Kyaneos Pierre : vos avis sur cette SCPI (Kyaneos AM)

Bonjour,
Suite à l’analyse du Rapport 2019, j’ai fait un petit tableau sur les biens pour calculer le rendement brut et les montants de travaux.

[SCPI] Kyaneos - Google Spreadsheets

A noter quelques erreurs dans leur tableau publié dans le Rapport (nombre de lots par exemple)

Avez-vous pris la peine de lire toute la discussion ?
Notamment des éléments de réponse dans les messages 8 et 9 mais pas que. Ca parait clair comme positionnement.

Le BT12020 tout frais

Bt12020

Le rapport annuel SCPI Kyaneos Pierre - KyaneosAM fait ressortir une hausse de la valeur des actifs :
- La valeur de réalisation passe de 880.7€/part en 2018 à 934,22€/part au 31/012/19 (+6%)
- La valeur de reconstitution de 1067,64 à 1121,07 (+5%)

Je trouve le concept général de la SCPI intéressant, avec quelques réserves sur les ambitions thermiques/énergétique/amélioration qui à quelques égards me semblent être exagérément mis en avant et relever plus du discours que d’une volonté structurelle forte dans la gestion des acquisitions. Une amélioration même partielle reste cependant une piste préférable à pas d’amélioration du tout. D’ailleurs une amélioration aussi forte que l’ambition affichée conduirait à une revalorisation bien supérieure des actifs ! Tans qu’il y a peu de biens et que les acquisitions/rénovations sont récentes, c’est très lisible dans les chiffres.

Par contre après m’être penché sur les actifs et leur valeur d’acquisition, je trouve que ce sont des acheteurs très très moyens. (remarquez que c’est souvent l’opinion que j’ai des acheteurs institutionnels/gérants d’actifs, mais sur de l’habitation j’ai juste plus d’expérience pour comparer qu’avec un immeuble de bureaux ou des entrepôts)

La société de gestion n’a donc pas facturé de frais de gestion en 2019 pour ne pas plomber les comptes compte tenu du faible nombre de parts existantes. En 2020 elle se limitera à 8% des loyers encaissés.
C’est généreux, mais cela signifie aussi une amélioration artificielle (et peu durable) du rendement.

Dans une interview Jérémie Rouzaud (président de la société Kyaneos AM, gestionnaire de la SCPI Kyaneos Pierre) indique que toutes les demandes d’annulation/report de loyers bureaux/commerces (9% des loyers annuels dans ce type d’actifs) en pieds d’immeuble ont été acceptées.
L’impact est de 1.2% des loyers annuels sur le second trimestre soit 0.3% du rendement annuel.

D’autre part, 5% à 7% des loyers des logements seraient en retard du fait de la crise.

En conséquence de ces événements, l’objectif de rendement de de la SCPI entre 6 et 6.5% pour l’année 2020 serait tiré vers le bas de cette fourchette.

Source : Les avantages et les risques de la SCPI résidentielle Kyaneos Pierre - Capital.fr

Le BT3 2020 https://kyaneosam.com/wp-content/upload … T-3T20.pdf

Distribution T3 16€/part (identique depuis T4 2019)

Capitalisation 40.3M€ (30.5M€ T2 2020)
Augmentation du nombre de parts souscrites
TOF 86.3% (justifié par acquisitions en attente de travaux 9.7%)
Endettement 24.2%

Acquisition du trimestre, rendement acte en main entre 6.5% et 8% (villes souvent pas trop sexy)
Le prix au m2, même si il me manque beaucoup de données, me laisse toujours un peu dubitatif sur la capacité à acheter à bon prix pour certains d’entre eux.

Quand à l’argumentaire sur l’amélioration des biens acquis plus de doute encore.
Par exemple, parmi d’autres, le bien de 363 m2 où l’on ferait 10 K€ de travaux pour voir progresser ses GES de 39% et EC de 28%. D’autant plus qu’il s’agit d’un bâtiment déjà très bien noté 9/10 et l’ultime amélioration est toujours la plus couteuse (possible hypothèse de la chaudière collective, mais ce n’est pas une typologie habituelle : très bonne isolation partout mais chaudière pourrie).
=> si j’étais associé je demanderais des éclaircissements

GES : Gaz à Effet de Serre
EC : Energie Consommée

Bonjour,

J’ai souscrit à de l’usufruit KYANEOS dans les conditions suivantes:

•    Durée du démembrement de 5 ans
•    Valeur de l’usufruit 23%
•    62 parts souscrites
•    Montant de souscription de 15 115.60 euros
•    Taux d’IS réduit à 15%

Le TRI de l’opération net de fiscalité est de 8.19% hors délai de jouissance.

Oui, le calcul effectué par Adrien55 doit juste pouvoir évaluer le "TRI si les distributions à venir restent constantes et égales à celle de la dernière année passée".

A chacun d’évaluer si l’hypothèse derrière le "si" est réaliste, optimiste, pessimiste, conservatrice, etc. (la réponse variera selon la SCPI, entre autres), et d’en tirer les conséquences.

A noter que les 6 mois de délais de jouissance diminuent ce TRI calculé d’environ 0.8% [source : mes calculs].

Communication du PDG lors d’une intervention chez Anaxago hier :
> Rendement attendu pour 2020 = 6.20% (ils visent 6% à terme et sont transparents sur le fait que les 6.8% ne sont pas durables)

Expansion géographique avec 4 équipes d’investissement :
>Sud-Est
>Sud-Ouest
>Sud de l’Ile de France (de Chartres/Orléans à Troyers)
>Nord (de Amiens à Lille) en 2021

Profil des biens
> Immeubles avec décote de -20% à -35% (vente en bloc)
> Locataires entre 1300 et 1700€/mois
> Vacances 2-3% / Retards paiement 5% / Impayés 0.5%
> Transparents sur le fait que ce sont des villes petites/moyennes où ils sont quasi les seuls à acheter ce type d’immeubles. Seule contrainte = démographie positive

Cette SCPI a un modèle proche d’un modèle de particulier : la plupart des biens qu’ils achètent sont à portée de nombreux investisseurs. Comme eux, ils savent trouver des relativement "bonnes affaires", et valoriser les biens pour la mise en location.

Le gros challenge selon moi sera la partie opérationnelle et la gestion à long terme. En effet, louer un appartement refait à neuf n’est jamais très complexe au début. Mais ensuite arrivent les enjeux de rotation locative, de petits entretiens… et le challenge est de taille avec un parc particulièrement diffus !

Les foncières d’habitation sont assez répandues en Amérique du nord. Je ne suis pas certain que la comparaison fasse sens avec les foncière d’appartements (Essex Property, Mid-America Communities, …) qui ont des immeubles avec souvent > 100 lots. En revanche, le secteur des maisons individuelles (Invitation Homes, American Homes 4 Rent, …) est à bien des égards plus proche, avec des actifs que l’investisseur lambda pourrait acheter seul. Ces foncières insistent sur l’effet "réseau" et l’effet "seuil" qui permet un entretien et une gestion facilitée.

Kyaneos, pour le moment, communique plus sur le modèle d’investissement que le modèle de gestion, alors que selon moi le second est la clé de la réussite sur ces actifs.

Après lecture du rapport 2019 page13  , je trouve que cette SCPI me semble faire du GreenWashing.
Au total sur 14 322 500 euro d’acquisition la scpi a réalisé 737 746 euro de travaux. Soit un investissement en travaux de 5% du prix d’acquisition, cela me parait très faible pour verdir le bâti.

5% pour rénover selon le rapport :

• Isolation des combles
• Isolation des murs périphériques
• Chauffage en pompe à chaleur
• Système de ventilation efficient (idéalement de type « hygro »)

5% est très très faible. …

Bonjour,

J’ai cherché et rien trouvé. A quand la publication du résultat 2020 pour cette SCPI ?

Mike