Atlantique Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Il suffit d’être patient.

Une fois que la SG aura tous les éléments en main et que la situation des loyers, recouvrement, travaux… aura été éclaircie, si la provision était trop importante, elle sera reversée sur les prochains acomptes.

Lorsque viendra le temps de l’AG et de la transmission des documents, si des éléments ne paraissent pas clairs ou méritent des éclaircissements, il appartient aux associés de poser les questions.

L’ancienne SG n’était pas très "communicative" et la ATP1 était trop petite pour l’intéresser réellement car pas assez rémunératrice.

Avec ce changement de SG, les points apportés par la présidente du CS pour avoir le soutien des associés étaient notamment une redynamisation de la gestion de cette SCPI et un vrai développement.

Si les promesses sont tenues (soyons optimistes), cela ne peut que servir les intérêts des associés qui détiennent des parts sur le long terme dans une perspective patrimoniale et non spéculative.

Je reste donc serein et attend les documents de l’AG pour me faire une idée plus précise.

Ayant acquis mon premier lot de parts d’ATP1 quand elle était au plus haut, j’ai plus fait les frais de la chute du prix des parts qui a entrainé celui du dividende.

Depuis quelques années, je trouve que globalement, sur le dividende, il tend à se stabiliser. Je ne me formalise donc pas sur le versement en cours qui est un peu en retrait, pour les raisons évoquées plus haut.

Auquel cas j’adresse mes sincères condoléances aux associés Capiforce.
Autre option une fusion avec Buroboutic.

Ce que j’en dis : méfiez-vous donc des belles promesses à si long terme, surtout émanant de ces personnes, elles n’ont de toute façon pas le dernier mot, c’est le nouveau gérant qui oriente, les associés qui votent au besoin.

Au 5 mars nous ne disposons toujours pas du résultat de la dernière confrontation du 28/02.

Vous confirmez ce que je pensais.

Simplement une telle situation ne s’était pas produite depuis très longtemps quand on regarde l’historique.

Peut-être la fin de la grande braderie.

Concernant les IFU des SCPI CapiForce et AP1, on peut voir cette année encore 0€ de réduction d’impôt pour abandon de loyer de Novembre 2020.
L’année dernière, c’était pareil malgré des abandons de loyer évoqués par la SG pour ces 2 SCPI.

J’avais fait la remarque et on m’avait répondu que l’année dernière était trop juste pour faire état de ces réductions d’impôt mais que nous les verrions cette année.
Or ce n’est pas le cas.
Est ce une erreur ?

Pas de réponse de la SG, Fiducial, pour le moment à ce sujet.

Est ce que d’autres SCPI ont mentionnées ces réductions d’impôt ?

Certains ont-ils reçu l’IFU Fiducial sous forme papier? En effet, l’IFU de Paref ne comporte pas les données d’Atlantique pierre 1, ce qui est un peu étonnant car ils ont géré la SCPI jusqu’au 31 décembre 2021.

sm94 a écrit :

Certains ont-ils reçu l’IFU Fiducial sous forme papier? En effet, l’IFU de Paref ne comporte pas les données d’Atlantique pierre 1, ce qui est un peu étonnant car ils ont géré la SCPI jusqu’au 31 décembre 2021.

J’ai reçu cet IFU au format papier de FIDUCIAL. Il est daté du 4 avril (mais je ne sais plus quel jour je l’ai reçu).

Dividende T2/2022 versé ce jour : 2.91€/part

A comparer à :
    2020, T1 à T4 : 4.50 + 2.40 + 3.00 + 3.00 = 12.90€
    2021, T1 à T4 : 3.21 + 3.21 + 3.21 + 2.37 = 12.00€
    2022, T1 à T2 : 3.25 + 2.91

Versement des loyers du T3 ce jour sur mon compte bancaire avec une distribution pour le T3 2022 de 3,29€ par part pour un associé personne physique.

En tant qu’associé d’Atlantique Pierre 1, j’ai aussi reçu le mail de la présidente du conseil de surveillance de la SCPI.

sinwave a écrit :

quid des "rompus" lors la transformation des titres ? La différence sera payée en espèce ? Arrondi supérieur ? inférieur ?

Les réponses sur les rompus sont dans le document "ATP1 Dépôt GTC.pdf" (§2.3) attaché au mail:
- arrondi inférieur ou supérieur au choix de l’associé (par défaut si non réponse: inférieur),
- remboursement en numéraire de la fraction de part si choix = arrondi inférieur, sur la base du taux de conversion et de la valeur "patrimoniale" retenue pour la fusion,
- versement complémentaire en numéraire de la fraction de part manquante si choix = arrondi supérieur.

sinwave a écrit :

- du prix de la part qui est fixé à 300.98€ (valeur de réalisation ?), soit une valeur avant fusion pour ATP1 de 254,37€. En effet, cela me semble équitable.

Cela est expliqué dans le document "ATP1 Dépôt GTC.pdf" (§2.1). Le document utilise le terme de "valeur patrimoniale" intégrant les valeurs d’expertise au 30/09/2022, donc cela ressemble à une valeur de réalisation, mais il y a une différence notable : les montants des acomptes sur dividende versés depuis le début de l’année (3 trimestres) sont réintégrés à la valeur patrimoniale, car si votée, la fusion sera rétroactive au 1er janvier 2022.

Au niveau des dividendes, si la fusion se fait (votes aux AGE des deux SCPI en décembre), les associés de la nouvelle SCPI Capiforce (nouveau nom : Capiforce Pierre -> Capiforce), qu’ils soient originaires d’Atlantique Pierre 1 ou de Capiforce Pierre, devraient recevoir un dernier acompte pour le 4e trimestre correspondant à 15€ de dividende par part SCPI Capiforce sur l’année 2022, quelle que soit l’origine de la part (rétroactivité au 1er janvier 2022). La valeur de 15€ est ce que je déduis du calcul donné dans le contenu du message de la présidente du conseil de surveillance.

Dernière modification par LudoN (11/11/2022 10h23)

sm94 a écrit :

Le prix d’une SCPI à capital fixe est fixé par le marché… Lors des dernières confrontations, le prix d’exécution était de 210 euros pour Capiforce Pierre et de 182 pour ATP1. En toute logique, le prix proposé lors de l’augmentation de capital ne devrait pas être supérieur à 210 euros.

Si le rendement attendu est de 5%, le prix proposé lors de l’augmentation de capital ne sera pas si attractif que cela (Taux de distribution 2021 : 6,16 % pour ATP1, Taux de distribution 2021 : 6,06 % pour Capiforce pierre)

Le dividende pour 2021 et probablement pour 2022 est de 15€ par part pour Capiforce. Un rendement autour de 5% donne donc un prix de souscription autour de 300€.

Pour la fixation du prix de souscription de nouvelle part d’une SCPI à capital fixe lors d’une augmentation de capital, on a aussi la limite d’être proche du prix de reconstitution à moins de +/-10%. Donc non, ce n’est pas le marché qui fixe le prix de la part lors d’une augmentation de capital.

Lorsque l’on regarde les valeurs de reconstitution d’Atlantique Pierre 1 et Capiforce Pierre par rapport aux valeurs patrimoniales / de réalisation, on peut estimé que la valeur de reconstitution de la SCPI Capiforce issue de la fusion autour de 340€, la valeur de réalisation étant estimée autour de 290€: 300,98€ (valeur patrimoniale pour la fusion) - (3/4)x15€, car il faut enlever les 3 trimestres d’acompte dividende qui ont été rajouté pour le calcul de la valeur patrimoniale pour la fusion. Si on est dans la fourchette basse pour le prix de souscription (-10%), on doit donc s’attendre à un prix de souscription légèrement supérieur à 300€ si mes estimations sont bonnes.

Est-ce qu’un rendement de 5% est attractif ? Les rendements antérieurs de plus de 6% des deux SCPI fusionnées venaient du fait qu’elles étaient très sous-cotées (c’est la principale raison qui m’a fait acheter des parts d’Atlantique Pierre 1 depuis 2016). Il y a de nombreuses SCPI en dessous de 5% de rendement aujourd’hui. On trouve sur Internet le chiffre de 4,49% de rendement moyen pour les SCPI de rendement en 2021.

sm94 a écrit :

Le prix de souscription encadré à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution ne concerne que les SCPI à capital variable, sauf erreur de ma part.

Voir l’article Article L214-94 du code monétaire et financier:

L214-94 a écrit :

Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution définie à l’article L. 214-109.
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers dans des conditions fixées par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Dans le code financier sur les SCPI, paragraphe 4, articles L214-86 à L214-125, il n’y a pas de distinction entre SCPI à capital fixe ou variable. Une SCPI à capital variable est simplement une SCPI en augmentation de capital "éternelle" (dans la limite d’une capitalisation maximale fixée dans les statuts de la SCPI).

La valeur pourrait être en dessous du seuil de la valeur de reconstitution - 10%, mais il faut le justifier et le notifier à l’AMF.

Sinon, je ne pense pas qu’il y ait effectivement un très grand afflux de souscripteurs, d’où une première augmentation de capital "limitée" (la présidente du conseil syndical parle d’une augmentation entre 5 et 8 M€). On verra bien comment cela se passe… Un taux de rendement de 5% n’est pas si mal comparé à beaucoup de SCPI à capital variable, et certains investisseurs n’ont peut être pas envie d’aller sur les marchés secondaires pour acquérir des parts de SCPI (acquérir des parts de SCPI à capital variable ou en augmentation de capital me semble plus simple que le marché secondaire).