Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Distribution T4/2021: 2.97€ (3 x 0.99€) par part

Total 2021 : 2.73 +3.27 +2.97 +2.97 = 11.94€/part.

rocambole, le 30/01/2020 a écrit :

La DVM devrait remonter en 2020 si on suit la tendance du T4 et ce serait une grosse surprise si 2020 ne le confirmait pas.

Patience, ça finira bien par revenir sur les 12€/ an on s’en approche tout de même, un premier jugement pourra se faire sur le résultat courant par part s’il se confirme qu’il est au dessus.

Asn540 a écrit :

Bref en n’acceptant pas d’augmentation du capital les associés de cette SCPI se sont à mon avis tiré une balle dans le pied

Les associés n’ont pas décidés cela, en effet aucune résolution d’AG n’a portée sur ce point…je n’ai d’ailleurs jamais compris pourquoi…

Canyonneur75 a écrit :

Une augmentation de capital a été proposée par la société de gestion début 2019 et le conseil de surveillance s’y est opposé. La société de gestion a donc du choisir de ne pas aller au conflit et de risquer un rejet de la résolution correspondante, non soutenue par le CS, en AGE

En effet, mais en tant qu’associé j’aurais aimé être consulté via un vote de résolution en AG même si le CS donnait son avis, je suis "assez grand" pour avoir ma propre opinion.
Mais surtout pourquoi plusieurs années après, maintenant que la situation a évoluée, cette question n’est toujours pas soulevé en AG….

Canyonneur75 a écrit :

La question du remboursement de ces emprunts pourrait se poser un jour, en particulier en cas de remontée des taux.

Un emprunt est amené a être remboursé, ça me parait normal. 91% de l’endettement est via des emprunts à taux fixes je ne vois pas quel serait l’impact de la remontée des taux dans cette situation.

Thortue a écrit :

Parce que pour rembourser et toutes choses égales par ailleurs (maintien des revenus locatifs/du patrimoine,…), il faut souscrire de nouveaux prêts.

Dans le cas contraire, il faudrait débloquer des fonds (en vendant par exemple). Ceci impacterait la performance en réduisant l’effet de levier.

Je ne vous suis pas.
Vous êtes en train de dire que la SCPI a besoin de faire des nouveaux prêts pour rembourser ses anciens prêts…. si des prêts ont été faits c’est pour investir dans des actifs immobiliers qui versent un loyer qui remboursent, en partie, les prêts….Si la SCPI avait besoin de faire des prêts pour rembourser des prêts  (tout en maintenant le versement des dividendes aux associés) alors elle est en situation de surendettement ou très mal gérées ce que je ne pense pas être le cas!
Donc étant donné que l’écrasante majorité de son endettement vient de prêt à taux fixe, je ne vois pas le rapport avec une remontée des taux sur la capacité de la SCPI à rembourser ses prêts.

Asn540 a écrit :

Vous semblez bien mal informé : la quasi totalité des scpi contractent des prêts in fine qui ne sont jamais remboursés par les loyers mais par de nouvelles levées de fonds ou… par de nouveaux prêts…

OK vous qui êtes donc très bien informé, vous dites que les SCPI font des emprunts qui ne sont pas remboursés par les loyers découlant des investissements de ses emprunts et s’endettent donc encore pour pouvoir rembourser les précédents emprunts…..donc si les taux remontent les SCPI vont se retrouver en mauvaise posture avec des nouveaux emprunts avec de plus mauvaises conditions et elles auront donc plus de mal à rembourser leur anciens emprunts et donc ponctionneront sur les loyers pour compléter les remboursements et donc baisse des revenus distribués aux associés…

Donc à vous lire, (si la remontée des taux se produit) les mois/années qui viennent seront donc assurément bien mauvaises pour les revenus des associés des SCPI …..Merci pour votre éclairage!

@Surin relisez mon message. J’ai dit que la « quasi totalité » des SCPI font des emprunts in fine. Si vous avez des multitudes d’exemples de crédits amortissables pris par des SCPI je veux bien que vous citiez vos sources comme vous dites.

Je n’ai jamais dit que la quasi totalité des SCPI faisaient rouler leur dette. J’ai écrit que ces dettes étaient remboursées avec les nouvelles levées de fonds (=souscriptions) OU de nouveaux prêts. J’aurais pu rajouter que certaines revendent le bien.

C’est donc vous qui faites naitre de la confusion dans les propos.

@sisco la dette des SCPI est, selon moi, l’iceberg du Titanic. En cas d’arrêt de la collecte subie (coucou Patrimmo commerce et Atream Hotel) ou voulue (coucou Novapierre Allemagne), l’option « rembourser la dette avec les nouvelles souscriptions » n’est plus possible. Les biens étant acquis a 8% de rendement il faudrait couper les loyers pendant 12 ans pour amortir la dette c’est ingérable également. Ne restent donc que deux options à moins que je n’en oublie une :
- vendre les biens ce qui baissera le rendement
- faire rouler la dette avec tous les risques que vous avez brillamment exposés

@surin la présentation selon laquelle c’est le CS qui est responsable du fait que Novapierre soit limitée en capital est certes vraie factuellement donc ça doit vous plaire vous qui aimez vous arrêter aux détails. La réalité est bien autre : le CS a été quasiment renouvelé après cela. Et les associés ont voté pour qui ? Pour quasi le même CS et le même président. Donc, désolé même si cela contradira votre sens du détail : ce sont bien les associés qui sont responsables de cet état de fait. Cette discussion montre que certains n’étaient même pas au courant de ce que fait le CS censé les représenter. Ils sont responsables par leur inaction et leur vote.

Petite note personnelle : je ne suis pas associé de cette SCPI. J’ai envisagé de l’être, j’ai fait mes devoirs, j’ai lu l’état de la situation et j’ai décidé de ne pas placer mon argent dans une société où les associés bloquent le développement de la société.

Asn540, le 07/02/2022 a écrit :

Vol714pourSydney, le 06/02/2022 a écrit :

je comprends pas trop sur une scpi fermée qui collecte plus pourquoi ils font pas un peu mieux

Le fait que la SCPI soit "fermée" (en fait elle est ouverte mais a atteint son capital maximal) n’est en aucun cas un facteur de performance. Par exemple en ce moment il y a de nombreuses opportunités dans le commerce pour qui veut être opportuniste et prendre un petit risque. Une SCPI fermée n’a que peu de moyens pour se développer et saisir ces opportunités. Elle peut s’endetter (mais c’est limité) ou revendre du patrimoine (mais c’est long). Bref en n’acceptant pas d’augmentation du capital les associés de cette SCPI se sont à mon avis tiré une balle dans le pied. Ils ont cru protéger leur rendement. Ils ont surtout empêché la SCPI d’investir. On verra sur le long terme le résultat de cette décision.

Bonjour,

Conceptuellement je n’en tirerais pas nécéssairement de telles conclusions. Le parc fermé permet quand même d’éviter la dilution et surtout d’acheter n’importe quoi à un cap rate trop bas et donc de faire baisser le rendement au fil des années.

Je ne dis pas que la gestion est parfaite mais en tous cas je ne vois pas d’incohérence

Je lis les messages ci dessus mais il y a eu le covid depuis. Attendons de voir

Ce qui m’a surpris dans le BT c’est le taux de distribution:



Il me semblait que le niveau d’impôt foncier allemand était de 15,825% et dans le cas présent il est de 5% cela me semble très faible comme niveau d’impôt étranger pour une SCPI 100% investi à l’étranger…j’ai loupé quelque chose?

Exemple avec pierval santé:


La différence de l’impôt étranger est ici de 10% mais la SCPI est investi à 30% en France…donc la % serait encore plus important si elle était investi 100% à l’étranger….

Je ne comprends pas le niveau de 5% d’impôt étranger pour NOVAPIERRE ALLEMAGNE….
Une idée?

Dernière modification par Sisco2117 (16/02/2022 12h22)

Sisco2117, le 16/02/2022 a écrit :

Je ne comprends pas le niveau de 5% d’impôt étranger pour NOVAPIERRE ALLEMAGNE….
Une idée?

Selon Vendre un bien immobilier en Allemagne et plus-values immobilières :

L’assiette de l’impôt foncier en Allemagne est déterminée à partir de la valeur fiscale du bien ou Einheitswert, une valeur sensiblement inférieure à sa valeur marchande, multipliée par un coefficient qui dépend de l’emplacement géographique du de l’immeuble, appartement ou maison. Ce dernier oscille en général entre 2,6 et 6‰ pour les régions de l’ouest, et entre 5 et 10‰ dans les régions de l’est.

(pour l’imposition sur les revenus fonciers…) Le régime fiscal allemand varie que le bien immobilier est détenu par des personnes privées ou une société, qu’il est loué vide ou meublé, ou qu’il s’agisse d’une location à court terme ou de longue durée.

Ces questions sont souvent très complexes et nécessitent l’intervention d’un professionnel expérimenté, notamment lorsqu’on n’habite pas l’Allemagne et ne maîtrise pas les rouages du système.

De plus, quand les biens ont été acquis avec un emprunt (ce qui est le cas pour certains biens de Novapierre Allemagne), l’imposition est très probablement impactée.

Tout ceci me conduit à conclure que s’attendre à un taux unique (d’environ 15%) pour évaluer le montant de l’imposition en Allemagne sur des revenus fonciers d’une immeuble situé en Allemagne, et sans doute une simplification abusive. La réalité est sans doute beaucoup plus compliquée.

Par ailleurs, les comparaisons que vous faites, avec le taux d’imposition moyen sur des revenus de biens détenus à l’étranger par d’autres SCPI, qui détiennent en général des biens dans différents pays, et pas uniquement en Allemagne (et généralement assez minoritairement en Allemagne), ne sont sans doute pas pertinentes. Seule une comparaison avec le taux observé sur Novapierre Allemagne 2 (ou d’autres SCPI investies en Allemagne à 100% ou presque) me semblerait pertinente.

Mais cette question mériterait d’être posée, pour obtenir une réponse plus ciblée sur le patrimoine de Novapierre Allemagne, à l’AG ou/et au Conseil de Surveillance (mais comme je ne suis qu’un tout petit associé, avec l’usufruit temporaire de 180 parts, je ne me lancerais pas dans cette démarche).

GoodbyLenine a écrit :

Par ailleurs, les comparaisons que vous faites, avec le taux d’imposition moyen sur des revenus de biens détenus à l’étranger par d’autres SCPI, qui détiennent en général des biens dans différents pays, et pas uniquement en Allemagne (et généralement assez minoritairement en Allemagne), ne sont sans doute pas pertinentes. Seule une comparaison avec le taux observé sur Novapierre Allemagne 2 (ou d’autres SCPI investies en Allemagne à 100% ou presque) me semblerait pertinente.

sanvio a écrit :

Vous pouvez également comparer avec l’imposition étrangère de la SCPI Eurovalys (100% Allemagne) qui oscille également autour de 5/6%.

NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2:


Plus de 11% d’impôt étranger, bien plus que NOVAPIERRE ALLEMAGNE 1.
Attention contrairement à ce que laisse penser le nom de cette SCPI il y a un investissement aux pays bas représentant 28% de la RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE exprimée en valorisation

EUROVALYS:


8% d’impôt étranger.

Résultat comme le dit GoodbyLenine "La réalité est sans doute beaucoup plus compliquée."

Certainement parce que l’info ne doit pas sortir avant que Paref l’annonce.
Sinon en voyant le gros %, on achète avant la hausse.