Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Oui. Mais il y aura aussi une politique d’investissements plus active, avec sans doute davantage d’investissements hors d’Allemagne.

Surin a écrit :

Tom24 a écrit :

Quant aux coûts de fusion, ils sont ce qu’ils sont, mais il ne faut pas être de mauvaise mauvaise foi et s’arrêter à ça.

Vous représentez donc le camp du bien, de la responsabilité et vous permettez de traiter ceux qui ne pensent pas comme vous d’être de mauvaise foi. J’ai rarement vu autant de mauvaise foi (et de manque d’arguments) dans un message, bravo !

Tom24 a écrit :

La future valeur de reconstitution dépendra beaucoup plus des investissements et du facteur taux, comme pour toute SCPI.

On vous dit que les investissements seront très limités voire inexistants. La future valeur de reconstitution dépendra bien plus des actifs actuels, sur la pente descendante et les taux n’arrangeront rien quand il faudra renégocier les dettes.

Tom24 a écrit :

Quant à la perspective de "sauver" NA1 en votant une AK pour relancer la collecte, cela me paraît complètement irréaliste car cela reviendrait à concurrencer frontalement NA2.

Car NA2 ne concurrence en rien NA. On en revient à la première partie de ce message.

Tom24 a écrit :

Il y a chez les gens qui critiquent la fusion une hostilité de principe à la société de gestion, voire à toutes les sociétés de gestion. A ceux-là, je dis : ne faites pas de SCPI ou vendez vos parts au plus vite.

Je n’ai pas réagi à l"excellent message de Gbl mais il n’hésite pas - tout comme moi - à critiquer les sociétés de gestion quand il le faut car elles font tout parfois pour se faire critiquer (ou par manque d’action).
Ca n’est en rien incompatible avec le fait d’investir dans les SCPI, à croire que ceux qui ne pensent pas comme vous vous dérangent, au point que vous ne les voudriez plus comme co-associés …

Plutôt que de lancer de tels messages clivants, qui ne peuvent avoir pour réponse que ce genre de message, donnez de bons arguments.
Relativiser le nombre de parts en attente "du nouvel ensemble" est un exemple de mauvaise foi, ne vous permettez pas de provoquer de la sorte svp, on aime bien commenter les chiffres quand ils sont bons, en l’occurrence les parts en attente ne concernent à ce jour que NA et représentent davantage que "1,2 %". C’est de l’ordre de 2 %, en croissance et pas forcément un problème à ce jour mais fusionner revient à faire porter ce potentiel problème sur l’ensemble des associés de NA2 qui n’ont rien demandé, et auront leur mot à dire en votant.

Monsieur,

Je n’ai pas le goût de la polémique et je ne cherche à offusquer personne. Je ne représente nullement le "camp du bien", comme vous dites. Je n’ai aucun affect en ce qui concerne mes placements et je pense que cette fusion est la solution la plus raisonnable face à une situation qui va devenir de plus en plus problématique.

Mais j’ai des désaccords avec certaines de vos affirmations. Je ne crois pas du tout que "les investissements [de Prima] seront limités, voire inexistants". Je pense même le contraire. De même, les actifs actuels ne sont nullement sur "la pente descendante". Simplement, NA1 a un gros problème d’échéance de dette. Ce n’est pas la même chose. Enfin, NA1 et NA2 ont exactement le même positionnement, ce qui les met potentiellement en concurrence.
Concernant les parts en attente de NA1, elles représenteront 10 millions d’euros dans le nouvel ensemble (244,8 e x 40 000). L’an dernier, NA2 a collecté (en brut) 62 millions. Prima devrait faire davantage. Je ne vois pas là a priori de potentiel problème pour absorber ce volume de parts.

Enfin, pour être positif et constructif, Paref s’est engagé sur un rendement de 5% en 2024 et 2025. Cette perspective ne devrait-elle pas rassembler tous les associés ?

Surpris dans le mauvais sens ?

Tom24, le 21/05/2024 a écrit :

Je n’ai aucun affect en ce qui concerne mes placements et je pense que cette fusion est la solution la plus raisonnable face à une situation qui va devenir de plus en plus problématique.

Mais j’ai des désaccords avec certaines de vos affirmations. Je ne crois pas du tout que "les investissements [de Prima] seront limités, voire inexistants". Je pense même le contraire. De même, les actifs actuels ne sont nullement sur "la pente descendante". Simplement, NA1 a un gros problème d’échéance de dette. Ce n’est pas la même chose. Enfin, NA1 et NA2 ont exactement le même positionnement, ce qui les met potentiellement en concurrence.
Concernant les parts en attente de NA1, elles représenteront 10 millions d’euros dans le nouvel ensemble (244,8 e x 40 000). L’an dernier, NA2 a collecté (en brut) 62 millions. Prima devrait faire davantage. Je ne vois pas là a priori de potentiel problème pour absorber ce volume de parts.

Enfin, pour être positif et constructif, Paref s’est engagé sur un rendement de 5% en 2024 et 2025. Cette perspective ne devrait-elle pas rassembler tous les associés ?

Je suis en accord avec vous, revenons aux fondamentaux. Personnellement je n’ai aucun intérêt en jeu dans cette fusion car non associé. Je commente.
Je serais curieux de savoir les positions de ceux qui sont contre et ceux qui sont pour.
Oui quand on est associé NA, il y a probablement un intérêt à voter cette fusion. Ca éloigne le mur.
Cela empêchera-t-il à terme une baisse durable de la distribution, je ne le pense pas mais seul l’avenir le confirmera.
Quand on est associé NA2 ou que l’on voit ça de l’extérieur, cette fusion vient corriger maladroitement une erreur qui a été un vote négatif suivi de la création d’un même véhicule afin de préserver les intérêts seuls du gestionnaire.

FCP, le 21/05/2024 a écrit :

je comprends pas comment la fusion de 2 SCPI distribuant 4,5 et 4,7%, donne une SCPI crachant du >5%. Par quel miracle tout le monde y gagne ?

Vous avez répondu dans la question : miracle.

Une réponse plus concrète ici :

Asn540, le 11/05/2024 a écrit :

Tom24 a écrit :

Le plus important : Paref cible un taux de distribution de 5% cette année. Assez sympathique.

Ce taux de distribution sera atteint grâce à des plus values de cession, c’est clairement indiqué dans la lettre aux porteurs.

L’atteinte d’un taux de distribution de 5% n’a donc aucun rapport avec la fusion mais simplement avec la décision d’arbitrer du patrimoine en plus-value. Décision qui aurait pu être prise sans fusion.

100 % en phase avec ça tout comme Gbl.

GoodbyLenine, le 21/05/2024 a écrit :

Quand je lis les différents "prévisionnels de dividendes", je me demande bien comment un lecteur peut se laisser berner en croyant qu’en fusionnant deux entités devant verser ’en 2025) 4.50% et 4.70%, on arrive à avoir une entité qui verserait un peu plus de 5.00%, sans qu’il y ait quelque-part un loup…

…

Je ne vois nulle part d’explication convaincante sur comment plus de valeur (et combien) sera créée grâce à la fusion !

Comme vous l’aviez évoqué précédemment, augmenter le taux de distribution se fera au détriment du patrimoine de la SCPI donc de sa valeur de réalisation (et reconstitution). Le risque à terme est d’accentuer la baisse du prix de part.

C’est un subterfuge artificiel que d’augmenter la distribution en utilisant "les plus values de cession" au vu du contexte de marché actuel, ces plus-values de cession pourraient protéger la SCPI d’une baisse de prix ou compenser les moins-values mais Paref Gestion a été clair dans sa lettre aux porteurs, on vous a expliqué les tenants et aboutissants de ces mesures.

Tom24, le 21/05/2024 a écrit :

Enfin, pour être positif et constructif, Paref s’est engagé sur un rendement de 5% en 2024 et 2025. Cette perspective ne devrait-elle pas rassembler tous les associés ?

Paref s’est donc engagé à augmenter la distribution de 0,20 point environ sur les deux prochaines années. Les associés vont donc gagner 0,40 point.

Le coût de la fusion est estimé à 20 millions d’euros environ. Soit 2,2% de la valeur de réalisation de NA1 + NA2.

Le coût de la fusion représente donc 11 ans de boost de rendement. Ou, dit autrement, il faut que le boost de rendement soit garanti pendant 11 ans pour que les associés soient gagnants.

Or Paref ne s’est engagé que sur 2024 et 2025 pour une raison simple : ce boost de rendement ner tient pas du miracle : il sera lié à des cessions et ne sera donc pas pérenne.

Quel associé veut perdre 2% de son patrimoine pour augmenter son rendement de 0,40 sur deux ans et puis plus rien ? Peut-être un associé "positif et constructif"…

Message édité par l’équipe de modération (22/05/2024 22h05) :
- orthographe : "hors" (dehors) vs "or" (cependant)…

Tom24 a écrit :

J’entends bien que les coûts de fusion vont peser sur la valeur de Prima, mais celle-ci n’est pas figée. Elle peut très bien s’apprécier si la collecte est là, si les investissements sont relutifs, si les taux baissent, ect. C’est un pari sur l’avenir.

Combien faudrait-il de collecte, et que celle-ci soit relutive de combien, pour, ne serait-ce que compenser les coûts de la fusion ?

Si jamais c’était le cas, de combien cette même collecte, concentrée sur NA2, ferait-elle augmenter le rendement de NA2 (avec un effet relutif bien plus fort, car dilué sur une capitalisation de NA2 bien plus faible que celle de la SCPI fusionnée) ? PAREF s’est bien abstenu de fournir un chiffre à ce niveau…
Mais en fait, vu la prévision de rendement affichée par PAREF si NA2 ne fusionnait pas, j’aurais tendance à croire que la collecte ne sera nullement relutive, ou alors très marginalement.

Pour NA, au risque de me répéter : une "bonne gestion" de la part de PAREF, ce serait de vendre quelques immeubles (par exemple à NA2 qui parrait-il aura de la collecte à investir : les frais associés seront assurément bien moindre que les frais de la fusion, car il y aura bien moins (5× moins à vue de nez) de biens changeant de propriétaire; la SdG pourrait même renoncer à la part de sa commission correspondant à la recherche de ces biens, puisqu’il n’y aurait pas à les chercher…), pour être en mesure de rembourser sa dette (si c’est mieux que de la faire rouler, ce qui n’est pas certain) et constituer un fond de remboursement, pour ensuite gérer NA comme un fond fermé.

Mais ceci, si ça correspond effectivement à l’intérêt des associés, de NA2 comme de NA, correspond bien moins à l’intérêt de la société de gestion (et de son "partenaire"), qui préférerait ne plus avoir qu’un seul fond, grâce à une fusion, payée en totalité par les associés.

Quand à l’évolution des taux, elle aurait un impact très similaire sur NA resté seul, sur NA2 resté seul, et sur PRIMA résultant de la fusion. Donc les taux n’ont pas d’impact sur l’intérêt ou pas d’avoir une fusion. La valeur que pourrait créer (ou détruire) une évolution des taux n’a RIEN à voir avec une éventuelle fusion. Il ne faut pas tout mélanger…

Je penses tout de même que les associés NA1 ont intérêt à faire cette fusion car :

* PAREF risque de faire le minimum puisque c’est un fond qui ne collecte plus et qui rapporte moins que NA2

* Augmenter le capital maximum permettrait de relancer la collecte mais, là encore, PAREF va-t-il faire les efforts nécessaires pour relancer cette SCPI oubliée par tous les revendeurs ?

* Avoir 2 SCPI en concurrence sur le même marché, que va faire l’investisseur ? il ira sur le fond ayant le meilleur profil financier (CAPEX et cout de la dette sur NA1 va faire mécaniquement baisser le rendement de NA1 donc la collecte ira probablement sur NA2)

* Pour ceux qui veulent sortir afin de revendre leurs parts, si on reste en l’état je crains que la liquidité ne soit pas assurée

Alors oui cette fusion est une perte de rendement pour l’associé.

Donc en résumé
- si pas de fusion on va dans le mur
- si fusion on va toujours dans le mur

lol

Du coup, ça a des chances de passer cette fusion selon vous ?
Les gros copains de la SG vont voter pour non ?

NA ne va pas "dans le mur".

Même en faisant rouler la dette pour contracter de nouveaux emprunts à 4-5% (et rien ne dit que ce sera le taux lorsqu’il faudra refinancer ces emprunts), ou encore en cédant des biens (qui rapportent environ 5%, une fois tous les frais et commissions déduits) l’impact sur le résultat resterait limité.

Posons les chiffres et faisons les calculs :  NA a une capitalisation de 560M€ (2M parts * 280€), et des emprunts pour 166.6M€.
Une augmentation de 2% des taux aurait un impact (dans plusieurs années, une fois tous les emprunts renouvelés) de 3.3M€/an, soit 1.65€/part, à comparer aux  distributions 2022 et 2023 de 12.00€ et 12.96€/part (et 11.58€/part en 2019, avant le Covid). L’impact d’une telle augmentation des taux sur l’ensemble des emprunts serait donc du même ordre de grandeur que l’évolution (dans l’autre sens) de la distribution sur une seule année, ou depuis le Covid. On en reviendrait à une distribution proche de celle de 2022 ou 2019.
EDIT : 45M€ d’emprunt ont déjà été renégociés fin 2022, et portent désormais un taux de 4.14%. (Il restent 40M€ à 1.57% à échéance 8/2025, 21.6M€ à 0.94% à échéance 12/2026, et 60M€ à 1 05% à échéance 11/2027), source : RA2022.

Ca n’a rien d’un mur. C’est juste la conséquence, normale, d’une évolution des taux ces dernières années (la valeur créée chaque année par l’acquisition d’immeubles rapportant 5-6% et financés par emprunt à 1-2%, ne continuera pas à être créée, une fois ces emprunts arrivés à échéance), qu’il faut bien accepter de toute manière, avec ou sans fusion. Cet impact est déjà reflété dans les valeurs (de réalisation ou de reconstitution) de NA. La fusion n’y change rien.

Pour continuer avec les chiffres :  le coût de la fusion représente environ 5 années pleines de ces 3.3M€/an…. mais il semble considéré comme anecdotique par ceux qui croient au mur que représenterait ces 3.3M€/an à terme si les taux restent à leur niveau actuel, sachant que même avec fusion le résultat baissera alors de ces 3.3M€/an.

GoodbyLenine, le 23/05/2024 a écrit :

NA ne va pas "dans le mur".

Même en faisant rouler la dette pour contracter de nouveaux emprunts à 4-5% (et rien ne dit que ce sera le taux lorsqu’il faudra refinancer ces emprunts), ou encore en cédant des biens (qui rapportent environ 5%, une fois tous les frais et commissions déduits) l’impact sur le résultat resterait limité.

Posons les chiffres et faisons les calculs :  NA a une capitalisation de 560M€ (2M parts * 280€), et des emprunts pour 166.6M€.
Une augmentation de 2% des taux aurait un impact (dans plusieurs années, une fois tous les emprunts renouvelés) de 3.3M€/an, soit 1.65€/part, à comparer aux  distributions 2022 et 2023 de 12.00€ et 12.96€/part (et 11.58€/part en 2019, avant le Covid). L’impact d’une telle augmentation des taux sur l’ensemble des emprunts serait donc du même ordre de grandeur que l’évolution (dans l’autre sens) de la distribution sur une seule année, ou depuis le Covid. On en reviendrait à une distribution proche de celle de 2022 ou 2019.
EDIT : 45M€ d’emprunt ont déjà été renégociés fin 2022, et portent désormais un taux de 4.14%. (Il restent 40M€ à 1.57% à échéance 8/2025, 21.6M€ à 0.94% à échéance 12/2026, et 60M€ à 1 05% à échéance 11/2027), source : RA2022.

Ca n’a rien d’un mur. C’est juste la conséquence, normale, d’une évolution des taux ces dernières années (la valeur créée chaque année par l’acquisition d’immeubles rapportant 5-6% et financés par emprunt à 1-2%, ne continuera pas à être créée, une fois ces emprunts arrivés à échéance), qu’il faut bien accepter de toute manière, avec ou sans fusion. Cet impact est déjà reflété dans les valeurs (de réalisation ou de reconstitution) de NA. La fusion n’y change rien.

Pour continuer avec les chiffres :  le coût de la fusion représente environ 5 années pleines de ces 3.3M€/an…. mais il semble considéré comme anecdotique par ceux qui croient au mur que représenterait ces 3.3M€/an à terme si les taux restent à leur niveau actuel, sachant que même avec fusion le résultat baissera alors de ces 3.3M€/an.

Donc, vous actez une baisse de la distribution à deux chiffres, et parallèlement, vous proposez de faire de NA1 un fonds fermé, avec un fonds de remboursement qu’il faudra bien abonder (et avec sans doute un prix de sortie assorti d’une belle décote).

C’est la double peine ou Cuba sans le soleil.

Vivement mardi prochain, qu’on sache si la fusion va se faire ou pas.

Je me demandais si nous avions des accusez de réceptions des votes par correspondance ?

Comment vérifié qu’il a bien été pris en compte ?

Dernière modification par AleaJactaEst (25/05/2024 20h59)