Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

J’ai du mal à comprendre certains arguments.

Pour un associé de NA1, est-il préférable de conserver la majeure partie du patrimoine actuel, en cédant au besoin quelques biens (éventuellement même à NA2 qui serait resté indépendant) pour rembourser la dette, ou faire une grosse augmentation de capital (en gros, c’est à ceci que revient la fusion, avec de nouvelles parts émises, en rémunération de l’apport du patrimoine de NA2) pour acquérir d’autres biens (à savoir tous ceux de NA2) en payant les frais d’acquisition associés ?

Pour un associé NA2, est-il préférable d’échanger ses parts contre des parts de NA1, qui repayerait des frais pour acquérir les biens de NA2, ou de conserver le statut-quo (avec la possibilité pour NA2 d’acquérir facilement quelques biens pour lesquels NA1 serait vendeur pour financer sa dette, sachant que ces biens sont à priori de qualité et bien connus, donc présentent un profil de risque/rentabilité plutôt meilleur que ceux de biens qui seraient trouvés sur le marché, avec moins de frais pour les acquérir car il n’y aurait pas besoin de rémunérer un intermédiaire qui apporterait ces biens) ?   

Par ailleurs, y a-t-il un intérêt pour ces associés à ce que leur SCPI soit la plus grosse possible, sachant que la taille actuelle est déjà largement suffisante pour bénéficier d’une bonne diversification et de la plupart des effets d’échelle ?

Imaginez que vous soyez l’associé unique possédant toutes les parts de NA1, ou de NA2 : où serait votre intérêt ?

Ma réponse à ces questions est que les associés de NA1 comme ceux de NA2 ne gagnent quasiment rien de concret dans la fusion (aucun des arguments mis en avant en faveur de la fusion ne me semble pertinent), voire y perdrait, au moins au niveau de tous les frais que la fusion génère (quand vers 1% de la valeur des actifs concernés), et auraient donc intérêt à la rejeter.
Si la société de gestion (PAREF) estime que gérer ces véhicules n’est pas rentable pour elle, elle devrait se retirer, et je suis convaincu qu’il ne serait pas bien difficile de trouver des volontaires pour prendre sa place, sachant que la gestion sur le terrain en Allemagne (identification et sélection des biens, gestion des locataires, etc.) est de toute manière prise en charge par une autre société (qui pourrait tout à fait continuer ce travail dans des conditions similaires, avec une autre société de gestion de la SCPI). 

Maintenant, de mon expérience, une société de gestion arrive souvent à imposer sa position aux associés (je n’ose pas écrire "convaincre", mais c’est un peu ce qui se passe, sans réel débat contradictoire, car seuls les arguments de la SdG en faveur de la fusion sont réellement mis en avant et largement diffusés par la SdG, de plus aux frais de la SCPI, et avec la bénédiction du CS), du fait du mode de fonctionnement des votes en AG (participation faible, pouvoirs en blanc ou au président qui doit obligatoirement voter pour les résolutions agréées, information à sens unique diffusée, associés passifs et peu avertis, CS bien souvent "élu" grâce à la SdG, …).
On l’a vu l’an passé où des associés ont majoritairement voté "POUR" une augmentation des commissions d’une SCPI, alors que rien à mon sens ne le justifiait, et que la rémunération de la SdG était  avant cette augmentation déjà bien plus élevée que ce que le service rendu en face lui coutait, même en y ajoutant une marge très substantielle (voir les ratios de marge plantureux des SdG de SCPI, qui font typiquement un bénéfice plus élevé que leur charges salariales, qui représentent la plus grosse partie de leurs charges).

tout cela sans parler que les associés NA1 vont se prendre -2.9% direct de la valeur de leur investissement… + une augmentation des frais de gestion (donc une baisse des loyers versés).

Pour cela je pense que je voterai conte la fusion.
J’attends tout de même le webinaire dédié à la fusion de mardi pour voter après.

Edit: correction

Dernière modification par Sisco2117 (15/05/2024 16h20)

Sisco2117 a écrit :

tout cela sans parler que les associés NA1 vont se prendre -2.9% direct de la valeur de leur investissement… + une augmentation des frais de gestion (donc une baisse des loyers versés).

Pour cela je pense que je voterai conte la fusion.
J’attends tout de même le webinaire dédié à la fusion de mardi pour voter après.

Edit: correction

Oui. En tant qu’associé de NA1, vous allez perdre 2,9% sur la valeur de la part. Mais convenez qu’il y a eu plusieurs revalorisations dans le passé. Surtout, Paref s’est engagé sur un rendement de 5% cette année, et je pense que la politique d’investissements sera plus dynamique dans les prochaines années car il faudra noyer la dette.

Sincèrement, et sans prétendre vous influencer en quoi que ce soit, je ne pense pas que le statu quo soit une bonne option pour NA1.

Il y a près de 40.000 parts de NA1 en attente de retrait.

Au rythme actuel et sans associé supplémentaire demandant le retrait, il y en a pour 6 ans.

Les fonds collectés par la nouvelle SCPI serviront donc à faire sortir les associés de NA1 et non à acheter des biens.

En parallèle la collecte est positive sur NA2 et permettrait d’acheter des biens.

Voter pour la fusion c’est donc condamner NA2 à ne rien pouvoir acheter alors que la période est propice, et cela uniquement pour permettre aux associés de NA1 de sortir.

Je suis associé de NOV All 1 acheté à crédit et partage assez largement les arguments contre la fusion avec NOV All 2. En particulier, il me parait très peu probable que, grâce à une collecte qui nécessiterait d’être considérable (car ses effets relutifs sur le rendement total interviendraient une fois toutes les demandes de rachat de parts honorées), la société de gestion arrivera à créer une valeur supérieure à celle perdue en imposition lors du transfert des actifs.

J ai regardé rapidement l’argument selon lequel NOV All 2 viendrait au secours d’une NOV All 1 trop endettée. Je n’arrive pas à retrouver cette conclusion dans les chiffres. Les endettements financiers rapportés au total capitaux propres + dettes fi sont respectivement de 28% et 22%. Une augmentation du cout de la dette financiere qui passerait à 4,5% au lieu des 2-2,5% actuels amputerait les resultats nets respectifs de 16% et 12% (base 2023 toutes choses étant égales par ailleurs). Est ce que je me trompe dans les ordres de grandeurs et les conclusions ?

Merci à tous,

Juste pour le fun (oui, j’aime les calculs ), j’ai fait quelques calculs en utilisant les chiffres du bulletin T4-2023 des deux SCPI (lien et lien). Considérant que la valeur de patrimoine reste inchangée, que le nombre de parts reste également inchangé. J’ai :

Novapierre Allemagne
- Nb de parts : 2 000 000
- Valeur réalisation par part : 229.59 EUR   => total : 459 180 000 EUR
- Valeur de reconstitution : 277.18 EUR    => total : 554 360 000 EUR

Novapierre Allemagne 2
- Nb de parts : 1 485 975
- Valeur réalisation par part : 212.20 EUR   => total : 315 323 895 EUR
- Valeur de reconstitution : 251.89 EUR    => total : 374 302 242.75 EUR

Prima (apres fusion)
- Nb de parts : 2 000 000 + 0.958 * 1 485 975 = 3 423 564.05
- Valeur de réalisation totale : 774 503 895 EUR   => soit 226.23 EUR par part
- Valeur de reconstitution totale : 928 662 242.75 EUR  => soit 271.26 EUR par part

Associe Novapierre Allemagne :
- Valeur de réalisation : 229.59 EUR => 226.23 EUR (-1.46%)
- Valeur de reconstitution : 277.18 EUR  =>  271.26 EUR (-2.14%)

Associe Novapierre Allemagne 2:
- Valeur de réalisation : 212.20 EUR => 226.23*0.958 = 216.73 EUR (+2.13%)
- Valeur de reconstitution : 251.89 EUR  =>  271.26 * 0.958 = 259.86 EUR (+3.17%)

-------------------------------------------------------------------------------------------------------
A noter cependant que les chiffres de la lettre au porteur utilisent la valeur de réalisation et sont un petit peu différents (sûrement dû à l’évolution du marché entre temps).

Novapierre Allemagne
- Nb de parts : 2 000 000
- Valeur réalisation par part : 219.08 EUR   => total : 438 152 350 EUR

Novapierre Allemagne 2
- Nb de parts : 1 497 783
- Valeur réalisation par part : 209.96 EUR   => total : 314 470 963 EUR

Prima (après fusion)
- Nb de parts : 2 000 000 + 0.958 * 1 497 783 = 3 434 876.114
- Valeur de réalisation totale : 752 623 313 EUR   => soit 219.11 EUR par part

Associe Novapierre Allemagne :
- Valeur de réalisation : 219.08 EUR => 219.11 EUR (+0.02%)

Associe Novapierre Allemagne 2:
- Valeur de réalisation : 209.96 EUR => 219.11*0.958 = 209.91 EUR (-0.02%)

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Le changement de valeur de retrait est pour moi plutôt dû au marché qu’à la fusion, si l’on regarde Novapierre Allemagne, on a :

selon Bulletin Trimestriel T4-2022 (lien):
- Valeur de realisation : 257 EUR
- Valeur de reconstitution : 310 EUR

selon Bulletin Trimestriel T4-2023 (lien):
- Valeur de realisation : 229.59 EUR (-10.7%)
- Valeur de reconstitution : 277.18 EUR (-10.6%)

On devait, tôt ou tard voir une baisse sur le prix de part.

Voila, en espérant ne pas avoir dit trop de bêtises car je ne suis pas commissaire aux comptes.

GoodbyLenine, le 15/05/2024 a écrit :

La majeure partie des autres associés de NA1 (qui détiennent les 1 960 000 parts qui ne sont.pas dans le carnet d’ordres, en vente) ne cherche pas à vendre, et le blocage du marché secondaire ne les concerne guère.

En êtes-vous sûr GBL ? De mémoire il y a plusieurs institutionnels présents dans le capital de NA1 : Apicil et Primonial. L’un des ces institutionnels était même membre du conseil de surveillance qui a encouragé à arrêter la collecte si je ne me trompe pas.
Dans le rapport annuel 2022, on apprend que :
- Apicil a 45K parts (page 69)
- Primonial a 44K parts (page 71)

Soit en tout 90K parts. Vous me direz que ça ne représente que 5% du nombre de parts. C’est vrai mais … Dans les 40K parts en attente, combien émanent de ces institutionnels ? Et combien de parts vont-ils encore mettre en vente ? Une fois NA1 fusionné avec NA2, qui nous dit qu’ils ne mettront pas toutes leurs parts en vente ? Donc qui nous dit que cette fusion ne permettra pas aux deux institutionnels de sortir, tout cela sur le dos des associés de NA2 ?

Je vais voter pour la fusion
Un ensemble à 1Md€ est plus crédible que 2 véhicules à 500 ME , surtout qu’ils sont exactement sur le même terrain de chasse. NPA1 a des biens de qualités mais peut-être qu’ils vont nécessiter des travaux car plus anciens que NPA2? NPA1 a également des crédits mais à taux très favorables…qu’il va falloir rembourser entre 2025 et 2028. NPA2 a un rendement un peu inférieur (quoique en hausse sensible) mais n’a pas atteint de masse critique (400ME, c’est une Scpi de nain face à des Corum, Pierval, épargne Pierre, etc.).
Le refus de poursuivre NPA1 a été une bêtise : Corum Origin a parfaitement su gérer sa collecte et la stopper quand les rendements n’étaient pas suffisants. Puis la rouvrir ensuite. NPA2 a fait de même à un moment donné. Une SCPI qui ne peut plus grossir est une Scpi qui va mourir.
Personne, dans les échanges, ne parle du long terme (parce qu’on n’en sait rien) : pourtant, les Scpi, c’est du long terme, pas une vision à 3 mois sur le 4eme chiffre après la virgule du rendement. La société de gestion, bien que moins efficace en communication que Corum par exemple, semble bien faire le job. NPA2 se débrouille plutôt pas mal.

Merci GooByeLenine pour votre réponse très claire et structurée.

Je maintiens ma position d’avis favorable à la fusion, fusion qui me semble positive pour les 2 véhicules, même si évidemment les frais de fusion sont conséquents et bien dommageables.

NPA1 est coincée par un fort endettement avec des échéances courtes (une première partie en 2025). J’ai souligné que PEUT ÊTRE les biens étaient plus anciens et nécessitaient des remises à niveau, notamment pour les économies d’énergie : j’ignore si cela fait partie des bails triple net.
J’aurais aimé acquérir des parts NPA1 en 2020 mais la collecte était déjà fermée et j’ai acheté du NPA2.

NPA2 a eu du mal à démarrer car les rendements des acquisitions étaient faibles et Paref a fermé judicieusement la collecte pendant 6 mois pour trouver des biens qui correspondaient à ses critères de qualité.
NPA2 va plutôt bien aujourd’hui.

Dans le marché actuel , et qui va durer quelques trimestres encore, je ne sais pas si j’achèterais des parts de « petites » SCPI et serais plutôt rassuré par des véhicules un peu costaud mutualisant les risques par des actifs nombreux et avec une typologie variée. En évitant bien sûr les SCPi des banques ou celles qui avaient trop collecté pendant les belles années (ex Primovie).
Je me souvient aussi des critiques contre Corum qui n’achetait soi disant pas de biens de qualité, dans des endroits non prime et finalement qui tient la cadence depuis 10 ans (ok, je suis un peu hors sujet…).

La campagne de publicité qui suivra la fusion (si validée) alors qu’on trouve sur le marché de nombreux bien à des prix (plus) attractifs et alors que l’argent est rare, me semble également un point fort.
Enfin, Paref sous-traite les prestations à qui il veut, peu m’importe, tant que ce dernier est performant et connaît le terrain!

Merci pour vos éclairages.

Je suis associé NA1 et j’en suis très satisfait, mais pour moi le problème de cette SCPI, c’est le mur de la dette avec des échéances à court terme.

A cause de cela, j’étais tenté par la fusion avec NA2.

Mais vos arguments, et notamment ceux de GBL m’ont éclairé sur le fait que la fusion ne répond à ce problème.
Du coup, je vais voter contre la fusion et serais plutôt favorable à une re-ouverture de la collecte sur NA1 avec une décote si c’est réellement nécessaire afin de faire baisser le levier.

Tom24 a écrit :

Quant aux coûts de fusion, ils sont ce qu’ils sont, mais il ne faut pas être de mauvaise mauvaise foi et s’arrêter à ça.

Vous représentez donc le camp du bien, de la responsabilité et vous permettez de traiter ceux qui ne pensent pas comme vous d’être de mauvaise foi. J’ai rarement vu autant de mauvaise foi (et de manque d’arguments) dans un message, bravo !

Tom24 a écrit :

La future valeur de reconstitution dépendra beaucoup plus des investissements et du facteur taux, comme pour toute SCPI.

On vous dit que les investissements seront très limités voire inexistants. La future valeur de reconstitution dépendra bien plus des actifs actuels, sur la pente descendante et les taux n’arrangeront rien quand il faudra renégocier les dettes.

Tom24 a écrit :

Quant à la perspective de "sauver" NA1 en votant une AK pour relancer la collecte, cela me paraît complètement irréaliste car cela reviendrait à concurrencer frontalement NA2.

Car NA2 ne concurrence en rien NA. On en revient à la première partie de ce message.

Tom24 a écrit :

Il y a chez les gens qui critiquent la fusion une hostilité de principe à la société de gestion, voire à toutes les sociétés de gestion. A ceux-là, je dis : ne faites pas de SCPI ou vendez vos parts au plus vite.

Je n’ai pas réagi à l"excellent message de Gbl mais il n’hésite pas - tout comme moi - à critiquer les sociétés de gestion quand il le faut car elles font tout parfois pour se faire critiquer (ou par manque d’action).
Ca n’est en rien incompatible avec le fait d’investir dans les SCPI, à croire que ceux qui ne pensent pas comme vous vous dérangent, au point que vous ne les voudriez plus comme co-associés …

Plutôt que de lancer de tels messages clivants, qui ne peuvent avoir pour réponse que ce genre de message, donnez de bons arguments.
Relativiser le nombre de parts en attente "du nouvel ensemble" est un exemple de mauvaise foi, ne vous permettez pas de provoquer de la sorte svp, on aime bien commenter les chiffres quand ils sont bons, en l’occurrence les parts en attente ne concernent à ce jour que NA et représentent davantage que "1,2 %". C’est de l’ordre de 2 %, en croissance et pas forcément un problème à ce jour mais fusionner revient à faire porter ce potentiel problème sur l’ensemble des associés de NA2 qui n’ont rien demandé, et auront leur mot à dire en votant.

Quand je lis les différents "prévisionnels de dividendes", je me demande bien comment un lecteur peut se laisser berner en croyant qu’en fusionnant deux entités devant verser ’en 2025) 4.50% et 4.70%, on arrive à avoir une entité qui verserait un peu plus de 5.00%, sans qu’il y ait quelque-part un loup…

Le "loup", c’est probablement que la SdG compare des choses non comparables, par exemple en augmentant (ou en diminuant moins) le RAN dans le scénario où NA et NA2 resteraient séparés, et en le diminuant en cas de fusion. Après tout, faire ceci n’impacterait la valeur des parts que d’un peu moins de 0.5%/an durant les 2 années sur lesquelles portent ces "prévisions. Les associés qui soutiennent la fusion se fichent déjà que la fusion génère des frais d’environ 1.5%, soit 4 mois de rendement (sous prétexte qu’ils seraient comptabilisés sur le compte des primes d’émission, donc sans impact sur le résultat, mais seulement sur la valeur des parts), alors, pourquoi se priver ?

Je ne vois nulle part d’explication convaincante sur comment plus de valeur (et combien) sera créée grâce à la fusion ! 
Les dettes (qu’elles viennent de NA ou NA2) seront à rembourser par PRIMA. La collecte de PRIMA, si elle devait être largement supérieure à celle anticipée pour NA + NA2, ne devrait pas créer de la valeur, si le prix des parts est correct (pour les nouveaux associés, c’est à dire s’ils ne paient pas leurs parts un peu trop cher). Il n’y a pas de synergie qui profite aux associés : une éventuelle synergie au niveau de la facilité de gestion d’une seule entité va uniquement dans la poche de la société de gestion (laquelle va peut-être bientôt proposer d’augmenter sa commission de gestion : pourquoi donc se gêner ?); une synergie des coûts marketing pour dynamiser la collecte ne concerne pas les associés : c’est aussi un coût variable pour le SdG, mais un pourcentage de commission fixe perçu par la SdG (et reversé en partie au réseau de distribution).

Si les partisans de la fusion peuvent m’expliquer d’où viendrait cette création de valeur, je serais intéressé.

Il faudrait aussi m’expliquer pourquoi il y aurait autant de valeur en moins de créée en restant avec 2 entités séparées, avec :
  -> pour NA, gestion comme un fond fermé, et, au besoin, cession de quelques biens pour rembourser la dette, si c’est mieux financièrement que la faire rouler, et création d’un fond de remboursement pour donner une porte de sortie aux associés voulant vendre des parts, et même démission de la SdG si cette SCPI ne l’intéresse plus (il ne devrait pas être trop compliqué de trouver une autre SdG), etc.
  -> pour NA2, concentration des moyens marketing, renommage en PRIMA si ça y participe, collecte et croissance si ça crée de la valeur, etc.

AMF : je suis, via mes SCI, usufruitier pour un montant limité (<3% de l’actif des SCI) de NA et NA2. Donc, si PAREF dope pendant quelques années les distributions, en piochant dans le RAN par ex., je devrais même y gagner un peu, et la valeur de la part à terme m’indiffère. Mais ça me chagrine quand même que des associés se fassent ainsi pipoter…

Si j’ai bien compris, grâce à la fusion, la distribution de PV sur cession d’immeuble de NA1 permettrait de booster le rendement.