Novapierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Distribution T2/2010 : 3.00€/part        (idem T1/2020)
.                         (à  comparer à 4.50€ en T1 et T2/2019)

FCP, le 29/04/2020 a écrit :

Dividende du T1/2020 : 3,00 €
-30% par rapport au même trimestre de 2019.

Oui, ils l’avaient annoncé.

Distribution T4/2020 : 4.26€/part

Total 2020 = 16.26€  (vs 18.51€ en 2019)

pour un associé à l’IS.

J’ai reçu l’IFU détaillé de la part de Paref, et le montant des revenus bruts est bien supérieur à celui de l’année précédente.

Dans mon cas : 4269 € pour 2020, contre 2741 € pour 2019. Alors que la distribution a diminué avec le COVID.
Avez vous constaté la même chose ? Est ce une erreur ?

Si je regarde le revenu net, il passe de 2129 à 2877 €, soit + 35%.
Alors que l’on a reçu moins. Dans mon cas respectivement 1925€ et 1691 €.

Je n’ai jamais trop compris la corrélation entre les données de l’IFU, et les dividendes que l’on reçoit, et pourquoi chaque année on déclare plus que l’argent reçu ?!? Il y a quand même une grosse différence.
C’est parce qu’ils ont mis de l’argent en réserve ? Si un comptable pouvait nous expliquer, car c’est assez obscur pour moi.

Le retour de Paref à mon interrogation

Bonjour,



En 2020, Novapierre 1 a été fortement impactée par la situation sanitaire que nous traversons.

Malgré cela, les taux de recouvrements sont positifs pour 2020 avec 91% des loyers recouvrés (T1 : 100% / T2 : 86% / T3 : 96% /T4 : 82%) et la performance en ligne avec les moyennes de marché (cf chiffres ASPIM) avec un TDVM de 3,71%.


L’accompagnement des locataires de la SCPI et la prévision de difficultés pour certains d’entre eux (à partir du T4 2020) ont néanmoins du faire l’objet de provisions comptables (en ligne avec les recommandations des commissaires aux comptes de la SCPI). Ces provisions dites « pour risques et charges » ou encore « pour douteux » seront annulées en 2021 si les locataires payent effectivement leurs loyers.


La politique de distributions 2021 sera ainsi celle d’une distribution effective des revenus nets réellement perçus par le fonds.


En effet, les règles d’imposition des SCPI relèvent de la catégorie des revenus fonciers des personnes physiques. A ce titre, le Code Général des Impôts prévoit que l’on doit fiscaliser toute recette ou dépense répondant à la définition des éléments éligibles dès lors qu’elle est encaissée ou décaissée. Les provisions d’aucune sorte ne peuvent être amenées en déduction du revenu imposable. En ce sens, les revenus nets sont nets de charges, mais pas de provisions. Cette règle est applicable à l’ensemble des personnes physiques.


Aussi, lorsque les distributions ont été de 16,26€ par parts, le résultat fiscal par parts est quant à lui de 26,76 €.


Ce résultats est unique, 2020 est atypique en ce sens et lié à la situation du fonds.

Mais je ne comprend toujours pas pourquoi les revenus bruts augment de 56%

Gros dividende reçu aujourd’hui : 7,26 € par part
Soit 57% de plus que les trimestres précédents.

Une info là dessus ?

Oui, je regarderai.

Mais j’aimerais bien être prévenu de ce genre d’info avant de recevoir le versement, plutôt que devoir attendre le pdf. Ils ne sont pas très bons en com, contrairement à Corum par exemple.

Surtout quand on annonce une bonne nouvelle, c’est bien de le mettre en avant. Mais non.

Dernière modification par FCP (01/02/2022 23h35)

Pour les dividendes annuels en hausse, dommage que la ventilation entre loyers et plus-values de cession ne soit pas donnée. Il faudra donc attendre le RA…

La Directrice générale évoque ’la meilleure performance des 10 dernières années de son histoire, avec une distribution totale de 21,12 euros par part, soit un taux de distribution de 4,80 %.’

Certes, mais cette distribution, en particulier celle du T4, a probablement été boostée par le produit des cessions d’immeubles ayant ’alimenté le stock de plus-values de votre SCPI qui participent à sa performance.’

Donc la ’meilleure performance’ s’accompagne d’une ’valeur du portefeuille en baisse de 2,3 % par rapport au portefeuille à fin 2020’, et ce malgré ’une augmentation de 0,7% des valeurs à périmètre constant. La valeur de réalisation va donc probablement baisser d’autant, et celle par part (dont le nombre n’a baissé que de 1,3% sur l’année) va aussi baisser.

La distribution se fait donc en partie grâce à l’appauvrissement de la SCPI. Le Rendement Global Immobilier (RGI) sera moins bon que le taux de distribution.

Le rapport annuel 2021 est publié.

L’éditorial met en avant un taux de distribution de 4,8%, avec un dividende de 21,12 euros par part en 2021. Le résultat par part est effectivement de 21,27 euros contre 17,03 en 2020. Cette forte progression ne doit pas occulter un total des recettes locatives brutes et du produit des participations contrôlées (via la SCI Immoctave) de 30,8 euros/parts, proche des 30,5 l’année précédente. Contrairement à ce que je supposais deux messages plus haut, la distribution n’a pas été boostée par le produit des cessions d’immeubles (cedREIM avait raison), mais c’est une reprise de provisions nettes de 2,7 euros/part (contre une provision de 3,1 euros en 2020) qui explique en grande partie cette progression du résultat. Les 0,15 euros/part non distribués ont alimenté le report à nouveau.

La valeur de réalisation augmente de 408 à 411 euros, la valeur de reconstitution de 475 à 479 euros. Le prix de souscription reste à 440 euros, soit en partie basse de la fourchette -10 +10% de la valeur de reconstitution. Le conseil de surveillance souhaite à juste titre que le prix de souscription soit réévalué. Espérons, probablement après résorption des parts en attente de vente.

Aucun achat immobilier en 2021, tout comme en 2020. Les derniers investissements datent de 2019, tous via la SCI Immoctave. Les derniers achats en direct datent de 2018. Le flux vendeur n’a donc pas permis de saisir d’éventuelles opportunités.

Les cessions de 7 actifs, soit 19 lots pour 8ME net vendeur, à un prix supérieur de 9% aux valeurs d’expertises, dégageant une plus-value nette de 3,3ME ont permis d’alimenter le fond de remboursement, à hauteur de 4,6 ME. Ce fond a permis de résorber 5731 parts en attente. Le fond reste doté de 2,5ME en fin d’exercice. Mais il reste encore 23087 parts en attente de retrait au 31 décembre.

L’élément très positif est la signature de 28 baux, dont 22 nouveaux, représentant 9% des produits immobiliers de la SCPI (en année pleine). Le TOF est de 87,9% en fin d’année.

En conclusion, je ne pense pas que cela soit le moment pour vendre des parts de cette SCPI de commerces en raison d’un prix de souscription décoté et de l’amélioration de la situation locative.

Je sais que PAREF est plutôt bon dernier pour ce qui est de la publication des bulletins Tri et des versements de dividendes.

Mais avez vous des nouvelles pour ce T3 ?

Dernière modification par SamyInvest (14/11/2022 10h59)

Le nombre de parts en attente s’améliore :
23 087 au 31/12/2021
23 452 (5,5%) au 31/03/0222
21 775 (5,2%) au 30/06/2022
17 792 (4,2%) au 30/09/2022

Et la valeur de reconstitution est 8,9% au dessus du prix de la part.

Le prix de la part a augmenté de 0,5% au 1er juin à 442 € !

Je suis tombé sur cette info par hasard en allant voir cette page :
scpi commerce novapierre 1 - PAREF Gestion