Kyaneos Pierre : vos avis sur cette SCPI (Kyaneos AM)

Sauf erreur de ma part (et en lisant le BTI T4/2020), il me semble que le capital social maximum est déjà de 100 M€ (et à  fin 2020 les parts émises représentaient déjà un capital nominal d’un peu plus de 44 M€)…

Avez-vous un lien vers le texte de ces "résolutions proposées à l’Assemblée Générale Extraordinaire" ?

Bonjour,

Je prépare un investissement en SCPI et je pense que Kyaneos fera partie du mix.
Elle n’a aucun intérêt pour un investisseur qui fait déjà du locatif en direct, et je comprends que celui-ci préfère se diversifier avec des bureaux/commerces. Mais comme je ne suis pas très motivé pour du locatif en direct, elle semble adaptée pour moi.

Certes, le rendement devrait baisser assez rapidement, car il est plus difficile de générer de la valeur dans le temps (vacances locatives, dégradations) que par des travaux après acquisition.
Cependant, si elle baisse à 4 %, il est probable que les bureaux ne seront pas plus rentable. Une pression à la baisse sur les loyers de bureaux/commerces me semble inéluctable car les besoins vont baisser : une dose de télétravail, le e-commerce, la population active qui n’augmente pas. Dans le résidentiel je ne vois pas de baisse : augmentation du nombre de ménages avec la décohabitation et le vieillissement, déficit structurel de logements… dans l’idéal certains bureaux devraient être reconvertis en logements, mais c’est coûteux.

Concernant la logistique et la santé : trop à la mode, trop d’afflux de liquidités, actifs achetés à n’importe quel prix, cela va aussi diluer la performance.

J’ai donc le choix entre des SCPI qui passeront toutes sous les 4% dans mon scénario, et Kyaneos qui pourrait baisser au même niveau, sauf si la société de gestion fait du bon travail pour fidéliser/renouveler ses locataires. Il est vrai que le rendement et la valorisation de Kyaneos sous-performe le locatif dans les secteurs investis. Un particulier qui y passe du temps peut donc faire mieux, mais je suis sceptique quant à ce que des SCPI de bureaux fassent mieux…

Paradeplatz, le 03/06/2021 a écrit :

Bonjour,

Existe-il un moyen de souscrire directement cette SCPI en bénéficiant d’un rabais comme sur la plateforme Moniwan ?

Louve Invest, ou négociation avec votre CGP, ou Arobas Finance qui vous rembourse si vous trouvez moins cher ailleurs, ou d’autres que je ne connais pas encore…

RadioInvest a écrit :

Cette thématique pourrait tout de même se heurter à des évolutions législatives défavorables et difficiles à pricer à ce jour ; encadrement des loyers dans des villes de plus en plus nombreuses (potentiellement celles dans lesquelles Kyanéos investit).

Bonjour,
Kyaneos a pour le moment investi dans des villes petites et moyennes du sud-est (Cavaillon, Béziers, Nîmes), et commence à faire la même chose dans le sud-ouest et dans le Bassin parisien hors IdF. Ce ne sont pas les endroits où les loyers sont les plus élevés : des mesures de plafonnement affecteraient probablement davantage les SCPI tournées vers les grandes villes, comme Primofamily.
Le rendement peut toutefois baisser fortement, on n’est jamais à l’abri d’une mauvaise gestion (mais dans le cas d’un investissement locatif direct, je doute de ma capacité à être bon gestionnaire…)

Hello

Pour info :

Revalorisation du prix de la part de la SCPI KYANEOS PIERRE de 20€ à ce jour, soit une revalorisation de 1.90%.



Le nouveau prix de la part s’établit à 1080€ et reste inférieur à la valeur de reconstitution de la SCPI : 1136.45€ (au 31.12.2020)

Interview intéressante de Jérémie Rouzaud, président de Kyaneos AM Jérémie Rouzaud fait le point à mi-année 2021 pour la SCPI Kyaneos Pierre

Jérémie Rouzaud a écrit :

En 2019, nous avons collecté entre 500 000 et 1 000 000 d’euros par mois.
Après, en 2020 cela s’est accéléré, 1,5 million, deux millions, trois millions.
Et là, en 2021, quatre millions en début d’année, et jusqu’à quasiment 15 millions sur la collecte, uniquement sur le mois de juin.
…/…
Donc nous avons décidé de caper la collecte.

Dans une première fois à 8 millions d’euros par mois, et puis là maintenant, peut-être même 6 millions d’euros par mois, pendant au moins un an.

Pas de doute, ils ont trouvé le bon créneau, l’immobilier résidentiel plait aux investisseurs particuliers.
Ils n’ont pas de concurrent directe équivalent -pour le moment- sur leur marché.

Jérémie Rouzaud a écrit :

Il faut comprendre très spécifiquement, aujourd’hui nous n’avons pas de difficulté à trouver des immeubles.

Mon éternel doute sur la SCPI est bien résumé dans cette phrase, trouver des immeubles par centaine, ce n’est pas difficile… les acheter à bon prix en ce moment, c’est autre chose…

Jérémie Rouzaud a écrit :

Donc, trouver des immeubles, ce n’est pas cela le problème. Le problème, c’est vraiment d’encadrer les chantiers, de trouver des artisans, de faire le suivi de chantier, tout le suivi opérationnel vraiment des travaux.

T*u m’étonnes Jérémie

Moi qui suit en recherche d’un bien suite à la vente de ma residence principale, cela me semble une mauvaise chose ces scpi residentielles.

Elles assechent le marché, font monter les prix.

Par contre en tant qu’investisseur elle semblait plutot attirante mais comme dit ici si les fonds deviennent trop importants, le marché des biens à renover à bon prix est tout de même limité.

Et elle est sa propre ennemie en pesant sur la demande.

Pour qu’une jeune scpi refuse des souscriptions c’est vraiment qu’ils se sont apercu que ca ne suivra pas.

Curieux de suivre l’evolution.

piwai, le 19/11/2020 a écrit :

Le gros challenge selon moi sera la partie opérationnelle et la gestion à long terme. En effet, louer un appartement refait à neuf n’est jamais très complexe au début. Mais ensuite arrivent les enjeux de rotation locative, de petits entretiens… et le challenge est de taille avec un parc particulièrement diffus !

Venant de relire tous les BT et RA de cette SCPI, je constate :

BT 2018 T4
- 39 lots
- TOF 95,50%

RA 2018
- "Retards de paiement sur 6,1% des loyers"

BT 2019 T4
- 216 lots
- TOF 85,10% (14,4% dû aux travaux de rénovation) (0,50% en "vacance réelle")

RA 2019
- "Nous avons conscience que nous aurons des pertes liées aux impayés et nous les prenons en compte dans notre prévisionnel (TDVM entre 6 et 6,5%)".
- "Retard de paiement = 5 à 7% du montant total des loyers > échelonnement de la dette sur 1 à 3 mois".

BT 2020 T4
- 699 lots
- TOF 86,30% (9,4% dû aux travaux de rénovation) (4,30% en "vacance réelle")

RA 2020
- "Retard de paiement = 4,5% du montant total des loyers > Sans doute 1/3 deviendra des impayés (1,5%)"
- "Provisions de 22% des retards de paiement pour y pallier". 
- Frais de gestion prélevés depuis le T3 2020 : 4% TTC (au lieu de 8% TTC).

BT 2021 T3
- 1856 lots
- TOF 74,30% (20,1% dû aux travaux de rénovation) (5,60% en "vacance réelle")
- "Hausse des prix et stabilisation des loyers sur l’immobilier résidentiel = PV latentes"
- "Délais d’approvisionnement en hausse = retards de chantier = vacances en hausse = baisse du rendement (compensé par les PV éventuelles)"

La baisse du TOF me semble perplexe.
Si cette baisse est corrélée au nombre de lots (qui explose), jusqu’où le TOF va-t-il diminuer ?

Certes, mais je doute que la valorisation des biens ne soit si importante qu’on ne le pense.
Sur le RA 2020, la société de gestion précisait que les travaux effectués d’amélioration représentait 15% du prix global des acquisitions.
Si l’on prend le dernier BT, ça donne une idée de l’importance de ces travaux (42 biens acquis).

Par ailleurs, une SCPI ne peut pas céder chaque année plus de 2% des biens acquis il y a moins de 5 ans. Ce levier de rendement me semble donc peu important dans l’immédiat.
Il faudra attendre 2025 pour procéder à des ventes > à 2% au patrimoine.

Concernant la stratégie, j’ai relevé (à la création) : proposer des biens au prix du marché mais de qualité supérieure (sous-entendu, de qualité supérieure grâce aux travaux réalisés).

Dans le BT T3 0201, il est clairement noté :
"Hausse des prix et stabilisation des loyers sur l’immobilier résidentiel = importantes PV latentes"
"Délais d’approvisionnement en hausse = retards de chantier = vacances en hausse = baisse du rendement"
"Cette baisse du rendement sera compensé par les PV" (oui, mais encore faut-il pouvoir vendre suffisamment pour pallier à cette baisse, ce qui pourrait ne pas être le cas avec la contrainte des 2% pour les biens < 5 ans).

Distribution T4/2021 : 15.00€ (vs 16.00€ pour T1, T2, T3/2021, et T4/2020).

Bonsoir,

dans l’objectif de diversifier mon portefeuille de SCPI, je suis en train d’étudier l’opportunité d’investir dans de la nue-propriété de parts de la SCPI Kyaneos Pierre, sur une durée de démembrement de 7 à 10 ans. Je ne vais pas ici m’étendre sur les raisons du choix d’investir en nue-propriété - disons très rapidement que je n’ai aucun besoin de revenus complémentaires, j’ai des liquidité à investir, des investissements plus liquides par ailleurs et des raisons de ne pas placer l’achat à crédit en 1ier choix, et que je peux supporter la quasi illiquidité pendant la période de démembrement - ni de la SCPI Kyaneos Pierre - je dirai simplement que les clefs proposées au nu-propriétaire sont intéressantes, et qu’il s’agit d’une diversification que je qualifierais de ’résidentiel haut rendement’ (il est clair que c’est de l’immobilier TRES provincial… aucun jugement péjoratif, j’habite moi-même dans une petite ville provinciale dans laquelle cette SCPI a d’ailleurs investi) -.

En lisant attentivement les documents relatifs à cette SCPI, je suis tombé sur un détail qui m’a fait tiquer et sur lequel je souhaiterais respectueusement avoir l’avis des experts de ce forum - avec l’espoir que mes interrogations documentées pourront servir à d’autres Investisseurs Heureux (ou qui essaient de l’être) -. Il concerne l’endettement de cette SCPI.

En page 12 du rapport annuel 2021, on peut lire ceci:



Et effectivement, on trouve page 35 le détail de l’endettement:



En résumé, sur les 35M€ d’endettement au 31/12/2021, 23M€ sont constitués de crédits amortissables  et 12M€ de crédits in fine, très majoritairement (9M€) à échéance supérieure à 5 ans. Mais surtout, la proportion de crédits in fine augmente très rapidement.

Et c’est là qu’en tant que potentiel futur nu-propriétaire à 7 ou 10 ans, je me pose des questions: ces crédits in fine, il va bien falloir les rembourser. Pour l’instant la SCPI ne rembourse que les intérêts - ce qui lui permet d’afficher un bel effet de levier -, mais lorsqu’il faudra rembourser le principal, c’est à dire à peu près lorsque j’acquerrai la pleine propriété de mes parts et que je commencerai à toucher les loyers, j’ai peur que la SCPI ne soit obligée de revendre des lots, ce qui impactera négativement la distribution. Ou bien alors repartir sur des crédits amortissables, mais personne ne peut garantir aujourd’hui dans quelles conditions (de taux notamment).

Bref, je me dis que le crédit in fine est pratique pour booster la distribution immédiate, mais que cela introduit de l’incertitude à plus long terme pour le nu-propriétaire. En y réfléchissant bien, c’est peut-être une des raisons aux clefs de démembrement assez favorables au nu-propriétaire (avec la distribution plutôt élevée, bien sûr).

Après, on parle de 12M€ de crédits in fine sur une valeur de patrimoine à dire d’expert de 160M€. Ce n’est pas colossal. Mais il ne faudrait pas que cette proportion augmente trop…

Les avis des membres de ce forum me seraient précieux pour éclairer ma réflexion (et peut-être celle d’autres IHiens) sur la pertinence de cet investissement. Je vous en remercie par avance.

Normalement, la SCPI va rembourser ses crédit (amortissable comme in fine), soit en faisant rouler la dette (avec d’autres emprunts), soit en utilisant la collecte nouvelle (qui ne sera pas investie), soit en vendant certains biens (ceux "arrivés à maturité"), soit en utilisant une partie des loyers.

Il n’y a guère de raison de considérer que la SCPI sera à terme avec un niveau d’endettement nul. En tout cas, ce n’est pas ce qui constitue son objectif. Tout remboursement fera baisser son levier d’endettement. Et tout nouvel emprunt le fera augmenter

L’endettement de la SCPI devrait en permanence booster le rendement et la distribution  (si les investissements rapportent plus que les emprunts ne coutent). Il n’y a guère de raison pour que ce soit moins le cas dans 10 ou 15 ans que maintenant (à taux d’endettement constant, et écart constant entre le coût des emprunts et le rendement du patrimoine).

Si vous considérez que le concept est bon, et que la société de gestion sera capable de tenir la montée en puissance, en conservant les mêmes niveaux de rentabilité, en trouvant suffisamment de biens, en continuer à susciter une collecte conséquente, en gérant les travaux, en gérant les relations avec les locataires (qui seront bien plus nombreux par M€ investi que pour la plupart des autres SCPI, et avec des baux d’habitation, différent des baux commerciaux de la plupart des autres SCPI), etc. alors il n’y a guère de raison de craindre un mur de dettes à la fin des crédits in-fine.  Autrement dit, ce n’est pas vraiment  au niveau des échéances des emprunts in-fine que se situent les principaux risques et challenges de cette SCPI.