Crédit Mutuel Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

AVENANT AU CONTRAT PRECISANT LES CONDITIONS SPECIFIQUES D’INVESTISSEMENT AUX SCPI, SPIRICA (via Mes-placements liberté) a écrit :

Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente un pourcentage du prix de souscription(3) de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous.

On va dire que tout dépend du contrat auquel on a souscrit…
Celui que j’ai cité est un contrat individuel, pour toute modification, un nouvel avenant devra être signé par mes soins. Les contrats d’associations sont des contrats collectifs qui eux peuvent être modifiés en cas de signature par le distributeur (association).
Après, bien évidemment, ne signer que ce que l’on a lu et ce que l’on comprend (même si dans les secteurs que sont les banques et les assureurs, de nombreuses clauses sont présentes pour rentre le tout compliqué).

Surin a écrit :

Je n’irai pas plus loin, simplement restez méfiant, cette épargne doit être considérée comme potentiellement difficilement liquide dans le genre de situation que rencontre la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1.

La loi Sapin II peut rendre de toute manière un contrat d’assurance vie non liquide… Officiellement 3mois, renouvelable une fois… Mais on sait très bien qu’il y a des possibilités pour modifier cette loi en cas de problème.

Sans arriver jusque là, il est souvent prévu des dispositifs afin de limiter la décollecte sur les fonds euros…

Dans tous les cas, il faut bien savoir que seul le risque est rémunéré…
Risque faible = prime de risque faible -> faible rémunération / Risque élevé = prime de risque élevée -> rémunération en conséquence
(mais rémunération nulle ne veut pas dire risque nul)

Le tout est d’équilibrer ces facteurs.

C’est vrai, je l’ai vu, sans comprendre pourquoi un rachat partiel serait moins contraignant que total. Dans ce cas il suffirait de ne conserver que le minimum afin de se débarrasser de l’essentiel des parts, alors que ça serait plus compliqué de tout solder.
Des éclaircissements seront les bienvenus, même si cela n’est qu’un exemple et ne s’applique qu’à Linxea.

bajb a écrit :

Et maintenant c’est eux qui viennent de me réveiller !

Pour mes sous ce sera peut-être au printemps prochain… pour une grande boite comme La Française !

Courrier La Française a écrit :

Bonjour,
Suite à votre demande, nous vous invitons à trouver ci-joint un ordre de retrait …
Enfin, nous vous précisons que la Société de Gestion est tenue de traiter ces demandes selon l’ordre chronologique d’inscription sur le registre réservé à cet effet ; lesdits retraits ne pouvant s’effectuer qu’en contrepartie de l’enregistrement de nouvelles souscriptions de parts.
Or, actuellement nous ne maîtrisons pas le flux de ces opérations. Nous ne sommes donc pas en mesure de vous préciser la date à laquelle la demande de vente de ces parts pourra être réalisée.
Nous vous informons qu’à ce jour, nous satisfaisons les demandes reçues au mois de novembre 2016.
Consciente des difficultés relatives à la liquidité du marché des parts, la société de gestion a mis en œuvre un fonds de remboursement. Cette disposition conforme aux statuts de votre SCPI et prise en accord avec les membres du conseil de surveillance, permet de proposer une solution aux associés souhaitant se dessaisir de leurs parts.
La proposition de bénéficier d’un remboursement sur ce type de fonds respecte l’ordre chronologique d’inscription sur le registre des demandes de retrait. Les demandes seront satisfaites dans la limite de la dotation de ce fonds de remboursement.
Les associés pouvant bénéficier de cette proposition (éligible après 3 mois d’inscription sur les registres) sont actuellement destinataires d’un courrier adressé en recommandé avec avis de réception précisant les détails de cette offre. Cette proposition vous sera adressée dans la mesure où les refus des associés qui vous précèdent sur les registres le permettront…

Trois surprises ce matin :
- Mon facteur très bien protégé est venu m’apporter une lettre recommandée. Chapeau bas !
- La Française continue de suivre ses clients et conformément à ce que vous pouvez lire plus haut me propose de passer par le fonds de remboursement
- A aujourd’hui le fonds propose 230€ par part soit 8€ de plus que celui que j’avais prévu.

Pour info j’ai accepté.

Et pourtant…

Virement reçu ce jour (avec un mois de retard parce que j’avais m… sur mon RIB). 230 € remboursé par part comme annoncé.
Je ne sais pas si la situation va se compliquer pour la SCPI (ce que je suppose aussi puisque j’en désirais le rachat) mais pour moi c’est une bonne nouvelle.

Prochaine échéance pour moi SOFIPIERRE chez Sofidy début août !
Pour l’instant moins d’inquiétude à son sujet. We’ll see .

Valeur de retrait "normale"…

Cela illustre bien que les valeurs de retrait (et donc de souscription) des SCPI sont de pures constructions intellectuelles. C’est du moins mon avis.

A mon avis cette valeur n’a rien de normal et n’a d’autres intérêts que de maintenir un prix de souscription constant et de ne pas affoler les détenteurs "dormants".

PS : comme mentionné ailleurs la vente de Sofipierre s’est passée sans encombre. Reste en début d’année 2021 Aestiam PR (ex-Foncia PR) et je croise à nouveau les doigts  !

Ce que je constate sur les 3 derniers rapports trimestriels:

- T3 2022 - 158 nouvelles souscriptions / 91 025 parts en attente de remboursement
- T4 2022 - 69 nouvelles souscriptions / 115 754 parts en attente de remboursement
- T1 2023 - 171 nouvelles souscriptions / 119 528 parts en attente de remboursement

Il est intéressant de constater l’écart entre le discours des gérants ("tout va bien, Madame la Marquise") et les chiffres. TOF à 88.4%, en baisse depuis T3 2022. Ce qui m’inquièterais un peu en tant que souscripteur, c’est le marché des parts.

Quelles sont les raisons de cette situation catastrophique?

Le prix de part baisse de -7,02% ce 13 septembre 2023.
Il passe de 285€ à 265€.
Source : communiqué La Française.

Problème de liquidité.
Au 07/10/2023, 9,12% des parts en attente de retrait (348 912 parts), en forte hausse depuis 3 mois.
Source

Montant fu fonds de remboursement utilisé en 2022 : 2 048 869€.
Solde disponible du fonds de remboursement au 31/12/2022 : 695 039€.
L’AG de juin 2023 à autorisé la société de gestion à aller jusqu’à 10% de la capitalisation pour doter le fonds de remboursement, soit 101 M€.
Le fonds de remboursement a été doté de 10 M€ en 2023.
Il est alimenté par les cessions d’immeubles.
Source : rapport annuel 2022

Dernière modification par Fanscpi (15/10/2023 09h20)

Problème de liquidité.
Au 19/10/2023, 9,02% des parts en attente de retrait.
Au 20/11/2023, 9,87% des parts en attente de retrait (377 549 parts).
Source

Actualisation :
19 318 associés.
Capitalisation qui dépasse 1 Milliard d’euros : 1,012 Milliard €.
Problème important de liquidité.
Au 30/06/2023, 3,30% des parts en attente de retrait (126 720 parts).
Au 30/09/2023, 3,63% des parts en attente de retrait (138 810 parts).
Au 31/12/2023, 10,53% des parts en attente de retrait (402 175 parts).
Au 31/03/2024, 11,20% des parts en attente de retrait (428 358 parts).
Détail du calcul : 428 358 / 3 823 521.

Source