Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Jiorgio,

Le nombre de parts que vous trouvez (212 602) est cohérent avec le nombre de parts au début du deuxième trimestre 2018 (214187) et celui au début du troisième trimestre 2018 (212377) - voir page 15 du rapport 2018.

Le tout est de savoir à quelle date la somme de 26,36 a été distribuée …et je ne trouve pas l’info dans la documentation.

Canyonneur

Bonjour,

On trouve à la page 34 du rapport annuel 2018 les 2 tableaux suivants :



La 7ème résolution de l’AG 2017 est ainsi formulée (rapport 2016 - page 28) :



La distribution 2016 a donc été effectuée en 2016 et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution (228326) est cohérent avec le nombre de parts au 31/12/2015 et 31/12/2016.

La 8ème résolution de l’AG 2018 est ainsi formulée (rapport 2017 - page 38) :



La distribution 2017 a été effectuée en 2017 d’après la résolution mis celle-ci ne précise pas la date exacte et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution (222113) est cohérent avec le nombre de parts au 31/12/2016 et 31/12/2017.

La 9ème résolution de l’AG 2019 est ainsi formulée (rapport 2018 - page 49) :



La distribution 2018 a été effectuée en 2018 d’après la résolution et non pas en 2019 comme indiqué dans le message précédent (la résolution ne  précise pas la date exacte) et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution est cohérent, comme je l’ai déjà souligné plus haut, avec le nombre de parts au 31/12/2017 et 31/12/2018, si on considère la diminution du poste des plus-values pour déterminer le nombre de parts concerné.

La rédaction de moins en moins précise des résolutions d’exercice en exercice et le basculement de la distribution brute à la distribution nette ne facilite pas la compréhension…

Chaque AG entérine environ 1 an après la distribution précédente et autorise la société de gestion à en réaliser une nouvelle.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/05/2020 18h57)

Bonjour,
Effectivement, vous avez tous les deux raison, je viens de voir mon erreur, je pensais que les plus-values faites en 2019 étaient versées en 2020, ce qui n’ est pas le cas, de plus je dis dans un message précèdent que paref annonce une distribution de plus-values ce qui n’ est pas encore officiel mais très probable.
Désolé pour le cafouillage mais il faut dire que la transparence des rapports annuels n’ est pas évidente.
Encore merci pour vos réponses à mes questions.

Le rapport du conseil de surveillance est intéressant.

Conseil de surveillance a écrit :

Votre Conseil de Surveillance a suivi avec une particulière vigilance, l’évolution de la collecte et des demandes de retrait. Il a en effet déploré, pour la troisième année consécutive, la poursuite d’ une forte décollecte nette (17 730 parts soit 8,4 % du capital).
Ce chiffre correspond au solde entre 4 431 parts souscrites, 22 025 parts rachetées et 136 parts annulées. Il se réjouit que la décision, intervenue au 1er mars 2019 de réévaluer les conditions de rachat par le fonds de remboursement, ait permis de satisfaire l’intégralité des demandes de retraits aux conditions du fonds de remboursement (18 420 parts).

Il constate qu’il subsiste un nombre important de parts en attente de rachat aux conditions de retrait compensé (7 851 parts au 31 décembre 2019, soit 4,1 % du capital de la société). Votre Conseil de Surveillance demande que des initiatives de promotion de la SCPI dans sa nouvelle dénomination « Novapierre Résidentiel » soient renforcées et que des conditions attractives pour inciter au réinvestissement du dividende distribué soient proposées aux associés afin de résorber la file d’attente.

Votre Conseil de surveillance a été tenu informé, tout au long de l’année écoulée, des projets d’acquisitions et de cessions par la société de gestion : 4 lots en viager ou en nue-propriété ont été acquis pour un montant (hors droits) de 3,4 M€ et 49 lots ont été cédés pour un montant de 18,6 M€ dégageant une plus-value nette d’impôt de 12,1 M€. Ces cessions intervenues en 2019, en ligne avec le plan d’arbitrage approuvé en 2018 par votre Conseil de Surveillance, ont permis de réaliser de très belles plus-values, contribuant à assurer la trésorerie du fonds de remboursement en même temps que la distribution d’un dividende brut de 29 €/part. Sur ce point, votre Conseil réitère sa recommandation à la société de gestion de faire pleinement bénéficier les porteurs de parts des dividendes exceptionnels nets d’impôt chaque fois que sont constatées des plus-values. Il remarque que le montant total des plus-values ayant acquitté l’impôt et distribuables, tant au titre des exercices antérieurs que du présent
exercice, atteint près de 100 € par part. Il demande, en conséquence, à la société de gestion de prévoir une distribution, programmée dans le temps, de cette somme dans le respect de l’intérêt des porteurs de parts en place. Votre Conseil de Surveillance a été informé des résultats de l’expertise immobilière menée par BNP Expertise qui se sont traduits par une revalorisation, à périmètre égal, de 12,8 % de la valeur du patrimoine. Ce chiffre positif pour la 4ème année consécutive, après 3 années d’évolution négative, reflète la qualité du sous- jacent de Novapierre Résidentiel. Il a été arrêté sur la base d’une expertise effectuée entre janvier et décembre 2019. Ces chiffres auraient normalement dû conduire à une réévaluation plus significative du prix de la part. Dans le contexte d’extrême incertitude des perspectives du marché immobilier du fait de la crise du Covid-19, la proposition de différer une telle réévaluation est audible. Pour autant, il conviendra de s’assurer de ne pas s’éloigner de la réalité des valeurs de nos actifs réels et de garantir la liquidité du marché des parts.

Votre Conseil a été informé de la proposition de la Société de gestion de recourir à compter de l’exercice 2020, à une seconde expertise à mi-année et de mettre fin au mécanisme de revalorisation trimestrielle de la valeur de la part, pour y substituer une revalorisation semestrielle qui interviendrait au vue de l’expertise semestrielle.

Oui, la société de gestion a vendu des immeubles et a gardé (une partie de) la PV dans les comptes, comme elle le fait depuis des années (sans que ça ait rien d’anormal), comme vous pouvez le constater dans le 1er tableau que j’ai mentionné dans le message #81.

Il y avait 13 840 793€ de réserve de plus-value début 2019   (soit 65.85€/part, avec 210 172 parts à fin 2018)
En 2019, les ventes ont généré 6 974 826€ (=20 815 619 - 13 840 793 = 12 038 166 - 5 063 340) de plus-values.
En 2019, il y a eu 5 604 183€ de plus-values distribuées (et 82 279€ en frais sur cession)
Il y avait 15 129 157€ de réserve de plus-value fin 2019   (soit 78.62€/parts, avec 192 442 parts à fin 2019)

Mais attention : ceci ne signifie pas que 15 M€ de cash dormaient sur les comptes de la SCPI à fin 2019. Ces 15 M€ sont juste un montant en comptabilité. Le cash disponible fin 2019 était bien moindre (3.12 M€ affectés au fond de remboursement -pour racheter des parts-, et 0.06 M€ de valeurs mobilières de placement, si on en crois le tableau de la page 18 du Rapport Annuel 2019, qui précise aussi en page 24 que "Le solde des comptes bancaires au 31 décembre 2019 est nul contre 1 564 K€ au 31 décembre 2018."). Pour distribuer la réserve de plus-value, il va d’abord falloir vendre des biens, et ne pas utiliser le produit de ces ventes pour autre chose (par ex des acquisisions) !

Bonjour,
Où avez-vous eu cette information sur une conférence avant l’AG ? je ne vois pas avoir reçu quelque chose ni par courrier ni par courriel - et je ne vois rien sur le site.

Frédéric, moi j’ ai reçu un mail mais dans mes spams, sinon on peut s’ inscrire sur le site, il faut aller dans l’ onglet actualités 15 Juin 2020 - Assemblée Générale de la SCPI Novapierre Résidentiel : cliquez ici pour vous inscrire ! - Paref Gestion
Il est peut être trop tard

Bonjour,
Novapierre résidentiel annonce une distribution de plus-value de 30 euros par part soit 2,1 % net d’ impôt après une augmentation de 4 % du prix de la part au 1 avril, ce qui fait plus de 6 % pour 2020.
En 2019 la revalorisation de la part et la distribution de plus-value était de 6%.
La SCPI annonce également une expertise biannuelle de son patrimoine et très probablement une nouvelle augmentation du prix de la part ou une nouvelle distribution de plus-value courant de 2 -ème semestre.
La SCPI annonce également l’ acquisition de 13 appartement (1 à Paris (loi de 1948) et 12 à Neuilly sur Seine en nue-propriété).
Ces annonces au eux lieux lors de la réunion d’information sur l’activité de la SCPI à laquelle j’ ai assisté sur internet comme tous les associés qui le souhaitaient.

Apparemment, le nombre de parts en attente au prix de retrait compensé va fortement diminuer, après une forte souscription de parts sur le 1er trimestre, la souscription du 2 ème trimestre serait tout aussi importante voir plus importante.
Source société de gestion par téléphone.

Confirmé dans le rapport trimestriel :
https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf

Bonjour,
J’ attendais de voir si quelqu’ un parlerait du bulletin trimestriel n°4 2020 mais je ne vois pas de commentaires venir, alors je vais donner mon avis sur celui-ci.
J’ ai pu constater qu’ il y est indiqué en page 2, une progression du patrimoine de 12,3% sur un an et ceci en tenant compte des différents mouvements de portefeuille (acquisitions, cessions et variation de la valeur des appartements en portefeuille). Il y est aussi indiqué en page 1 que la valeur du patrimoine est passé à 329,4 millions d’ euros.
Moi j’ y vois une contradiction qu’ il serait trop long d’ expliquer.
Dans tous les cas c’ est une progression très importante qui devrait se traduire par une forte augmentation du prix de la part très prochainement du fait que celui-ci est déjà à 90% de la valeur de reconstitution et qu’ il ne peut qu’ augmenter si la valeur du patrimoine augmente.
Je m’ avance un peu mais l’ augmentation devrait être de l’ordre ;
1er : si on prend en compte la progression de 12,3% du patrimoine cela pourrait se traduire par 180 à 200 euros sauf si la société décide de conserver une partie de cette somme pour le versement d’ une plus-value.
2ème : Si on prend en compte la valeur du patrimoine indiqué sur la page 1 du BTI soit 329,4 ME pour 190094 parts en circulation le 31/12/2020, 1732 euros/part pour la valeur de réalisation et plus de 2000 euros pour la valeur de reconstitution et donc un prix de la part aux alentours de 1800 euros soit une augmentation de 333 euros environ.
Je sais que tous ces calculs sont un peu tirés par les cheveux mais le but de ce message est de montrer le raisonnement qui me fait dire que la valeur de la part va augmenter fortement.
Concernant les contradictions que je relevé sur le BTI, ne n’ ai aucune explication mais nous n’ allons pas tarder à en avoir une.
De plus il n’ y a à mon avis, plus aucunes parts en attente de retrait.(j’ avais mis des parts en vente en début d’ année 2021 et la vente est passée début février)(si j’ avais su je les aurais gardées encore un peu mais j’ avais besoin de les vendre en 2021 et j’ ai eu peur que le carnet de vente se bloque).

L’extranet de Paref est disponible:
https://extranet.paref-gestion.com/login

il y a le strict minimum.