Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Derival · #76

Bourse Direct est un courtier français, et les dividendes d’actions étrangères sont toujours longs à arriver. Parfois plusieurs mois. Je l’ai constaté sur tous mes comptes-titres, que ce soit personnels ou à la société.

De plus c’est variable. Parfois le dividende arrive deux mois après, parfois quatre mois. Et ce, sur le même compte, pour les mêmes titres, sans qu’il y ait eu d’opération d’achat ou de vente dans l’année sur ces titres.

Néanmoins en 6 ans, je n’ai jamais eu un dividende perdu. Et je pense que nombre d’intervenants ici pourront également le confirmer. Il faut simplement être patient.

prb · #77

Oui, les coupons finissent par arriver, j’ai bien eu mon premier coupon HCP chez Bourse Direct avec 3 semaines de retard… Pour d’autres valeurs Américaine, pas de retard.

Vous aviez bien acheté les actions cominar avant la Ex-Dividend Date ?

magic08 · #78

oui. Je les ai depuis plus d’un an, et c’est vrai que c’est le premier mois ou il y a du retard. Alors, c’est vrai que je suis d’accord pour ne pas avoir les yeux rivés sur le compte et ne pas être à une ou deux semaines près pour le versement, mais de là à avoir un ou plusieurs mois, çà me semble gros, même si ils finissent par arriver un jour (et heureusement!). Il y a certaines opacités parfois que j’ai du mal à comprendre. Et malheureusement pour moi, j’aime bien comprendre les choses!

InvestisseurHeureux · #79

Sur les résultats du T1-2014.

Taux d’occupation maintenue à 93,3%, avec des compensations entre le secteur industriel (qui remonte) et les bureaux/commerces qui baissent légèrement.

Cominar continue d’acquérir des actifs dans la région de Toronto pour diminuer son exposition à Québec/Montréal.

On notera une durée résiduelle moyenne de la dette à 4,9 ans contre une durée résiduelle moyenne des baux de 4,4 ans.

De + en + de porteur optent pour la distribution du dividende en action. Seulement 65% du dividende est distribué en cash.

Grossièrement si nous devions résumer Cominar depuis plusieurs trimestres, ce serait : stable. Il n’y aura très probablement aucune hausse du dividende à attendre cette année encore.

francoisolivier · #80

Bonjour Philippe,

L’action est bien remontée (vers 19,30 cad) et la decote est moindre, elle n’est plus à une zone d’achat pour moi depuis quelque temps mais à conserver ( c’est un avis perso mais je prend en compte une decote pour exposition quebecoise/canadienne et ces augmentations de capital et de dettes).
Il est à noter que en 2013, les loyers par action ont augmentés en moyenne grâce aux nouveaux achats ( rentabilité plus grande des achats, alors qu’en données comparables cela a un peu baissé).

Dernière modification par francoisolivier (09/05/2014 09h53)

SerialTrader · #81

Je suis en train d’eplucher les deux derniers rapports annuels et dernier trimestriel.
C’est encore un process en cours (soyez clements), mais partage volontiers ici les points negatifs "non-macros" que j’ai releves (en Ang, excusez-moi):
1. Property revaluation based on management estimates of cap rates and adjusted NOI (no independent appraisal) - poor standard
2. Same property NOI declining for several quarters; decline is accelerating at -2.4% in Q1 2014
3. Dilutive acquisitions? FFO per unit fully diluted flat since 2009; AFFO per unit fully diluted down 2% since 2009
4. Why are unsecured debentures cheaper (4.2%) than secured mortgages (5.06%)? Significant difference in duration? Otherwise, doesnot make sense
5. Asset coverage for unsecured debt down dramatically in 2013/12. Why favoring unsecured debt versus mortgages/ secured debt? They should go for the cheaper debt
6. Uptick in average net rent of renewed leases of only 3.2% in Q1 - down sharply from historicals. Why? Rental market weakness?
7. What are these RPTs with Dallaire Group, Dalcon for works/ improvements? What purpose? Why not internalized? Misalignment of interest?
8. They sound ready to print more shares to grow, but stock now trading below book value: dilution risk?
9. They should focus on increasing occupancy and turning same property NOI around b4 turning back to market to fund more acq

Mon intention est d’investir en action Cominar si/ quand j’aurai obtenu des reponses satisfaisantes a mes points ci-dessus. Le point 1 est de loin le plus important.
Serial Trader

Dernière modification par SerialTrader (19/05/2014 10h14)

InvestisseurHeureux · #82

Effectivement, j’avais déjà levé l’essentiel de ces points dans la newsletter #105.

5. Asset coverage for unsecured debt down dramatically in 2013/12. Why favoring unsecured debt versus mortgages/ secured debt? They should go for the cheaper debt

Depuis 2009, il y a un mouvement général sur toutes les foncières d’aller vers de la dette non sécurisée.

Les foncières cotées les plus réputées, comme Realty Income, n’ont que ça.

Je me suis demandé pourquoi.

Mon explication est que c’est plus safe pour les actionnaires et favorise donc une valorisation plus élevée, ce qui permet d’émettre régulièrement de nouveaux titres pour accompagner la croissance de la foncière.

Notez que Cominar est déjà nettement moins intéressant au cours actuel qu’il y a un mois.

soleil · #83

1)Cette question est d’ordre général: pourquoi ne pas s’intéresser aux ETF de type :
iShares Mortgage Real Estate Capped (REM) qui rapporte pour celui-ci 15,15%?

Fund Summary
The investment seeks to track the investment results of an index composed of U.S. real estate investment trusts ("REITs") that hold U.S. residential and commercial mortgages. The fund generally invests at least 90% of its assets in securities of the underlying index and in depositary receipts representing securities of the underlying index. The underlying index measures the performance of the residential and commercial mortgage real estate, mortgage finance and savings associations sectors of the U.S. equity market. The fund is non-diversified.

2)Par ailleurs comment pensez- vous qu’une société comme cominar réagira à l’éventuelle hausse des taux à la fin de l’année ou l’année prochaine?

Motus · #84

1) cet ETF est investi en mortage Reit. C’est une affaire de spécialistes. Pour le commun des investisseurs, il vaut mieux passer son chemin. Notre communauté comprend notamment un expert : Crosby, dont je vous invite à lire les interventions sur ce sujet.
Je vous recommande la lecture de cette file sur CYS qui contient pas moins de 18 pages. Cela vous évitera de mélanger les choux et les carottes.

2) Avez-vous lu le dernier rapport annuel de 2013 ?
Vous y verrez que Cominar a une dette brute de $3,067M. La partie contractée en taux fixe s’élève à $2,722M.

idamante · #85

Merci de prévenir, pour REM. Je songeais à y placer quelques piècettes.

J’avais vu justement un article hier, où il était question de ce fond :

A High-Yield, Low-Risk Income Portfolio Using Uncorrelated ETFs

magic08 · #86

Bonsoir.
C’est encore moi avec mes histoires de retard de dividendes. J’ai bien pris en compte les réponses à ma question ci-dessus. J’écris juste ce message pour savoir si d’autres personnes sont dans le même cas que moi. Je précise que je suis chez BD. J’ai donc reçu le coupon de fin mars, que j’aurais du recevoir autour du 15 avril le 08 mai. Depuis, je n’ai plus rien reçu. C’est à dire plus de deux mois de retard pour le coupon de fin avril normalement reçu le 15 mai. D’autres personnes sont-elles dans le même cas que moi?
Merci beaucoup et bonne fin de soirée à vous.

Vibe · #87

Je suis chez Binck et je reçois régulièrement, vers le 16/17 du mois, mes dividendes Cominar.

Je pensais que Bourse Direct n’offrait pas accès à la place canadienne ?

hertell · #88

Pareil! Je suis chez Binck, les dividendes Cominar sont versés vers le 15/16 du mois suivant le détachement….
Ceux de juin ont bien été versés le 15 juillet…

Klaus · #89

J’ai épluché les rapports trimestriels de Cominar depuis 2012.
Le tableau ci-dessous récapitule les informations les plus importantes que j’en ai extraites.

Ci-dessous une description de certains champs.

NAV: Les fonds propres. Les actifs immobiliers étant comptabilisés en fair value je pense que c’est la bonne approximation de la NAV.
Operating revenues: "top line" du P&L (les loyers perçus)
Finance charges: La charge d’intérêt du trimestre.
Debt ratio: La rapport à la fin du trimestre entre l’ensemble des dettes et la totalité de l’actif du bilan.
Debt average: Une estimation de la dette moyenne sur le trimestre. ex pour Q1: 0.5 x (Dette 31/12 + Dette 31/03)
Property: Le montant auquel est valorisé l’ensemble des actifs immobiliers au bilan.
Rental yield: 4 x Operating revenues / Property. Je pense que ce ratio prend implicitement en compte le taux de vacances qui n’a donc pas besoin d’être indiqué.
Payout: Distribution / Recurring AFFO
Interest rate: 4 x Finance charges / Debt average. Ce n’est pas le taux auquel la compagnie est endettée mais j’utilise cette approximation par simplicité.

Le fichier excel complet est disponible sur demande en mp. Un fichier similaire devrait être disponible prochainement pour anciennement Dundee Internaional.

update Q2 2014

Dernière modification par Narzould (08/08/2014 08h46)

BriochePainPerdu · #90

Très beau boulot !

Vivement celui de Dream Office

Sylvain · #91

Vous pourriez jeter un oeil au business de Dream (tout court), la société qui s’occupe de gérer les biens des REIT de la galaxie Dundee. Le cas d’un gestion externalisée est ici un peu particulier, puisqu’il s’agit des mêmes équipes.

r3born · #92

QUÉBEC, le 7 août 2014 /CNW Telbec/ - Le Fonds de placement immobilier Cominar (« Cominar » ou le « Fonds ») (TSX: CUF.UN) annonce aujourd’hui ses résultats du deuxième trimestre de l’exercice 2014.

Faits saillants du trimestre terminé le 30 juin 2014

Hausse du bénéfice d’exploitation net de 7,4 %
Hausse des fonds provenant de l’exploitation récurrents de 10,1 %
Hausse du bénéfice distribuable récurrent de base par part de 5,1 %
Hausse du taux d’occupation à 93,9 %
100,7 millions $ en acquisitions d’immeubles productifs de revenu (+1,2 million pi.ca.)
Événements postérieurs

Remplacement d’une facilité de crédit garantie de 300,0 millions $ par une facilité de crédit non garantie de 350,0 millions $ à un taux d’intérêt réduit de 30 points de base
Augmentation de la distribution mensuelle de 0,12 $ par part à 0,1225 $ par part

Stock Market Quotes | Stock Market Quotes and Symbols

InvestisseurHeureux · #93

Pour compléter votre message :

Un bon T2-2014 pour Cominar.

Le bénéfice distribuable récurrent de base par part s’est établi à 0,41 $ pour le trimestre terminé le 30 juin 2014, en hausse de 5,1 % comparé à la même période de 2013.

Du coup le ratio de distribution est passé sous l’objectif de 90% et le dividende augmente de 2%, ce qui n’était pas arrivé depuis plusieurs années.

Le taux d’occupation est en hausse, comme les loyers :

Proxy pour l’Actif Net Réévalué (Cominar comptabilise en juste valeur ses immeubles) :

SerialTrader · #94

Cher Klaus, Bravo pour l’effort. Je maintiens qque chose de similaire.

Klaus a écrit :
Debt ratio: La rapport à la fin du trimestre entre l’ensemble des dettes et la totalité de l’actif du bilan.

Je propose plutot le ratio suivant (LTV): ensemble des dettes financieres / Valeurs d’actifs immobiliers (income-producing + en developpement). Inutile de prendre en compte les autres actifs / passifs d’exploitation ds ce ratio. NB: Cominar prend un malin plaisir a deduire de ce ratio leurs convertibles (pour afficher un debt ratio inferieur). Pour ma part je les garde, car il n’est jamais certain qu’elles seront effectivement converties en units.

Klaus a écrit :
Rental yield: 4 x Operating revenues / Property. Je pense que ce ratio prend implicitement en compte le taux de vacances qui n’a donc pas besoin d’être indiqué. - See more at: Info â€¢ Forums des investisseurs heureux
Oui, le rental yield comprend l’effet de la vacance locative. Il depend en fait de 3 principales evolutions: (1) niveau des loyers, (2) vacance locative, (3) reevaluation des valeurs immos en inventaire (ou prix d’acquisition pour les nouveaux immeubles). Humblement, je pense tt de meme interessant de creuser ce ratio en suivant trimestriellement (a) la croissance organique: le same property rental income et le same property NOI, (b) la vacance locative, (c) les offres et remises en tout genre pour attirer de nouveaux locataires. A noter que certains acteurs sont plus agressifs que d’autres a reduire les niveaux faciaux de loyers et/ ou offrir des remises importantes pour securiser un haut taux d’occupation.

Bien a vous
Serial Trader

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