Novapierre Allemagne 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Pourquoi : tous les montants versés sont des "avance sur dividende", jusqu’à ce que l’AG vote le montant du dividende (ce qui peut alors conduire au versement d’un "solde du dividende"). Or l’AG, ce devrait être vers juin 2024 seulement…

En pratique, les AG des SCPI approuvent quasiment toujours (je ne connais aucun contre-exemple) un montant de dividende égal à la somme des avances sur dividende déjà distribuées (et le "solde du dividende" est alors égal à zéro).

Novapierre Allemagne 2 a été créée car les associés de Novapierre Allemagne 1 ont refusé d’augmenter la "taille" de cette dernière. Et maintenant ils veulent fusionner les 2 ?

Pas très honnête non ?
Je voterai contre.

NVA1 a quand même un rendement des loyers supérieur à NVA2, car elle a acheté il y a plus longtemps dans de meilleures conditions. 

Fusionner, va diminuer cette perf.

Dernière modification par FCP (18/04/2024 11h58)

BenBBB a écrit :

Pour ma part cela me semble une décision logique: les deux SCPI couvrent le même marché, avec la meme stratégie. Les fusionner peut permettre de réduire le % de frais de gestion par rapport au volume géré.

L’éventuel gain d’échelle ne profitera pas aux associés, à moins que j’ai loupé quelque chose….

Si PAREF annonçait en même temps une baisse de ces frais pour les associés, ce serait autre chose.

Je possède des parts des 2 SCPI Novapierre Allemagne. J’avais voté à l’époque contre le passage en capital variable qui n’avait d’intérêt selon moi que pour la société de gestion… on m’avait reproché ici de freiner le développement des sociétés. La suite m’a donné raison, on voit que le capital variable ne change pas grand chose à la liquidité quand le marché coince, et à contrario cela incite à investir en pleine bulle!
Je viens évidemment de votre contre la fusion, dont je ne suis convaincu qu’elle ne servira là encore que les intérêts de la société de gestion. La situation actuelle me convient très bien et ces SCPI ont plutôt mieux résisté que le marché.
Je mets un point d’honneur à toujours voter même si je ne suis qu’un tout petit porteur! J’avais été agréablement surpris que le passage en capital variable avait été refusé à la majorité, mais cela prouve bien que des résolutions pourtant approuvées par le conseil peuvent être rejetées… donc mon incitation c’est de faire l’effort et de prendre les 2 minutes qui suffisent pour défendre vos intérêts, ne partez pas du principe que vos quelques voix n’auront pas de poids!

Surin,
Vous avez tout à fait raison, désolé pour la méprise. La conséquence était la même en tout cas, et je ne regrette pas d’avoir voté ainsi à l’époque .

C’est une façon de voir les choses oui. S’agissant de participations symboliques, j’en fais surtout une question de principe, et j’ai voté contre la fusion sur les bulletins de vote des 2 SCPI. Et j’ai toujours voté contre toute autorisation d’endettement sur des SCPI…

Ce n’est pas le sujet, mais il y a de toutes façon belle lurette que je ne crois plus à l’intérêt des SCPI dans une gestion patrimoniale, si tant est que j’y ai cru un jour.
C’est finalement un avantage des REIT : elles sont aussi mal gérées (d’un point de vue associé / actionnaire) que les SCPI, mais le temps de latence est moindre entre les actions et les conséquences, et la liquidité demeure! A titre de comparaison, je gère un certain nombre de locaux commerciaux en direct… lesquels ont vu leur valeur et les loyers augmenter dans le même intervalle. Je ne suis probablement pas plus compétent que les gérant de SCPI… en revanche il n’y a pas de problème d’alignement entre les intérêts des parties.
Donc Fusionner pour mettre sous le tapis, je trouve ça un peu facile

Entre 17 et 24 millions!
Il faudra que PAREF soit un peu plus précis

Quels sont les coûts de fusion
pour le fonds ?
Les frais liés à la fusion correspondent principalement aux droits d’enre-
gistrement des immeubles de Novapierre Allemagne 2 (société absor-
bée), situés en Allemagne et aux Pays-Bas. En fonction de la réponse
aux rescrits fiscaux en cours d’instruction aux Pays-Bas ainsi que les
honoraires de conseils juridiques et fiscaux, l’ensemble des frais s’établira
entre 17 et 24 Millions d’euros soit entre 1,8% et 2,5% de la valeur du
patrimoine.
Il est important de noter que les coûts de fusion n’ont pas d’impact sur
le résultat de la SCPI et n’impacteront pas les projections de dividendes.

7Moneymaker a écrit :

Il est important de noter que les coûts de fusion n’ont pas d’impact sur le résultat de la SCPI et n’impacteront pas les projections de dividendes.

Ce sont pourtant des charges, qu’il faudra bien payer d’une façon ou d’une autre.
Via l’emprunt, via l’utilisation de liquidités ou vente d’immeuble ou via le résultat.
Si ça n’impacte pas le dividende, ça fera diminuer la valeur de réalisation d’autant.

Sisco2117 a écrit :

Mais alors qui va payer ces millions ?

La SdG ? si oui c’est qu’elle y a un fort intérêt (une SCPI de moins à gérer donc économie, ect….)

Non car je ne l’ai lu nulle part, sinon ils l’auraient écrit. Les associés paieront la note pardi !

A mon avis :
   - la SCPI (et en aucun cas la SdG) paiera les frais liés à la fusion;
   - ces frais seront imputés comptablement sur le compte "prime d’émission" (1041), sur lequel est crédité la différence entre le prix d’émission des nouvelle part et la valeur nominale de ces parts;
    - ça fera diminuer les valeurs de réalisation, de reconstitution, comme la valeur comptable, d’autant : c’est donc susceptible à terme de faire diminuer d’autant le prix de la part;
   - ça ne changera pas le résultat de la SCPI, ni sans doute son dividende;
   - ça n’ajoutera pas de liquidité sur le marché secondaire;
   - rouler la dette de NA1 ne semble pas rédhibitoire.

Je ne vois pas vraiment d’intérêt pour les associés, qui auraient tout avantage (pour plusieurs  raisons) à ce que 2 entités distinctes perdurent. Je ne pense pas que la SdG démissionera de son mandat si la fusion était rejetée (ces 2 SCPI représentent un trop grand % des actifs SCPI de la SdG). Je voterai CONTRE.

Tom24 a écrit :

Le plus important : Paref cible un taux de distribution de 5% cette année. Assez sympathique.

Ce taux de distribution sera atteint grâce à des plus values de cession, c’est clairement indiqué dans la lettre aux porteurs.

L’atteinte d’un taux de distribution de 5% n’a donc aucun rapport avec la fusion mais simplement avec la décision d’arbitrer du patrimoine en plus-value. Décision qui aurait pu être prise sans fusion.

je lis dans la conversation NA1 que le quorum n’a pas été atteint hier à l’AG.

J’avais reçu la convocation ce samedi donc trop tard pour renvoyer (étant à l’étranger).

Est-ce que certains ont fait une démarche pour voter en ligne ? Cela simplifierait largement…

J’ai appelé PAREF : la fusion a bien été acceptée par les 2 SCPI lors du second vote qui a eu lieu hier.