Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Ledep · #1376

Je m’attendais à ce que vous alliez chercher par vous-même les points positifs mais pourquoi pas (bien qu’il faille rendre à César etc.)

Vous oubliez par contre une chose primordiale que beaucoup oublie souvent lorsqu’un avis est donné, c’est horizon d’investissement, on se parle pour les 2 prochaines semaines ? mois ? années ? ou décennies ? voir générations ?

Il faut toujours faire attention de ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain.

lopazz · #1377

@Ledep, je suis arrivé avec une vue sinistre sur le dossier, je conclus avec une synthèse plutôt équilibrée, c’est quand même pas mal non ?

Quant à chercher moi-même les points positifs… je crois que cela a été bien développé par tous ceux qui ont répondu, je ne vois rien à ajouter.

Sur l’horizon d’investissement, vous le savez, on recommande minimum 5-7 ans d’horizon à qui voudrait investir sur les marchés actions.

Est-ce que sur cet horizon, le titre Unibail procurera un retour positif ? Les arguments qui ont été évoqués me laissent croire que oui, avec une probabilité assez élevée.

Est-ce que sur ce même horizon, le titre Unibail procurera un retour supérieur à un indice mondial ? Je n’en ai pas la même conviction.

MisterVix · #1378

Simouss a écrit :
- Pour rappel le dividend cut de 2020 concerne les revenus de 2019. Qui correspondent grosso modo à la moitié des bénéfices de 2019, ça fait déjà un bon matelas de cash (775 millions d’euros).
- A la louche ça correspond à quasiment un an de dépense de la société (1,55 milliards à distribuer sur 2,4 milliards de rental income en 2019).

C’est d’ailleurs un point qui me turlupine.

La coupe du dividende semble logique et une bonne gestion, on ne peut pas leur reprocher de garder leur trésorerie pour parer aux vaches maigres à venir. Toutefois on parle souvent de l’obligation statutaire des REITs de verser un fort pourcentage de leurs bénéfices (variable selon les pays mais autour de 90%). Comment URW peut elle (il?) donc s’affranchir de cette obligation?

Swing · #1379

MisterVix a écrit :
C’est d’ailleurs un point qui me turlupine.

La coupe du dividende semble logique et une bonne gestion, on ne peut pas leur reprocher de garder leur trésorerie pour parer aux vaches maigres à venir. Toutefois on parle souvent de l’obligation statutaire des REITs de verser un fort pourcentage de leurs bénéfices (variable selon les pays mais autour de 90%). Comment URW peut elle (il?) donc s’affranchir de cette obligation?

URW satisfait à ses obligations de SIIC avec cette "moitié" de dividende.
Voir son communiqué ici.

URW a écrit :
Le paiement d’un acompte sur dividende en numéraire de 5,40 € par action le 26 mars 2020, comme prévu, permettant de satisfaire aux obligations de distribution du Groupe pour 2019 résultant du régime SIIC

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

MisterVix · #1380

Son obligation de distribution, c’est 70% des plus values de cession et 95% des loyers (bénefices).

Je me demande où est la marge pour couper de moitié avec de tels taux de distribution obligatoire.

Evariste · #1381

La marge vient probablement (du résidu non affecté en dividendes) des précédents résultats nets, qui peuvent se mettre en report à nouveau comme pour toute entreprise.

Ledep · #1382

@mistervix, Le sujet a déjà été traité il y a 1 semaine lors de l’annonce… ici

Betcour · #1383

lopazz a écrit :
Boîte très endettée, qui ne touche plus ses loyers, une partie des locataires déjà fragilisés iront en faillite, concurrence massive d’Amazon et encore plus malgré levée du confinement (je n’imagine pas les gens reprendre leurs habitudes comme si de rien était), difficultés pour relouer, lever de la dette, vendre des actifs, dégradation de la note de crédit…

La boîte n’est pas "très endettée" du tout. Le ratio dette/actif est autour de 37%, ce qui est très raisonnable et dans la moyenne des foncières françaises (et inférieur à ce qu’on trouve généralement en Amérique du nord).

La dégradation de la note de crédit a déjà eu lieu (A à A- chez S&P), il reste encore de la marge avant de sortir de l’investment grade. Les taux bas vont durer avec la BCE qui achètent des dettes corporates (potentiellement celle d’Unibail d’ailleurs !) et les USA qui baissent leurs taux directeurs.

Le confinement va faire manquer potentiellement 1 à 2 mois de loyer - une perte de cash que la suspension de la moitié du dividende compense.

Sur le changement des habitudes chacun utilisera sa boule de cristal. Mais les centres commerciaux ne sont pas que destinés à acheter des objets : on y trouve des cinémas, bowlings, restaurants, gyms, etc. ce sont des lieux de vie (et ceux d’URW sont en plus bien placés là où les gens transitent ou travaillent). Bref à mon sens le cours massacré est totalement injustifié, comme il l’était déjà avant cette crise à 130 €.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

NicoZ · #1384

A court terme alourdissement de la dette, qui ne coute pas grand chose je vous l’accorde.
Je pense que les pertes de loyers vont être supérieures à 1 / 2 Mois de loyers. Même après cette phase de confinement, les malls vont souffrir.

Le plus inquiétant est :
1 - A court terme, faillite des locataires qui prolonge un peu plus les tendances de redéveloppement.
2 - A moyen terme, affaiblissement des locataires et risque de baisse des loyers sur les emplacements non prime.

Mais tout cela se passe à taux très bas. Ils vont pouvoir refinancer la dette US moins cher.

Message édité par l’équipe de modération (02/04/2020 21h43) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

gunday · #1385

NicoZ a écrit :
Je pense que les pertes de loyers vont être supérieures à 1 / 2 Mois de loyers. Même après cette phase de confinement, les malls vont souffrir.

Je pense strictement le contraire.
Donc à partir du moment où on diverge sur nos spéculations, comment continuer à pinailler sur les conséquences de ces suppositions ?

Gore · #1386

Ils ont beau avoir 10Mds de cash sous la main, ils testent le marché aujourd’hui avec 1 ou 2 Mds€ d’obligations émises vers les 250/300 bps de spread.
C’est 4 ou 5 fois + cher que ce qu’ils payaient il y a 2 mois.

J’ai tendance à penser qu’un investissement en Unibail aura difficilement un IRR < 0 (cad perdant avant même la prise en compte du coût d’opportunité) pour peu que vous soyez capable (mentalement et financièrement) de suivre les éventuelles augmentations de capital qui surviendraient dans les scénarios les moins optimistes.

Ils peuvent rencontrer deux types de problèmes :
- une baisse des revenus, mais leur levier opérationnel est faible, donc ça va être dur d’en arriver à un point tel qu’ils soient durablement en situation de cash burn, et que la baisse de revenus devienne un problème de solvabilité.
- une baisse de valeur de leurs actifs.
Si vous achetez 1000€ d’Unibail aujourd’hui, vous achetez en transparence 8000€ d’actifs immobiliers valorisés à leurs plus hauts.
Si URW revalorise cet actif de 27% à la baisse et veut conserver son 37% de LTV, il leur faut doubler environ leur capitalisation.
Mais comme entre temps, la capi aura encore été divisée par deux, l’effet dilutif sera finalement x3.
En conclusion, il faut garder des munitions et avoir le cœur bien accroché (notion qui reste au final très dépendante de la taille de votre position et de votre PRU).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

gunday · #1387

Gore a écrit :
J’ai tendance à penser

Perso, je pense qu’après la crise, le gens auront marre de rester chez eux, se rueront au centre commercial et demanderont plein de nouveautés, ce qui fera augmenter la pression commercial des foncières sur les locataires.
Les locataires indésirables (rapace durant la crise) seront virés sans pitié et leur locaux reloués 98 fois plus cher à des concurrents pour répondre à la demande explosante de contact humain, de contact avec le produit et d’expérience.

Donc si on achète 1.000€ d’uibail aujourd’hui, les malls seront revalorisés post crise à 100 fois leurs valeur au minimum, on décuple notre patrimoine dans quelques mois.

Voilà, j’ai autant d’argument factuel que vous, autant de supposition qui peuvent se révéler exact et une supposition finale qui n’engage que ceux qui y croient.

Bref, on arrête de dire ce qu’on pense et on parle des faits ?
Sinon on renomme la file : Unibail : théorie et divination, ce sera plus proche du contenu.

kiwijuice · #1388

N’oublions pas que les malls restent en partie ouverts pour les magasins d’alimentation et pharmacies.
Ca leur fait 5-15% de loyers qui continuent de rentrer.

Sur l’émission obligataire à 250bps de spread, c’est une belle performance au vu du contexte incertain.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Seiran · #1389

NicoZ a écrit :
Je pense que
gunday a écrit :
Je pense strictement le contraire.
.

Gunday a écrit :
Perso, je pense qu’après la crise,

Gunday a écrit :
Bref, on arrête de dire ce qu’on pense

En gros, vous voulez être le dernier à écrire "je pense". Mais, avez-vous pensé que si l’action a été divisée par 4, c’est que d’autres ne pensent pas comme vous ?

Geoges · #1390

SI le cours a été divisé par 4 et que certains ont vendus, on peut aussi penser que d’autres ont trouvé intéressant d’acheter à un cours divisé par 4… bref.

Gore · #1391

L’émission Unibail finit à 1.4Mds€ au total répartis entre une souche 5 ans à 240 de spread et une 10 ans à 280.
Le marché n’est pas complètement cassé.. et comme URW valorise sa dette en Mtm, cet écartement des spreads va même reconstituer un peu de NAV si je ne m’abuse (pour ceux qui veulent vraiment voir le verre à moitié plein).

Pour revenir sur mon scénario de baisse de 27% des actifs sorti du chapeau, il est sorti du chapeau car le seul but de l’exercice était de ressentir les répercussions sur l’action d’une variation de valorisation des actifs.
Pour aller un poil plus loin, on peut imaginer comment se répartirait cette baisse de 27% dans un scénario "ciseau" avec une baisse des loyers cumulée à une hausse du rendement brut exigé par les investisseurs : cela correspondrait par exemple grossièrement à 10% de baisse des loyers bruts assorti d’une hausse d’1 point du rendement brut exigé (de 4 à 5% environ).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

OxxiGen · #1392

« Un intellectuel est un type qui est rassuré quand il n’est pas compris. » [Pierre Perret]

Gore, on a bien compris que vous êtes un financier et qu’à l’évidence, il vous était peu naturel de vous abaisser à décoder vos anglicismes et autres abréviations absconses pour le commun des mortels. Cependant, à partir du moment où vous communiquez sur ce forum, qui n’est pas lu que par des pros de la finance, pourriez-vous accepter l’idée de faire l’effort d’être intelligible par des gens ordinaires ?

Ça ne remettrait nullement en cause vos compétences, il me semble.

Cordialement.

Lexique :

MTM : Market to Market : méthode de valorisation qui enregistre au jour le jour la valeur d’un actif (ou en l’occurrence, d’une dette) selon sa valeur de marché
NAV : Net Asset Value (Actif Net Réévalué, ou ANR en français)
Spread : "écart" (littéralement) : prime de risque, ou surcroît de rémunération exprimé en points de base par rapport à un actif sans risque

Gore · #1393

A ma décharge, j’y vais beaucoup moins fort qu’Unibail dans leurs présentations, et le niveau de connaissance financière du forum est quand même assez élevé, mais votre message a déjà quatre +1, ce qui tranche définitivement pour le bien fondé de votre remarque, que je prends volontiers en compte..

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

simouss · #1394

Pour une fois qu’il y a un commentaire intéressant sur le fond l’auteur se fait rabrouer sur la forme. On rêve.

Les lecteurs peuvent aussi faire une recherche Google et ne pas attendre que le travail soit pré maché.

Pour rappel la société a un site web : Investisseurs

Vous avez pu avoir toutes ces infos sur l’émission de dettes dans le cadre de votre job j’imagine Gore ?

Dernière modification par simouss (02/04/2020 18h54)

mimizoe1 · #1395

lopazz a écrit :
@Ledep, je suis arrivé avec une vue sinistre sur le dossier, je conclus avec une synthèse plutôt équilibrée, c’est quand même pas mal non ?

Quant à chercher moi-même les points positifs… je crois que cela a été bien développé par tous ceux qui ont répondu, je ne vois rien à ajouter.

Sur l’horizon d’investissement, vous le savez, on recommande minimum 5-7 ans d’horizon à qui voudrait investir sur les marchés actions.

Est-ce que sur cet horizon, le titre Unibail procurera un retour positif ? Les arguments qui ont été évoqués me laissent croire que oui, avec une probabilité assez élevée.

Est-ce que sur ce même horizon, le titre Unibail procurera un retour supérieur à un indice mondial ? Je n’en ai pas la même conviction.

Bonjour à tous les IH
Et Lopazz

Je ne comprends pas du tout votre vision d’ URW : Sur une autre file , vous disiez le 31/3/2020, qu’ Unibail était l’occasion d’ une vie à 130€.. (message 60)
(3/3) Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif…

Quels sont les éléments qui vous font changer d’avis en 1 jour ?

La sortie "éventuelle" du cac40, au vu de la réduction de son capital ? ou d’ autres indices ? la dégradation de la note ? (déjà actée avant), .. ?

Mimizoé1

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Jeff33 · #1396

Mimizoe1,

C’était ironique de la part de Lopazz.

M07 · #1397

Bonsoir !

OxxiGen a écrit :
pourriez-vous accepter l’idée de faire l’effort d’être intelligible par des gens ordinaires ?
…Lexique…

Vous pouvez aussi utiliser ce Message

Gobelin · #1398

Bonjour

Précisions sur les 1.4Milliard € d’obligations placés par Unibail.

article vu sur zonebourse.

-L’exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé vendredi avoir placé 1,4 milliard d’euros d’obligations.

Le groupe a émis 600 millions d’euros d’obligations à une maturité de cinq ans portant un coupon fixe de 2,125%, ainsi que 800 millions d’euros d’obligations à une maturité de 10 ans et un coupon fixe de 2,625%.

"L’offre a suscité une forte demande, le carnet d’ordres dépassant les 3,3 milliards d’euros", a indiqué le groupe dans un communiqué.

Le produit net de cette émission sera affecté aux besoins généraux de l’entreprise, y compris le refinancement de dette arrivant à échéance en 2020, a expliqué la société.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Gobelin (03/04/2020 18h52)

FCP · #1399

Je confirme que l’on touche bien 100% des dividendes d’URW (dans mon cas sur les contrats d’AV Spirica). Il y avait eu des interrogations à ce sujet entre les revenus distribués depuis la France ou depuis l’étranger.

Elias10 · #1400

Merci Dargancia pour le retour,

Je tenais à m’excuser si j’ai offensé dans mes propos (Gilles 6688…), ce n’était pas mon intention pour les actionnaires de URW et encore moins un Troll (Ledep)

Je commence seulement à faire mes premières lignes en bourse, et cette action m’intéresse.
Je voulais simplement être rassuré au vu de sa descente fulgurante depuis 2015.

Mes questions vous ont peut-être irritées, alors à mettre sur les erreurs de Jeunesse 🙃(le contexte pour un novice est particulièrement mouvementé).

Elias

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Simouss a écrit :

1 #1379 02/04/2020 00h17

MisterVix a écrit :

URW a écrit :

1 #1380 02/04/2020 00h24

1 #1382 02/04/2020 00h35

lopazz a écrit :

NicoZ a écrit :

1 #1386 02/04/2020 12h04

5 #1387 02/04/2020 12h16

Gore a écrit :

1 #1389 02/04/2020 13h48

NicoZ a écrit :

gunday a écrit :

Gunday a écrit :

Gunday a écrit :

7 #1391 02/04/2020 15h12

8 #1392 02/04/2020 15h45

6 #1393 02/04/2020 16h21

lopazz a écrit :

2 #1396 02/04/2020 20h40

2 #1397 02/04/2020 21h01

OxxiGen a écrit :

[+2 / -1] #1398 03/04/2020 09h52

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