS.

Il conviendrait donc que la société de gestion distingue dans le cas d’une SCPI, d’une part la part du patrimoine démembré non louée à un bailleur social et non imposée dans la catégorie des revenus fonciers au niveau de l’usufruitier et, d’autre part, le reste du patrimoine pour déterminer la fraction des intérêts déductibles…
De qui enrichir l’imprimé fiscal unique, si tenté qu’un nu-propriétaire puisse exiger d’être informé des modalités d’imposition de l’usufruitier…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/06/2019 13h31)

jiorgio · #84

Bonjour,
Voici des nouvelles sur la liquidité de Pierre 48, fin décembre, 18756 parts en attente de retrait au prix compensé, depuis le prix sur le fond de remboursement a augmenté passant de 1040 à 1206, ce qui, à mon avis a permis à certains associés qui avaient mis en vente au prix compensé de vendre.

Fin Mars, 13511 parts en attente de retrait au prix compensé.

Sur le 2ème trimestre plus de 3000 parts ont été souscrites ( source: appel téléphonique à la sdg), ces 3000 parts ne concerne pas le réinvestissement au prix préférentiel réservé au associés qui ne sera pris en compte que pour le 3 ème trimestre.

La bonne nouvelle pour la liquidité, c’ est le retour des investisseurs.

PS: associés de la SCPI avec des parts en vente par le prix de retrait compensé.

FCP · #85

Plus de revalorisation de la part tous les trimestres en 2020.

Ils revaloriseront selon le marché.

Surin · #86

Pierre 48 qui devient Novapierre Résidentiel
Pierre 48 devient Novapierre Résidentiel, la 1ère SCPI 100 % résidentielle du marché - Paref Gestion

FCP · #87

Le rapport trimestriel est en ligne :
https://www.paref-gestion.com/pdf/novap … 3T2019.pdf

Bonne nouvelle, ils approchent de la fin du problème des parts en attente de remboursement :
à fin décembre 2018, il subsiste 18 756 parts en attente de rachat. 13 511 à fin mars 2019. 12 503 fin juin. 7615 fin sept.

Dernière modification par FCP (15/11/2019 11h48)

FCP · #88

Dernier bulletin trimestriel :

https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf

Le prix de la part devrait bien augmenter, vu les chiffres annoncés.

Par contre, pas d’amélioration des parts en attente de rachat cette fois ci

sm94 · #89

"Dans ce contexte, le patrimoine de votre SCPI s’apprécie de 8,3 % sur l’année, surperformant ainsi la moyenne du marché"

La valeur de reconstitution devrait tourner autour de 1567 euros/part.
Le prix de la part de cette SCPI à capital variable devrait donc rapidement passer à 1410 euros minimum, ~~soit +3% minimum~~.

Dernière modification par sm94 (14/02/2020 18h39)

FCP · #90

Comment passez vous de +8,3% à +3% svp ?

Edit : j’ai compris, vous avez pris la valeur de reconstitution revalorisée -10%.

Par contre, je pense qu’il faut soustraire les revalorisations qu’il y a déjà eu en 2019, soit 4% au total.

Dernière modification par FCP (14/02/2020 18h35)

sm94 · #91

Bonjour,
Remarque judicieuse…
Erreur de ma part, le prix minimum sera de 1410 euros, il est actuellement de 1411.

Le prix d’une SCPI à capital variable est fixé entre + et -10% de la valeur de reconstitution.

Valeur de reconstitution fin 2018: 1447 euros
Valeur de reconstitution fin 2019 (+8,3%): 1567

Le prix de la part 2020 doit être situé entre 1410 et 1723

NB: Dans la mesure ou "le mécanisme d’augmentation trimestrielle du prix de la part de Novapierre Résidentiel d’un montant défini a été suspendu à compter du 1er janvier 2020", je ne serai pas surpris d’une annonce du style revalorisation de 8% du prix de la part, en one shot… ce qui serait un sacré coup de projecteur sur la SCPI, aidant à résorber les parts en attente d’acheteurs

Dernière modification par sm94 (14/02/2020 18h56)

jiorgio · #92

Ils m’ en parlent pas dans le bulletin mais dans le tableau des versements des plus values, ils annoncent un versement de 26,89 euros, doit 24 net d’ impôts.

Surin · #93

Sm94, je ne suis pas sûr de bien comprendre votre message. Si Paref Gestion augmente le prix de part de cette SCPI, ça ne va en rien " aider à résorber les parts en attente d’acheteurs" mais au contraire les laisser sur le carreau + augmenter leur nombre.
Ca serait d’ailleurs une explication du maintien d’un prix de part au seuil minimum soit 90% de la valeur de reconstitution seulement.
Si un versement relativement important de plus-value s’opère, cela va avoir pour conséquence d’abaisser la valeur de reconstitution d’autant, permettant d’éviter une revalorisation du prix de part d’une SCPI bloquée à la revente, qui utilise son fonds de remboursement.

sm94 · #94

Il est certain qu’un prix de la part restant bas, donc décoté, est un élément favorable aux acheteurs. je ne peux qu’être d’accord avec vous sur ce point.
D’un autre côté, une augmentation assez forte du prix de la part illustrerait la qualité et le potentiel de la SCPI, qui est une SCPI de capitalisation.
Mais tout ceci est assez subjectif, j’en conviens. Et effectivement une distribution de plus-value pourrait limiter la revalorisation de la part. A suivre dans les prochaines semaines.

Beyle · #95

Novapierre résidentiel avec ses appartements en loi de 1948, loi de 1989 et quelques viagers est LA SCPI à jouer pour ceux qui croient à une mortalité importante par coronavirus ;-)

jiorgio · #96

Bonjour,
Information un peu passée inaperçue, revalorisation du prix de la part de 56 euros pour le porter à 1467 euros (+ 4%) . (Source site Paref gestion: onglet actu).
En ce qui concerne une distribution de plus-value, pas d’ information à ce sujet mais elle devrait être maintenue car aucune information contraire.

Associé de cette SCPI

PierreP · #97

Au 1er avril 2020
PRIX DE SOUSCRIPTION : 1 467 €
PRIX DE RETRAIT : 1 321 €
Le prix de rachat par le fonds de remboursement : 1 218 €

Le prix de rachat par le fonds de remboursement a modestement augmenté de 12 € en 1 an alors que le prix de retrait a augmenté de 75,61 €

FCP · #98

Bulletin trimestriel :
https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf

Il reste 5879 parts en attente de retrait.

Rappel de l’évolution :
A fin décembre 2018, il subsistait 18 756 parts en attente de rachat.
13 511 à fin mars 2019.
12 503 fin juin.
7 615 fin sept.
5 879 fin mars 2020.

jiorgio · #99

Bonjour,
J’ ai une question à laquelle je n’ arrive pas à trouver de réponse sur internet ou dans les statuts de la SCPI en question (Novapierre résidentiel), je vais de nouveau essayer d’ appeler la société de gestion dès lundi en espérant avoir une réponse de leurs parts, ce qui n’ est pas gagné !
Je vous la soumets : Novapierre résidentiel va distribué une plus-value sur la vente de biens réalisés en 2019, mise à part les associés détenant des parts depuis longtemps et les détenant toujours au jour de distribution de la plus-value, à qui revient ladite plus-value ?
1) Aux associés ayant détenues des parts en 2019 ?
2) Aux associés ayant détenues des parts en 2019 et une partie de 2020 ?
3) Aux associés ayant achetées des parts en 2020 ?

Par avance merci.

GBL : Doublon avec A qui revient la plus value d’une cession d’un immeuble par une SCPI ?

jiorgio · #100

J’ai expliqué dans l’ autre discussion pourquoi j’ai posté le même message deux fois.
Désolé, je ne pensais pas polluer le forum en fessant ainsi.
Ça fait très longtemps que je consulte ce forum et j’y apprends beaucoup, je ne poste presque jamais de message car je ne suis pas du niveau des intervenants du forum et je veux pas le polluer.
Pour en revenir au fond de ma question, je suis partis du principe que si vous vendez des parts par exemple le 31 mars, la société de gestion vous fait un chèque pour le règlement de celles-ci et vous n’êtes plus associé le 1 avril, mais le règlement du dividende vous sera versé à la fin du mois d’ avril, car il correspond à un dû du trimestre ou vous étiez associé.
Concernant la SCPI Novapierre résidentiel, celle-ci a décidé de distribuer un dividende et l’a annoncé dans ses bulletins trimestriels T4 2019 et T1 2020, j’ai donc pensé que le versement de celle-ci aux associés détenant des parts au 1 janvier n’était pas illogique.
Force est de constater que ce n’ est pas le cas d’après Surin, Canyonneur, [GBL], j’aurais encore appris quelque chose aujourd’hui grâce aux intervenants du forum et je vous en remercie.
Je regrette par contre de voir des - 1 donné pour si peu.

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