Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Moralité :

FCP · #176

Ca devient très préoccupant là non ?

Surin · #177

Ca peut. Il faudra proposer des solutions à ceux qui veulent sortir dont ce qui est en cours :

BT1 2024 a écrit :
Dans le cadre de sa politique d’arbitrage, la SCPI a cédé quatre lots à Paris et en Ile-de-France au cours de ce premier trimestre 2024. Ces cessions généreront de la liquidité afin de la proposer aux investisseurs souhaitant sortir via le fonds de remboursement et augmenter le niveau de trésorerie de la SCPI.

"généreront" c’est donc en cours afin que ceux qui utiliseront le fonds de remboursement voient leurs parts détruites.
La SCPI pourra donc calmer l’hémorragie ainsi, je pense que le patrimoine de cette SCPI fait que ça ne sera pas trop douloureux pour ceux qui restent de vendre des biens dans le contexte actuel (il vaut mieux vendre des appartements à Paris - assez granulaires - plutôt que des gros ensembles de bureau à la Défense ou en périphérie).

Le nombre de parts en attente pourrait donc se stabiliser ainsi, ça sera intéressant à suivre.

sm94 · #178

Selon le BTI, 39550 parts sont en attente de retrait.

’Au cours du 1er trimestre 2024, quatre appartements ont été vendus à Paris et en Ile-de-France, représentant une surface totale de 254,40 m² et un montant total de 1,6 million d’euros.’

Avec un prix de rachat par le fonds de remboursement fixé à 1 321 € depuis le 01/09/2023, si cette somme était utilisée par le fonds de remboursement, cela permettrait d’annuler 1211 parts, soit 3 % des parts en attente de retrait…

Il y a encore du travail pour la SG ! A noter que 40 lots vacants sont actuellement en vente (+ 66 lots annexes).

FCP · #179

Bonjour,
Je suis candidat pour être membre du Conseil de Surveillance de notre SCPI.
63 parts.
Mon prénom : Sylvain.

Assez actif ici.

Si je suis élu je pourrai faire remonter vos questions et défendre nos intérêts.

Fanscpi · #180

Avez-vous été élu Sylvain ?

FCP · #181

Ah, mais je ne sais pas, j’avais oublié la date de l’AG.

Je vais aller voir ça. M.erci pour ce rappel.

Fanscpi · #182

Actualisation :

Capitalisation : 350 M€ -
2 378 associés -
Prix acquéreur 1 664,00€ depuis le 01/06/2023, soit 102% de la valeur de reconstitution à 1 630,89€ -
Valeur de retrait 1 498,43€ (en contrepartie de nouveaux souscripteurs), soit 90% du prix acquéreur -
Valeur de retrait par fonds de remboursement 1 321,00€, soit 97% de la valeur de réalisation à 1 363,79€.

Aucune distribution de plus-value depuis janvier 2023.

Problème très important de liquidité :
Il n’y a plus de souscriptions : seulement 7 parts ont été souscrites au 2ème trimestre 2024.

Un triste record pour les SCPI :
19,86% des parts en attente de retrait, soit 62 M€.

Le fonds de remboursement n’est actuellement pas alimenté, car les ventes sont insuffisantes.

Source : bulletin trimestriel T2-2024

Frédéric · #183

Ce bulletin donne les valorisations au 30 juin sans préciser qu’elles sont en baisse de 2,13 % (réalisation) et 2,19% (reconstitution).
Les ventes ont atteint 1,7 M€, mais sans que l’on nous précise l’écart par rapport à la dernière expertise.
Il n’est pas question non plus de la date de mise en place du futur marché secondaire tel que voté par l’AG.
La communication est, hélas comme souvent, minimale.

Fanscpi · #184

Prix de souscription : 1 664,00€.

Valeur de retrait par contrepartie de nouvelles souscriptions (rares) : 1 498,43€.
Soit une perte de -10% par rapport au prix de souscription.

Pour les associés souhaitant se retirer plus rapidement :
Valeur de retrait par fonds de remboursement 1 227,42€.
Soit 90% de la valeur de réalisation à 1363,79€.
Soit une perte importante de -26% par rapport au prix de souscription.

Les ventes étant insuffisantes, le fonds de remboursement n’est pas encore doté.

Source

Fanscpi · #185

J’apporte une précision.

Le fonds de remboursement sera doté de seulement 8 M€, en cohérence avec le rythme faible des ventes immobilières.

Les parts en attente de retrait représentent 69 M€.

Donc il faudra des années pour récupérer ses fonds.
Sauf s’il y a un vote en Assemblée Générale pour passer en capital fixe, avec marché secondaire.

utafit · #186

Mail de PAREF ce jour.

Face à l’afflux de demandes de retrait, la sdg propose d’accéder au fonds de remboursement pour 16 parts maximum au prix de 1227,50€ la part.

L’investisseur dispose de 15 jours pour effectuer sa demande. La sortie serait effective au 30 novembre.

Fanscpi · #187

Un triste record pour les SCPI :
20,67% des parts en attente de retrait au 30 septembre 2024 pour Novapierre Résidentiel.

Source

Dernière modification par Fanscpi (29/10/2024 13h49)

FCP · #188

Le bulletin trimestriel est en ligne :
https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf

En effet, plus de 20% des parts sont en attente de retrait.

"

Paref a écrit :
les parts en attente de retrait inscrites sur le registre de la SCPI depuis plus de 12 mois représenteront, en date du 16 novembre 2024, plus de 10% des parts de la Société. Conformément aux dispositions de lʼarticle L. 214-93, II du Code monétaire et financier, dans une telle situation, la Société de Gestion convoque une assemblée générale extraordinaire afin de lui proposer la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.

Pour rappel, certaines mesures aux fins de fluidifier le marché des parts de la Société et d’anticiper les conséquences d’un blocage du marché des parts visées à l’article précité ont été proposées à lʼassemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2024. Ainsi, aux termes de la 13ème résolution de lʼassemblée susvisée, la collectivité des associés a voté en faveur de lʼintroduction dans les statuts de la SCPI dʼun mécanisme de suspension des effets de la variabilité du capital, pouvant être mis en œuvre à lʼinitiative de la Société de Gestion. En conséquence, les Associés seront convoqués en Assemblée Générale Extraordinaire le 5 décembre 2024 à 11h, au siège social (153 boulevard Haussmann à Paris 8ème), aux fins de (i) constater qu’en date du 16 novembre 2024, les demandes de retrait des parts de la Société non satisfaites dans un délai de 12 mois représentent plus de 10% des parts de la Société et (ii) prendre acte que la mise en œuvre de la suspension temporaire des effets de la variabilité du capital constitue une mesure appropriée au sens de lʼarticle L. 214-93, II du Code monétaire et financier.

"

Ca signifie quoi en pratique "la mise en œuvre de la suspension temporaire des effets de la variabilité du capital ". Quelles sont les conséquences pour nous les associés ?

Dernière modification par FCP (14/11/2024 20h44)

Surin · #189

~~Je pense que ce n’est pas Corum qui a écrit cela …~~

Sinon cela signifie que l’on retrouve une confrontation a priori mensuelle des ordres d’achat quand il y en a et de vente. Ceux qui seront prêts à vendre le moins cher seront les premiers à vendre, les autres resteront scotchés.
Les acheteurs devront être rusés et attendre que ça baisse, jusqu’au point bas qui reste inconnu de tous.

Dernière modification par Surin (15/11/2024 17h53)

Surin · #190

chatgpt a écrit :
Dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), la variabilité du capital signifie que le capital de la société peut augmenter ou diminuer en fonction des souscriptions ou des retraits d’associés.

Absolument pas !
Moralité, ne jamais croire la dite "intelligence" artificielle, qui raconte des sornettes.

chatgpt a écrit :
Protéger les investisseurs : En cas de marché immobilier défavorable ou de baisse de la valeur des actifs, la SCPI peut suspendre les souscriptions et rachats pour éviter de brader ses biens ou d’affaiblir la rentabilité des placements restants.

Faux, une SCPI dans une telle situation doit vendre via un fonds de remboursement ou repasser à capital fixe ce qui aura pour conséquence une chute (libre) du prix de part.
La rentabilité des placements restants n’est nullement impactée.

chatgpt a écrit :
Adapter la stratégie d’investissement : La SCPI peut décider de suspendre la variabilité pour réajuster son portefeuille d’actifs ou revoir ses orientations de placement sans pression de flux entrants ou sortants.

Faux : c’est mort, dans une telle situation, les biens restent, sont vendus éventuellement pour nourrir le fonds de remboursement, il ne faut surtout pas espérer de nouveaux investissements ou réajustement du portefeuille.

chatgpt a écrit :
La suspension des effets de la variabilité du capital est temporaire et doit être communiquée aux associés. Elle vise à protéger la valeur des parts et la stabilité de la SCPI en période de marché instable.

Faux : elle fera tout sauf "protéger la valeur des parts" et rendra la SCPI tout sauf "stable", quelque soit le marché.

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

Nombre de recommandations : 9 Recommandation moyenne : 2,3/4

L’IA fait gagner du temps à ceux qui n’ont ni les compétences, ni le temps, mais elle en fait perdre à ceux qui en ont et ont les compétences (ou la prétention d’en avoir à leur modeste niveau …).

NicolasV · #191

Merci d’avoir pris la peine de corriger Surin.

Petite question : j’ai du mal à comprendre pourquoi la commission de gestion est aussi élevée. Par ex en 2023 : 1,4M€ pour 6,7M€ de loyers encaissés soit 21% des loyers !

RA 2023

Elle est censée correspondre à "8 % des loyers nets encaissés et des produits financiers avec un minimum de 6,15 €/m², indexé sur lʼindice INSEE du coût de la construction, base 3ᵉ trimestre 2013". (au passage, les statuts indiquent une base de 2018 et non 2013, il y a donc une erreur..)

Vu qu’à priori on est au delà des 8% de loyers (ou plutôt 9,6% TTC à priori), j’ai pensé que c’était le minimum qui s’appliquait. Mais même avec une revalorisation excessive de l’indice pour arriver à 10€/m², cela ferait 10* 40 000m² soit 400k€, donc ce n’est pas ça non plus ?

Autre info du RA 2023, le coût des emprunt est passée de 1,1M€ en 2022 à 2,7M€ en 2023 ! 90% des emprunts sont en effet à taux variable.

sm94 · #192

Comme l’on pouvait s’y attendre,

paref-gestion.com/actualites a écrit :
L’Assemblée Générale Extraordinaire de la SCPI Novapierre Résidentiel s’est tenue, sur seconde convocation, le 20 décembre 2024 à 11h00, au siège de la société situé 153 boulevard Haussmann (Paris 8ème). Ainsi, l’ensemble des résolutions à caractère extraordinaire a été adopté, aucun quorum n’étant requis sur seconde convocation.

Compte tenu de la suspension temporaire des effets de la variabilité du capital, j’ai cherché en vain un carnet d’ordre.

kiwijuice · #193

NicolasV a écrit :
Merci d’avoir pris la peine de corriger Surin.

Petite question : j’ai du mal à comprendre pourquoi la commission de gestion est aussi élevée. Par ex en 2023 : 1,4M€ pour 6,7M€ de loyers encaissés soit 21% des loyers !

RA 2023

Elle est censée correspondre à "8 % des loyers nets encaissés et des produits financiers avec un minimum de 6,15 €/m², indexé sur lʼindice INSEE du coût de la construction, base 3ᵉ trimestre 2013". (au passage, les statuts indiquent une base de 2018 et non 2013, il y a donc une erreur..)

Vu qu’à priori on est au delà des 8% de loyers (ou plutôt 9,6% TTC à priori), j’ai pensé que c’était le minimum qui s’appliquait. Mais même avec une revalorisation excessive de l’indice pour arriver à 10€/m², cela ferait 10* 40 000m² soit 400k€, donc ce n’est pas ça non plus ?

Réponse déjà donnée au message 26

NicolasV · #194

Merci kiwijuice. J’étais bien remonté quelques années en arrière mais pas aussi loin.

Le message #26 permet effectivement de relativiser ce % de frais mais n’explique pas pourquoi le montant facturé apparaît comme très excessif compte tenu du mode de calcul annoncé. Car que ce soit dans le RA ou dans la note d’information, l’assiette de la commission de gestion est bien basée sur des loyers "encaissés" et à aucun moment il n’est fait mention de loyers réévalués sur une base hypothétique.

EDIT : Concernant le minimum, la note d’information précise qu’il s’agit d’un minimum trimestriel, mention absente dans le RA… Pour 1,4M€ de frais et 40 000m² cela donnerait donc un minimum à 8,75€/m²/trimestre soit une évolution de l’indice de 42% par rapport aux 6,15€ annoncés. Bizarrement je ne retrouve pas ce chiffre en prenant comme base de l’ICC 2013 (RA 2023) ou 2018 (note d’information) mais l’ordre de grandeur est au moins respecté.

Dernière modification par NicolasV (07/01/2025 19h28)

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