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2 #1 09/05/2015 18h24
- ToutVaBien
- Membre (2011)
- Réputation : 52
Je voudrais soumettre cette idée qui me parait très intéressante à étudier et pour laquelle j’ai déjà investi 7% de mon portefeuille.
JM Ways est un ancien retailer qui a fait faillite et qui a décidé de se réorganiser en 1988 autour de son patrimoine immobilier qu’il possède depuis les années 1950-70. Il s’agit de sept immeubles situés aux alentours de New York, dont deux à Brooklyn, qui représentent plus de 80% de la valorisation du parc.
A ce jour, la capitalisation boursière est d’environ 100m$ avec une dette nette de 4m$.
La gestion des coûts est horrible, puisque, en partie à cause de sa taille, les dépenses opérationnelles représentent environ 55% des loyers et les dépenses administratives représentent environ 25% des loyers. De plus, ce n’est pas un REIT, donc le taux d’imposition standard s’applique.
Du coup, une valorisation par un multiple de FFO, AFFO, cash flow,… donne un résultat horrible.
La thèse d’investissement repose sur le fait que les deux propriétés principales, représentant 543 000 sqf, situées dans Brooklyn downtown qui est un quartier qui bénéficie d’une rénovation impressionnante depuis plusieurs années, ont des loyers très en-dessous du marché, avec des contrats qui arrivent à expiration dans les prochaines années (détails dans le 10K), en plus d’autres catalyseurs potentiels (transformation en REIT, rachat par un REIT, Chairman/CEO qui a 72 ans et pourrait prendre sa retraite, endettement et paiement d’un gros dividende,…).
Voici la localisation des deux biens principaux:
Par exemple, ces deux immeubles sont loués à un prix d’environ 25$/sqf et occupés à environ 70%, alors que plusieurs sources indiquent des prix largement supérieurs à 100$/sqf à cet emplacement précis (http://www.cpexre.com/system/research_items/documents/000/000/085/original/2015_Brooklyn_Retail_Report.pdf?1426791958: les propriétés sont situées sur la zone 73 (page 2)).
De même, plusieurs sources indiquent des prix de vente supérieurs à 1000$/sqf dans cette zone (http://theboerum.com/wp-content/uploads … .18.15.pdf).
Donc, avec un calcul tout bête, et en considérant un prix par pied carré à 300$ (au lieu de 1000$, pour être hyper conservateur), nous donnerait déjà une valorisation de 543 000 sf * 300 = 163m$ à comparer aux 104m$ d’EV, et sans compter le reste de l’immobilier que j’ai évalué grossièrement à environ 20-35m$.
Enfin, pour résumer, et pour servir de base à une discussion, j’ai listé ici les points négatifs qui me sont venus à l’esprit, parce que je n’arrive pas à m’expliquer une telle décote:
- Le management ne se bouge pas (pas de transformation en REIT, coûts démesurés,…). Ceci dit, Shulman, le CEO, président et actionnaire majoritaire, est âgé de 73 ans;
- Le capital est verrouillé par la famille actionnaire principal;
- Allocation de capital très moyenne (mais apparament aucune ambition au niveau des acquisitions, ce qui est un moindre mal);
- Dépenses administratives très élevées, pas la taille critique;
- Très dépendant de Brooklyn downtown (pas de diversification géographique);
- Faible liquidité du titre (pour moi, en tant que petit investisseur particulier, cela n’a aucune importance).
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