Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

J’aimerais vérifié et chiffré ma compréhension du principe de dilution de la valeur des REITs à cause du DRIP.

Prenons par exemple le cas de Cominar en arrondissant les chiffres :

avec un rendement à 8%, si un investisseur participe au DRIP, il obtiendra
- au terme d’une année 8*(1 + 0.05) = 8.4% de titre supplémentaire = 108.4% de titres
- au terme de 2 années  1.084 *1.084 = 1.175
- au terme de 3 années  1.175 *1.084 = 1.273 de titres
- au terme de 4 années  1.273 *1.084 = 1.38 de titres
- au terme de 5 années  1.38 *1.084 = 1.496 de titres

Si la capitalisation du REIT est stable pendant cette période et que 60% des porteurs de part touchent leur dividende en DRIP, il y aura (en simplifiant)

60%*1.496 + 40% * 1 = 1.297 => 29,7% de parts supplémentaires mais la valeur de chaque part aura baissé elle aussi de 29.7% car capitalisation stable.

Si l’investisseur n’a pas adhéré au DRIP, la valeur de ses parts diminue mécaniquement de 29.7% alors qu’il a touché 5*8% de dividendes

Or 40% - 29.7% = 10.3% pour 5 années => 2.06% par an de rendement réel.

Cela donne vraiment l’impression que le dividende annuel est fictif et fait pour attirer le chaland tant la dilution est destructrice !

Pouvez-vous me confirmer ce résultat ou me corriger si nécessaire, ma conclusion me parait tellement choquante (2.06% de rdt réel / an) que je doute du cheminement de mes calculs.

Dernière modification par Max51 (15/01/2015 02h46)

Max51 a écrit :

Cela donne vraiment l’impression que le dividende annuel est fictif et fait pour attirer le chaland tant la dilution est destructrice !

Comme le dit SerialTrader, cette conclusion dépend du cours de bourse et de la rentabilité des projets de Cominar.

Si Cominar cote au-dessus de sa NAV, le dividende en actions est a priori relutif. Si Cominar décote, le dividende est a priori dilutif.

J’emploie le terme a priori, car cela dépend également de ce que va faire Cominar de l’argent reçu.

Cf. chapitre 4-5 du livre Investir dans les foncières cotées.

Il faut voir aussi qu’en terme de solidité bilancielle, c’est un vrai plus, car finalement Cominar n’a pas autant d’argent qui sort que le laisse penser son taux de distribution. Cela lui permet de supporter un endettement plus élevé.

Bonjour,

Le dividende du premier lien doit etre exprimé en dollar us. On retrouve à peu pres la parité à 0,83 entre le dollar us et canadien.

Bonne journėe,

Bonjour,

Cominar va annoncer ses résultats et vous pouvez d’ores et déjà les trouver ici

Les 1ères reprises tombent également.

Croissance soutenue pour Cominar

Cominar a écrit :

Faits saillants de l’exercice terminé le 31 décembre 2014

    Plus de 2,0 milliards $ en acquisitions d’immeubles productifs de revenu (+ 8,1 millions pi. ca.)
    Hausse du bénéfice d’exploitation net de 11,7 %
    Amélioration du ratio de distribution du bénéfice distribuable récurrent à 87,5 %
    Augmentation de la distribution mensuelle de 0,12 $ par part à 0,1225 $ par part

Cominar a écrit :

Pour l’exercice terminé le 31 décembre 2014, les produits d’exploitation se sont élevés à 739,9 millions $, en hausse de 11,8 % par rapport à l’exercice 2013 alors que les produits d’exploitation étaient de 662,1 millions $.

Le bénéfice d’exploitation net a atteint 411,3 millions $, en hausse de 11,7 % par rapport au bénéfice d’exploitation net de l’exercice 2013.

Le bénéfice distribuable récurrent s’est établi à 225,2 millions $ en hausse de 13,4 % par rapport à celui de l’exercice 2013. Le bénéfice distribuable récurrent de base par part s’est établi à 1,66 $ pour l’exercice 2014 en hausse de 5,1% sur celui de 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation récurrents de l’exercice 2014 ont atteint 255,2 millions $, en hausse de 13,0 % par rapport à 2013. Les fonds provenant de l’exploitation récurrents par part pleinement dilués se sont élevés à 1,86 $ en hausse de 5,1 % sur ceux de 2013.

Les fonds provenant de l’exploitation ajustés récurrents de l’exercice 2014 se sont établis à 220,4 millions $, en hausse de 13,1 % par rapport à 2013. Par part pleinement dilués, ils se sont établis à 1,61 $ en 2014, soit en hausse de 4,5 % par rapport à 2013.

10 ans de travaux… ce genre de projet pharaonique s’accompagne souvent de retards et surcouts/ depassements de budget importants. Nous verrons bien. Cela dit, jusqu’à present les Dallaire ont fort bien gere Cominar, ainsi que leur business de RE development et leur propre patrimoine.

D’après Brookfield Financial, Cominar décote légèrement :

Source : http://www.brookfieldfinancial.com/_Glo … date_1.pdf

Mais par les temps qui court, une foncière bien gérée qui cote autour de sa NAV, c’est plutôt un prix raisonnable.

J’avoue que j’ai quelques doutes sur cette valeur, même si je m’y suis embarqué récemment.
Le fait que de nouvelles parts soient crées fait perdre de la valeur à chaque part tous les mois et si je regarde les derniers chiffres je n’ai pas l’impression que le chiffre soit si exceptionnel.

Aujourd’hui l’action cote à 18.69 ,

au 1er mai 2014 à 18.95 Soit 1.14 de gain  On a donc un pourcentage de 6% par an
au 1er mai 2013 à 22.36 soit  0.87 de perte , -3.8% pour deux ans
au 1er mai 2012 à 23.84 soit 0.95 de perte,  -3.9% pour 3 ans
au 1er mai 2011 à 22.37 soit 1.92 de gain,  + 8.5% pour 4 ans, soit à peine + de 2% par an BRUT

J’obtiens ces chiffres avec une croissance exponentielle des bénéfices. Que se passera-t-il en cas de ralentissement?

Désolé je suis débutant, mes chiffres ne veulent peut être pas dire grand chose, donc n’hésitez pas à me dire si ma logique n’est pas logique.

JMeuret a écrit :

Désolé je suis débutant, mes chiffres ne veulent peut être pas dire grand chose, donc n’hésitez pas à me dire si ma logique n’est pas logique.

Vous devriez lire Investir dans les foncières cotées.

Cominar est une pure valeur de rendement, avec au cours actuel environ 8% de rendement sur dividendes.

Si le cours se maintient stable année après année (en ligne avec le patrimoine immobilier sous-jacent), cela fait une rentabilité de 8% avant impôts, avec un risque contenu. Plutôt pas mal non ?

Maintenant, il est certain que l’essentiel de la progression opérationnelle est "mangée" par les actions nouvelles générées par le dividende en actions (environ 35% des Canadiens font ce choix et le chiffre semble augmenter petit à petit) et autres augmentations de capital régulières.

En contrepartie :
1) la flexibilité financière de la société est bonne puisqu’elle a moins d’argent à décaisser
2) la société est de mieux en mieux diversifiée (commerce/bureaux/logistique) et est un acteur incontournable de l’immobilier à Québec/Montréal

RBC Capital Markets estime l’Actif Net Réévalué à $22 et cible $20 :

RBC Capital Markets a écrit :

Cominar REIT In line Q1/15; A big focus on leasing/occupancy

Our view: Cominar reported in line Q1/15 results with FFO per unit that met our expectations. While per unit growth remains muted, we are pleased to see the REIT report its fourth consecutive quarter of positive organic growth and take initial steps to delever the balance sheet, following its $1.6 billion acquisition from Ivanhoé-Cambridge in October 2014. We reiterate our Sector Perform rating and $20 target.

Key points:
• FFO/unit: $0.44 in Q1/15, flat YoY, a penny ahead of our estimate but $0.02 shy of the Street
• SP-NOI growth: +1.4%, generally in line with our expectations
• Occupancy: 93.7%, down 70 bps QoQ and up 60 bps YoY
• Leasing spreads: effectively flat
• IFRS NAV: $20.35, -$0.02 QoQ and -$0.55 YoY

No surprises; In line Q1/15 results – FFO per unit of $0.44 remained flat YoY, coming in a penny ahead of our $0.43 estimate but $0.02 shy of the Street’s $0.46. During the quarter, the REIT raised $155MM of equity in a secondary offering and this, together with $20MM of proceed from the DRIP reduced net debt-to-total assets by 190 bps sequentially to 55%, including converts and with proportionate consolidation. Overall, we’re pleased to see the REIT report its fourth quarter of positive organic growth, coming in at +1.4% YoY. Thematically, occupancy in the industrial portfolio remains healthy at 94.8% (+1.8% YoY), while retail SP-NOI continues to be a slight drag on growth with a 1.2% decline YoY.

Prioritizing occupancy over higher rental rates – In the face of a challenging environment, management continues to prioritize occupancy over higher rents. During the quarter, Cominar renewed 1.1MM sf and 0.6MM sf of office and retail GLA, with an average decrease in net rent of 1.3% and 0.2%, respectively. Offsetting these declines was modest growth in the industrial and mixed-use segment of 2.2% (on 1.4MM sf of renewals), which enabled the REIT to post a renewal spread that was effectively flat overall. The REIT achieved positive SP-NOI growth of 1.4% during the quarter and on the call management reiterated its guidance of ~1.5% full year SP-NOI growth. Looking forward, Cominar has a total of 7.4MM sf expiring in 2015 or 16% of its GLA, of which, it renewed 3.1MM sf during the quarter.

Canadian Tire purchases Target leases – Subsequent to the quarter, Canadian Tire announced that it had purchased 12 Target leases at an average cost of ~$1.5MM, two of which are located in Cominar’s portfolio. Interestingly, Canadian Tire already has full-line stores in these two properties and is essentially upgrading to bigger better stores. On the call, management noted that Canadian Tire may wish to locate some of its other banners (e.g., Mark’s, Sport Check, Atmosphere) in the stores it currently occupies.

Source : Equity Research, 7 mai 2015

JMeuret a écrit :

Le fait que de nouvelles parts soient crées fait perdre de la valeur à chaque part tous les mois et si je regarde les derniers chiffres je n’ai pas l’impression que le chiffre soit si exceptionnel.

Le simple fait de verser un dividende fait perdre de la valeur aux parts.  Le payer en action peut être dilutif ou relutif. Par contre, en ayant le dividende en cash on perd le dividende bonifié (5%).

L’article ci-dessous est assez pessimiste ( trop ?) sur une des dernières acquisitions de Cominar

Des défis de taille pour le Mail Champlain
L’offre commerciale en mutation à Brossard

Des défis de taille pour le Mail Champlain

Bien sûr que le cours baisse pour d’autres motifs. Ça n’empêche que le retail à Montréal c’est la grosse bataille entre le centre-ville , les anciens centres fermées style mail Champlain et les nouveaux méga centre ouverts comme les Dix30 et en 2021 le Royal-mount au nord ( qui pourrait concurrencer le centre rockland je pense ).
Ivanohe Cambridge avait refait magnifiquement le Mail Champlain et pourtant ils l’ont vendu avec d’autres à Cominar.
Si on rajoute le e-commerce qui mange des parts de marché , je pense que ça sera peut-être difficile d’augmenter les marges dans le retail à Montréal.

Après vu le climat toute une partie de l’année , je pense à titre personnel que les mails fermés ont encore un avenir.

Pour Cominar , le commercial représente 38 % de l’actif ( sans prendre en compte les achats en industriel réalisés début 2015, avec un joli rendement annoncé !  ) donc je pense que Cominar est suffisamment diversifié pour résister, d’ailleurs je crois que l’AFFO est resté le même que celui du T1 2014 ce dernier trimestre.

A mon avis , la Banque du Canada ne veut pas remonter les taux. La guerre du pétrole a affaibli l’économie de l’Alberta qui était la locomotive du pays.
L’économie du Quebec est déconnectée du pétrole et va profiter du huard faible.

sergio8000 a écrit :

Par ailleurs, contrairement aux croyances populaires, les magasins physiques ne perdent pas forcément face au e-commerce : j’ai lu l’an dernier que les ventes au pied carré étaient au plus haut niveau jamais vu aux US d’après l’ICSC.

Oui.

C’est aussi bien expliqué dans la dernière présentation de la foncière Selectirente.

Extrait :





voir toute la présentation : le commerce de centre-ville est-il tué par le eCommerce ?