Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

InvestisseurHeureux · #126

Nous avons le T3-2014 (communiqué de presse).

Sans surprise au niveau des flux. La transaction sur Ivanhoé Cambridge, financée par une augmentation de l’endettement, augmente significativement l’actif net à $24,08 / action.

Rappel sur l’acquisition du portefeuille d’actifs d’Ivanhoé Cambridge

Acquisition significative de 1,6 $Md qui augmente les actifs détenus par Cominar à 8,2 $Md contre 6 Md$ fin 2013 :

Cette acquisition augmente encore légèrement l’exposition géographique à Québec à 74%, mais diminue l’exposition aux bureaux à 44% :

Portefeuille

Le taux d’occupation est maintenant un solide 94,1% ; au plus haut depuis 2010 :

A périmètre constant, les loyers continuent à augmenter, spécialement les actifs commerciaux :

On notera que la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette, à 4,3 ans est parfaitement en phase avec la durée résiduelle moyenne des baux ; également de 4,3 ans.

AFFO et dividende

AFFO est stable à $0,40 mais en hausse depuis le début de l’année et qui couvre la distribution du dividende ($0,365) à 89% :

Comme une partie des actionnaires choisissent le paiement en actions, la distribution de trésorerie n’est que de 61%. C’est dilutif au cours actuel, mais bon pour la solidité financière de Cominar.

Capitaux propres/Actif net

Au T3-2014 :

3,4 $Md de capitaux propres, avec les immeubles en juste valeur
141 617 089 actions pleinement diluées
Actif Net / action = $24,08 / action

Au T2-2014 :

2 869 875 $Md de capitaux propres
138 396 532 d’actions pleinement diluées
Actif Net : $20,7 / action

Soit une augmentation de 16% !

L’explication principale est une augmentation de l’effet de levier, avec un endettement passant de 50,9% à 54,9%.

Au cours actuel nous avons une belle décote, mais l’endettement est relativement élevé et Cominar est surexposé aux fluctuations de l’économie québécoise.

Klaus · #127

InvestisseurHeureux a écrit :
Au T3-2014 :

3,4 $Md de capitaux propres, avec les immeubles en juste valeur
141 617 089 actions pleinement diluées
Actif Net / action = $24,08 / action

Pourquoi est il plus cohérent d’utiliser le "Weighted average number of units outstanding – diluted" au lieu du "Units issued and outstanding, end of period"?

Sylvain · #128

Bonjour Klaus,
Je ne connais la structure et la répartition du capital de Cominar, mais comme pour une action, il vaut mieux intégrer tout le potentiel de dilution :
Imaginez que le management ait des options dont le prix d’exercice est largement inférieur au cours du jour, il y a alors de bonnes chances qu’il les exerce, vous diluant de facto. Autant en tenir compte tout de suite.
A la rigueur, vous pouvez retraiter le potentiel de dilution qui a peu de chances d’arriver (ex : options dont le prix d’exercice est très largement au cours actuel et mieux, de votre estimation de valeur)

Klaus · #129

justement, utiliser le "Units issued and outstanding, end of period", permet de prendre en considération plus de dillution.

sergio8000 · #130

Les actions qui seront source de dilution à l’avenir n’ont pas été émises (issued) et ne peuvent pas, a fortiori, être en circulation (outstanding). Elles le seront lorsque les dirigeants vont exercer leurs options par exemple.
En toute rigueur, il faut prendre les actions en fin de période et ajouter les futures sources de dilution. Cela dit, si ce nombre est proche du nombre moyen d’actions en circulation, alors il est inutile de s’embêter (vous aurez approximativement raison et cela suffit amplement - une évaluation ne se fait pas au centime près - surtout si on prend une grosse marge de sécurité et qu’on est conservateur sur les hypothèses).

Stibbons · #131

Comment fait on pour obtenir des actions à la place du cash avec les dividendes?

Klaus · #132

sergio8000 a écrit :
Cela dit, si ce nombre est proche du nombre moyen d’actions en circulation, alors il est inutile de s’embêter (vous aurez approximativement raison et cela suffit amplement - une évaluation ne se fait pas au centime près - surtout si on prend une grosse marge de sécurité et qu’on est conservateur sur les hypothèses).

L’impact du choix du nombre d’unité est supérieur à 10%. Je trouve cela matériel.

Ledep · #133

Stibbons,

Vous ne faîtes pas vos devoirs !

Une petite visite et recherche sur le site internet de Cominar vous donne toutes les infos nécessaires.

Informations aux investisseurs - Régime de réinvestissement

En théorie c’est simple (surtout si on est résident canadien !), en pratique, ça doit-être un peu velu car en tant qu’étranger, il faut convaincre son courtier de le faire.

Cominar a écrit :
…Tout porteur de part est admissible au Régime. Dans le cas où vos parts sont détenues dans le compte d’un courtier en valeurs mobilières et qu’elles ne sont pas inscrites à votre nom, vous pouvez également prendre des arrangements avec votre courtier en valeurs mobilières pour participer au régime…
…Les Porteurs de Parts qui résident à l’extérieur du Canada auront le droit de participer au Régime, à moins que cela ne soit interdit par la loi du lieu où ils résident. Les porteurs de Parts qui résident aux États-Unis ou qui sont des citoyens américains ne pourront pas participer au Régime.

espenlind13 · #134

Quelqu’un a-t-il déjà essayé auprès de Binck ?

SerialTrader · #135

Pour info, je suis sur le DRIP / programme de reinvestissement des divs mensuels en actions ou units pour plusieurs REITs canadiens, et j’en suis assez satisfait. On evite la dilution, cela permet d’acquerir des titres sans frais de transaction (et meme avec un petit bonus). Et sur le long terme, cela permet de lisser son PRU par dollar cost averaging. Bien sur, seulement si l’on n’a pas besoin de son dividende en cash.

Stibbons · #136

Chez quel broker êtes vous? Est ce qu il faut le faire action par action, à chaque fois que l’on en acquière de nouvelles, ou on peut leur dire "tous les cominar => dividendes par actions"

Ledep · #137

Stibbons,

Avez-vous lu les docs dans le lien que je vous ai indiqué ?
Merci de creuser un peu tout de même avant de poser des questions

COMINAR a écrit :
À partir du moment où un Participant a adhéré au Régime, sa participation se continuera automatiquement à moins qu’elle ne prenne fin conformément aux termes du Régime ou à moins que sa participation ne devienne illégale en vertu des lois régissant Cominar.

@SerialTrader, pouvez-vous partager votre retour d’expérience sur les mécaniques misent en place pour les programmes DRIP. (j’ai cherché sur le forum et ce sujet précis n’a semble t-il pas été évoqué, à part le côté dividende en cash ou en actions).

Plusieurs questions donc:
- Quel est votre courtier ? Vous a t-il facturé ce service ? Cela revient-il a être au "nominatif" du fait ?
- Quid de la fiscalité ? Uniquement les 15% locales Canada ?
- Le bonus de 5% n’est pas taxé à priori vous confirmez ?
- Quid des PRU ? Ces nouvelles actions sont-elles réintégrées comme un achat normal ou comme des actions "gratuites" ? Si dernier cas cela abaisse le PRU et charge donc en PV.
J’ai cru comprendre que c’est le 1er cas, le courtier le réintègre t’il réellement dans votre PRU ?
- En revanche si vous avez un PRU bas, le DRIP dilue votre potentiel PV puisque votre PRU monte ? (car achat la veille de distribution au prix du marché)

Pouvez-vous nous donnez un exemple d’opération mensuel chiffré pour se rendre compte des différents éléments ?

D’avance merci de votre éclairage !

Modération: Peut-être que ce thème à plus sa place sur la section de la fiscalité des dividendes étrangers ou des foncières américaines et canadiennes à dividendes mensuels.

GoodbyLenine · #138

Ce site (in english) donne des informations (datant de 07/2013) sur les DRIP (Dividend ReInvestment Program), et les Brokers qui les proposent ou pas.

Je viens d’interroger IB à ce sujet. Leur réponse est "I have been informed we do not participate in dividend reinvestments for these products (Canadian REIT like CUF.UN). This is also in line with US stocks. Any dividends will be paid to your cash balance.".

SerialTrader · #139

Ledep a écrit :
@SerialTrader, pouvez-vous partager votre retour d’expérience sur les mécaniques misent en place pour les programmes DRIP. (j’ai cherché sur le forum et ce sujet précis n’a semble t-il pas été évoqué, à part le côté dividende en cash ou en actions).

Plusieurs questions donc:
- Quel est votre courtier ? Vous a t-il facturé ce service ? Cela revient-il a être au "nominatif" du fait ?
- Quid de la fiscalité ? Uniquement les 15% locales Canada ?
- Le bonus de 5% n’est pas taxé à priori vous confirmez ?
- Quid des PRU ? Ces nouvelles actions sont-elles réintégrées comme un achat normal ou comme des actions "gratuites" ? Si dernier cas cela abaisse le PRU et charge donc en PV.
J’ai cru comprendre que c’est le 1er cas, le courtier le réintègre t’il réellement dans votre PRU ?
- En revanche si vous avez un PRU bas, le DRIP dilue votre potentiel PV puisque votre PRU monte ? (car achat la veille de distribution au prix du marché)

Pouvez-vous nous donnez un exemple d’opération mensuel chiffré pour se rendre compte des différents éléments ?

- J’ai adhere au DRIP/ programme de reinvestissement depuis ma banque privee Luxembourgeoise (Particuliers - Banque Internationale à Luxembourg) que plusieurs autres forumeurs utilisent. Je precise que je ne fais aucune publicite / reco pour leurs services. Comme le dit GBL, c’est une procedure singuliere qui depend de votre broker - certains brokers n’assurent pas ce service. Envoyer lui le document relatif au DRIP et vos instructions de faire le necessaire. NB: vous pouvez en general opter pour le DRIP pour une partie seulement de vos actions. En general, cela requiert d’enregistrer vos actions au nominatif.
- ma fiscalite est effectivement 15% de withholding tax sur dividendes (peu importe si verses en especes ou actions), mais je suis resident a Hong Kong. Verifier votre propre situation, cf convention fiscale FR-CAN
- Le bonus n’est pas taxe "upfront", il diminue votre PRU. Je n’ai aucune imposition sur PV, mais verifier votre propre situation fiscale
- Le PRU est lisse, mais les actions nlles ne sont pas enregistrees a cout zero (sinon vous payeriez a la fois withholding tax + impot sur PV sur lesdits titres acquis mensuellement). Le bonus fait baisser le PRU, en revanche
- Oui effectivement, cela permet de lisser le PRU. Si le PRU initial est fort bas, vous lissez a la hausse, et vice versa. NB: Les actions nlles achetees sont ex-div, donc donnent droit a dividende le mois suivant.
- A noter egalement, un mecanisme de rompu: la societe emet un nombre entier d’action, non fractionne. Le rompu sera reporte et utilise le(s) mois suivant(s) pour acquerir de nlles actions. Mais effectivement, le rompu est du capital mort pendant quelque temps. Vu la valeur nominale d’une action Cominar ou Dream Office, c’est un effet negligeable.
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (13/11/2014 02h00)

XabiX · #140

espenlind13 a écrit :
Quelqu’un a-t-il déjà essayé auprès de Binck ?

Voila leur réponse:

Binck a écrit :
Nous revenons vers vous au sujet de votre interrogation sur la possibilité de réinvestissement des dividendes canadiens en actions.

Nous vous informons que cette option n’est pas possible chez binck.fr

Bonne soirée!

ZeBonder · #141

Pour information Saxo propose le réinvestissement en action sur Cominar et d’autres valeurs américaines.

DrFab · #142

Je pense qu’il faut le faire valoir justement aupres des concurrents qui eux ne le proposent justement pas en le leur signalant et que dans ce cas, je suis perso pret a acheter via un autre broker

francoisolivier · #143

> Nous revenons vers vous au sujet de votre interrogation sur la possibilité de réinvestissement des dividendes canadiens en actions.

Est ce facturé ? Car si oui pour combien ?
Coté binck pour 10000€ d’actions, On a 50€ de dividende soit 4 actions puis 15€ de frais…
Cela ne vaut pas le cout

zebulon77 · #144

Bonjour,

je me demandais si en passant les actions au nominatif administré (10 euros chez Binck) et en contactant ensuite la société, le plan de réinvestissement ne pourrait pas être mis en place.

ZeBonder · #145

Pour Saxo, il n’y a pas de frais, par contre ils n’appliquent pas les conventions fiscales adéquates donc que ce soit en stock ou en cash, les dividendes Canadiens sont amputés de 25%

robert22 · #146

Yup, un probleme potentiel pour Saxo. Juste potentiel. Dans mon cas, etant dans un pays tax-free, je ne pense pas qu’il y ait de reduction sur la taxe a la source de toute facon.

cricri77700 · #147

Bonjour,

Voilà, j ai lu le rapport t3 de cominar.
Si j ai bien compris, cominar est quand même pas mal endetté.
Comme beaucoup d entreprise , mais comment savoir si il est imprudent de rentrer dans ce type d entreprise ?
Y a t il un calcul à faire ?

Desolé si la question paraît facile , je me documente beaucoup en.en . ce moment , je lis L’investisseur intelligent actuellement mais je ne comprend pas tout encore….

J ai déjà des actions cominar , je la trouve assez intéressante . J ai cru comprendre qu’elle est décote. Elle est diversifié et j ai un penchant dans l immobilier dans mes investissements.

Je me renseigne afin de savoir si je renforce ma ligne .

Merci pour votre aide

simouss · #148

Il est intéressant que vous ayez remarqué que les REITS sont endettés alors que vous en êtes propriétaire. Il parait urgent de comprendre pourquoi.

Investir dans les foncières cotées

Foncières cotées - AFFO Yield : le ratio magique !

Et la fonction recherche sur le forum.

Bonne lecture

DDtee · #149

Le livre de notre hôte aborde le sujet page 204. Un ratio prêt/valeur en deçà de 45% y est conseillé.

cricri77700 · #150

Merci pour vos retours,

et oui simouss, j’ai commencé à investir début décembre et j’ai déja revendu 80% de mon portefeuille car je ne maîtrisais rien. ( heureusement en plus value, par chance )
Je me documente beaucoup pour apprendre du coup.
J’ai des petites sommes sur cominar et HCP que j’ai gardé et je pousse mes analyses afin de voir si ces foncières cotés peuvent être de bonne opportunité.

Merci pour les liens, je vais donc faire les calculs nécessaires avec l’AFFO et le FFO ( et aussi bien comprendre ces termes )

Après, question bête sans doute mais je la pose quand même : j’investi dans l’immobilier, d’être endetté me permet de faire un effet de levier ect ect …
Pour les foncières cotés, d’être endetté si à coté il y a de grosse rentré de loyer est plutôt bon signe du coup?
D’ou l’importance de faire les calculs avec l’AFFO et le FFO ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

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sergio8000 a écrit :

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#135 07/11/2014 12h59

#136 07/11/2014 13h38

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COMINAR a écrit :

#138 07/11/2014 17h44

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