Novapierre Allemagne 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

benbard, le 31/10/2022 a écrit :

Oui, ils ont pris cette mauvaise habitude, ca tombe au debut du mois d’après "les autres".

Ce que je ne m’explique pas c’est que ce délai qui est très long pour les SCPI NOVAPIERRE ALL 1 et 2 n’est pas le même pour une autre SCPI que j’ai aussi à savoir INTERPIERRE FRANCE et pourtant géré par la même SDG….

Et en plus je découvre que le mois de septembre à 31 jours et un accent looooooooooooool

Dernière modification par Sisco2117 (02/11/2022 12h45)

Tom24 a écrit :

Grosse confiance dans l’économie allemande sur la durée, bien plus que dans l’économie française.

Pas de crainte d’une baisse durable de compétitivité de l’industrie allemande en raison d’approvisionnement énergétique en gaz Russe compromis et donc fort renchérissement des coûts de production dont l’énergie ?

Merci pour cette analyse intéressante.

Par contre je n’ai pas compris pourquoi on parle de ça ici. Vous parlez bien de Novapierre Allemagne 1 ? Cela n’impacte pas la scpi de cette file qui est la 2 ? Je me trompe.

Bonjour,

auriez vous reçu des information quant au T4 2022? je n’ai rien dans mon espace personnel.

Réponse du jour :

La SDG a écrit :

La distribution du T4 2022 pour la SCPI Novapierre Allemagne 2 sera effectuée courant de semaine prochaine.



Nous vous prions de bien vouloir nous excuser pour ce léger retard dû au calcul des dividendes sur l’année complète qui est plus complexe que ceux des autres trimestres.



Nos équipes sont entièrement mobilisées et travaillent activement à la résolution du problème.

Dernière modification par malenimi (02/02/2023 18h50)

Pourquoi cette baisse du dernier dividende ?

FCP, le 03/02/2023 a écrit :

Pourquoi cette baisse du dernier dividende ?

Les distributions trimestrielles sont des "avances sur dividende", pas forcément finement corrélés aux résultats trimestriels de la SCPI (il peut y avoir des encaissements ou paiements décalés, et l’arrêté des comptes ne doit pas être aussi rigoureux qu’en fin d’exercice), même si les CaC vérifient que la SCPI a assez de bénéfice distribuable pour distribuer le montant en question (notons que, s’il y a un montant significatif de RAN, ce contrôle ne signifie RIEN sur le bénéfice dégagé lors du trimestre, mais NA2 n’a pas de RAN significatif). Ce n’est que pour la distribution relative à T4, qui correspond au solde du dividende (dont le montant sera approuvé en AG), qu’il faut utiliser un arrêté de comptes rigoureux (avec passage des éventuelles provisions qui vont bien), car c’est à priori le même qui servira pour le bilan de l’exercice. Cette année, pour NA2, PAREF a du être un peu optimiste en décidant des distributions T1, T2, et T3, et le résultat annuel a conduit à une distribution T4 plus basse. Attendons d’avoir le Rapport Annuel pour en être certain.

Je suis suggère aussi de lire ce message à propos de l’indexation sur l’inflation des loyers de NA1 et NA2.

Note : On peut remarquer le contraste entre :
   - PAREF, qui distribue chaque trimestre, pour NA et NA2 un peu plus d’un mois après la fin du trimestre, pour ses autres SCPI quelques jours plus tôt, et semble parfois décider de montants d’avances qui l’oblige à rectifier le tir à la baisse en fin d’exercice, et
   - CORUM, qui distribue chaque mois, une dizaine de jour après la fin du mois concerné.
Ces SdG n’ont visiblement pas les mêmes outils et process pour piloter leurs SCPI, et suivre au jour le jour leur comptabilité…

Il n’y a guère de raison d’être surpris.

Vous n’avez pas investi dans une obligation, dont le coupon serait connu à l’avance.

Comme je l’ai expliqué dans mon message précédent, il ne s’agit nullement d’une baisse "en un trimestre", car les distributions des 3 premiers trimestres sont des avances sur dividende, et celle du 4eme le solde. La seule chose qu’il est pertinent de comparer, pour évoquer éventuellement une baisse, c’est le dividende d’une année par rapport à celui d’une autre année.

La distribution d’une SCPI, surtout celle du dernier trimestre d’un exercice, encore plus pour une SCPI d’une société de gestion pas spécialement connues pour faire des prévisions de distribution avec une grande fiabilité (voire même des prévisions tout court…), SCPI largement investie hors de France (où la maitrise par la SdG du calendrier précis de certains flux, par ex le paiement de certains impôts, peut être moindre que pour des biens en France), réserve très souvent des surprises (parfois positives, parfois négatives).

PS : Il me semble qu’il faudrait écrire "Bizarre que cela n’ait pas été anticipé.", où "ait" est le subjonctif du verbe avoir.

2,79/part au Q1/23 a priori. Versus 2,88/part au Q1/22

Quelques remarques sur l’activité de Novapierre allemagne II au T1 (je suis associé depuis fin 2022) :

- le dividende est bon à 2,79 e. Les locataires paient leurs loyers. Si ce montant était maintenu sur les 3 prochains trimestres, on serait sur du 4,29% net pour l’année. Ce serait (très) satisfaisant.

mais ….

- valeurs de réalisation et de reconstitution ont baissé en 2022 (-5,5% pour cette dernière). Le marché immo allemand est sous pression (fort recul des transactions, baisse des prix), même si le segment du commerce résiste mieux. La conséquence pour NA II est que sa décote se réduit. Un nouveau relèvement de prix de part apparaît très peu probable cette année. Il faudrait pas que la récession s’installe pour plusieurs années outre-rhin…

sinon :

- niveau de collecte assez soutenu au T1 : 23,3 millions d’e. Montant proche du T4 2022.

- pas de nouveaux investissements. Les indicateurs patrimoniaux sont très stables en séquentiel. La vacance augmente un peu (de 1050 mètres carrés) mais le TOF reste à près de 99%.

- Endettement un peu élevé, à 26,6%. La dette a été levée l’an dernier à des taux a a priori plus bas mais je connais pas sa structure.

- la directrice générale fait miroiter 3 nouveaux investissements (pour 50 millions d’euros) en phase d’exclusivité, dit-elle. Je suis prudent car Paref a tardé à finaliser ses investissements l’an dernier, ce qui a pesé sur le dividende du T4.  Comme pour les autres SCPI, le  succès de NA II viendra de sa capacité à réussir sa montée en puissance, c’est-à-dire acheter des biens de qualité dans des bonnes de conditions de prix.

Aucune news concernant le 4ème trimestre ?

Je n’ai rien sur mon espace en ligne, et pas de versement…

Novapierre Allemagne 1 ou 2 distribuent tous leur revenu trimestriel au début du mois M+2 après le trimestre concerné.

Je ne sais pas pourquoi alors que pour interpierre France de la même SdG à déjà fait son versement du T4.

Geronimo a écrit :

J’ai reçu les deux précédentes distributions les 31 juillet et 30 octobre.

Ca n’est pas mon cas…J’ai reçu les deux précédentes distributions les 04 août et 07 novembre.
Note: Je suis une Personne Physique à l’IR et je parle de Novapierre All 1 (je ne suis pas associé de NA2, je me suis alors peut être trop avancé pour NA2 pensant que cela serait la même chose…)

Reçu aujourdhui un e-mail de Paref qui confirme les 3euros pour le T4. Par contre l’email parle d’un "acompte sur dividende" pour le 4eme trimestre. Savez-vous pourquoi? Le versement d’y T4 ne devrait-il pas clôre définitivement la distribution 2023?