Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Si elle est gérée comme NOVAPIERRE cela promet des désillusions.

Pour l’instant, je vous livre de l’information brute. Je n’ai pas encore analysé tous les tenants et les aboutissants et je n’ai donc aucun avis sur cette nouvelle offre commerciale.

Paref semble vouloir réussir le lancement de ce véhicule en donnant un coup de pouce important sur les frais, du moins le premier mois.

Pourtant, je pense qu’il ne faut pas forcément se précipiter avant d’avoir bien compris le traitement fiscal de cette affaire.

En ce qui concerne la convention internationale franco-allemande, le droit applicable est ici (les articles 3 et 20 alinéa 2 cc).

Article 3
(1) Les revenus provenant des biens immobiliers (y compris les accessoires ainsi que le cheptel
mort ou vif des entreprises agricoles et forestières) ne sont imposables que dans l’Etat
contractant où ces biens sont situés.
(2) La notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’Etat contractant où est situé le
bien considéré.
(3) Pour l’application du présent article, les droits auxquels s’appliquent les dispositions du droit
privé concernant la propriété foncière, les droits d’usufruit sur les biens immobiliers et les droits
à des redevances variables ou fixes pour l’exploitation de gisements minéraux, sources et
autres richesses du sol sont considérés comme biens immobiliers, mais les navires ne sont pas
considérés comme biens immobiliers.
(4) Les dispositions des paragraphes (1) à (3) s’appliquent aussi aux revenus procurés par
l’exploitation directe, par la location ou l’affermage, ainsi que par toute autre forme d’exploitation
de biens immobiliers, y compris les revenus provenant des entreprises agricoles et forestières.
Elles s’appliquent également aux bénéfices résultant de l’aliénation de biens immobiliers.
(5) Les dispositions des paragraphes (1) à (4) s’appliquent également aux revenus des biens
immobiliers d’entreprises autres que les entreprises agricoles et forestières ainsi qu’aux revenus
des biens immobiliers servant à l’exercice d’une profession libérale.

Article 20 al 2
(2) En ce qui concerne les résidents de France, la double imposition est évitée de la façon
suivante :
a) Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et
qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont
également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France.
L’impôt allemand n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France.
Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la
base duquel ces revenus sont compris. Ce crédit d’impôt est égal à :
(aa) Pour les revenus visés à l’article 9, paragraphe (2), à un montant égal au
montant de l’impôt payé en République fédérale, conformément aux dispositions
de ce paragraphe. L’excédent éventuel est remboursé au contribuable selon les
modalités prévues par la législation française en matière d’avoir fiscal ;
(bb) Pour les revenus visés à l’article 9, paragraphes (5) et (9), à l’article 11,
paragraphe (2), et à l’article 13, paragraphe (6), au montant de l’impôt payé en
République fédérale, conformément aux dispositions de ces articles. Il ne peut
toutefois excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus ;
(cc) Pour tous les autres revenus, au montant de l’impôt français correspondant à
ces revenus. Cette disposition est notamment applicable aux revenus visés aux
articles 3, 4, paragraphes (1) et (3), 6, paragraphe (1), 12, paragraphe (1), 13,
paragraphes (1) et (2), et 14.

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_1721.pdf

Le mécanisme mis en place par la convention correspond à ce que l’on trouve sur l’imprimé de déclaration fiscale 2042, ligne 8 TK (Revenus étrangers imposables en France et ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus).

La souscription au travers d’une assurance-vie ne me paraît pas très intéressante.

Les documents ne sont pas encore téléchargeables. Je les ai reçus par courriel de Paref gestion.

Je vais faire quelques simulations pour voir ce que cela donne dans le "monde réel"…

Dernière modification par stephane (22/01/2014 23h41)

roudoudou a écrit :

Pour ma part cela m’intéresse comme positionnement, surtout dans une perspective de plus value (je pense que l’immo allemand n’est pas cher)

Etait pas cher. :-)

C’est vraiment une constante : dès que quelque chose commence à se diffuser auprès du grand public, c’est que c’est trop tard.

Il y a eu un gros rattrapage sur l’immobilier résidentiel allemand et même commercial.

A titre de curiosité, regardez l’évolution du cours de la foncière cotée Deutsche Euroshop, que j’ai eu en portefeuille, positionnée sur les centres commerciaux allemands :


Actuellement l’action cote 19 fois son EBITDA…

L’immobilier allemand, tout le monde en veut depuis deux ans.

AMHA, l’intérêt des SCPI - c’est le financement par emprunt vu la lourde fiscalité dessus.

Or, ici, pas trop d’intérêt à emprunter - du fait de la fiscalité light.

Mais dans ce cas, vu la lourdeur et les frais liés à l’achat et la vente (hors période de souscription), plutôt acheter des Foncières allemandes - plutôt en PEA.

Bonjour,

Si je me réfère à ce doc
http://www2.impots.gouv.fr/documentatio … evenus.pdf

Extrait :
Crédit d’impôt égal à l’impôt français
 Indiquez ligne 8TK le montant brut total des revenus qui sont imposables en France mais qui ont déjà été imposés dans l’État d’où ils proviennent et ouvrent droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant.
Indiquez également le montant brut de ces revenus (avant retenue à la source) à la rubrique de la 2042 correspondant à la catégorie des revenus perçus.
Le crédit d’impôt représentatif de l’impôt français sera calculé par les services fiscaux et imputé sur l’impôt dû au titre de l’ensemble des revenus correspondants.
Montant du crédit d’impôt = impôt sur les revenus soumis au barème x (revenus étrangers nets imposables ⁄ ensemble des revenus nets imposables).
N’oubliez pas de préciser I’identité du bénéficiaire, le pays ou territoire d’où proviennent ces revenus, leur nature et leur montant brut, le montant des charges déductibles afférentes à ces revenus.

D’après ce que je peux comprendre, le revenu net imposable de la SCPI est taxé de 12%

Mais pas sur d’avoir bien compris les méandres des calculs de l’administration fiscale

PS : je n’ai pas lu que ce revenu foncier serait exonéré de CSG/RDS

Nikki a écrit :

D’après ce que je comprends, le principe d’imposition pour une personne physique fiscalement française est le suivant :

- réception par l’investisseur des coupons sur lesquels l’impôt à la source allemand a été prélevé (je fais abstraction de la part "produits financiers" des revenus)
- ajout des montants encaissés (nets je pense - à confirmer) sur sa déclaration de revenus, ce qui a pour conséquence une hausse de l’impôt dû
- création d’un crédit d’impôt "égal à l’impôt français acquitté sur ces revenus (grâce à la ligne 8TK)

J’ai déjà perçu des revenus (salaires) de l’étranger subissant, je pense, un traitement similaire :
- retenue à la source dans le pays d’origine
- imposables dans le pays d’origine
- à ajouter sur la déclaration française
- donnant droit à crédit d’impôt représentatif de l’impôt français.

A cette occasion, le mécanisme de retenue à la source part du principe que les revenus additionnels ont été "mélangés" aux revenus de l’année et que leur taux d’imposition n’est pas le taux marginal mais le taux effectif.

C’est expliqué ici :
IR - Liquidation - Modalités particulières d’imposition - Calcul de l’impôt en fonction de la règle du « taux effectif »

Autrement dit, c’est une notion qui s’approche davantage du taux moyen d’imposition que du taux marginal. Ce n’est pas une "crasse" du fisc, c’est une logique qui a son sens : si on était en marginal, il faudrait "dépiler" les éventuelles tranches, et il n’y a aucune raison de "hiérarchiser" les revenus.

En revanche, l’un investisseur qui a des SCPI comme revenu d’appoint considère bel et bien ces revenus comme marginaux, et intègre dans ses réflexions personnelles son taux marginal et non son taux moyen.

Si mes calculs sont exacts, dans ma situation, 100 euros perçus (après fiscalité allemande) seront taxés 30 euros, et me donneront droit à un crédit d’impôt d’environ 11 euros : cet effet m’occasionnerait une nouvelle taxation de 19% des revenus.

Je suis preneur de tous commentaires sur mon raisonnement et sa conclusion.

De mon coté j’ai toujours compris (peut être à tort) qu’un crédit d’impôt annulait totalement l’impôt et l’inclusion dans les revenus permettait de faire monter le RFR afin d’éviter les effets indésirables (qqun qui touche 100k de revenus à l’étranger et qui voit son 1er euro gagné en France taxé à 0%)

Betcour, votre coup d’oeil a en effet été rapide…

Dans la réalité fiscale, le fait qu’un revenu soit imposable dans tel ou tel Etat n’est qu’une première étape du raisonnement. La seconde étape est de définir les modalités mettant en oeuvre cette non imposition : cela ne signifie pas toujours (et même quasiment jamais) qu’il n’y a rien à déclarer.

Voilà ce qui dit la notice d’information de la SCPI :

Notice Novapierre a écrit :

4.1.1.  Associés personnes physiques : 

Pour  les  revenus  provenant  des  loyers  d’immeuble
situés  en  Allemagne,  la  SCPI  se  trouve  directement
soumise  à  l’impôt  sur  la  société  Allemande  au  taux
local  de  15,825%.  Cet  impôt  est  supporté  par  les
associés, au prorata des droits et de la jouissance de
leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en
application  des  conventions  internationales,  les
revenus locatifs de source allemande sont exonérés
d’impôt  sur  le  revenu  en  France.  L’exonération  est
réalisée  par  la  soumission  à  l’impôt  sur  le  revenu
mais  sous  octroi  d’un  crédit  d’impôt  égal  à  l’impôt
français afférent à ces revenus. 

Les  revenus   locatifs   ainsi  que  les   plus
values   de   source   allemande   sont  exonérés   des
prélèvements  sociaux  en  France,  dans  la  mesure 
où   la  CSG   et  la  CRDS sont des impôts  entrant
dans  le  champ   d’application  des  conventions   fisc
ales.     
 
Pour  simplifier  l’établissement  de  la  déclaration  de
revenus,  PAREF  GESTION  adressera  à  chaque
associé, et en temps utiles, une notice reprenant les
informations  figurant  sur  le  bordereau  de
déclaration  fiscale  et  permettant  de  déclarer  ce
crédit d’impôt.

Est-ce que quelqu’un sait si la convention fiscale France-Espagne comporte les mêmes dispositions (auquel cas, ceux qui détiennent des parts de la SCPI Corum Conviction, qui détient (depuis courant 2013) un bien en Espagne et dont une partie de la distribution 2013 est constituée d’un "Crédit d’Impôts", auront une première expérience pratique de cette fiscalité) ?

@DrFab : N’oublions pas que le rendement de la SCPI (distribution et revalorisation des parts) dépendra surtout du rendement et de la revalorisation des actifs détenus, et seulement ensuite de l’impact de la fiscalité. Il reste à évaluer ce qu’apporteront ces actifs d’outre-Rhin, et d’évaluer la pertinence de leur choix et de leur gestion par Paref et son partenaire. (Il y a sans doute aussi des nanards sur le marché immobilier allemand, et il faudra s’assurer que ce type de biens sera écarté).

Bonjour,

Je possède déjà quelques lignes de SCPI acquises à crédit en 2005 puis 2011. Je viens de souscrire en complément à 60 parts de NOVAPIERRE ALLEMAGNE (13.800 euros, règlement comptant), d’où ma participation à cette file de discussion.

Je possède désormais environ 130 k€ de SCPI, dont 60k€ de capital à rembourser : 30k€ crédit amortissable + 30k€ crédit in fine adossé à une AV nantie, que je pense rembourser sous peu par anticipation (vu que le TEG du crédit est de 4,4% --> plus intéressant que de continuer à déduire des IE même avec un TMI de 30%, il me semble…).

La répartition est la suivante :

EFFIMO1 (35%)
IMMORENTE1 (30%)
PIERRE PLUS (15%)
ACTIPIERRE EUROPE (10%)
NOVAPIERRE ALLEMAGNE (10%)

Je souhaitais investir depuis pas mal de temps dans les murs de commerce en Allemagne. Seul ACTIPIERRE EUROPE offrait jusqu’à présent cette possibilité (d’où mon achat en 2011 d’une petite ligne à crédit), mais je trouve au final cette SCPI assez décevante.
Les frais réduits pour la souscription de parts de NOVAPIERRE ALLEMAGNE jusqu’à fin février sont un avantage non négligeable (pour qui envisage de tout façon souscrire à ce type de produit en 2014 ou 2015). Bémol : quel sera le timing d’investissement et le rendement net réel après impôts : autour de 5% comme annoncé ou compris entre 3 et 4% ?

Vu sur PierrePapier.fr :

"Novapierre Allemagne victime de son succès"

Nothing found for  Actualite 20140227 Novapierre Allemagne Victime De Son Succes 11297

L’objectif initial de collecte de 10 millions d’euros est déjà atteint, une augmentation de capital de 50 millions d’euros va être proposée aux actionnaires pour absorber les demandes en instances.