Portefeuille d'actions d'Elodie01

Il y a quand même argan, spécialisée dans les plateformes logistiques pour diversifier…
Je l’ai vendue trop beaucoup trop tôt 😭😭😭

Mise à jour du portefeuille au 31/12/2022

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 31/12/2022

~Consommation discrétionnaire :
n/a

~Consommation de base :
n/a

~Energie (9,3%) :
   150 Rubis SCA__________________________________9,3%

~Services financiers :
n/a

~Santé :
n/a

~Industrie :
n/a

~Matériaux de base :
n/a

~Technologie de l'information :
n/a

~Services de télécommunication :
n/a

~Services aux collectivités :
n/a

~Immobilier (90,7%) :
   300 Icade SA__________________________________30,3%
  1000 Mercialys SA______________________________24,5%
   400 Klepierre SA______________________________21,6%
   220 Nexity____________________________________14,4%

~Fonds/Trackers :
n/a

~Liquidité :
__________________________________________________0,0%

Fait avec XlsPortfolio

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 31/12/2022 (immobilier uniquement)

~Diversifié (15,8%) :
   220 Nexity____________________________________15,8%

~Santé (33,4%) :
   300 Icade SA__________________________________33,4%

~Commerce et centres régionaux (50,8%) :
  1000 Mercialys SA______________________________27,0%
   400 Klepierre SA______________________________23,8%

Fait avec XlsPortfolio

Le portefeuille fait un honorable +7% sur la période (moins d’un an), ce qui, compte tenu du contexte, me semble plutôt pas mal.

Le portefeuille est porté par Mercialys (débarrassé en partie de Casino), Klépierre et Nexity.
Rubis (mini ligne) et Icade (ma plus grosse ligne) sont à la baisse.

Rien d’inquiétant pour le moment.

La différence de perf entre les foncières me permet de me rappeler que la diversification a du bon (initialement je pensais prendre du Icade, c’est tout).

Il n’y a pas eu beaucoup de mouvement.

Comme évoqué j’ai été pas mal occupé par le travail et un projet immobilier qui n’a finalement pas abouti.

Au final peut être un mal pour un bien, car plus ça va et plus je me dis que du 7 à 10% avec une flat taxe sur des foncières, sans les soucis de gestion, c’est pas mal. Il n’y a pas l’effet de levier du crédit mais on ne peut pas tout avoir.

Je n’ai pas encore établi mon plan d’investissement pour 2023. J’aimerais rentré des trackers sur le PEA, notamment sur le Nasdaq. Mais il me semble encore un peu tôt pour entrer.

Belle fin d’année à tous.

Que le meilleur vous attende en 2023!

Dernière modification par Elodie01 (31/12/2022 14h42)

Bonjour Gog,

merci de votre intérêt.

Effectivement, les foncières utilisent le levier en interne.
Ce que je voulais dire, c’est qu’à titre personnel, je ne peux pas utiliser le levier de l’endettement pour acquérir cet actif, contrairement à un bien immobilier physique ou à des parts de SCPI par exemple.
Il serait peut être possible d’avoir recours à un prêt personnel, mais ce serait nécessairement pour une petite somme et les intérêts ne seraient pas déductibles.

De toute façon, je n’envisage pas ce type de stratégie. Je n’ai plus aucun crédit depuis un peu moins d’un an et cela me va très bien. Vivre sans aucune dette est un luxe qui me va bien.
Seul un éventuel investissement locatif pourrait me pousser à reprendre de la dette.
La dette, si elle est bien utilisée, permet de faire grossir le patrimoine plus vite en utilisant l’argent des autres, au prix d’un risque beaucoup plus élevé également!

Concernant mon choix de tracker, j’envisage d’investir sur le nasdaq pour plusieurs raisons:

- c’est un indice qui est plus volatil que le SP500 par exemple. C’est valable à la hausse comme à la baisse, mais cela m’intéresse.

Sur un an, le SP500 fait -19.44% contre -33% pour le nasdaq, mais sur 10 ans, le nasdaq fait +246% contre "seulement" 169% pour le SP500. Ce que je veux dire, c’est qu’il faut avoir le coeur bien accroché  pour investir sur le nasdaq, mais on peut espérer une rentabilité plus élevée à long terme au prix d’une volatilité plus élevée aussi. Cet investissement ferait partie d’un ensemble, donc ça ne me parait pas genant d’avoir de la volatilité. 

- le nasdaq est composé de valeurs qui sont parmi les plus gros mastodontes du monde: alphabet, meta, microsoft, nvidia, pepsi, starbuck, apple….

J’ai le souvenir d’un message de notre hôte sur Mme Michu qui aurait prit au hasard 5 valeurs (de mémoire du facebook parce qu’elle allait sur le réseau social, du apple parce qu’elle avait un iphone…) et il avait comparé la perf de Mme Michu avec la sienne, qui demande un gros travail. Le résultat était en faveur de Mme Michu.
J’ai le sentiment que parier sur les "techs US" n’est pas un mauvais pari à long terme.

- compte tenu du contexte mondial, les US paraissent plutôt bien placés, comparé à l’Europe. A mon sens les US ont une résilience que nous n’avons pas, pour différentes raisons. Je serais plus rassurée d’avoir de l’argent placé sur le nasdaq que sur le CAC40 par exemple.

Par contre, il y a quelques bémols:

- la tendance est clairement baissière sur le nasdaq, donc l’investissement ne se ferait pas immédiatement. J’ai le temps. Je ne suis pas pressée. Je peux patienter.

- Je m’interroge sur les trackers synthétiques sur PEA. Pour être tout à fait honnête, je trouve que l’investissement en trackers sur PEA est l’un des meilleurs rapport investissement/fiscalité qui existe à ce jour. Par contre, je me demande comment se comporterait les trackers synthétiques en cas de grosse crise type 2009.
On a vu ce que ça a donné avec les crédits hypothécaires. Travaillant à la banque sur cette période, j’ai pu constater les blocages que cela avait occasionnés. Certains clients ont eu leur argent bloqué sur plusieurs semaines sur des sicav monétaires. Ce ne sont pas les mêmes supports, mais c’est vrai que tous ces montages "synthétiques" me bloquent un peu (excès de prudence peut être…). Ce type d’investissement n’a pas traversé de grosses crises, donc on ne sait pas trop comment ça pourrait se comporter. 

Je ne me suis pas penché sur le MSCI world pour le moment, donc je ne peux répondre sur ce point.

MAJ du portefeuille

Pour résumer: circulez, y’a (plus) rien à voir.

Suite aux histoires avec la SVB, j’ai soldé l’intégralité de mes positions le 13/03/2023.

Mais pourquoi me direz-vous avoir fait ça avec une optique long terme?

Tout d’abord, j’ai un biais personnel, j’ai du mal à tenir mes positions. C’est comme ça je n’y peux rien. J’y travaille mais c’est pas encore ça. Toutefois, il me semblait important de préciser ce point.

Deuxième biais, j’ai un faible pour l’analyse technique et quand je vois des graphes qui ne me plaisent pas, je ne peux pas m’empêcher d’avoir envie d’appuyer sur le bouton vendre. 

Ensuite, le marché ne me plait pas.  Plus le temps passe, plus je me rend compte qu’écouter son instinct n’est pas une mauvaise chose.

Cette histoire avec la SVB me rappelle vaguement Lehman. On est d’accord,  la SVB est loin d’être une banque "too big to fail". D’ailleurs, qui connaissait la SVB avant la semaine dernière? Ben pas moi!

Toutefois, entendre Bruno Lemaire dire que le risque de contagion est minime et que tout va bien dans le meilleur des mondes….. hum, je demande à voir.

Un assureur italien Eurovita a apparemment utilisé l’équivalent de la loi Sapin et vient de bloquer les retraits de ses clients.  Je ne parle pas de Crédit suisse aujourd’hui….

Ca fait beaucoup de signaux en peu de temps….

La remontée des taux engendre une baisse des obligations. Je ne suis pas calée sur les bilans bancaires, mais il semblerait qu’il ne soit pas exclu qu’il y ait quelques petites surprises dans les modes de comptabilisations des obligations (si j’ai bien compris la banque pourrait comptabiliser les obligations  au prix d’achat et pas à la valeur de marché au bilan).

Par ailleurs, le fait que les US rachètent les obligations à leur valeur nominale a permis d’éviter la panique, toutefois, d’un point de vue macro, j’ai du mal à imaginer comment ça peut se passer à LT quand un état décrète que le marché secondaire n’a plus aucune "vraie" valeur. J’avoue que j’ai du mal à intégrer comment le marché secondaire obligataire peut fonctionner avec la décision des US.
Ce n’est pas une critique de la décision prise, c’est juste qu’intellectuellement parlant, je sèche sur le sujet et surtout sur les conséquences que cela pourrait avoir.

Voilà, il y a sans doute bien d’autres choses à dire sur le côté macro, mais je ne vais pas y passer la nuit non plus :-)

Pour finir  mon portefeuille affichait de jolies plus values.
Avec un petit aller-retour sur Meta fin Janvier début Février, un bout de dividende Icade et la vente de mes titres, je m’en tire avec une plus value de 6219.85€ très précisément.

Sur un portefeuille initial d’une valeur de 41336.92€, on est sur un rendement honorable de 15.04% pour des achats effectués à partir du mois d’Août 2022.

A ce jour, il y a pour moi trop d’incertitude pour être sereine sur les marchés.
Je me laisse le temps de voir comment les marchés vont évoluer, avant de reprendre des positions.

MAJ du portefeuille

J’ai fait quelques achats sur les foncières, suite à la baisse des cours.
Le portefeuille est désormais constitué comme suit:

COMPTE TITRE

300 ICADE
1500 MERCIALYS

J’avais ces 2 lignes en portefeuille avant de les vendre en Mars. Je reconstitue mes lignes suite à la belle descente, qui a suivi le "combo magique" remonté des taux + crise bancaire.

100 ALTAREA (idée piquée sur le portefeuille d’un membre du forum)

PEA

250 ALD (reconstitution de ligne)
200 METROPOLE TV (M6) (idée piquée sur un portefeuille du forum)

La valorisation totale atteint 39596€.

Comme vous pouvez le constater, je m’oriente vers des actions à dividende. Mon but est d’avoir des actions à revenus en évitant les "nanars" (ex: Eutelsat).

J’ai encore du cash, que je souhaiterais investir.

Les foncières me font de l’œil (rendement très intéressant, grosse décote sur ANR), mais je prends le temps de regarder.

J’ai l’impression que les foncières sont devenues les "mal aimées" de la côte.
J’ai bien conscience que la remontée des taux joue sur les conditions de financement, néanmoins, j’ai l’impression que la sanction est sévère, surtout que pas mal de foncières ont des dettes sécurisées sur plusieurs années.
Par ailleurs, il y a l’effet conjoncture (pb sur les bureaux, risque de récession pour les murs de magasins….), mais les décotes sont juste énormes.

Je ne vais pas détailler le sujet, car il y a une file sur l’opportunité ou non de rentrer sur les foncières, qui détaille bien les pour et les contre de la situation actuelle.
Je vais voir au fil de l’eau en fonction de l’évolution des marchés.

Par ailleurs, je garde une belle poche de cash, car j’ai une opportunité qui se présente pour un investissement en immobilier physique.

Un ami réalise une opération de marchand de bien sur une vieille ferme à rénover, qu’il découpe en 5 lots. Sur les 5 lots, il y a 3 lots d’appartements en duplex à rénover qui nous tente bien. Nous sommes en train d’étudier le projet. La demande locative est forte sur le secteur (nous connaissons plusieurs personnes qui louent des appartements dans cette ville, ils enlèvent leurs annonces sur LBC après une journée, car ils ont déjà une montagne d’appels).

Nous allons étudier le projet de près, notamment en terme de chiffrage précis (nous avons déjà des devis de rénovation sur un projet équivalent, qui ne s’est pas fait il y a quelques mois).

Je détaillerais le projet lorsque j’y verrais un peu plus clair sur les montants engagés et la rentabilité potentiel attendue.

Merci de votre retour MarsAres

Votre technique est intéressante.
Effectivement, se garder une partie "fixe" sur une ligne et prévoir de pouvoir vendre une autre partie est intéressant. Ca permet sans doute de pouvoir gérer les fluctuations.

Me concernant, je n’ai pas forcément de mal avec les fluctuations en elle même. A un moment, mon portefeuille était à -10% soit -4000€, peu après mes achats et je n’étais pas en panique, loin de là.

J’ai vendu suite aux faillites bancaires en Mars, car pour moi, cela pouvait alors ressembler à la faillite de Lehman Brother. Vu ce qui a suivi en 2009, j’ai jugé préférable de sortir des marchés et de voir venir.
C’est l’un des avantages de la bourse, la liquidité est immédiate.
Ca peut aussi être un piège dangereux.

Comme au final, il ne se passe rien de transcendant sur les bancaires, je reviens tranquillement sur les marchés. Cela me va bien, puisque je retrouve mes cours d’achat de mi fin 2022 et que j’ai engrangé un gain de 15% au passage.

Après, cela fait maintenant quelques années que je suis les marchés. J’ai tenté différentes approches, je commence à me connaitre. J’ai du mal à tenir mes positions sur le long terme. C’est comme ça.
J’ai arrêté d’essayer de lutter contre ma nature, c’est épuisant et ça ne sert à rien. :-)
Je trouve juste plus honnête de le dire.

Concernant l’immobilier, je vous dirais que oui, je serais capable de vendre un achat récent. Je l’ai fait par le passé, lorsque je vivais dans le sud, j’ai acheté un appartement à Marseille. J’ai quitté la région moins de 2 ans plus tard. J’ai revendu l’appartement, car je ne voulais pas garder un bien aussi loin (je vis vers Lyon). J’en suis sortie sans dommage. Cela m’a demandé du travail (négociation à l’achat, rénovation du bien, vente sans agence, ….) et j’ai bénéficié d’un marché immobilier favorable.

Mais, cela ne veut pas dire que je ne suis pas capable de m’investir dans la durée. Je partage ma vie avec le même homme depuis plus de 10 ans, comme quoi, savoir tenir ses positions à parfois du bon ;-)

Portefeuille d’Elodie 01           
           
Répartition du portefeuille au 31/10/2023           
           
Consommation discrétionnaire        2 366 €    6,3%
Métropole Télévision S.A.    Broadcasting    2 366 €    6,3%
           
       
Industrie        1 584 €    4,2%
ALD S.A    Rental & Leasing Services    1 584 €    4,2%
       
       
Immobilier        28 423 €    76,1%
Mercialys SA    Diversified REIT    12 060 €    32,3%
Icade SA    Diversified REIT    9 240 €    24,7%
Altarea SCA    Diversified REIT    7 123 €    19,1%
           
Fonds/Trackers        4 974 €    13,3%
Lyxor UCITS CAC 40 Daily Double Short    Fonds/Trackers    4 974 €    13,3%
           
VALEUR DU PORTEFEUILLE        37 346 €    100,0%
Liquidité         0 €    0,0%
           
ACTIF NET        37 346 €    100,0%
           
           
Cinq premières lignes au 31/10/2023           
           
Mercialys SA    Diversified REIT    12 060 €    32,3%
Icade SA    Diversified REIT    9 240 €    24,7%
Altarea SCA    Diversified REIT    7 123 €    19,1%
Lyxor UCITS CAC 40 Daily Double Short    Fonds/Trackers    4 974 €    13,3%
Métropole Télévision S.A.    Broadcasting    2 366 €    6,3%
ALD S.A    Rental & Leasing Services    1 584 €    4,2%
        37 346 €    100,0%
           
           
           
           
Dividendes du portefeuille au 31/10/2023           
           
Consommation discrétionnaire         204 €    4,7%
Métropole Télévision S.A.    Broadcasting     204 €    4,7%
           
Industrie         274 €    6,4%
ALD S.A    Rental & Leasing Services     274 €    6,4%
           
           
Immobilier        3 836 €    88,9%
Mercialys SA    Diversified REIT    1 452 €    33,7%
Icade SA    Diversified REIT    1 345 €    31,2%
Altarea SCA    Diversified REIT    1 039 €    24,1%
           
Fonds/Trackers         0 €    0,0%
Lyxor UCITS CAC 40 Daily Double Short    Fonds/Trackers     0 €    0,0%
           
TOTAL DES DIVIDENDES (brut d’impôts et prélèvements sociaux)        4 314 €    100,0%
Base mensuelle         360 €

Le portefeuille affiche une perf de -18% sur mes nouveaux achats (cela ne comprend pas les PV sur mes ventes précédentes.

Le portefeuille, essentiellement composé de foncières, souffre du contexte des taux, de la crise immobilière, de la désaffection pour les locaux commerciaux…. bref, beaucoup de vents contraires.
Toutefois, je me sens confortable avec mon portefeuille actuel.
Il ne bouge pas  pour le moment (en dehors de la moins value s’entend ;-)  ), même si j’ai quelques foncières en watch liste dont realty, vici et pourquoi pas covivio. Mais, les investissements ne se feront pas immédiatement.

Comme évoqué plus haut, je suis sur un projet immobilier locatif.

Le projet est l’achat d’un plateau à rénover pour créer 3 appartement. Achat 173KE, travaux, environ 217KE soit un budget autour de 390KE, à affiner. Nous devons modifier les plans, les devis risquent de bouger un peu. Les loyers attendus seront entre 2100€ et 2200€, en étant sur la fourchette basse du marché locatif.

Le marché locatif sur le secteur est tendu (aucune offre et de la demande). Les biens seront loués et les périodes de vacance devraient être minimes.

Nous savons qu’à court terme, le projet ne sera pas équilibré au niveau financier , mais le jeu de l’inflation ou une baisse des taux qui permettrait une renego du crédit à terme, devrait permettre d’équilibrer le projet à moyen terme.  Comme nous partons sur des biens neufs, vu qu’on refait tout de fond en comble, nous devrions être tranquille sur les travaux pour 7 à 8 ans.

Sur ce projet, nous serons à cashflow négatif, ce qui ne nous gêne pas, car les points suivants contrebalance cet inconvénient:

- nous avons de la capacité d’épargne,
- le bien est une opportunité, car très proche de chez nous (dans le même village, donc en terme de gestion ce sera simple et nous connaissons bien le marché et potentiellement les futurs locataires),
- nous arrivons sur un prix de bien neuf à 130KE pour un T3, quand un T2 de plus de 10 ans avec des charges de copro de plus de 150€ pas mois se vend sur le secteur à 140KE en quelques jours (certes il y a quelques mois).
- ce sont sans doute des appartements que nous allons garder sur une très longue durée au vue de leur proximité géographique avec notre habitation (pour la facilité de gestion mentionnée plus haut).
- l’immeuble comprendra 5 logements, les charges de la copro seront réduites au minimum,
- le toit est neuf, donc pas de gros travaux de ce côté là.

Nous pouvons également procéder à le vente d’un des appartements pour faire rentrer du cash et rembourser partiellement le crédit, sachant qu’avec un prix de revient à 130ke, on devrait faire une PV de 30 à 40KE selon l’appartement vendu (sauf très grosse dégradation du marché immobilier d’ici à la fin des travaux).

J’en parlerais plus amplement dans un poste dédié, car j’ai quelques questions sur ce que je peux faire sur la SCI à l’IS au niveau de la trésorerie.
Si toutefois, nous trouvions de nouvelles opportunités qui nécessaiteraiten d’avoir un projet à l’équilibre