Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Bonjour,

Je n’ai rien recu. 85 centimes par part ne me semble pas possible le niveau de distribution du 1T était à 2,97 euros par part.

Je n’ai pas recu cet email…

2.55 me semble être une grosse baisse pourtant l’objectif était le maintient de la rémunération

Reçu le mail aussi. Je confirme 2,55/part pour ce trimestre. J’ai envoyé un mail pour avoir explication. Voici la réponse :
"

GH a écrit :

L’engouement lié à l’atteinte du capital statutaire de ce premier Opus de Novapierre Allemagne a généré davantage de collecte et sur un temps très court entre janvier et avril.
Ce qui nous a obligé a des investissements plus importants qu’à l’accoutumée et sur des délais très courts.
Les problèmes climatiques en Allemagne cet hiver nous avaient aussi obligé à nous retirer sur une acquisition qui a pesé sur les investissements et l’attente de ceux-ci a été prolongée.

Ce décalage sur les investissements couplé à la minoration et faiblesse de la dette de votre SCPI, ont légèrement érodé ces 2 premiers trimestres.
La politique d’investissement et de refinancement devrait porter ses fruits et vous ramener progressivement à votre dividende habituel (versé net de fiscalité Allemande)

Tous ces éléments ont été évoqué en Assemblée Générale, je vous encourage à y participer ou à lire le rapport à la fin du rapport annuel de votre SCPI.

Je vous souhaite un bel été

GH

Bonjour,

Qu’entendez-vous au juste par "course à la collecte" ?

Il n’y a pas eu, de la part de PAREF, une volonté de mettre agressivement en avant telle ou telle SCPI de sa gamme. Si Novapierre Allemagne a beaucoup collecté, c’est simplement parce qu’elle a beaucoup été prescrite par les indépendants qui la commercialisaient, en raison de ses caractéristiques.

Votre critique est donc justifiée sur le fond, mais dans ce cas elle devrait s’étendre à l’ensemble des SCPI à capital variable du marché… hormis Corum Origin, qui à ma connaissance est la seule à plafonner volontairement sa collecte en assignant des quotas à ses distributeurs.

OxxiGen a écrit :

Bonjour,

Qu’entendez-vous au juste par "course à la collecte" ?

Il n’y a pas eu, de la part de PAREF, une volonté de mettre agressivement en avant telle ou telle SCPI de sa gamme. Si Novapierre Allemagne a beaucoup collecté, c’est simplement parce qu’elle a beaucoup été prescrite par les indépendants qui la commercialisaient, en raison de ses caractéristiques.

Votre critique est donc justifiée sur le fond, mais dans ce cas elle devrait s’étendre à l’ensemble des SCPI à capital variable du marché… hormis Corum Origin, qui à ma connaissance est la seule à plafonner volontairement sa collecte en assignant des quotas à ses distributeurs.

Pourquoi toujours mettre en avant Corum dans vos messages ? Vous en vendez ? Mettre des quotas ne signifient pas plafonner volontairement la collecte. Ça peut être mis pour empêcher un intermédiaire de trop collecté (différent d’une collecte global maîtrisé). Je vois au moins un intérêt si on ne peut plus souscrire auprès d’un CGP, on peut soit souscrire auprès de Corum via leur interface en ligne et on peut souscrire via le service de réinvestissement. Les deux ont probablement plus d’intérêt pour Corum (moins cher) que de rétrocéder au CGP. Mais ça peut-être un effet d’annonce type : "on a mis des quota à 1000" mais en réalité ils ne sont jamais atteint. Et d’autres choses encore que je ne conçois pas car pas du milieu.

Pour Paref, la course à  la collecte a été initié non pas à cause des indépendants qui la commercialisaient mais par le passage de capital variable à capital fixe qui a engendré un effet de "rareté" pour les personnes intéressées. Les gens se sont précipités pour avoir les dernières parts. Je pense que Paref a été pris de cours sur le timing (enfin ils auraient largement pu anticiper un tel effet d’annonce).

Kabal a écrit :

Pourquoi toujours mettre en avant Corum dans vos messages ? Vous en vendez ? Mettre des quotas ne signifient pas plafonner volontairement la collecte. Ça peut être mis pour empêcher un intermédiaire de trop collecté (différent d’une collecte global maîtrisé). Je vois au moins un intérêt si on ne peut plus souscrire auprès d’un CGP, on peut soit souscrire auprès de Corum via leur interface en ligne et on peut souscrire via le service de réinvestissement. Les deux ont probablement plus d’intérêt pour Corum (moins cher) que de rétrocéder au CGP. Mais ça peut-être un effet d’annonce type : "on a mis des quota à 1000" mais en réalité ils ne sont jamais atteint. Et d’autres choses encore que je ne conçois pas car pas du milieu.

J’ai simplement évoqué un fait objectif, et il se trouve que je connais le sujet.
Libre à vous d’exprimer votre opinion et même de tirer des conjectures.

Kabal a écrit :

Pour Paref, la course à  la collecte a été initié non pas à cause des indépendants qui la commercialisaient mais par le passage de capital variable à capital fixe qui a engendré un effet de "rareté" pour les personnes intéressées. Les gens se sont précipités pour avoir les dernières parts. Je pense que Paref a été pris de cours sur le timing (enfin ils auraient largement pu anticiper un tel effet d’annonce).

Pour quelqu’un qui n’est pas du milieu, vous êtes décidément très affirmatif, voire péremptoire…
Pour ce que j’en sais, la décision de stopper la collecte est intervenue très brutalement, et de nombreuses souscriptions initiées avant cette annonce, n’ont pas pu être honorées. Il me semble donc difficile d’imaginer que c’est l’annonce qui a déclenché de nouvelles souscriptions. Mais une fois encore, vous êtes libre de le penser.  :-)

Stinger77 a écrit :

Paref a en effet été pris de cours car il n’avait pas anticipé que le CS refuserait de voter la hausse de l’augmentation du capital maximum statutaire. De meme, les CGP n’ont pas été prévenus en amont ce qui a pu poser des problèmes pour beaucoup de futurs associés (notamment ceux à crédit). De nombreux dossiers ont donc été retournés par Paref.
Juste dommage pour la communication qui doit etre, selon moi, ameliorée.

J’abonde tout à fait dans ce sens.

Bonjour Samy,

Je partage votre point de vue et vos arguments : il est toujours préférable de réduire ou stopper la collecte de nouveaux fonds lorsqu’on sait qu’on ne pourra les investir de façon relutive ou au moins non dilutive, sinon on appauvrit tout le monde.

NB : c’est exactement la même problématique avec les fonds en euros des contrats d’assurance-vie : les épargnants qui versent 100 aujourd’hui ne voient aucun inconvénient (et on les comprend !) au fait de pouvoir, sans aucun risque et en toute liberté, récupérer 101,50 un an plus tard alors même que les rendements à un an sont pourtant négatifs… En réalité, on leur a attribué des bénéfices réalisés par leurs prédécesseurs.

Pour autant, la gestion d’un patrimoine immobilier, même si ce dernier n’est pas en expansion constante, nécessite tout de même du temps et de l’énergie, donc il n’y a pas de raison pour que la société de gestion ne continue pas de faire le job.

Et en cas de « crise immobilière » (qui par hypothèse ferait naître de nouvelles opportunités), rien n’empêcherait la SCPI de décider, par AGE, de rouvrir le capital.

En effet, j’ai reçu le mél aujourd’hui. 2 commentaires à propos de l’info de Primaliance (infos qui restent à confirmer, aucun communiqué sur le site de Paref, pas de statuts ni de plaquette commerciale, je ,n’ai rien trouvé):

- la commission de souscription passerait à 12% TTC, au lieu de 10% pour Novapierre Allemagne 1 (ou devrais-je écrire Novapierre Allemagne Origin )… ça devient hélas la norme
- j’apprécie beaucoup l’humour du rédacteur du mél qui se sent obligé de préciser que: "[…] 5 ans seulement après sa création, la première SCPI 100 % Allemagne a atteint son capital social statutaire (environ 520 M€). Plutôt que d’augmenter ce dernier comme le font généralement les sociétés de gestion, Paref Gestion a opté pour la création d’un nouveau véhicule […]". Ce ne seraient pas plutôt les sociétaires de Novapierre qui auraient voté en AG contre la proposition de la société de gestion d’augmenter le capital statutaire, par hasard  ?

Polaris a écrit :

Ce ne seraient pas plutôt les sociétaires de Novapierre qui auraient voté en AG contre la proposition de la société de gestion d’augmenter le capital statutaire, par hasard  ?

Non. Ceci n’a pas été proposé en AG.
Il semble que le CS n’y était pas favorable (pour une fois qu’un CS réussit à imposer son choix raisonnable)…

FCP a écrit :

Et je n’apprécie pas trop que Paref profite du changement de SCPI pour gratter 20% de frais de souscription supplémentaire. 12% ça commence à faire beaucoup.

Sauf erreur de ma part Novapierre Allemagne a des frais de 10% HT ou 12% TTC.
Ceci dit l’associé ne semble subir réellement que le HT puisque lorsque vous regarder dans le détail le prix de retrait est pile de 10% de moins que le prix de souscription.
Note d’Information
A priori la version 2 fonctionne pareil, en attendant confirmation avec la note d’information quine devrait pas tarder.

Est-ce que certains ici vont souscrire ?
Je voulais doubler ma ligne de Novapierre Allemagne 1 avant la fermeture. Je ne sais pas si je vais prendre de la V2…

Lors du lancement de Novapierre Allemagne,  en 2014, Paref l’avait proposée pendant 6 mois au prix de 230€ / part… A cette époque,  lancer une SCPI 100% allemande devait paraître un peu osé… Les choses ont bien changées !