Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

oz a écrit :

Vu sur PierrePapier.fr :

"Novapierre Allemagne victime de son succès"

Nothing found for  Actualite 20140227 Novapierre Allemagne Victime De Son Succes 11297

C’est dingue. Tout est vraiment dans le marketing, comme Cristal Rente avec ces soit-disant parkings.

Les "investisseurs" achètent un ticker en blanc, bourré de frais, tout cela parce qu’il y a le mot Allemagne dedans. :-(

Bonsoir à tous.

Étant intéressé par Corum conviction , j’aimerai savoir pourquoi, oz, parlez vous de cette Scpi (j’ai bien vu un paragraphe sur l’espagne, peut être est de ce cela dont vous voulez parler?).  Merci de votre réponse et bonne soirée à tous.

La SCPI annonce dans son dernier BT, une distribution de 1€ / part / mois pour le dernier trimestre. Et une prévision pour 2016, de 1€ / part / mois aussi. Cela fait presque une augmentation de 50% des revenus 2016 par rapport à 2015. Comme prévu, la SCPI commence à prendre son rythme de croisière.

A noter aussi, le doublement du capital de cette SCPI. L’objectif de 100M€ collecté n’est pas loin. La limite statutaire est fixée à 200M€, il y a donc encore de la marge pour ceux qui souhaitent prendre des parts sur le marché primaire. 

A noter aussi, 70M€ sous exclusivité en cours d’acquisition.

Si vous souhaitez souscrire avant la fermeture (temporaire), sachez que je peux vous faire un petit discount sur Novapierre Allemagne.

Si vous êtes intéressé, je vous invite à me contacter en message privé.

Bonjour,

Novapierre Allemagne ayant distribué ses premiers revenus en 2014, ses associés ont reçu l’année dernière leur avis d’imposition 2015 et, il y a peu, leur déclaration pré-remplie de revenus 2015 avec notamment la CSG déductible au titre des revenus 2014.

Normalement, en vertu de la convention fiscale franco-allemande, l’imposition des revenus fonciers nets distribué par la SCPI ont été "neutralisés" par l’octroi d’un crédit d’impôt calculé ainsi: montant déclaré case 8TK (revenus fonciers BRUTS de l’impôt allemand) x taux moyen d’imposition. Cela est généralement effectué correctement par la DGFP.

Par contre, quid des prélèvements sociaux à 15.5% (CSG + CRDS) prélevés sur l’intégralité des revenus fonciers imposables, français comme allemands (case 4BA pour ceux qui les déclarent au régime réel) ? Pouvez-vous me dire si ces PS vous ont été restitués comme cela est indiqué dans la notice d’information de la SCPI au paragraphe 4.1.1 ? Une vérification s’impose, car il semble que ce ne soit pas systématiquement le cas…

Merci d’avance.

Bah, de toute façon, il n’y a pas d’imposition en France pour aucun des associés de cette SCPI, tant que la totalité de ses revenus fonciers sont en Allemagne (et que la SCPI y paie les impôts à la source). Le fait que vous ne résidiez pas en France et/ou n’ayez pas de revenu en France n’y change rien.

Par contre, il serait intéressant que vous reveniez nous indiquer si vous avez trouvé une banque en France acceptant de vous prêter (comme non résident, et sans revenu en France), en précisant la banque et les garanties qu’elle a demandées. Ça pourrait intéresser d’autres membres du forum dans la même situation que vous.

PS : N’oubliez quand même pas que, ni la valeur de la part, ni le montant de la distribution annuelle, ne sont garantis. En cas de baisse, la "bonne affaire" pourrait s’avérer bien moins bonne…

La Convention fiscale France-Allemagne devrait vous aider à vous renseigner…. même si dans le cas des SCPI, fiscalement transparentes (chaque associé est fiscalement imposé sur sa quote-part des revenus de la SCPI), ça ne devrait même pas être nécessaire.

Bonjour,
J’ai aussi recu le mail de Paref pour la distribution de parts en nu-pro et je me suis fait la meme reflexion.
edit AMF : je distribue aussi cette SCPI.

Polaris a écrit :

On oublie souvent que la nue-propriété offre un effet de levier parfois meilleur que le crédit…

Pourriez-vous développer un peu plus svp?
Pour moi la nue-propriété est d’autant plus intéressante lorsque le prix de part s’apprécie. Quel est son intérêt s’il stagne? Par rapport à l’imposition?

Je suis désolé carpediem mais je ne comprends pas bien ce qu’apporte votre démonstration.
Si c’était juste pour souligner l’oubli qu’a fait Polaris en ne précisant pas qu’il comparait cela à une PP et à supposer qu’au terme des 5 ans on gardait les parts, vous auriez pu faire le même calcul en PP.
Je ne conteste pas ce que vous dîtes ensuite mais je reste sur ma faim.

carpediem a écrit :

Pour le calcul du rendement de la nue-propriété sur 5 ans et avec comme hypothèse une stagnation du prix de la part et des frais de souscription, on obtient pour Novapierre Allemange 2.39% de TRI.
(80 qui deviennent 100 en 5 ans moins 10 de frais de souscription soit en réalité 90 obtenus si revente en fin de démembrement. Donc 10 de gagnés en 5 ans avec 80 au départ donne 2.39%/ en TRI.)
(on ne gagne pas 25% en 5 ans (20/80) mais 12.5% (10/80) selon votre méthode)

Arghhh, vous avez tout-à-fait raison Carpediem, j’avais oublié de tenir compte des 10% de frais… votre calcul est exact, Mea Culpa. Cela dit, c’est la même chose pour un achat au comptant… et ayant refait mes calculs sur Excel (en tenant compte des frais !), je maintiens que sur 15 ans, avec les hypothèses d’une revalorisation du prix de la part et des revenus nulle, le démembrement reste in fine légèrement favorable à la pleine propriété… mais de manière très marginale, c’est exact (beaucoup plus marginale que je ne l’avais pensé en écrivant ma contribution). Bref, je suis finalement d’accord avec vous que ce n’est probablement pas la meilleure SCPI à souscrire en NP; ni à crédit d’ailleurs, du fait que les intérêts ne soient pas déductibles.

Le bulletin du 3T de Novapierre Allemagne vient de sortir (toujours aussi laconique: Paref n’est  décidément pas aussi bavard que Perial ou Corum AM  !). Après un petit "coup de mou" au second trimestre qui avait vu la distribution diminuer de 10% à 0.90€ par mois et par part, celle-ci revient à 1€ . La commercialisation a été interrompue 3 mois cet été pour absorber et investir la collecte - une mesure dont beaucoup de gérants devraient s’inspirer -, le délai de jouissance porté à 5 mois et le prix de la part augmenté de 5€ à 255€ par part. Le patrimoine compte maintenant 26 actifs, une soixantaine de baux pour une capitalisation de 144 M€; la mutualisation devient relativement correcte. Bref, on se dirige vers une distribution de 11.7€ NET d’impôt allemand (Paref n’utilise pas la même "ficelle" que Corum AM qui présent ses résultats BRUTS des impôts étrangers). Pour ceux qui ont acheté des parts au lancement de cette SCPI, il y a 2 ans, à 230€ (dire que maintenant, les SCPI qui investissent à l’étranger n’ont aucune honte à facturer 12% de frais d’entrée !), cela donne un rendement brut de près de 5.1%, déjà pas si mal par les temps qui courent, rendu encore plus sympathique par la convention fiscale franco-allemande (la visite à l’Hotel des Finances Publiques pour l’expliquer aux services fiscaux étant, elle, un peu moins amusante ). Bien entendu, comme toute jeune SCPI, il faudra voir si elle tient ses promesses dans la durée: le TOF est de 99% (il ne pourra que baisser à l’avenir), le patrimoine de type "moyenne surface de périphérie" ne s’appréciera évidemment pas comme une boutique au pied d’un immeuble haussmannien d’un beau quartier de Paris… mais d’un autre côté, le dynamisme économique de l’Allemagne, de ses salaires et de sa consommation n’a non plus rien à voir avec la langueur désespérante et semble-t’il éternelle de notre vieux pays.

Bref, pour l’instant, une diversification qui me semble intéressante.