Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Je n’ai pas entendu parler de projet d’abrogation (ça s’éteindra sans doute  tout seul avec le dernier locataire concerné). Cette SCPI possède bien d’autres choses que des immeubles de la loi 1948….

Avez-vous mesuré l’impact du changement de l’imposition des plus-values immobilières ?

Il y a des risques dans tout investissement. Il y a des risques dans tout investissement immobilier. Si votre "conseiller" ne vous les a pas bien expliqué, ne le prenez pas mal, mais alors : soit il est un mauvais conseiller (au peur il essaie juste de revendre ce qui lui rapporte le plus ou ce dont ses clients veulent se séparer), soit vous n’avez pas bien écouté.

Comme vous ne dites rien sur vous et votre situation et vos objectifs, il est impossible de savoir si ce genre de placement est adapté ou pas du tout pour vous.

J’en ai acheté en mars 2011, et depuis les loyers peuvent être augmentés avec un maximum de 2% par an.

Analyses juridiques : table des matières - ANIL

Je viens de recevoir une déclaration de revenu de PAREF au sujet de  la SCPI Pierre48
avec l indication d un revenu :
Je suis-non-résident et je ne comprends pas ce document :

Cette  SCPI génère normalement des plus-value , mais vu le changement de fiscalité à ce sujet , je ne comprends pas si mon relevé indique une plus-value ou une moins-value , ce qui n a évidemment pas le même intérêt  pour un Métropolitain que pour un non-résident ….
Amicalement

@Qwx : le plus simple pour vous est sans doute de passer un petit coup de fil à PAREF (le n° pour comprendre le document que vous avez reçu dans figurer dans le courrier joint…), dont c’est le boulot de fournir les bonnes infos aux associés.
A votre place, je chercherais aussi ailleurs (j’ai eu des infos très fantaisistes de certaines sociétés de gestions, sur le montant à déclarer… Après réclamation, j’ai reçu un rectificatif avec un chiffre plus "normal" et 5x plus petit. Pour une autre SCPI, j’ai reçu un rectificatif avant d’avoir réclamé, car d’autres ont du réclamer plus vite que moi, et que l’écart était plus faible.).
Il y a aussi l’association APPSCPI qui peut vous aider peut-être.
Je n’ai pas de Pierre48, donc ne peux pas vous aider directement.

@patrick : Pierre48 est une SCPI à capital variable. Vous pouvez donc en acquérir à tout moment, auprès de la société de gestion (PAREF), ou en passant par un CGPI (vous payerez le même prix, en allant directement vers la société de gestion, c’est une filiale de cette dernière qui encaissera la commission que le CGPI aurait sinon encaissée)  (parfois, certains CGPI proposent de "ristourner" une partie partie de cette commission…)/

SCPI de plus value :

GoodbyLenine a  répondu à vos questions - Porteur de  parts dans des SCPI différentes , je souligne aussi que le relevé fiscal est souvent n importe quoi -

Je viens de téléphoner à XXXXX  , on m a  finalement demandé de faxer la copie de la déclaration que j avais reçue ….. c est tout dire -

Question honoraires du Conseiller vendeur elle est de l ordre d environ 6 %
J ai toujours acheté mes parts directement parce que  j ai eu une  réponse  claire à mes questions , mais je n ai pas payé mes parts moins chères que si j étais passé par un intermédiaire :

Je ne suis  pas passé par un intermédiaire parce qu hélas ,   il connaissait moins que moi le produit qu il vendait et devait s en référer chaque fois  à sa hiérarchie  particulièrement au sujet de la fiscalité

Quant aux Conseillers des banques …. Il s agit pour eux uniquement de vendre  à la commission la propre salade de leur banque pour laquelle cette activité n est pas une priorité , mais une cash machine rentable -
Selon les informations  de appscpi.com  ,  les motifs sont  explicites pour les classer en queue  de gamme -
Amicalement

--

@  GBL   @  PATRICK   

DOCUMENTS SCPI  (  2 )

En complément  : du mail précédent , voici la copie du mail que je viens de recevoir  à l instant de la SCPI   XXX   :

Monsieur,
L’imprimé fiscal unique ci-joint annule et remplace celui que vous avez reçu suite à UNE ERREUR INFORMATIQUE .

Le revenu brut, les frais et charges et intérêts payés pour chacune des SCPI sont à reporter dans votre déclaration.: Le revenu net est équivalent au résultat fiscal de la société.
Avec nos excuses,
A votre disposition pour tout complément d’information
xxx

RETRAITES A LA NICHE : Elles peuvent encore  échapper  au massacre des plus values -

Je viens de raccourcir mon  intervention précédente  pour la limiter à l essentiel
- Aucun Intervenant n a donné un avis après moi sur ce sujet  :
- Et  je peux  affirmer  la réponse à cette question :

Il    devrait  intéresser  particulièrement les retraités  qui vivent dans des lieux paradisiaques avec de petits revenus d origine française ,en espérant pouvoir échapper à cette taxation , quand ils feront un aller retour pour encaisser l héritage de Mémé  - tout en bénéficiant de leur  statut de non-résident

EXONERATION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES POUR LES RETRAITES
Cette exonération n est pas passée à la trappe lors de la révision du calcul des plus value
Comme auparavant :
Vous  en êtes  toujours exonérés   si vous remplissez 3 conditions suivantes :

- Pas soumis à  ISF    au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession (2010 pour une cession en 2012) :
- Votre revenu fiscal  de référence doit être inférieur à celui mentionné en rapport avec une tabelle déterminée selon l Article 150 III U
vos revenus ne devaient pas dépasser certaines limites. Cette limite est calculée par rapport au revenu fiscal de référence
Mais
La base de l assiette de cet impôt est la fortune mondiale ,

Dernière modification par Swx (28/08/2012 10h39)

SCPI Pierre 48 : quid si abrogation de la loi 1948 ?

L  abrogation de la loi de 1948 n aura pas beaucoup d impacts , il y a de moins en moins de logements occupés dans ces conditions
Pierre48 rachète des biens en viager , etc

Le problème provient de la taxation des plus value

Une vague de retraits ? Je ne sais pas … car si j’en avais déjà, depuis moins de 30 ans, avec des chances de les conserver 30 ans (ou l’espoir que la fiscalité évolue favorablement dans ce cas, par ex que ça repasse à 23 ans, avec prise en compte de l’inflation, et que ça soit imposé à l’IR), j’éviterais autant que possible de les vendre.

J’envisagerais peut-être aussi de les donner, à mes enfants par exemple, car dans ce cas, la plus-value entre mon prix d’achat et la valeur le jour de la donation … disparait (et mes enfants pourraient donc vendre sans payer d’impôt sur ces plus-values).

Par contre, j’éviterais sans doute d’en acheter sans la perspective de les conserver bien longtemps (ou de les donner)….

Par ailleurs, il semble que la SCPI distribue une partie des plus-values constatées lors de la cession de ses biens. Cette distribution ne génère aucune imposition pour les associés.

Il suffit aussi de lire les derniers bulletins trimestriels pour savoir s’il y a ou pas une "vague de retraits". IL semble ne pas y en avoir d’ailleurs…..

AMF : Je n’ai pas de Pierre48.

Sauf erreur de ma part, ça augmente le revenu fiscal de référence, mais pas l’impots sur le revenu à payer (ni la CSG).

Donc pour certains contribuables, c’est sans aucun impact, pour d’autres ça en a.

Bonjour GbL,

Je vous laisse libre de laisser mon commentaire dans ce fil ou de le mettre dans un fil pierre48 s’il existe

Je suis associé de pierre 48 depuis 2002 et je suis de plus en plus déçu

Bien évidemment, j’ai une belle PV en stock mais voilà se qui me "chagrine"

- à chaque AG depuis quelques temps (depuis que Paref est cotée peut être …), la société de gestion propose une hausse de tel ou tel frais (cette année apparition d’une commission pour la société de gestion sur les grosses réparations et augmentation du minimum de perception par m2 géré par exemple). Il y a eu commission d’arbitrage, commission forfaitaire pour le dossiers du vendeur qui augmente encore cette année à 100e ht, … frais de dépositaire mais là c’est obligatoire je pense, j’en passe que j’ai oublié …). Je vote contre systématiquement mais avec peu d’incidence. Je ne suis pas non plus capable de comparer avec les autres SCPI, mais juste dans le temps, c’est la seule que je détiens

- la scpi est certes déficitaire ce qui est intéressant pour coupler avec des revenus fonciers positifs par ailleurs, mais je viens de regarder mon IFU 2013, il s’agit d’un résultat foncier négatif de 3,85 euros par part (une part vaut  1289e), donc assez négligeable (hors impact d’un financement par crédit éventuel)

- le plus important est que le réservoir de PV latentes s’amenuise d’années en années. Cette année, ce n’est plus que 24% .Malheureusement, je n’ai plus les rapports précédents, ne sommes nous pas sur un plus bas ? D’ailleurs la part n’est plus revalorisée depuis quelques mois. On comprendra aisément qu’il est devenu difficile de trouver des appartements à acheter en loi48 et la décote d’achat sur un bien démembré doit être inferieur a ce quelle a pu être sur les vielles loi 48 (my guess). En conclusion, cela reste et devient de plus en plus un pari sur la hausse de l’immobilier parisien, la marge de sécurité inhérente à la politique de gestion diminuant dangereusement

- Il y a même eu un ajustement fort de valeur à la baisse une certaine année, probablement suite à la crise de 2008 en 2009/2010

- bcp de conventions réglementées entre paref (qui achète l’usufruit) et pierre 48 (qui achète la NP). Je suis incapable de dire si les conditions économiques sont favorables ou non au porteur de part. En tout cas, les informations sont publiées

- il y a aussi eu un simulacre de vote pour le conseil de surveillance où les candidats n’ont pas eu le droit de se présenter, où le responsable commercial passait dans les rangs pour dire pour qui voter, cela m’a laissé un gout amère même si ce n’est pas le plus important

Bref, j’ai fait un investissement satisfaisant à l’époque, mais la mariée est beaucoup moins belle aujourd’hui

Qu’en pensez vous ?

BaV

rapport Pierre48
http://www.paref-gestion.com/pdf/pierre … erture.pdf

Tssm a écrit :

- à chaque AG depuis quelques temps (depuis que Paref est cotée peut être …), la société de gestion propose une hausse de tel ou tel frais (cette année apparition d’une commission pour la société de gestion sur les grosses réparations et augmentation du minimum de perception par m2 géré par exemple). Il y a eu commission d’arbitrage, commission forfaitaire pour le dossiers du vendeur qui augmente encore cette année à 100e ht, … frais de dépositaire mais là c’est obligatoire je pense, j’en passe que j’ai oublié …).

Vos critiques, en apparence modérées, sont largement injustifiées.

Oui, les frais ont un peu augmenté depuis dix ans, mais c’est parce qu’ils étaient excessivement bas à l’origine.Déjà dans une SCPI classique de murs de boutiques ou de bureaux, les frais de gestion annuels, typiquement 8 à 10% des loyers, sont très inférieurs à ceux d’une sicav d’actions immobilières (0,5 à 0,6% environ du patrimoine pour une SCPI contre 1,5% pour une sicav, alors que choisir des actions immobilières est un travail bien plus simple que d’acheter, vendre et gérer des immeubles d’une SCPI.

Pire, dans le cas de Pierre 48, les loyers sont extrêmement bas vu la nature de ces biens. Ils peuvent être entièrement nuls, par construction même, dans le cas de bien en nue-propriété. Si Paref Gestion n’avait pas instauré un minimum annuel par m² géré, ils auraient continué à perdre de l’argent sur cette SCPI, qui a pourtant crée énormément de richesse depuis près de 20 ans pour ses associés. Même aujourd’hui, Pierre 48 reste très peu rentable pour Paref Gestion.

Deux observations pour vous convaincre:
- J’avais demandé à plusieurs sociétés de gestion vers 2005-2008 pourquoi elles ne créaient pas une SCPI concurrente de Pierre 48. Réponse unanime: Jamais, pas par ce que ce marché est étroit car on peut créer à volonté des biens décotés "synthétiquement" par démembrement mais parce que c’est peu rentable pour la société de gestion.

- l’ensemble de frais de gestion annuels générés par les 4 (et maintenant 5) SCPI de Paref Gestion ne dépasse pas 800 K€. Et on parle bien de chiffre d’affaires, pas de bénéfice.

D’où vient alors votre impression que ce produit est devenu moins intéressant? Tout simplement parce que les prix de l’immobilier d’habitation parisien stagnent depuis plusieurs années, après avoir triplé entre 1997 et 2010. 

Disclosure: je n’ai aucun lien avec Paref Gestion ou Paref, sinon que j’avais été pendant plusieurs années petit actionnaire de la SIIC Paref, dont la filiale est Paref Gestion. Ce qui m’avait amené à regarder la rentabilité de la SCPI Pierre 48 pour la société de gestion elle-même et à me rendre compte que Paref, qui a fait bénéficié les associés de Pierre 48 (et surtout ceux de la première heure) d’une immense création de richesse, a récolté elle-même moins de 2% de cette richesse. Soit beaucoup moins que ce qui arrive avec n’importe quel fonds immobilier, où la société gérant le fonds prend au porteur de parts 2%/an et non 2% sur un cycle de 10-15 ans.

Tssm a écrit :

Le minimum de perception par m2 existait déjà, il a juste augmenté plus fort que l’IRL lors de la dernière AG. La société a touché 6,09e par m2 de minimum en 2013. A comparer avec des loyers 48 de 7,11e par m2 et bien évidement des loyers de 0 pour les biens en NP.

Ce que vous écrivez là semble corroborer ce que j’écrivais, à savoir des frais de gestion comparativement encore faibles.

En effet, si ces loyers parisiens ou proche banlieue étaient libres et non loi 48, ils seraient d’environ 25 euros/mois/m² en moyenne, donc 300 euros/an/m². Les 6€/an/m² de frais de gestion représentent donc juste 2% du loyer théorique, bien moins des 8 à 10% des loyers que pratiquent les SCPI classiques de bureaux ou murs de boutiques.