Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

InvestisseurHeureux a écrit :

Au T3-2014 :

3,4 $Md de capitaux propres, avec les immeubles en juste valeur
141 617 089 actions pleinement diluées
Actif Net / action = $24,08 / action

Pourquoi est il plus cohérent d’utiliser le "Weighted average number of units outstanding – diluted" au lieu du "Units issued and outstanding, end of period"?

justement, utiliser le "Units issued and outstanding, end of period", permet de prendre en considération plus de dillution.

Comment fait on pour obtenir des actions à la place du cash avec les dividendes?

Stibbons,

Vous ne faîtes pas vos devoirs !

Une petite visite et recherche sur le site internet de Cominar vous donne toutes les infos nécessaires.

Informations aux investisseurs - Régime de réinvestissement

En théorie c’est simple (surtout si on est résident canadien !), en pratique, ça doit-être un peu velu car en tant qu’étranger, il faut convaincre son courtier de le faire.

Cominar a écrit :

…Tout porteur de part est admissible au Régime. Dans le cas où vos parts sont détenues dans le compte d’un courtier en valeurs mobilières et qu’elles ne sont pas inscrites à votre nom, vous pouvez également prendre des arrangements avec votre courtier en valeurs mobilières pour participer au régime…
…Les Porteurs de Parts qui résident à l’extérieur du Canada auront le droit de participer au Régime, à moins que cela ne soit interdit par la loi du lieu où ils résident. Les porteurs de Parts qui résident aux États-Unis ou qui sont des citoyens américains ne pourront pas participer au Régime.

Pour info, je suis sur le DRIP / programme de reinvestissement des divs mensuels en actions ou units pour plusieurs REITs canadiens, et j’en suis assez satisfait. On evite la dilution, cela permet d’acquerir des titres sans frais de transaction (et meme avec un petit bonus). Et sur le long terme, cela permet de lisser son PRU par dollar cost averaging. Bien sur, seulement si l’on n’a pas besoin de son dividende en cash.

Stibbons,

Avez-vous lu les docs dans le lien que je vous ai indiqué ?
Merci de creuser un peu tout de même avant de poser des questions

COMINAR a écrit :

À partir du moment où un Participant a adhéré au Régime, sa participation se  continuera automatiquement à moins qu’elle ne prenne fin conformément aux termes du Régime ou à moins que sa participation ne devienne illégale en vertu des lois régissant Cominar.

@SerialTrader, pouvez-vous partager votre retour d’expérience sur les mécaniques misent en place pour les programmes DRIP. (j’ai cherché sur le forum et ce sujet précis n’a semble t-il pas été évoqué, à part le côté dividende en cash ou en actions).

Plusieurs questions donc:
- Quel est votre courtier ? Vous a t-il facturé ce service ? Cela revient-il a être au "nominatif" du fait ?
- Quid de la fiscalité ? Uniquement les 15% locales Canada ?
- Le bonus de 5% n’est pas taxé à priori vous confirmez ?
- Quid des PRU ? Ces nouvelles actions sont-elles réintégrées comme un achat normal ou comme des actions "gratuites" ? Si dernier cas cela abaisse le PRU et charge donc en PV.
J’ai cru comprendre que c’est le 1er cas, le courtier le réintègre t’il réellement dans votre PRU ?
- En revanche si vous avez un PRU bas, le DRIP dilue votre potentiel PV puisque votre PRU monte ? (car achat la veille de distribution au prix du marché)

Pouvez-vous nous donnez un exemple d’opération mensuel chiffré pour se rendre compte des différents éléments ?

D’avance merci de votre éclairage !

Modération: Peut-être que ce thème à plus sa place sur la section de la fiscalité des dividendes étrangers ou des foncières américaines et canadiennes à dividendes mensuels.

Ledep a écrit :

@SerialTrader, pouvez-vous partager votre retour d’expérience sur les mécaniques misent en place pour les programmes DRIP. (j’ai cherché sur le forum et ce sujet précis n’a semble t-il pas été évoqué, à part le côté dividende en cash ou en actions).

Plusieurs questions donc:
- Quel est votre courtier ? Vous a t-il facturé ce service ? Cela revient-il a être au "nominatif" du fait ?
- Quid de la fiscalité ? Uniquement les 15% locales Canada ?
- Le bonus de 5% n’est pas taxé à priori vous confirmez ?
- Quid des PRU ? Ces nouvelles actions sont-elles réintégrées comme un achat normal ou comme des actions "gratuites" ? Si dernier cas cela abaisse le PRU et charge donc en PV.
J’ai cru comprendre que c’est le 1er cas, le courtier le réintègre t’il réellement dans votre PRU ?
- En revanche si vous avez un PRU bas, le DRIP dilue votre potentiel PV puisque votre PRU monte ? (car achat la veille de distribution au prix du marché)

Pouvez-vous nous donnez un exemple d’opération mensuel chiffré pour se rendre compte des différents éléments ?

- J’ai adhere au DRIP/ programme de reinvestissement depuis ma banque privee Luxembourgeoise (Particuliers - Banque Internationale à Luxembourg) que plusieurs autres forumeurs utilisent. Je precise que je ne fais aucune publicite / reco pour leurs services. Comme le dit GBL, c’est une procedure singuliere qui depend de votre broker - certains brokers n’assurent pas ce service. Envoyer lui le document relatif au DRIP et vos instructions de faire le necessaire. NB: vous pouvez en general opter pour le DRIP pour une partie seulement de vos actions. En general, cela requiert d’enregistrer vos actions au nominatif. 
- ma fiscalite est effectivement 15% de withholding tax sur dividendes (peu importe si verses en especes ou actions), mais je suis resident a Hong Kong. Verifier votre propre situation, cf convention fiscale FR-CAN
- Le bonus n’est pas taxe "upfront", il diminue votre PRU. Je n’ai aucune imposition sur PV, mais verifier votre propre situation fiscale
- Le PRU est lisse, mais les actions nlles ne sont pas enregistrees a cout zero (sinon vous payeriez a la fois withholding tax + impot sur PV sur lesdits titres acquis mensuellement). Le bonus fait baisser le PRU, en revanche
- Oui effectivement, cela permet de lisser le PRU. Si le PRU initial est fort bas, vous lissez a la hausse, et vice versa. NB: Les actions nlles achetees sont ex-div, donc donnent droit a dividende le mois suivant.
- A noter egalement, un mecanisme de rompu: la societe emet un nombre entier d’action, non fractionne. Le rompu sera reporte et utilise le(s) mois suivant(s) pour acquerir de nlles actions. Mais effectivement, le rompu est du capital mort pendant quelque temps. Vu la valeur nominale d’une action Cominar ou Dream Office, c’est un effet negligeable.
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (13/11/2014 02h00)

Pour information Saxo propose le réinvestissement en action sur Cominar et d’autres valeurs américaines.

> Nous revenons vers vous au sujet de votre interrogation sur la possibilité de réinvestissement des dividendes canadiens en actions.

Est ce facturé ? Car si oui pour combien ?
Coté binck pour 10000€ d’actions, On a 50€ de dividende soit 4 actions puis 15€ de frais…
Cela ne vaut pas le cout

Pour Saxo, il n’y a pas de frais, par contre ils n’appliquent pas les conventions fiscales adéquates donc que ce soit en stock ou en cash, les dividendes Canadiens sont amputés de 25%

Bonjour,

Voilà,  j ai lu le rapport t3 de cominar.
Si j ai bien compris, cominar est quand même pas mal endetté.
Comme beaucoup d entreprise , mais comment savoir si il est imprudent de rentrer dans ce type d entreprise ?
Y a t il un calcul à faire ?

Desolé si la question paraît facile , je me documente beaucoup en.en . ce moment , je lis L’investisseur intelligent actuellement mais je ne comprend pas tout encore….

J ai déjà des actions cominar , je la trouve assez intéressante . J ai cru comprendre qu’elle est décote.  Elle est diversifié et j ai un penchant dans l immobilier dans mes investissements.

Je me renseigne afin de savoir si je renforce ma ligne .

Merci pour votre aide

Le livre de notre hôte aborde le sujet page 204. Un ratio prêt/valeur en deçà de 45% y est conseillé.