Caparzo [71200] : étude de cas immobilier (immeuble vétuste)

Comme ça en 2 minutes de recherche, je tombe sur pas mal de bien en vente à 8 ou 8,5% de rendement, et ce sans négociation.

2nde remarque, en cherchant un immeuble sur la même ville, je tombe sur une annonce à 140k€ pour 2 F3 clé en main, avec les loyers que vous indiquez, on arrive à la même rentabilité.
En cherchant un peu, je tombe même sur un T3+T4 à 99k€, donc rentabilité probablement plus forte que vous. (à creuser, j’ai fait ça en 3 minutes)

Bref, le coût global, la part de travaux, pour arriver à une rentabilité similaire à d’autre bien de la même ville, je vois pas trop l’intérêt.

D’ailleurs en conclusion vous semblez vous rendre compte vous même que le bien est trop cher en parlant de bien illiquide.

Au passage, compétence sociale, c’est le sens du contact, qui permet de récupérer les bons locataires et de repérer les moins bons.

Pour finir, vous partez sur un projet de 250k€ dont 200k€ de travaux, l’ensemble difficile à revendre, mais avez vous une expérience de la gestion locative ?
Je demande car personnellement, j’ai pas accroché, et au bout de 4/5 ans, la gestion locative, j’ai plus envie.
Peut être devriez vous commencer par un projet plus modeste, surtout qu’il y a l’air d’avoir des biens tout aussi rentables et moins risqué (moins cher, moins de travaux) sur votre secteur.

Dans la continuité des avis ci-dessus, votre seul salut sera de faire des travaux au bon prix. Sachant que le bâtiment ne coûte presque rien, ce sont les travaux qu’il faut négocier au mieux. Quelle est la surface totale?

Vu la localisation, il vous faut une rentabilité top et prévoir de faire un peu de social vu la clientèle (près de 20% de chômage soit le double de la moyenne nationale).

Il n’est pas forcément utile de payer au noir pour avoir de bon prix, faites jouer la concurrence, passez avec de jeunes entreprises qui ont besoin de se faire un nom par exemple. Achetez vous-même certains matériaux pour bien maîtriser la main d’oeuvre…

Formez vous sur la fiscalité car utiliser une sci à l’is pour ce genre de projet ne me semble pas pertinent…. du tout.

Et surtout vérifiez votre rentabilité nette avant de vous lancer dans l’aventure. Honnêtement,  je ne pense pas que ce soit un bon projet pour commencer dans l’immobilier locatif.

Caparzo a écrit :

J’avais cru comprendre qu il était important de faire des achats près de chez soi.

Acheter proche de chez soi permet de gérer plus facilement.
Mais toutes les zones ne sont pas propice à la location.

Mes biens locatifs sont tous situés dans ce genre de zone : les appartements dans une ville avec fort taux de chômage mais avec pas mal d’industrie.
Donc rendement élevé, mais gestion locative compliquée et régulièrement des problèmes (un de mes locataires est en train de finir 2 ans de remboursement de dette locative…, je m’en sort bien pour le coup).

Mon autre bien locatif est dans une zone où l’immobilier est plutôt cher : proche de la sous préfecture, des lignes de train vers Paris.
Mais le montant des loyers est plafonné par le marché local.
Ce qui me donne un 5% de rendement brut…

Donc le mieux dans votre situation est de trouver un marché demandé et de trouver un bien avec fort travaux, et donc prix cassé.
Ce qui n’est pas vraiment le cas de cette immeuble (trop de travaux par rapport aux valorisations du secteur)

Mais 20% ça va être compliqué je pense.

Je me permets de revenir vers vous pour deux autres bien.
Sachant que j’attends simplement de vous un conseil sur la viabilité des projets, à mes yeux , étant novice, ils  ont l’air intéressant
Le premier

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble
- Année de construction : 1950
- Étage 2
- 2 appartements loués + 1 local commercial loué
- Pas de syndic
- Chauffage individuel gaz pour le local commercial
chauffage fioul pour le R+1
Chauffage électrique pour le R+2 (appartement entièrement rénové, et vraiment bien fait)
- Volet pvc roulant
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui 50 m² ou les gens font des activités (jardin, roller etc..)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteur individuel dans les caves.
- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge   Non
- Décoration : local commercial + R+2 refait a neuf avec gout
R+1 a rafraichir mais la locataire est dedans et se sent très bien.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville 71 Montceau les mines
- hyper centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ville moyenne que je trouve dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? en plein centre a 100m de la mairie, je pense qu’il ne perdra pas de valeur

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 158000 €
- Loyer déjà pratiqué  3 loyer à 500€ (18000€/ans)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je sais pas encore.

- Travaux immédiats: rien a faire du tout
-
-

- Taxe foncière y compris TEOM 2340€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 300€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés?

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 11.4%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 8.83%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire + frais de banque
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 1,5?
- Durée du crédit 20ans
- Frais de tenue de compte SCI, j’ai prévu 500 € (je fais la compta principal moi même)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 15000 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?0

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI en sci a l’is
- Cash flow positif ou négatif ?
4085€/an

2 eme bien

petite maison de ville
Type : immeuble
- Année de construction : avant 1900
- Étage 1
- 1 maison de ville de 80m² (40 m² sur 2 étages)

- Chauffage a faire

- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge   Non
bâtiment vide, même pas viabilisé (ancienne grange) sans terrain

LOCALISATION DU BIEN

- Département 71, ville Givry (plutôt bien coté)
- excentré
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? ville de chalon a 10mn, plutôt en plein développement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? les prix augmentent dans ce secteur au fils des années donc je pense que oui.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 50000 €
- Loyer envisagé 650€ (7800€/ans)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : moi

- Travaux immédiats: tout a faire, prévisions de 42 000€
-
-

- Taxe foncière y compris TEOM 700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 200€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés?

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 8.56%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats 6.82%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire + frais de banque
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 1,5?
- Durée du crédit 20ans
- Frais de tenue de compte SCI, j’ai prévu 500 € (je fais la compta principal moi meme)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 15000 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?0

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue ou meublé, je ne sais pas encore

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI en sci a l’is
- Cash flow positif ou négatif ?
1326€/an

Le premier projet est relativement simple mais plus important niveau volume que la petite maison.
Au centre de Montceau je suis pas sur de prendre beaucoup de risques.
Le 2 eme projet va prendre plus de temps mais certainement louable plus facilement.

Avez vous quelques avis constructif?

Bonjour et merci d’avoir pris le temps de répondre.
L’immeuble est à vendre parce que les propriétaires déménage en Haute-Savoie et ne veulent pas gérer à distance. Et le local commercial serait loué par une association rémunéré par Pôle emploi qui a pour but de réinsertion des chômeurs. Donc loyer assuré le temps du bail qui est de trois ans renouvelable.
En ce qui concerne le chauffage ce sont les chaudières individuelles et chacun paye son énergie le chauffage n’est pas collectif. À l’origine la chaudière fioul était pour le bâtiment complet mais le précédent exploitant du local commercial a installé une chaudière individuelles au gaz.
Au début où j’ai trouvé l’annonce le local commercial n’était pas loué. La propriétaire a eu trois demandes de location en une semaine. Elle a eu le choix et a retenu l’association pour être sure d’avoir les loyers.
Ce bien représente quand même 4000 € de cash-flow positif par an.
Concernant la La petite maison étant de la partie je suis capable d’assurer une grande partie des travaux.
Mais il est vrai qu’à refaire l’ensemble est compliquée et preneur de temps Pour un petit gain au final.

Les biens que vous proposez se ressemblent. Vous voulez absolument acheter et vous ne filtrez pas suffisamment.

Questions :
-pourquoi une sci sachant que vous aurez des frais supplémentaires (cfe,  crl, EC). Et si vous êtes à l’IS, vous perdrez les avantages d’une détention en nom propre.
-Pourquoi cibler une zone avec un taux de chômage de 20% et prétendre que c’est une zone dynamique. C’est une zone où vous n’aurez aucun espoir de valoriser votre bien à la revente.
- avez vous consulté un banquier ? Le fait de mettre un point d’interrogation derrière un taux est surprenant

Apprenez à filtrer et négocier les prix pour avoir une rentabilité brute minimale de 15% brut à première vue et affinez ensuite.

Si vous avez visité et que vous restez intéressé par la maison, c’est plus grave que je ne pensais.

J’ai identifié la maison aussi (ce qui prouve que, si vous aviez vraiment une très bonne affaire sous la main, il ne fallait pas la poster sur le forum parce qu’il y a des petits malins qui sont très forts en recherche de biens!   )

Ca m’a permis d’aller voir avec google street view.

Le hameau a du charme, mais espérer faire de la location à l’année dans un tel hameau, c’est vraiment très aléatoire… A la rigueur de la location saisonnière, mais c’est beaucoup de boulot, il faut être sur place tout le temps… et surtout :

Cette maison est vraiment mal placée. La façade nord-ouest n’a qu’une porte et deux petites fenêtres.
La façade sud-est est quasi aveugle car elle donne sur une petite cour rencoignée, et elle n’a qu’une toute petite fenêtre. C’est de cette fenêtre que l’agent immobilier a réussi, de biais et au travers des branches de l’arbre du voisin, à avoir une vue sur les champs, comme si la maison offrait une vue largement dégagée. Ils sont malins ces agents !

Tout acheteur potentiel, tout locataire potentiel (à l’année, ou même en saisonnier) est bien forcé de comparer ce qu’offre cette maison, par rapport aux autres biens avoisinants. Et c’est là que sa conformation très particulière, son manque d’ouvertures et de jardin vont la desservir terriblement.

En saisonnier, par exemple, voilà ce qu’on a dans le coin pour 110 €/nuit en basse saison : Locations de vacances, logements, expériences et lieux - Airbnb
C’est deux fois plus grand, du jardin, de la vue, une terrasse… Pour la maison que vous envisagez, il faudrait décoter de combien le tarif à la nuit, pour convaincre les gens de préférer un truc tout petit sans extérieur ? C’est juste pour montrer que, même en saisonnier, la valeur est mauvaise, l’attractivité est mauvaise.

En gros, tant qu’à faire 60 à 100 k€ de travaux pour rénover une maison dans ce hameau… ce n’est pas celle-là qu’il faut rénover. Donc sa valeur est très faible et elle est quasi-invendable. Comme dit Cannyonneur, il faudrait la réunir avec une maison voisine. Quand on est propriétaire d’une maison voisine, et dans l’état où c’est actuellement, c’est le genre de truc qu’on achète 10 à 20 k€, pour agrandir sa maison et pour débarrasser le gars qui l’a sur les bras ! Mais seul, c’est juste invendable. Vous achèteriez donc un bien "orphelin", un truc dont il n’y a rien de bon à faire.

De plus, dans un tel village, on est probablement soumis à l’autorisation des ABF pour tout travaux modifiant l’aspect extérieur… En tout cas, je ne vois aucun vélux, en vue aérienne, ce qui augmente la probabilité qu’il y ait de telles contraintes… Si on ne peut pas ouvrir des ouvertures ou seulement avec de très fortes contraintes (pas plus que telles dimensions, menuiseries bois, croisillons…), on n’arrivera jamais à rendre cette maison assez lumineuse. Et même si on peut ouvrir, il reste tous les autres défauts : tout petit, manque de vue, pas de jardin, pas de stationnement devant…

La valeur d’un bien dépend énormément du micro-emplacement, tel que : la vue, la présence d’un jardin, la possibilité de stationner, la facilité d’accès chantier, le raccordement aux réseaux, etc.

J’ai visité une maison similaire, pas du tout le même coin de la France, mais c’est similaire quand même. Village de 1000 habitants, vignes, raisonnablement touristique. Valeur moyenne des maisons 1900 €/m² dans ce village, dixit meilleurs agents, donc vous diriez emplacement "très coté". Centre ville très ancien, en belles pierres, rues très étroites. Tout à fait charmant.

Dans le même village :
- les villas avec jardin valent entre 200 k€ et 500 k€,
- une petite maison de centre-ville de 50 m², entièrement et très bien rénovée, était affichée à 59 k€ (et traînait à se vendre).
- La maison en vente que j’ai visitée, et qui était à reprendre entièrement (seuls les murs étaient bons), était affichée à 16 k€ et n’est toujours pas vendue depuis plus d’un an (à ma connaissance). C’est juste invendable. La différence entre le prix de vente d’une maison à rénover et d’une maison bien rénovée montre que ces maisons sont "économiquement irréparables", puisque le prix de vente ne paie pas les travaux. D’ailleurs une grande partie du centre ancien reste vide et est en train de dépérir.

J’avais donc bien raison d’écrire : "pas cher, ça peut être encore trop cher. Il y a des trucs qu’il ne faut pas acheter, même "pas cher". Je pense notamment à la petite maison."

Ce que je veux montrer ainsi, c’est que 1) il y  a de grosses négo possibles 2) toutes les négo ne sont pas bonnes à prendre. Imaginons que vous arriviez à faire baisser le prix de la maison à 21000 €, soit une baisse de 50 %, par une négo à la fois musclée et habile. Eh bien ce n’est toujours pas une bonne affaire, car le bien ainsi rénové restera difficile à louer et aura une mauvaise valeur de revente. Il y a des choses qu’il ne faut pas négocier, il faut juste passer à la suivante. Alors que l’immeuble de Montceau les Mines, avec une négo à -40 ou -50 %, ça deviendrait vraiment une bonne affaire.

Je ne peux que répéter à quel point vous devez d’abord continuer à vous former, puis réaliser un premier investissement, de montant modeste, qui fera partie de votre "apprentissage". Seulement alors vous pourrez faire d’autres achats avisés. Bonne continuation.

Dernière modification par Bernard2K (27/07/2020 08h03)