Cifocoma 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Petite SCPI :
Capitalisation au 30/09/2018 22,7 M€.

Au patrimoine très éparpillé :
Nombre de lots composant le patrimoine 72
Surface totale 7 888 m²
(en moyenne 110 m²)
Géographiquement à Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Rennes, Le Havre, Reims, Lille,
etc.

Ca doit être compliqué à gérer.

A choisir du "petit commerce", je préférerais les ActiPierre de CILOGER.

Bonjour GBL,
Qu’est ce qui fait que la fiscalité actuelle rend généralement pénalisantes les fusions?

ArnvaldIngofson a écrit :

Au patrimoine très éparpillé :
Géographiquement à Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Rennes, Le Havre, Reims, Lille,
etc.
Ca doit être compliqué à gérer.

Vous avez écrit des sottises, j’ai rayé les villes dans lesquelles Cifocoma 2 n’a pas de patrimoine. Vous faites comme la société de gestion qui attribue des biens à telle SCPI alors que ce n’est pas le cas.
Il n’empêche qu’en effet le patrimoine est éparpillé.

A la lecture de la lettre du CS "expression directe" du BT3, j’amende un peu ce que j’ai écrit et qui restait valable à la lecture de la lettre du BT2.
On sent une nette amélioration dans la description du patrimoine de Cifocoma 2 et des actions à mener et en cours par la présidente du CS.
Passons sur "Taux occupation fin 2e Trim. 89 %" ce qui est factuellement faux, cela fait un an que le TOF est de 88%, il était de 88,4% à la fin du T2 ce qui n’est pas 89%, vous allez me dire que je pinaille mais non car au moment où cette lettre est publiée, le TOF a encore perdu plus de 6 points et se retrouve à 82%. 82% c’est sans arrondi, autant être précis.

Pour le reste rien à dire, il y a des éléments d’information intéressants sur l’état des contentieux, c’est d’ailleurs inquiétant mais c’est au CS d’alerter et mettre ainsi la pression sur la société de gestion ce qui est fait à travers cette diffusion.
Le dividende devrait approcher les 24€ contre 27€ l’an dernier, en baisse constante ces dernières années.
_Tout baisse donc : le prix de part, le dividende, le taux d’occupation.
_Ah non, il y a des hausses : les contentieux, le nombre de parts en attente sur le CO (compter 2 ans d’attente…) et la gronde des associés.
Bouarf, vraiment pas cool Surin…

Ils mettent cela dans tous leurs bulletins, c’est une façon de distinguer la "province" plutôt mal vue en investissement de la "belle province" à savoir ces plus grandes villes de France.
D’ailleurs "Reims" ou "Le Havre" bof mais heureusement que cela s’arrête à 12 car ensuite on avait St-Etienne.
Bref, tout est fait pour embellir et au passage tromper le lecteur car vous n’êtes pas parmi les moins compétents loin de là et vous vous êtes fait berné comme un bleu.

GoodbyLenine a écrit :

Si j’en crois un email que la présidente du CS de Cifocoma2 a envoyé à la Direction Générale de PAREF Gestion, et dont elle a transmis une copie à certains associés [*], et dont je viens de prendre connaissance (de manière indirecte, via un autre associé, cf (*]), les distributions T1/2020 de CIFOCOMA et CIFOCOMA2 seraient : 0.00€ / part.

Ce même email "enguirlande" copieusement la société de gestion, et écrit "La dissolution doit être présentée rapidement aux votes et s’effectuer dans une période moins critique, c’est désormais la seule solution", sans toutefois faire cette demande dans la forme requise par les statuts, qui prévoient pourtant une manière d’imposer l’inscription d’une résolution à l’AG (il faut que cette demande soit soutenue par des associés détenant un certain pourcentage des parts, et le CS n’aurait aucun mal à obtenir assez de tels soutiens).

Je suis assez "interpellé" (pour ne pas dire plus) de cette manière de procéder, et j’espère qu’il s’agit juste d’erreurs dûes à un peu de précipitation, que la demande d’inscription d’une telle résolution sera faite prochainement dans les formes appropriées, et que TOUS les associés seront à l’avenir traités et informés de la même manière.

[*] choisis selon des critères qui m’échappent : le CS est supposé représenter TOUS les associés d’une SCPI de la même manière, mais je fais visiblement partie des associés (j’en connais d’autres) que la présidente "oublie" d’informer… et pourtant j’ai retourné les documents demandant à recevoir ce type d’informations (et PAREF Gestion me diffuse en conséquence les ’’Communication du CS’’ trimestrielles).

Puisque l’information est distribuée sur des critères de sélection occultes, rendons-là publique :

Communication de la présidente du CS de Cifocoma2 envoyée à la Direction Générale de PAREF Gestion ( Anne SCHWARTZ) a écrit :

Chère Madame,



Depuis la conférence téléphonique du 30 mars, les conseils n’ont eu aucun écho juste cette annonce tardive du 27 avril 2020 parvenue à 20h52 et 20h58 doublée un rapport d’impact Covid : Pour les CIFOCOMA pas d’acompte de dividende pour le 1er trimestre 2020 payable en avril 2020 !


Le conseil est donc devant la violence d’un fait qu’aucune situation comptable ni perspective 2020, ne viennent étayer qu’un simple impact négatif annuel de :

_69000€ pour Cifocoma soit -3.84€/part (annuel) quand la distribution moyenne 2019 est de 9€ par part par trimestre

_60000€ pour Cifocoma2 soit -1.35€/part (annuel) quand la distribution moyenne 2019 est 4.5€ par part par trimestre

Malgré toutes les alertes des Conseils de Surveillance :

-demande étalement des dettes à 15 ans au lieu de 10 ou renégociation ou rachat total

-forcing sur les mises en location

-forcing sur les arbitrages

Voilà où nous en sommes arrivés, la période de crise économique ciblant plus particulièrement nos patrimoines, nos Cifocoma seront donc pénalisées davantage !

Cet atterrissage  est la conséquence de :

-La demande du 7 juillet 2015 de Sofidy de modifier les frais des Cifocoma et Cifocoma 2 ?

Les conseils n’ont pas eu connaissance de cette lettre. Etait-elle dans le but de continuer à procéder à des augmentations de capitaux pour investir par l’effet de levier du crédit ?

-La lettre réponse de l’AMF du 29 septembres 2015, stoppant cette demande en évoquant « l’étendue des fonctions des conseils de surveillance pourtant largement approuvés par le gérant et par les associés lors d’une Assemblée Générale.


L’AMF  a donc déclenché le malheur de ces 2 SCPI qui vivotaient assez bien puisque pour quelques petites prérogatives permettant au conseil de mieux surveiller leur gérant avec son accord, l’AMF interdisait de progresser par « menace de retrait d’agrément » tant que les statuts n’étaient pas remis aux normes qu’elle interprétait.

-La convocation pour le 3 novembre 2015 des conseils dont celui de Cifocoma 2 qui apprend que son président de l’époque a démissionné le 8 octobre 2015. Pour parer à cette défection dans un moment clé, Mme Hélène Karsenty, élue depuis peu, reprend la « situation chaude » en mains et est élue à l’unanimité des présents.

Lourde mission, d’autant plus, que celui qui est prompt à ester en justice et à dénoncer actuellement, l’état de nos Cifocoma est élu dans les 2 conseils mais ne se présente pas !

Il préfère œuvrer en arrière, provoquant ainsi un climat malsain qui rapidement oblige notre ancien gérant Sofidy, à déposer le tablier malgré la mise aux normes des statuts de nos Cifocoma décidé par les 2 Présidents de l’époque, après une rencontre infructueuse auprès de quelques jeunes juristes de l’AMF ignorants qu’un filet de sécurité a été prévu par le législateur symbolisé par l’article L214-99 pour ne pas laisser carte blanche à la gérance.


Résultat nous atterrissons chez Paref Gestion en octobre 2016 car vu l’ambiance entretenue par le procédurier, aucun gérant en capacité, ne s’est proposé pour reprendre la gestion.

Pour l’AMF rassurée, la carte blanche de la gestion est donc dans les mains de Paref Gestion.

Qu’avez-vous fait de cette carte blanche donnée par l’AMF ?

Avec :

-Une trésorerie toujours inexistante pour Cifocoma et plus faible chez Cifocoma2

-Un départ au bout de 2 ans d’un Directeur Général

-Un départ dans le même temps du Directeur Financier

-Le départ de plusieurs cadres des différents services

-Le changement incessant des interlocuteurs chargés des dossiers

-Le dossier de l’endettement toujours ensablé

-Un rétablissement des comptes clients effectif, seulement 2 ans et demi après notre arrivée et grâce à la nomination d’un Co commissariat des comptes élu en juin 2019.

-L’attente passive et même fataliste de futurs locataires ou acheteurs dans des endroits difficiles. Les conseils n’ont pas eu connaissance « d’actions coups de poing sur place» ou de visites sur place auprès de commercialisateurs locaux ou régionaux

-La chute ininterrompue des dividendes

-La chute ininterrompue de la valeur de la part sur le marché

-La découverte que le marché des parts est externalisée

-Et récemment, alors que vous n’avez rien prouvé, le désir de remettre le feu dans nos statuts au niveau des restes de prérogatives des Conseils de Surveillance, pour mieux surveiller votre gestion ! Heureusement stoppé vigoureusement par les Conseils.

Mais par contre, la fusion toujours bien en tête comme si elle allait tout résoudre !

Seulement, le refus par les Conseils d’accepter la lourde charge de cette fusion, vous a laissé sans autre perspective que celle proposée par le Conseil las du manque d’horizon : la dissolution

Comment vouliez-vous, Chère Madame que, sans stabilité et avec un seul objectif permanent en tête, sans rien en parallèle que nos 2 Cifocoma puissent s’en sortir ?

Personnellement, si je me réfère aux années antérieures et même 2019, vous venez de me faire perdre entre 2.200 et 2.500€ pour ce trimestre et ma retraite est bloquée depuis des lustres !

Pensez-vous que moi et d’autres ayant perdu davantage ou même moins puissent être satisfaits de la gestion de Paref Gestion ?  Avez-vous perdu quoi que ce soit sur vos salaires pour comprendre l’émoi voire le désarroi des associés dans cette situation de ne rien recevoir comme revenus de leurs capitaux ? C’est violent Madame et plutôt que de nous mettre devant le fait accompli, les conseils auraient dû être informés au préalable !

Si nous avions su, cet atterrissage avec vous, la dissolution aurait dû être votée, il y a 3 ans, lors de notre arrivée car peut-on imaginer qu’un gérant digne de ce nom, n’ait pas eu la prudence de prévoir simultanément un plan B sachant que nos 2 SCPI sont trop petites pour survivre et malgré nos alertes restées vaines !

Les Conseils de Surveillance dont j’ai l’honneur de présider celui de Cifocoma 2, sont d’ailleurs fort peu entendus chez Paref Gestion puisque nos interrogations récurrentes n’ont pas trouvé d’écho.

Par contre, vous êtes prompte comme l’AMF à surveiller que nos conseils de surveillance ne débordent pas de leur rôle et tant dans vos propos écrits ou oraux, vous nous faites comprendre que les conseils doivent s’abstenir de tout acte de gestion, vous utilisez même des termes agressifs d’une directive européenne qui prohibe tout acte de gestion du conseil de surveillance. Rappelons que cette AIFM était complètement ignorante du placement SCPI puisque présent uniquement en France et les fourguant dans les fonds d’investissements alternatifs.

Cependant, au vu des résultats avant Covid et après 3 ans de gestion, les conseils de Surveillance des Cifocoma ainsi que tous les associés des SCPI Cifocoma et Cifocoma 2, peuvent légitimement se poser la question sur la qualité de votre gestion et même sur son existence car « gérer c’est prévoir » et le bilan comptable est incontestable, nous voilà arrivés autour de -30% des résultats du démarrage, de votre gestion et surtout nus devant la tempête.

La dissolution doit être présentée rapidement aux votes et s’effectuer dans une période moins critique, c’est désormais la seule solution, afin que chacun puisse reprendre ses capitaux avec une valeur de réalisation bien plus haute que celle effondrée présente sur les marchés secondaires.

Avec mes salutations respectueuses

Hélène Karsenty

Présidente du Conseil de Surveillance de Cifocoma 2

J’ajoute le genre de message que Mme Karsenty a adressé à un associé, cela s’appelle de l’intimidation, des menaces :
"au lieu de vous laisser entraîner sur des chemins de perdition"
"vous partez en dérive"
"vous risquez d’avoir beaucoup de problèmes avec beaucoup de gérants"

=> Pas possible de transférer la pièce-jointe en mp3, "ERREUR : Mauvais type de fichier (doit être un .JPEG, .PNG ou .GIF). Le votre est : audio/mp3".

Je tiens le fichier à disposition en MP et tout élément d’information nécessaire à la compréhension de chacun.

Bonjour,

J’ai écris à la société de gestion la semaine dernière pour demander où en était les versements de dividende du 1er trimestre ainsi que l’édition des fiches de ce qu’on aura à déclarer aux impôts en 2019.

En tant qu’associé de ces 2 SCPI, je suis choqué et furieux de découvrir ces informations ici plutôt que sur ma boîte mail.
C’est à se demander si les nouveaux gérants ne sont pas bons qu’à prendre leurs frais de gestion 😤

Bonjour
Le bulletin du 2ème trimestre est sorti
cifocoma_2_-_2t-2020.pdf

Un petit encart est rajouté pour évoquer une proposition de dissolution - liquidation lors de la prochaine AG

PERSPECTIVES ET STRATÉGIES DE VOTRE SCPI
Les actions que nous avons mises en place au 1er trimestre portent leurs fruits.
Ainsi la suspension du 1er acompte de l’année, l’obtention d’un Prêt Garanti par l’Etat de
350 000 euros et le report de 6 mois de la totalité des échéances fiancières nous ont
permis de stabiliser la trésorerie de votre SCPI.
En dépit des efforts mis en place par votre société de gestion pour répondre à la crise
sanitaire, votre SCPI reste « petite » en taille de patrimoine et fortement exposée aux
crises et aléas de marché. Si la fusion avec sa sœur jumelle Cifocoma apparaissait comme
une solution évidente, son cout reste un obstacle majeur et nous pousse à envisager
d’autres solutions alternatives. Dans ce contexte la Société de Gestion présentera lors
de l’Assemblée Générale Mixte de votre SCPI une opération de dissolution liquidation
permettant d’envisager la distribution aux associés des importantes réserves de PlusValue et de Résultat constituées au fi des années.

Décision prise le 13 octobre de la dissolution puis de la liquidation de la SCPI.

Source :
Paref

AMF : porteur de parts

La sortie du bulletin nous en dit un peu plus :

Paref Gestion a écrit :

L’activité locative s’est maintenue dans la lignée du premier trimestre et permet le versement d’un acompte sur dividende de 15 euros net par part, avec prélèvement sur le report à nouveau.
Deux versements complémentaires interviendront au titre des opérations de liquidation au 3ème trimestre :
- un montant de distribution brute des plus-values réalisées de 230 euros (hors fiscalité des personnes physiques) ; et
- un montant de 170 euros net par part au titre d’un premier acompte sur la liquidation.

La cession du portefeuille est actée, resteront 2 biens qu’ils essaieront de liquider d’ici la fin de l’année sans garantie ce qui permettra le déblocage définitif et apurement des comptes.
Espérons au minimum 500 €/part, on serait déjà à 400 mais ils n’indiquent rien qui permet de chiffrer (si ce n’est valeur de réalisation à 526 €).

Si je compare à la valeur de réalisation de 494€ à fin 2019 le montant de 480€ par part semble plutôt cohérent si on intègre des frais pour la cession et la hausse des valeurs sur 2019-2021 puis la baisse sur 2022-2023.