Cifocoma 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Pourquoi n’y a-t-il pas eu d’AK ? Parce que tant que l’AMF n’aura pas donné son visa (en particulier sur les statuts), il en peut (légalement) pas y en avoir.   Si mes informations sont exactes, l’AMF a refusé son visa en considérant que les statuts (suite à leur dernière modification de juin 2015) ne respectent pas les textes régissant les SCPI sur plusieurs points (dont l’étendue du pouvoir du CS, et de la responsabilité de la SdG). Une AGE, devant débattre d’évolutions des statuts sur les points relevés par l’AMF, n’a pu se tenir en octobre. Elle est reportée vers décembre 2016, et si le quorum n’y est pas atteint (ce qui est assez probable) elle sera convoquer à nouveau plus tard (avec une exigence de quorum plus faible, qui devrait être remplie). Ensuite, si l’AMF est satisfaite, elle accordera son visa, et il sera possible de faire une AK (mais ceux qui ne sont pas déjà associés auront peu de chance d’avoir des parts disponibles à la souscription).   

Le RAN ne représente pas de la trésorerie disponible (ni pour une SCPI, ni pour une autre société) et vous ne semblez pas encore l’avoir compris. Cette SCPI n’a pas de trésorerie disponible pour faire de gros investissements (cf page 14 ou 16 du RA2015) et a réalisé ses derniers investissements principalement avec des emprunts (cf page 15 du RA2015). 

Il n’y a nul besoin, pour déterminer ce que vous appelez une "valeur des actifs", de faire vos calculs, qui sont de plus largement "erronés". Les valeur de réalisation et valeur de reconstitution (voir définitions et valeurs en page 16 du RA2015) permettent déjà de mesurer la valeur de l’ensemble des actifs de la SCPI. Elles figurent au rapport annuel, et font même l’objet d’une résolution en AG, chaque année.

Exemple (simpliste) d’utilisation du RAN (et d’autres aspects) :    En 2010 une SCPI lève 20M de capital, et achète un immeuble pour 20M. De 2011 à 2016 elle dégage (recettes - charges) 8M de résultat net avec cet immeuble, choisi de distribuer 3M aux associé et de mettre 5M en RAN. Fin 2016 elle vend son immeuble pour 30M net de tout (dont impôt sur la plus-value), emprunte 20M, et achète un autre immeuble pour 54M (dont 4M de "frais d’achat").
Fin 2016, elle aura 5M de RAN, 10M de RPV, 1M de trésorerie, 20M de dettes, et un immeuble valant 50M.
Ses actifs vaudront alors (sa valeur de réalisation, soit) 50M + 1M - 20M = 31M.   

Les 974 082€ de disponibilités à fin 2015 correspondent au fond de roulement pour payer les décaissements à venir, à commencer par le solde de dividende (320 k€) en janvier 2016. Ils ne sont pas en relation directe avec le RAN et/ou le RPV (une SCPI qui conserverait du cash à hauteur de la totalité de son RAN, et de son RPV, serait vraiment très mal gérée, encore plus actuellement où la trésorerie est rémunérée à un taux proche de 0%). Ils peuvent bien sur servir à financer une éventuelle acquisition (en complément d’emprunts, pour cette SCPI dans le contexte actuel). Je ne pense pas qu’une telle SCPI puisse fonctionner sereinement avec un fond de roulement limité à 100 ou 200 ou même 300 k€ (ou alors il lui faudrait une ligne de trésorerie (autorisation de découvert) à la banque).

Sofidy a annoncé avoir démissionné de la gestion des SCPI CIFOCOMA et CIFOCOMA 2 suite au rejet par les conseils de surveillance "d’une résolution visant à mettre en conformité les statuts des sociétés avec la réglementation en vigueur".

source

Je reviens brièvement sur cette SCPI après avoir digéré quelques informations. L’idée ici est de partager mes reflexions donc, comme précédemment, n’hésitez pas à me contredire si vous voyez une erreur quelque part. C’est en faisant des erreurs qu’on apprend

Tout d’abord la démission de sofidy : c’est un élément que je suppose très important. Aucune idée des conséquences futures. En tout cas c’est le signe d’une AG capable de ne pas suivre aveuglément sa société de gestion (en l’occurence est-ce-que ce désaccord-ci était une bonne ou une mauvaise chose : je ne sais pas).

Ensuite, concernant le RAN : l’argent a bien été, à un moment ou un autre, sous forme sonnante et trébuchante (au moment de la perception des loyers et de la décision d’en garder en réserve). Si on ne le trouve plus en liquidité aujourd’hui, c’est qu’il a été investi dans des biens immobiliers. En fait, j’ai l’impression qu’il y a du "pour" et du "contre" à avoir un RAN aussi gros que celui de Cifocoma2.

Contre : L’argent gagné a été ré-investi directement par la SCPI sans passer par la poche des détenteurs de part. D’un point de vue individuel, c’est donc un gain qui a été "bloqué" dans la SCPI sans laisser le choix de l’arbitrer ailleurs. Pour une SCPI "de rendement", bloquer une partie du bénéfice n’est donc pas forcément positif. À titre personnel, et au niveau instinctif de la réflexion, j’attend d’un placement "de rendement" qu’il apporte du rendement que je peux ensuite arbitrer où bon me semble. Je n’en attend pas qu’il se comporte comme un placement "de croissance" bloqué.

Pour : Comptablement, la société s’octroie la possibilité de gonfler ses distribution ultérieures au delà du gain réel de l’année considérée, ce qui permet d’offrir des revenus "lisses" d’une année sur l’autre (sous réserve de disposer du cash nécessaire pour le distribuer, évidemment; ce qui risque de passer par un endettement ou la vente des biens, ce qui revient à baisser la valeur de la part…). C’est une caractéristique positive si on compte sur ses SCPI pour fournir un revenu régulier.

Pour : Le RAN n’est pas distribué, donc pas imposé sur le revenu. Le RAN allant en investissement dans la SCPI on peut supposer que, mécaniquement, il va augmenter la valeur de réalisation, les dividendes, et le prix de la part. C’est donc un moyen d’investir ses gains bruts dans la société. Donc c’est positif puisqu’il s’agit d’une "esquive" d’imposition (en pratique il s’agit plutôt d’un report d’imposition puisque le couperet tombera tout de même à chaque dividende gonflé ainsi qu’au moment de se dessaisir de ses parts, que cela soit en les vendant ou en décédant mais, en attendant, c’est bien le capital brut qui aura travaillé). (NDLR : ce point est faux, cf réponse de PierreP juste après)

Enfin, concernant le carnet d’ordre : il n’y a toujours pas foule au portillon. Depuis novembre 2016 où nous avions noté que le prix d’exécution d’octobre s’était établi à 540€; il y a eu :

* aucun échange fin novembre
* 55 parts échangées à 540€ fin décembre
* 55 parts échangées à 529€47 fin janvier
* aucun échange fin février

Il n’y a actuellement dans le carnet d’ordre qu’un seul acheteur, pour 3 parts, à 515,65€. Le vendeur le plus bas, lui, est à 519€. Si rien ne change, nous n’aurons donc pas d’échange non plus fin mars (mais il reste tout de même du temps avant la fin du mois).

Je n’ai pas trouvé le rapport annuel 2016 qui devrait contenir une mise à jour de la valeur de réalisation mais, pour mémoire, la valeur de réalisation au 31/12/2015 était d’environ 475€ (cf le dernier bulletin trimestriel ). Pour ma part, je vais encore rester à l’écart, principalement parce que je ne sais pas ce que la démission de sofidy va impliquer et que je n’ai pas prévu d’investissement SCPI dans mon plan de gestion de patrimoine pour l’instant.

Dernière modification par Looping (20/03/2017 11h00)

Merci PierreP, j’ai effectivement trouvé plusieurs sources concordantes avec vous :

http://www.pierrepapier.fr/quels-sont-les-impots-sur-les-profits-realises/ a écrit :

Attention ! Il arrive que la SCPI décide, en assemblée générale des associés, de ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice afin de constituer des réserves en prévision de travaux, par exemple. Le but est d’utiliser ultérieurement ces réserves pour maintenir la régularité du revenu distribué, affecté par l’absence de locataire dans le bien en travaux. Dans ce cas, le bénéfice à déclarer (et indiqué par la société de gestion) est celui réellement réalisé au cours de l’année, et non celui effectivement distribué.

https://www.fortuneo.fr/guide/fiscal/fiscalite-scpi a écrit :

Chaque associé déclare, au titre de l’impôt sur le revenu, la part des bénéfices et des charges fournie par la Société de gestion, correspondant à ses droits dans la SCPI.
Le revenu imposable correspond aux revenus encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l’exercice.

À la lumière de cet élément…j’ai finalement l’impression qu’avoir du RAN est plutôt négatif :

(-) on perd le droit de choisir son véhicule d’investissement pour ce RAN puisqu’il reste dans la SCPI (c’est un handicap que je juge sérieux pour des structures que j’imaginais alors comme étant destiné à distribuer du bénéfice).

(+) les revenus versés peuvent être lissés d’une année sur l’autre (à titre personnel, je ne suis pas encore sensible à cet avantage)

(+) on économise les frais d’entrée (et encore…je ne suis pas bien certain de ce point-ci).

Bref : À titre personnel, et dans ma situation actuelle, je préfèrerai les RAN nuls (je préfère prendre moi-même les décisions d’affectations des revenus).

Pour Info : cette scpi (comme Cifocoma) à une AGE fin mars, pour modifier ses statuts. L’AMF à indiqué à Sofidy que les statuts devaient être "conformes" avant toute passation à une autre SdG. Il semble tjrs y avoir une minorité du CS qui conteste ce que la majorité fait (ambiance….).

D’après mes informations, transfert de la gestion de Sofidy à Paref en cours d’année 2017.

Carpediem

Bonjour,
S’il y a des associés qui souhaitent garder un œil sur un éventuel projet de fusion, je les invite à voter pour les candidats 4, 5 et 6 en vue du renouvellement de certains membres du CS.
Me contacter en privé pour de plus amples informations et pour les conseils de vote.

Il n’y a rien de péjoratif lorsque je dis que ce CS est vieillissant, les membres ont à peu près tous autour de 70 ans, à cet âge nul doute que la compétence est bien là

Merc.i pour le CR. Sur le passage ci dessus, désolé mais permettez moi de dire que la compétence est très loin d’être proportionnelle à l’age. Et ca je peux le constater tous les jours dans mon boulot ou ailleurs.

L’experience, elle, oui mais tout le monde n’exploite pas de la même facon ses années d’experience…

Eléments intéressants.
Cela m’amène quelques questions :
* y-a-t-il des éléments tangibles pour une action en justice des associés de la SCPI à l’encontre de Sofidy? (faute/défaut de gestion?)
* qu’a fait le Conseil de Surveillance dans les années Sofidy si la société de gestion a commencé à investir de manière peu appropriée depuis 2011?

Je pense qu’il ne faut pas tout mélanger.

Cette SCPI ne semble pas avoir été gérée de manière optimale, si on se fie à l’évolution de ses performances et à ce que deviennent ses acquisitions récentes.
Comme elle est assez petite, l’impact de chaque sinistre locatif y est important, et a plus d’impact que dans le contexte d’une SCPI détenant des milliers de biens. Comme elle est à capital fixe, et n’a pas fait d’AK depuis un moment, les commissions perçues par la société de gestion sont principalement constituées de la commission de gestion (alors que dans la SCPI qui collectent pas mal, comme la plupart des SCPI à capital variable, la commission de collecte est énorme comparée à la commission de gestion, même si la société de gestion doit en rétrocéder une partie à un réseau de distribution), ce qui peut conduire la motivation de la société de gestion à arbitrer en défaveur de cette SCPI (ne respectant alors pas vraiment sa déontologie).

En ce qui concerne l’APPSPCI, j’ai écrit ce que j’en pensais désormais ici.

En ce qui concerne le CS de cette SCPI (et de sa petite soeur Cifocoma), il a connu (et sans doute connait encore) à ma connaissance de vives tension, avec des désaccords importants entre ses membres, et pas seulement en ce qui concerne la surveillance de cette SCPI, ce qui n’a pas du faciliter un travail efficace. 

Il n’en reste pas moins que, à mon avis, un certain nombre d’aspects des statuts de ces SCPI sont plus protecteurs que ceux de la plupart des autres SCPI. Ceci, même si le CS (et les associés) s’est avéré incapable d’en tirer avantage durant les dernières années.
Avec des statuts comme pas mal d’autres SCPI en ont, le CS n’a (tout comme les associés) de toute manière encore moins de possibilités pour agir, et les risques de dérives sans possibilité de réagir sont encore plus élevés (et il y a quelques exemples déjà…).

AMF : Je suis associé de cette SCPI (avec très peu de parts), et j’ai été une fois candidat au CS (sans succès).

Quelques exemples d’aspects dans le sstatuts (j’ai déjà du en parler, par ex ici) : 
   - la société de gestion n’est pas nommée (sans limite de durée) dans les statuts, mais désignée (pour une durée déterminée) par l’AG (donc révocable par l’AG),
   - le président de l’AG (qui a un grand rôle, jusque dans le vote des résolutions, cf pouvoirs au président, et pouvoirs en blanc) n’est pas statutairement la société de gestion, mais désigné par les associés lors de l’AG (1 associé présent = 1 voix pour désigner le président)   
   - l’AG doit autoriser (même à posteriori, quand le CS a émis un avis positif avant la cession) les cessions (aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier de la SCPI)
   - la SCPI n’est pas autorisée sans restriction à faire des investissements indirects (investir via SCI, OPCI, etc.) 
   - restrictions limitant les participations de "zinzins" dans la SCPI   (pour cette SCPI : la taille de la SCPI, le capital fixe, et les modalités des AK limitent indirectement)

Je ne me souviens pas de communications du CS aux associés pour évoquer un problème concernant les investissements de Sofidy. Jusqu’à il y a quelques années, le (Président du) CS de cette SCPI avait un "espace réservé" dans chaque bulletin trimestriel, pour communiquer vers les associés. Depuis le BTI de T3/215 cet espace a disparu. Le dernier message dans cet espace, en T2/2015, était :

ESPACE RESERVE AU CONSEIL DE SURVEILLANCE - juillet 2015 a écrit :

Mesdames, Messieurs, Chers Associés,

Les Assemblées Générales à caractère ordinaire et extraordinaire du 1er Juin 2015 ont valablement pu délibérer, le quorum étant atteint par 55% des parts présentes ou représentées. C’est un bon niveau qui a permis d’éviter les frais d’une nouvelle convocation. Nous ne répèterons jamais assez que votre vote est la clé de défense de votre épargne !

Pour protéger celle-ci, un conseil de surveillance très impliqué et au fait de ses prérogatives, est indispensable mais il doit aussi pouvoir s’appuyer sur votre vote dans le cas où nous aurions des avis divergents avec notre gérant sur des éléments importants de la gestion.

Durant cette Assemblée Générale, un de vos représentants, a soulevé la question du constat de notre dépositaire pour 2014. Nous vous rappelons que ce supra- contrôleur voulu par l’Europe est devenu une obligation pour les SCPI restées ouvertes, depuis la ratification de l’Ordonnance 2013-676 en janvier 2014. Vous avez, en son temps, connu notre position sur l’inutilité de ce énième contrôleur ! Notre Commissaire aux comptes a indiqué avoir reçu de ce dépositaire, une attestation de l’existence de tous les éléments de l’actif (immeubles et comptes). Par ailleurs, notre Gérant a signalé que ce dépositaire a accès, à tous les comptes bancaires de la SCPI, et peut, à tout moment questionner la société de gestion sur des flux dont il aurait à s’interroger. Rien n’a été signalé.

Concernant la 11ème résolution : renouvellement du mandat de notre société de gestion Sofidy qui englobe toutes les commissions, notre gestionnaire a souhaité faire une nouvelle mise au point durant l’Assemblée Générale.
Il a précisé que les rémunérations perçues dans le cadre de sa mission de gérance sont le fruit d’un travail d’ensemble qui ne saurait être scindé en plusieurs résolutions à soumettre à l’Assemblée Générale. Cette présentation de la reconduction de son mandat englobant les commissions, avait été le sujet d’une discussion animée au cours du conseil de surveillance de mars 2015. Elle portait précisément sur la commission d’arbitrage. Début 2014, l’Ordonnance 2013-676 a été ratifiée et il en découle que cette commission d’arbitrage doit être prévue dans tous les statuts des SCPI. Dans le cas de notre SCPI Cifocoma 2, son taux reste soumis à la décision des associés réunis en Assemblée Générale et n’est pas gravé dans le marbre de ses statuts. Une très large majorité du conseil a fort bien compris que ce taux peut être modifié chaque année. Pour 2015, considérant : le peu à arbitrer, la difficulté de vendre les actifs ciblés, la modicité de la somme en question ; une très large majorité du conseil a jugé que c’était un signe modeste certes mais encourageant à donner à Sofidy, que nous félicitons à chaque réunion du conseil de surveillance pour la gestion du patrimoine de notre SCPI. Aussi la très large majorité du conseil avait donné un avis favorable pour le vote de cette 11ème résolution. Les associés l’ont eux aussi, bien compris et ont suivi en approuvant à 88.93%.

Par ailleurs, vous avez renouvelé les mandats de Pascal Bing, Claude Bon et APPSCPI.

Prochainement, une augmentation de Capital devrait avoir lieu à partir du 5 Octobre 2015 pour les anciens associés et 20 octobre pour le public. Les conditions seront les suivantes : Prix de souscription : 560€; Montant de l’augmentation de capital : 409 887€ par création de 2 679 parts. Délai de jouissance : 1er jour du troisième mois qui suit la souscription

A savoir qu’une discussion s’est faite autour du prix de souscription jugé un peu trop bas par les membres de votre Conseil comparativement à 2 paramètres importants : le marché des parts et la valeur de reconstitution. Il a été augmenté, tout en respectant les règles imposées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) avec l’accord unanime de votre conseil.

D’autres sujets seront abordés prochainement sur la table du conseil, nous vous les détaillerons sur un prochain bulletin trimestriel.

Notre éditorial d’octobre 2015, sortira trop tard par rapport à la date de l’augmentation de capital indiquée ci-dessus, nous vous invitons déjà à participer très nombreux à celle-ci.

Nous vous souhaitons un bel été.

Denys Arboucalot
Président du Conseil de Surveillance de CIFOCOMA 2

L’augmentation de capital n’a jamais eu lieu (voir le message #26).
M.Arboucalot (plus tout jeune) n’a pas sollicité le renouvellement de son mandat au CS lors de l’AG2015 en juin 2016.

Je regarde Cifocoma 2 et je me dis peut etre que ces bétises - temporaires souhaitons le - vont créér des opportunités d’achat ?